Kirada 5 Yıl Dolunca Ne Olur? Kira Tespit Rehberi

Kira ilişkisinde beş yılın dolması, kiranın otomatik olarak piyasa seviyesine çıkacağı veya kiracının tahliye edileceği anlamına gelmez. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin tespiti istenebilir. Yeni bedel; on iki aylık TÜFE ortalaması, kiralananın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet birlikte değerlendirilerek hâkim tarafından belirlenir.

Bu nedenle beşinci yıldaki hesap, sıradan yıllık kira artışı hesabından farklıdır. Kira artış hesaplama aracı girdiğiniz orana göre yeni kirayı hesaplar; tavanı sizin yerinize bulmaz veya denetlemez ve beş yıl sonrası mahkeme değerlendirmesini tek başına yapmaz.

Kısa cevap: Beş yıl dolunca ev sahibi doğrudan istediği bedeli uygulayamaz. Taraflar anlaşamazsa yeni bedel, kanundaki ölçütler çerçevesinde hâkim tarafından belirlenir; bundan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır ve bu uygulama 1 Eylül 2023'te başlamıştır. Beş yılın dolması tek başına tahliye nedeni değildir; tahliye ayrı koşullara bağlıdır.

Beş Yıl Nasıl Hesaplanır?

Başlangıç noktası kira sözleşmesinin kurulduğu ve kira ilişkisinin başladığı dönemdir. Takvim yılı değil, sözleşmenin kira dönemleri izlenir. Beş yıllık süre, birbirini izleyen beş kira yılının tamamlanmasıyla dolar; bu nedenle 1 Eylül 2021'de başlayan bir kirada beşinci yıl 31 Ağustos 2026'da sona erer ve yeni dönem 1 Eylül 2026'da başlar.

Örnek zaman çizelgesi:

Kira başlangıcı: 1 Eylül 2021
1. kira yılı sonu: 31 Ağustos 2022
5. kira yılı sonu: 31 Ağustos 2026
Beş yıldan sonraki yeni dönem: 1 Eylül 2026

Sözleşmenin yenilenmiş olması, ek protokol yapılması veya taraf bilgilerinin değişmesi hesabı etkileyebilir. Yeni bir sözleşmenin önceki kira ilişkisini tamamen sona erdirip erdirmediği somut belgelere göre değerlendirilmelidir.

Beş Yıldan Önce ve Sonra Kira Artışı Farkı

Durum	Temel ölçüt	Sonuç nasıl belirlenir?
İlk beş kira yılı	Sözleşme hükmü ve on iki aylık TÜFE ortalaması tavanı	Tarafların anlaşması; uyuşmazlıkta kanuni sınır
Beş yıldan sonra	TÜFE ortalaması + kiralananın durumu + emsal kiralar + hakkaniyet	Anlaşma veya hâkimin tespiti
Sonraki dönemler	Tespit edilen bedel üzerinden olağan artış kuralları	Yeni bir beş yıllık dönem sonuna kadar genel yöntem

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için bu özel değerlendirmeyi düzenler. Güncel kanun metni Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden kontrol edilmelidir.

5 Yıl Sonunda Kira Nasıl Hesaplanır?

Tek bir matematik formülü yoktur. Beş yıl dolduktan sonraki dönemde kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki artışla sınırlı olmaksızın, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu nedenle sonuç, dosyaya sunulan emsal verinin gücüne göre değişir. Mahkeme değerlendirmesinde dört ana unsur bulunur:

1. On iki aylık TÜFE ortalaması

TÜFE, değerlendirmedeki ölçütlerden biridir. Haziran 2026 TÜİK bülteninde on iki aylık ortalamalara göre TÜFE artışı %32,03 olarak açıklanmıştır. Ancak kira yenileme ayı değiştikçe ilgili oran da değişir.

TÜİK Haziran 2026 TÜFE bülteni, bu oranın dönemsel veri olduğunu gösterir. Kira tespit davasında yalnız bu oran uygulanıp işlem bitmez.

2. Kiralananın durumu

Taşınmazın konumu, yaşı, büyüklüğü, kullanım şekli, bina özellikleri, ulaşım imkânı ve bakım durumu değerlendirmeyi etkileyebilir.

3. Emsal kira bedelleri

Gerçekten karşılaştırılabilir taşınmazların kira sözleşmeleri ve piyasa verileri incelenir. Aynı mahallede olmak tek başına yeterli değildir. Metrekare, bina yaşı, kat, cephe, eşya durumu, kullanım amacı ve sözleşme tarihi gibi farklar açıklanmalıdır.

İnternet ilanları piyasa hakkında fikir verebilir; fakat talep edilen ilan bedeli ile gerçekleşmiş kira bedeli aynı değildir. Bilirkişi ve mahkeme, delilin güvenilirliğini ayrıca değerlendirir.

4. Hakkaniyet

Hâkim bütün verileri birlikte değerlendirir. Mevcut kiracının durumu ile boş olarak yeniden kiraya verilebilecek bedel arasında uygulamada değerlendirme yapılabilir. Sonuç, yalnız ev sahibinin talebi veya tek bir ilan üzerinden kurulmaz.

Örnek Üzerinden Beş Yıl Sonrası Kira

Varsayalım:

• mevcut aylık kira: 20.000 TL,
• ilgili yenileme dönemindeki on iki aylık TÜFE ortalaması: varsayımsal %32,
• benzer taşınmazlar için farklı kira verileri bulunuyor.

Olağan yıllık artış hesabı yalnız matematiksel olarak:

20.000 × 1,32 = 26.400 TL

Beş yıl sonrası kira tespitinde ise bu sonuç otomatik nihai bedel değildir. Kiralananın özellikleri, gerçek emsaller ve hakkaniyet değerlendirmesi sonucu daha farklı bir tutar belirlenebilir. Bu sebeple “beş yıl doldu, kira kesin şu kadar olur” diyen tek oranlı hesaplar eksiktir.

Kira Tespit Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Uygulama 1 Eylül 2023’te başlamıştır. Adalet Bakanlığının açıklamasına göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın istisnalarındandır. Dava şartı sağlanmadan açılan dava usulden reddedilir; bu nedenle son tutanağın dosyaya eklenmesi ve tarihinin süre hesabıyla uyumu ayrıca kontrol edilmelidir.

Resmî açıklama: Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk.

Pratik sıra:

1. Sözleşme ve ödeme kayıtlarını toplayın.
2. Talep edilen yeni bedeli ve gerekçesini yazılı hale getirin.
3. Karşılaştırılabilir emsal verileri hazırlayın.
4. Arabuluculuk başvurusu yapın.
5. Anlaşma olmazsa son tutanak ve süre koşullarıyla dava seçeneğini değerlendirin.

Belge yapısını görmek için kira tespit davası dilekçesi sayfasını inceleyebilirsiniz.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin tespiti davası kural olarak her zaman açılabilir; ancak belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı bakımından zamanlama önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesindeki bildirim, sözleşmedeki artış hükmü ve dava tarihi birlikte kontrol edilmelidir.

Yeni döneme etkili sonuç hedefleniyorsa “dönem başladıktan sonra bakarız” yaklaşımı hak kaybı yaratabilir. Dava veya yazılı bildirim takvimini somut sözleşmeyle bir avukatın incelemesi güvenli olur.

Beş Yıl Dolunca Kiracı Çıkarılabilir mi?

Hayır. Beş yılın dolması kendi başına tahliye sebebi değildir. Kira bedelinin tespiti ile tahliye farklı hukuki taleplerdir ve ayrı ayrı ileri sürülür. Tahliye için ihtiyaç, temerrüt, geçerli tahliye taahhüdü veya kanunda düzenlenen başka bir sebebin koşulları ayrıca oluşmalıdır. Bedel tespiti davasının açılmış olması, kiracının taşınmazı boşaltması sonucunu doğurmaz.

Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Kira tespit dosyasında sonucu belirleyen şey iddia değil, karşılaştırılabilir veridir. Hâkim yeni bedeli emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu üzerinden değerlendirdiğinden, dosyaya sunulan belgelerin hem kira ilişkisinin tarihçesini hem de bugünkü piyasa karşılığını göstermesi gerekir. Aşağıdaki yedi kalem bu iki ihtiyacı birlikte karşılar:

• Kira sözleşmesi ve ek protokoller
• Banka ödeme kayıtları veya makbuzlar
• Artış ve ihtar yazışmaları
• Arabuluculuk son tutanağı
• Taşınmazın özelliklerini gösteren bilgi ve fotoğraflar
• Karşılaştırılabilir emsal kira sözleşmeleri veya doğrulanabilir piyasa verileri
• Varsa önceki tespit/uyarlama kararları

Sık Sorulan Sorular

5 yıl dolunca ev sahibi istediği zammı yapabilir mi?

Hayır. Taraflar anlaşamazsa yeni bedel, kanundaki ölçütler çerçevesinde hâkim tarafından belirlenebilir. Ev sahibinin tek taraflı talebi otomatik olarak yeni kira bedeli olmaz. Kiracı yeni tutarı kabul etmediği sürece eski bedel üzerinden ödemeye devam edebilir; farkın istenebilmesi için tespit kararı gerekir. Dava öncesinde arabulucuya başvuru ise dava şartıdır.

5 yıl sonunda TÜFE sınırı kalkar mı?

Hayır, TÜFE tamamen devre dışı kalmaz; beş yıl sonrası değerlendirme yalnız yıllık TÜFE tavanıyla sınırlı basit bir işlem olmaktan çıkar. On iki aylık TÜFE ortalaması hâlâ değerlendirmedeki dört unsurdan biridir; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyetle birlikte dikkate alınarak hâkim tarafından nihai bedel belirlenir. Beşinci yıla kadar olan yenilemelerde tavan işlevi gören endeks, beşinci yıldan sonra tek ölçüt olmaktan çıkıp değerlendirmeye giren unsurlardan biri hâline gelir.

Normal yıllık yenilemede uygulanacak tavanı ve Temmuz 2026 örneğini kira artış oranı hesaplama rehberinde ayrı olarak açıklıyoruz.

Kira tespit davası kiracıyı tahliye eder mi?

Hayır, kira tespit davası kiracıyı tahliye etmez; davanın konusu yalnızca kira bedelinin belirlenmesidir. Beş yılın dolması da kendi başına tahliye sebebi oluşturmaz. Tahliye için ihtiyaç, temerrüt, geçerli tahliye taahhüdü veya kanunda düzenlenen başka bir sebebin koşullarının ayrıca oluşması ve buna uygun ayrı bir sürecin işletilmesi gerekir. Tespit davasının kiracı aleyhine sonuçlanması yalnız ödenecek bedeli değiştirir, kira ilişkisini sona erdirmez. Tahliye isteniyorsa ihtiyaç, temerrüt veya geçerli tahliye taahhüdü gibi bir sebebe dayanan ayrı bir talep gerekir.

İnternet ilanları emsal kira sayılır mı?

Hayır, tek başına sayılmaz; internet ilanları piyasa hakkında fikir veren yardımcı bir veridir, fakat talep edilen ilan bedelini gösterir, gerçekleşmiş kira bedelini değil. Gerçekleşmiş sözleşme bedeli, taşınmazların karşılaştırılabilirliği ve diğer deliller ayrıca değerlendirilir; bilirkişi ve mahkeme, ilan verisinin güvenilirliğini somut olayda ayrıca inceler. İlan fiyatı ile imzalanan sözleşme bedeli arasındaki fark bu nedenle önemlidir. Emsalin gücünü artıran şey, taşınmazın konum, alan, yaş ve donanım bakımından dava konusuyla gerçekten benzer olmasıdır.

Arabuluculukta anlaşılırsa dava gerekir mi?

Hayır, taraflar arabuluculukta geçerli bir anlaşma belgesiyle yeni kira bedelini ve başlangıç tarihini belirlerse, aynı uyuşmazlık için ayrıca kira tespit davası açılmasına gerek kalmayabilir. Ancak bu sonuç otomatik değildir: anlaşma belgesinin kapsamı ve icra edilebilirliği, taraflar arasındaki somut duruma göre ayrıca kontrol edilmelidir ve gerektiğinde hukuki destek alınması önerilir. Anlaşma belgesinde yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağının açıkça yazılması önemlidir; başlangıç tarihi belirsiz kalırsa aynı konu kısa süre sonra yeniden uyuşmazlığa dönüşür.

Kaynaklar ve Editöryal Kontrol

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• Adalet Bakanlığı – kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk
• TÜİK – Haziran 2026 Tüketici Fiyat Endeksi

Son kaynak kontrolü: 11 Temmuz 2026. SmartHukuk Editör Ekibi tarih, oran ve resmî kaynak bağlantılarını kontrol etmiştir. İçerik genel bilgilendirmedir; süre ve talep sonucu sözleşmeye göre değişebilir.