Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? (2026)
Türkiye'de kira artış oranları, Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddeleri ve dönemsel yasal düzenlemelerle belirlenir. Temel kural olarak kira artışı, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez.
Konutlarda %25 Sınırı Devam Ediyor mu?
Konut kiralarında artış oranını %25 ile sınırlayan kural, birbirini izleyen iki ayrı geçici maddeyle yürüdü (TBK Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2); ikincisi1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. 2026 yılında yenilenen kira sözleşmelerinde, TÜFE (on iki aylık ortalama) oranı üst sınırdır ve sözleşmeyle aşılamaz.
İşyeri Kira Artış Oranı
İşyeri kiralarında konuttaki gibi ayrı bir yüzde sınırı hiç uygulanmadı; genel TÜFE tavanı burada da geçerlidir. Genel kural olan TÜFE (12 aylık ortalama) oranı, işyeri kiraları için de tavan artış oranıdır.
Ev Sahibi Yasal Sınırdan Fazla Zam İsteyebilir mi?
Hayır, yasal üst sınır (TÜFE ortalaması) aşılamaz. Eğer ev sahibi yasal oranın üzerinde bir artış talep ediyorsa, kiracı bu talebi kabul etmek zorunda değildir. Bu durumda arabuluculuk ve dava yollarına başvurulabilir. Anlaşmazlık durumlarında kira tespit davası açılabilir (5 yılı dolduran kiracılar için).
Sık Sorulan Sorular
Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Kira artış oranı, bir önceki kira yılına ilişkin Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasıdır. Yeni kira bedeli = mevcut kira bedeli × (1 + TÜFE on iki aylık ortalama oranı) formülüyle bulunur. Hesapta TÜİK'in açıkladığı endeks baz alınır; oran, kira yılının başladığı ay itibarıyla belirlenen on iki aylık ortalamaya göre hesaplanır.
Konut kiralarında %25 sınırı devam ediyor mu?
Hayır. Konut kirasındaki %25 sınırı tek bir düzenleme değil, birbirini izleyen iki ayrı geçici maddeydi: TBK Geçici Madde 1 (11.06.2022 - 01.07.2023) ve TBK Geçici Madde 2 (02.07.2023 - 01.07.2024). İkincisi 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi ve uzatılmadı. 2026 yılında yenilenen konut kira sözleşmelerinde üst sınır TÜFE on iki aylık ortalama oranıdır; taraflar bunun üzerinde anlaşamaz, aşan miktar yönünden anlaşma geçersizdir.
İşyeri kira artış oranında tavan var mı?
İşyeri kiralarında konuttaki geçici %25 sınırı gibi özel bir sınırlama hiçbir zaman uygulanmamıştır. İşyeri kira artışı da TÜFE on iki aylık ortalama oranıyla sınırlıdır ve bu sınır sözleşmeyle aşılamaz.
Ev sahibi TÜFE ortalamasının üzerinde zam isteyebilir mi?
Hayır. Yasal üst sınır olan TÜFE on iki aylık ortalama aşılamaz; ev sahibinin daha yüksek bir oran talep etmesi hukuka aykırıdır. Kiracı aşırı talebi kabul etmek zorunda değildir; uyuşmazlık durumunda arabuluculuğa veya kira tespit davasına başvurulabilir.
Kira artışına itiraz için ihtarname gerekli mi?
Kira bedelinin yasal sınıra çekilmesi ve aşırı zamma itiraz yazılı bildirimle yapılır. İhtarname; talebin hukuki dayanağını, TÜFE on iki aylık ortalama hesabını ve yeni bedel teklifini ev sahibine resmen sunar. Ev sahibi kabul etmezse arabuluculuk ve ardından dava yolu açılır.
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Kira tespit davası, kira bedelinin rayiç bedele veya yasal sınıra uyarlanması için açılır. Türk Borçlar Kanunu uyarınca 5 yıllık kira süresini dolduran veya aşırı artış talebiyle karşılaşan kiracı, sözleşme yenileme döneminde kira tespit davası açarak bedelin mahkemece belirlenmesini isteyebilir.
Hukuki Destek Alın
Kira artışı konusunda ev sahibinizle anlaşmazlık mı yaşıyorsunuz? SmartHukuk ile saniyeler içinde ihtarname veya arabuluculuk başvuru dilekçesi hazırlayabilirsiniz.
Hemen Dilekçe OluşturKonuyu derinlemesine öğrenin:
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? 2026 Rehberi →Bu içerik SmartHukuk editöryal ekibi tarafından hazırlanmıştır ve genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Kira artış oranları, TÜFE verileri ve geçici düzenlemeler zamanla değişebilir; resmi işlem öncesi güncel mevzuatı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve TÜİK TÜFE verilerinden teyit edip yetkili bir avukata danışın.