Kirada 5 Yıl Dolunca Ne Olur?

Kira ilişkisinde beş yılın dolması, kiranın otomatik olarak piyasa seviyesine çıkacağı veya kiracının tahliye edileceği anlamına gelmez. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin tespiti istenebilir. Yeni bedel; on iki aylık TÜFE ortalaması, kiralananın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet birlikte değerlendirilerek hâkim tarafından belirlenir.

Bu nedenle beşinci yıldaki hesap, sıradan yıllık kira artışı hesabından farklıdır. Kira artış hesaplama aracı yıllık tavanı görmek için yararlıdır; beş yıl sonrası mahkeme değerlendirmesini tek başına hesaplamaz.

Kısa cevap: Beş yıl dolunca ev sahibi doğrudan istediği bedeli uygulayamaz. Taraflar anlaşamazsa, dava şartı arabuluculuk sonrasında kira tespit davası gündeme gelebilir. Beş yılın dolması tek başına tahliye nedeni değildir.

Beş Yıl Nasıl Hesaplanır?

Başlangıç noktası kira sözleşmesinin kurulduğu ve kira ilişkisinin başladığı dönemdir. Takvim yılı değil, sözleşmenin kira dönemleri izlenir.

Örnek zaman çizelgesi:

Kira başlangıcı: 1 Eylül 2021
1. kira yılı sonu: 31 Ağustos 2022
5. kira yılı sonu: 31 Ağustos 2026
Beş yıldan sonraki yeni dönem: 1 Eylül 2026

Sözleşmenin yenilenmiş olması, ek protokol yapılması veya taraf bilgilerinin değişmesi hesabı etkileyebilir. Yeni bir sözleşmenin önceki kira ilişkisini tamamen sona erdirip erdirmediği somut belgelere göre değerlendirilmelidir.

Beş Yıldan Önce ve Sonra Kira Artışı Farkı

Durum	Temel ölçüt	Sonuç nasıl belirlenir?
İlk beş kira yılı	Sözleşme hükmü ve on iki aylık TÜFE ortalaması tavanı	Tarafların anlaşması; uyuşmazlıkta kanuni sınır
Beş yıldan sonra	TÜFE ortalaması + kiralananın durumu + emsal kiralar + hakkaniyet	Anlaşma veya hâkimin tespiti
Sonraki dönemler	Tespit edilen bedel üzerinden olağan artış kuralları	Yeni bir beş yıllık dönem sonuna kadar genel yöntem

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için bu özel değerlendirmeyi düzenler. Güncel kanun metni Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden kontrol edilmelidir.

5 Yıl Sonunda Kira Nasıl Hesaplanır?

Tek bir matematik formülü yoktur. Mahkeme değerlendirmesinde dört ana unsur bulunur:

1. On iki aylık TÜFE ortalaması

TÜFE, değerlendirmedeki ölçütlerden biridir. Haziran 2026 TÜİK bülteninde on iki aylık ortalamalara göre TÜFE artışı %32,03 olarak açıklanmıştır. Ancak kira yenileme ayı değiştikçe ilgili oran da değişir.

TÜİK Haziran 2026 TÜFE bülteni, bu oranın dönemsel veri olduğunu gösterir. Kira tespit davasında yalnız bu oran uygulanıp işlem bitmez.

2. Kiralananın durumu

Taşınmazın konumu, yaşı, büyüklüğü, kullanım şekli, bina özellikleri, ulaşım imkânı ve bakım durumu değerlendirmeyi etkileyebilir.

3. Emsal kira bedelleri

Gerçekten karşılaştırılabilir taşınmazların kira sözleşmeleri ve piyasa verileri incelenir. Aynı mahallede olmak tek başına yeterli değildir. Metrekare, bina yaşı, kat, cephe, eşya durumu, kullanım amacı ve sözleşme tarihi gibi farklar açıklanmalıdır.

İnternet ilanları piyasa hakkında fikir verebilir; fakat talep edilen ilan bedeli ile gerçekleşmiş kira bedeli aynı değildir. Bilirkişi ve mahkeme, delilin güvenilirliğini ayrıca değerlendirir.

4. Hakkaniyet

Hâkim bütün verileri birlikte değerlendirir. Mevcut kiracının durumu ile boş olarak yeniden kiraya verilebilecek bedel arasında uygulamada değerlendirme yapılabilir. Sonuç, yalnız ev sahibinin talebi veya tek bir ilan üzerinden kurulmaz.

Örnek Üzerinden Beş Yıl Sonrası Kira

Varsayalım:

mevcut aylık kira: 20.000 TL,
ilgili yenileme dönemindeki on iki aylık TÜFE ortalaması: varsayımsal %32,
benzer taşınmazlar için farklı kira verileri bulunuyor.

Olağan yıllık artış hesabı yalnız matematiksel olarak:

20.000 × 1,32 = 26.400 TL

Beş yıl sonrası kira tespitinde ise bu sonuç otomatik nihai bedel değildir. Kiralananın özellikleri, gerçek emsaller ve hakkaniyet değerlendirmesi sonucu daha farklı bir tutar belirlenebilir. Bu sebeple “beş yıl doldu, kira kesin şu kadar olur” diyen tek oranlı hesaplar eksiktir.

Kira Tespit Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Uygulama 1 Eylül 2023’te başlamıştır. Adalet Bakanlığının açıklamasına göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın istisnalarındandır.

Resmî açıklama: Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk.

Pratik sıra:

Sözleşme ve ödeme kayıtlarını toplayın.
Talep edilen yeni bedeli ve gerekçesini yazılı hale getirin.
Karşılaştırılabilir emsal verileri hazırlayın.
Arabuluculuk başvurusu yapın.
Anlaşma olmazsa son tutanak ve süre koşullarıyla dava seçeneğini değerlendirin.

Belge yapısını görmek için kira tespit davası dilekçesi sayfasını inceleyebilirsiniz.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin tespiti davası kural olarak her zaman açılabilir; ancak belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı bakımından zamanlama önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesindeki bildirim, sözleşmedeki artış hükmü ve dava tarihi birlikte kontrol edilmelidir.

Yeni döneme etkili sonuç hedefleniyorsa “dönem başladıktan sonra bakarız” yaklaşımı hak kaybı yaratabilir. Dava veya yazılı bildirim takvimini somut sözleşmeyle bir avukatın incelemesi güvenli olur.

Beş Yıl Dolunca Kiracı Çıkarılabilir mi?

Hayır. Beş yılın dolması kendi başına tahliye sebebi değildir. Kira bedelinin tespiti ile tahliye farklı hukuki taleplerdir. Tahliye için ihtiyaç, temerrüt, geçerli tahliye taahhüdü veya kanunda düzenlenen başka bir sebebin koşulları ayrıca oluşmalıdır.

Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Kira sözleşmesi ve ek protokoller
Banka ödeme kayıtları veya makbuzlar
Artış ve ihtar yazışmaları
Arabuluculuk son tutanağı
Taşınmazın özelliklerini gösteren bilgi ve fotoğraflar
Karşılaştırılabilir emsal kira sözleşmeleri veya doğrulanabilir piyasa verileri
Varsa önceki tespit/uyarlama kararları

Sık Sorulan Sorular

5 yıl dolunca ev sahibi istediği zammı yapabilir mi?

Hayır. Taraflar anlaşamazsa yeni bedel, kanundaki ölçütler çerçevesinde hâkim tarafından belirlenebilir. Ev sahibinin tek taraflı talebi otomatik olarak yeni kira bedeli olmaz.

5 yıl sonunda TÜFE sınırı kalkar mı?

Beş yıl sonrası değerlendirme yalnız yıllık TÜFE tavanıyla sınırlı basit bir işlem değildir; ancak TÜFE tamamen yok sayılmaz. Kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyetle birlikte dikkate alınır.

Kira tespit davası kiracıyı tahliye eder mi?

Hayır. Kira tespit davasının konusu kira bedelidir. Tahliye için ayrı bir kanuni sebep ve buna uygun süreç gerekir.

İnternet ilanları emsal kira sayılır mı?

İlanlar yardımcı veri olabilir, fakat talep fiyatını gösterir. Gerçekleşmiş sözleşme bedeli, taşınmazların karşılaştırılabilirliği ve diğer deliller ayrıca değerlendirilir.

Arabuluculukta anlaşılırsa dava gerekir mi?

Taraflar geçerli bir anlaşma belgesiyle yeni bedeli ve başlangıç tarihini belirlerse aynı uyuşmazlık için dava ihtiyacı ortadan kalkabilir. Belgenin kapsamı ve icra edilebilirliği somut duruma göre kontrol edilmelidir.

Kaynaklar ve Editöryal Kontrol

Son kaynak kontrolü: 11 Temmuz 2026. SmartHukuk Editör Ekibi tarih, oran ve resmî kaynak bağlantılarını kontrol etmiştir. İçerik genel bilgilendirmedir; süre ve talep sonucu sözleşmeye göre değişebilir.

Kirada 5 Yıl Dolunca Ne Olur? Kira Tespit Rehberi

Hızlı Özet (AEO)