Kira Tespit Davası 2026: Şartlar, Süreler ve Beş Yıl Kuralı

Kısa cevap: Kira tespit davası, kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlar (TBK m.344-345). Beş yıldan kısa sözleşmelerde artış TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır; beş yılı dolduran sözleşmelerde hâkim, TÜFE, emsal bedeller ve hakkaniyete göre yeni bedeli serbestçe belirler. Yeni dönemde geçerli olması için dava, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılmış olmalıdır.

Kira uyuşmazlıklarında tahliye davaları kadar sık kullanılan ikinci araç kira tespitidir. Bu rehber, 2026 itibarıyla tespit davasının şartlarını, süre kurallarını ve dilekçede atlanmaması gerekenleri özetler.

Kira Tespit Davası Nedir, Tahliyeden Farkı Ne?

Tespit davası kiracıyı çıkarmaz; yalnız bedeli belirler. Tahliye sebepleri (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar vb.) ayrı rejimlere tabidir. Müvekkil "kirayı güncelletmek" istiyorsa doğru araç tespit davasıdır; "çıkarmak" istiyorsa tahliye yollarına bakılır.

Şartlar

1. Yazılı veya sözlü geçerli bir kira ilişkisi bulunmalı (konut ve çatılı işyeri kiraları).
2. Hukuki yarar: taraflar bedelde anlaşamamış olmalı.
3. Süre koşulu: yeni bedelin yeni kira döneminde geçerli olması için dava, yeni dönemden en az 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmış olmalı (TBK m.345). Aksi hâlde karar, bir sonraki dönemde hüküm doğurur.

Beş Yıl Kuralı (TBK m.344/3)

• İlk beş yıl içinde: artış, bir önceki yıl TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez; hâkim bu tavanı aşamaz.
• Beş yıl dolunca: hâkim bedeli; TÜFE, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyete göre yeniden belirler. Uygulamada bilirkişi emsal araştırması belirleyicidir; dilekçede emsal daire/işyeri bilgilerini somut adresleriyle sunun.
• Beş yıl hesabı, sözleşme başlangıcından itibaren dönem dönem yürür; her beş yılda bir yeniden belirleme istenebilir.

Dilekçede Atlanmaması Gerekenler

• Sözleşme başlangıç tarihi ve mevcut bedel (banka kayıtlarıyla).
• Talep edilen bedel ve dayanağı: emsaller, konum, taşınmazın nitelikleri.
• Tespitin hangi dönemden itibaren istendiği (30 gün kuralıyla uyumlu).
• Islah riskine karşı bedelin belirsiz alacak değil tespit talebi olduğunun netliği; faiz talebi tespit kararıyla değil tahsille ilgilidir.

Bu unsurları eksiksiz içeren bir taslak için kira tespit davası dilekçesi sayfasını kullanabilirsiniz.

Görev ve Yargılama

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kira tespiti, zorunlu arabuluculuk kapsamındaki kira uyuşmazlıklarındandır; dava şartı arabuluculuk tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilir. Karar, kesinleşmeden icraya konulamaz.

Arabuluculuk tutanağından sonra dava dilekçenizi hazırlamak için kira tespit davası dilekçesi sayfasını kullanabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kiraya veren beş yıl dolmadan emsal bedel isteyebilir mi?

Hayır. İlk beş yılda tavan TÜFE on iki aylık ortalamasıdır; mahkeme emsal araştırmasıyla bu tavanın üstüne çıkamaz. Beş yıl dolduktan sonraki ilk dönem için açılan davada serbest belirleme yapılır.

Dava dönem başından 30 gün önce açılmadıysa boşa mı gider?

Boşa gitmez; ancak belirlenen bedel içinde bulunulan dönemde değil, bir sonraki kira döneminde uygulanır. Süreyi kaçırdıysanız dilekçede geçerlilik dönemini doğru talep edin; fazla talep vekâlet ücreti riskini büyütür.

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Tespit davası iki tarafa da açıktır; piyasa bedelinin mevcut bedelin altına düştüğü durumlarda kiracı, bedelin indirilerek tespitini isteyebilir. Şartlar ve süre rejimi aynıdır.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınız için avukatınıza danışın. Emsal kira bedeli kararlarını bölge ve dönem filtresiyle aramak için SmartHukuk asistanını kullanabilirsiniz.