Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? (Güncel TÜFE Ortalaması)

Kısa cevap: 2026'da kira artış tavanı, kira yıl dönümüne denk gelen ay için açıklanan on iki aylık TÜFE ortalamasıdır. Konut kiralarındaki %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te kaldırıldı. Yeni kira, eski kira x (1 + TÜFE ortalaması / 100) formülüyle bulunur. Tek bir yıllık oran yoktur: tavan her ay yeniden belirlendiği için kendi yenileme ayınıza ait oranı TÜİK bülteninden okumanız gerekir.

Kira artış oranı, bir kira yılının sonunda yenilenen kira bedeline uygulanabilecek en yüksek yasal zam oranıdır ve temel kural olarak son on iki ayın Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasını geçemez. 11 Haziran 2022'de konut kiralarına getirilen %25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla kaldırılmıştır; bu nedenle 2026'da yenilenen sözleşmelerde uygulanacak tavan oran, ilgili dönemdeki on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; güncel oran her ay TÜİK verileriyle değişir. Kesin rakam için kira artış oranı hesaplama aracımızı kullanın.

Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde uygulanabilecek yasal üst sınırdır. Taraflar sözleşmede farklı bir yöntem kararlaştırmadıkça, artış oranı bir önceki kira yılını izleyen on iki aylık TÜFE ortalaması olarak hesaplanır.

Önemli noktalar:

• Oran kira yılının başlangıç tarihine göre değişir; her sözleşme için farklı bir TÜFE ortalaması geçerli olabilir.
• Konut ve işyeri kiralarında temel kural aynıdır (on iki aylık TÜFE ortalaması).
• Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa, kararlaştırılan oran uygulanır; yasal tavan ancak aşılamaz.

Kira Artış Oranı Kaç? Yenileme Ayınıza Göre Değişir

Bu sayfa size tek bir rakam veremez ve veren hiçbir sayfaya güvenmeyin: tavan her ay yeniden belirlenir. Kuralı bir kez öğrenirseniz hangi ayda yenileme yaparsanız yapın doğru oranı kendiniz bulursunuz.

Kural: yenileme ayınız için geçerli tavan, kira yıl dönümünüze denk gelen dönem için açıklanan on iki aylık TÜFE ortalamasıdır. TÜİK bir ayın verisini izleyen ayın başında yayımladığı için, pratikte yenileme ayınızdan bir önceki aya ait bültendeki oran esas alınır.

İki adımda bulun:

1. Kira yıl dönümünüzün hangi ay olduğunu belirleyin.
2. TÜİK'in o döneme ait TÜFE bülteninden on iki aylık ortalamalara göre artış oranını okuyun. Aylık artış oranıyla karıştırmayın; kirada kullanılan on iki aylık ortalamadır.

2026'da açıklanan oranlar

Kiranın yenilendiği ay	Yasal tavan (12 aylık TÜFE ortalaması)	Kaynak
Eylül 2026	%31,79	TÜİK Ağustos 2026 bülteni, 3 Eylül 2026
Ağustos 2026	%31,90	TÜİK Temmuz 2026 bülteni, 3 Ağustos 2026
Temmuz 2026	%32,03	TÜİK Haziran 2026 bülteni, 3 Temmuz 2026
Haziran 2026	%32,24	TÜİK Mayıs 2026 bülteni, 5 Haziran 2026
Mayıs 2026	%32,43	TÜİK Nisan 2026 bülteni, 4 Mayıs 2026
Nisan 2026	%32,82	TÜİK Mart 2026 bülteni, 3 Nisan 2026
Mart 2026	%33,39	TÜİK Şubat 2026 bülteni, 3 Mart 2026
Şubat 2026	%33,98	TÜİK Ocak 2026 bülteni, 3 Şubat 2026
Ocak 2026	%34,88	TÜİK Aralık 2025 bülteni, 5 Ocak 2026

Tablodaki bütün oranlar TÜİK bültenlerinden tek tek okundu. Dikkat: bültenin başlığındaki "yıllık" enflasyon kira tavanı değildir. Örneğin Ağustos 2026 bülteninde yıllık TÜFE %31,51, kira tavanı olan on iki aylık ortalama ise %31,79'dur.

Ekim 2026'da yenilenen kiralar için oran, Eylül 2026 bülteniyle belli olur. TÜİK bu bülteni Ekim'in ilk günlerinde yayımlar; oran açıklanınca bu tabloya eklenir. En güncel oran kira artış oranı hesaplama aracının başında da yazar.

Bir ay eski oranı kullanmayın. Tabloda kendi yenileme ayınızın satırını okuyun. Ayınız tabloda yoksa oranı o döneme ait TÜİK bülteninden alın. Önceki ayın oranını uygulamak tavanı aşmanıza ve artışın kiracı tarafından kabul edilmemesine yol açabilir.

Hesaplama aracı hakkında: Yenileme tarihini girdiğinizde araç o ayın oranını TÜİK verisinden kendisi doldurur. Oranı elle değiştirirseniz girdiğiniz sayıyı uygular. Tavanın üzerinde bir sayı yazarsanız çıkan tutar yasal olarak talep edilebilecek bir tutar sayılmaz. Tavanın üzerindeki artış, kiracı kabul etmediğinde uygulanamaz ve uyuşmazlık kira tespit davasına taşınabilir.

Eylül 2026 yenilemesi için örnek

Mevcut kira 20.000 TL ve uygulanabilir tavan %31,79 ise:

20.000 × 1,3179 = 26.358 TL

Bu örnek yalnız olağan yıllık artışı gösterir. Beş yıldan uzun kira ilişkilerinde emsal bedel ve hakkaniyet değerlendirmesi ayrıca gündeme gelir.

Kira Artışı Hesaplama Formülü

Yeni kira bedeli şu formülle bulunur:

Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + On İki Aylık TÜFE Ortalaması / 100)

Örneğin; aylık 20.000 ₺ kira bedeli ve %40 oran varsayımıyla:

20.000 × (1 + 40/100) = 20.000 × 1,40 = 28.000 ₺

Kira Artışı Hesaplama — Adım Adım

1. Kira yıl dönümünüzü belirleyin. Sözleşmenin başladığı ay, hesabın referans ayıdır.
2. Mevcut aylık kira bedelinizi not edin. (Yıl içinde zaten artmışsa, sözleşme yıldönümündeki bedeli baz alın.)
3. İlgili ayın on iki aylık TÜFE ortalamasını öğrenin. TÜİK'in açıkladığı oranı resmî bültenden kontrol edin.
4. Formülü uygulayın veya oranı hesaplama aracına girin — araç yeni bedeli anında gösterir. Araç sabit/eski bir oranı kendiliğinden uygulamaz.
5. Yeni bedeli yazılı olarak tebliğ edin. Kira artış talebi için kira artış ihtarname dilekçemizi saniyeler içinde oluşturabilirsiniz.

Kendi kira yıl dönümünüze göre uygulanacak tavanı görmek için kira artış oranı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Konut ve İşyeri Kira Artışı Farkı

Temel yöntem aynı olsa da önemli bir ayrım vardır:

• Konut kiraları: On iki aylık TÜFE ortalaması tavan olarak uygulanır. (Eski %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te kaldırıldı.)
• İşyeri kiraları: Temel tavan yine on iki aylık TÜFE ortalamasıdır. Sözleşmedeki artış hükmü bu sınır ve emredici kurallar içinde değerlendirilir.

Ev Sahibi Yasal Sınırı Aşarsa Ne Yapılır?

Yasal tavan (on iki aylık TÜFE ortalaması) aşılamaz. Ev sahibi bu oranın üzerinde bir artış talep ederse kiracı bu talebi kabul etmek zorunda değildir. Çözüm yolları:

1. İhtarname gönderin. Yasal orana itirazınızı ve ödemeyi yasal oran üzerinden yaptığınızı yazılı bildirin. (İhtarname dilekçesi oluştur)
2. Arabuluculuğa başvurun. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk önkoşulu veya etkili bir çözüm olabilir.
3. Kira tespit davası açın. Uzun süreli (5 yılını dolduran) kiracılarda kira bedelinin tespiti için dava yoluna gidilebilir.

Beş yıl sonrası hesabın neden yalnız TÜFE formülünden ibaret olmadığını kirada 5 yıl ve kira tespit rehberinde açıklıyoruz.

Bu konuda profesyonel destek için SmartHukuk ile ihtarname, kira tespit veya arabuluculuk başvuru dilekçenizi oluşturabilirsiniz: Dilekçe Oluştur

Yasal tavanı aştığını düşündüğünüz bir zamda hesabınızı doğrulamak için kira artış oranı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artış oranı 2026'da %25 ile mi sınırlı?

Hayır. Konut kiralarındaki %25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla kaldırıldı. 2026'da uygulanabilir en yüksek oran, ilgili ayın on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.

"Temmuz 2026 kira artış oranı" %32,03 mü, %31,90 mı?

İkisi farklı şeyleri anlatır. Temmuz 2026'da yenilenen kiralar için tavan %32,03'tür. Bu oran Haziran bülteninde yer alır ve 3 Temmuz'da açıklandı. Temmuz bülteninde açıklanan %31,90 ise Ağustos 2026'da yenilenen kiralara uygulanır. Hangisinin size ait olduğunu kira yıl dönümünüzün ayı belirler. Aynı karışıklık her ay için geçerlidir; yukarıdaki tabloda ilk sütun yenileme ayıdır.

Yıllık enflasyon ile kira artış oranı aynı mı?

Hayır. TÜİK bülteninin başlığında yazan oran yıllık TÜFE değişimidir. Kira tavanı ise aynı bültende yer alan "on iki aylık ortalamalara göre" değişimdir (TBK m.344). Örneğin Ağustos 2026 bülteninde yıllık TÜFE %31,51, kira tavanı %31,79'dur. Yıllık oranla hesap yapan ev sahibi veya kiracı yanlış tutara ulaşır.

Kira artışını ne zaman talep edebilir ev sahibi?

Ev sahibi zammı yalnız kira yıl dönümünde, yani sözleşmenin yıllık olarak yenilendiği tarihte talep edebilir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça yıl ortasında ara zam yapılamaz. Yıl dönümünden önce gönderilen artış ihtarı geçerlidir; ancak yeni bedel ancak yenileme tarihinden itibaren istenebilir. Geç bildirim artış hakkını tek başına düşürmez.

İşyeri kira artışı konut ile aynı mı?

Temel yöntem ikisinde de aynıdır: on iki aylık TÜFE ortalaması yasal tavanı belirler. Fark, sözleşme serbestisindedir. İşyeri kiralarında taraflar TÜFE dışında bir artış yöntemi veya döviz esaslı bedel kararlaştırabilir. Konutta ise TBK 344 sınırı emredicidir ve sözleşmeyle aşılamaz. İşyerinde de kararlaştırılan yöntem hakkaniyete aykırı olamaz.

On iki aylık TÜFE ortalamasını nereden öğrenirim?

Oran, TÜİK'in her ay başında yayımladığı Tüketici Fiyat Endeksi bülteninde "on iki aylık ortalamalara göre değişim" satırında yer alır. Kira yıl dönümünüzün denk geldiği ayın verisini kullanın; bir önceki veya sonraki ayın oranı farklı çıkar. İlgili oranı hesaplama aracımıza girerek yeni bedeli bulabilirsiniz.

Ev sahibi fazla zam isterse ne yaparım?

Yasal oranı aşan talebi kabul etmek zorunda değilsiniz. Yazılı itiraz (ihtarname) ile yasal orana göre ödeme yapabilir, anlaşmazlıkta kira tespit davası açabilirsiniz.

Kaynaklar ve Editöryal Kontrol

• TÜİK – Ağustos 2026 Tüketici Fiyat Endeksi — on iki aylık ortalamalara göre %31,79
• TÜİK – Haziran 2026 Tüketici Fiyat Endeksi — on iki aylık ortalamalara göre %32,03
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
• Adalet Bakanlığı – kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk

---

Son kaynak kontrolü: 26 Eylül 2026. SmartHukuk Editör Ekibi güncel TÜİK oranını ve resmî mevzuat bağlantılarını kontrol etmiştir. Kişiye özel hukuki tavsiye niteliği taşımaz.