Kira Uyarlama Davası (TBK 138) ile Kira Tespit (TBK 344) Farkları

Kısa cevap: Kira tespit davası (TBK m.344), yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira dönemi bedelini belirlemek için açılır ve emsal bedel incelemesi için 5 yıllık sürenin dolması gerekir. Kira uyarlama davası (TBK m.138) ise arsa, tarla, konut veya işyeri dahil tüm kira sözleşmelerinde, önceden öngörülemeyen olağanüstü ekonomik veya fiili durumlar nedeniyle edimler arası dengenin aşırı bozulması halinde 5 yıl şartı aranmaksızın açılır ve dava tarihinden ileriye doğru hüküm doğurur.

Enflasyon dalgalanmaları, bölgesel dönüşümler veya beklenmedik ekonomik gelişmeler karşısında kira bedelinin güncellenmesi gerektiğinde avukatın vereceği ilk stratejik karar, davayı TBK m.344 (kira tespiti) üzerinden mi yoksa TBK m.138 (aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama) üzerinden mi kuracağıdır. Yanlış dava türünün seçilmesi, davanın usulden veya esastan reddine ve karşı yan vekâlet ücretine yol açar. Bu rehber, Ekim 2026 itibarıyla iki dava arasındaki 8 kritik farkı ve dilekçe seçim kriterlerini açıklar.

Kira Uyarlama Davası (TBK m.138) ile Kira Tespit Davası (TBK m.344) Karşılaştırma Tablosu

Aşağıdaki tablo, iki dava türünün uygulama alanını, süre şartlarını ve hüküm doğurma anını karşılaştırır:

Karşılaştırma Kriteri	Kira Tespit Davası (TBK m.344 – m.345)	Kira Uyarlama Davası (TBK m.138)
Kapsadığı Taşınmazlar	Yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları.	Konut, çatılı işyeri, arsa, arazi, açık otopark ve taşınır kiraları dahil tüm sözleşmeler.
Beş Yıl Şartı	Emsal bedele göre serbest tespit için 5 yılın dolması şarttır (ilk 5 yılda TÜFE tavanı geçerlidir).	5 yıl şartı yoktur; olağanüstü durum doğduğunda sözleşmenin 2. veya 3. yılında da açılabilir.
30 Gün Önceden İhtar / Dönem Şartı	Yeni kira döneminin başından geçerli olması için TBK m.345 süre/ihtar şartı aranır.	İhtar şartı yoktur; dava tarihinden ileriye doğru hüküm doğurur (geçmiş dönemlere yürümez).
Aranan Maddi Koşul	Tarafların yeni dönem kira bedelinde anlaşamamış olması yeterlidir.	Öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve işlem temelinin çökmesi şarttır.
Kısa Süreli (1 Yıldan Kısa) Sözleşmeler	Konut ve çatılı işyerinde sözleşme süresinden bağımsız olarak açılabilir; 5 yıl dolmadıkça TÜFE tavanı uygulanır.	Teorik olarak mümkündür; ancak süre kısaldıkça olağanüstü değişikliğin ve aşırı ifa güçlüğünün ispatı zorlaşır.
Zorunlu Arabuluculuk	Dava şartı zorunlu arabuluculuğa tabidir (7445 sayılı Kanun).	Dava şartı zorunlu arabuluculuğa tabidir.
Görevli Mahkeme ve Yargıtay Dairesi	Sulh Hukuk Mahkemesi / Yargıtay 3. Hukuk Dairesi.	Sulh Hukuk Mahkemesi / Yargıtay 3. Hukuk Dairesi.
Islah Yasağı	Kısmî dava açılamaz ve ıslahla talep artırılamaz.	Uyarlama davasında da talep sonucu net belirtilmelidir; ıslahla artırım yapılamaz.

Kira tespit davasının süre ve 5 yıl kuralları hakkında detaylı bilgi için kira tespit davası şartları 2026 rehberimizi ve kirada beş yıl dolunca kira tespit rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Kira Uyarlama Davasının (TBK m.138) 4 Zorunlu Şartı Nedir?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, her fiyat artışını veya olağan enflasyonu tek başına uyarlama sebebi saymamaktadır. TBK m.138 uyarınca uyarlama kararı verilebilmesi için şu dört şartın birlikte gerçekleşmesi aranır:

Sözleşme Kurulduktan Sonra Olağanüstü Bir Durumun Ortaya Çıkması: Taraflarca sözleşme yapılırken öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir olay (ani ekonomik kriz, devalüasyon, altyapı/imar değişikliği, salgın, deprem vb.) meydana gelmiş olmalıdır.
Olağanüstü Durumun Borçludan (veya Davacıdan) Kaynaklanmaması: Edimler arası dengenin bozulmasında uyarlama isteyen tarafın kusuru bulunmamalıdır.
İfanın Aşırı Derecede Güçleşmesi (İşlem Temelinin Çökmesi): Değişen koşullar yüzünden sözleşmeye mevcut haliyle katlanılmasını istemek TMK m.2 dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde ağırlaşmış olmalıdır.
Borcun Henüz İfa Edilmemiş veya İhtirazi Kayıtla İfa Edilmiş Olması: Geçmişte ihtirazi kayıt konulmadan ödenmiş ve kapanmış kira dönemleri için geriye dönük uyarlama istenemez; uyarlama dava tarihinden itibaren ileriye yönelik sonuç doğurur.

Hangi Durumda Hangi Dava Seçilmelidir? (Avukat Karar Ağacı)

Durum 1: Konut veya çatılı işyeri kirası 5 yılını doldurdu (6. kira yılına giriyor).
- Doğru Seçim: Kira Tespit Davası (TBK m.344/3). Çünkü 5 yıl dolduğunda olağanüstü durum ispatlamak zorunda kalmadan doğrudan emsal kira bedellerine göre tespit yaptırabilirsiniz.
Durum 2: Sözleşme henüz 2, 3 veya 4 yıllık; ancak olağanüstü bölgesel/ekonomik sıçrama nedeniyle kira bedeli aşırı sembolik kaldı (veya kiracı açısından ödenemez hale geldi).
- Doğru Seçim: Kira Uyarlama Davası (TBK m.138). Çünkü 5 yıl dolmadığı için tespit davasında TÜFE tavanını aşamazsınız (kira artış oranı hesaplama aracı); yalnızca TBK m.138 şartlarını ispatlayarak uyarlama isteyebilirsiniz.
Durum 3: Taşınmaz çatısız arsa, tarla, baz istasyonu yeri veya açık otopark.
- Doğru Seçim: TBK m.344 yalnız konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulandığından, genel hükümlere tabi bu taşınmazlarda sözleşme hükmü veya TBK m.138 uyarlama kuralları değerlendirilir.

Kopyalanabilir Kira Uyarlama / Tespit Seçim ve Dilekçe Komutu (Prompt)

Dosya Bilgileri:
- Taşınmaz Türü (Konut / Çatılı İşyeri / Arsa / Açık Alan): [...]
- Sözleşme Başlangıç Tarihi ve Süresi: [...]
- Başlangıç Kira Bedeli ve Mevcut Kira Bedeli: [...] / Bölgedeki Güncel Emsal Kira Bedeli: [...]
- Edimler arası dengeyi bozan somut olaylar (Ekonomik değişim, metro/havalimanı açılışı, imar değişimi vb.): [...]
- Zorunlu arabuluculuk son tutanak tarihi: [...]

Görev:
1. Bu somut olayda TBK m.344 kira tespit davasının mı yoksa TBK m.138 kira uyarlama davasının mı açılması gerektiğini Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kriterleriyle karşılaştır.
2. Seçilen dava türüne uygun olarak Sulh Hukuk Mahkemesi'ne sunulacak Dava Dilekçesi taslağını (emsal araştırması, keşif, bilirkişi incelemesi ve net talep sonucuyla) UYAP UDF formatında hazırla.

İlgili Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarını emsal karar arama motorumuzdan inceleyebilir, dilekçenizi SmartHukuk avukat çalışma alanında oluşturabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Aynı dilekçede terditli (kademeli) olarak önce kira uyarlama, olmazsa kira tespiti istenebilir mi?

Uygulamada uyarlama (TBK m.138) ile tespit (TBK m.344) davalarının hukuki sebepleri ve hüküm doğurma zamanları farklı olduğundan, şartların hangisine uyduğu baştan netleştirilmelidir; ancak 5 yılın dolup dolmadığının tartışmalı olduğu hallerde vakıalar açıkça ayrılarak terditli talep kurulup kurulamayacağı güncel Yargıtay 3. HD içtihatlarıyla kontrol edilmelidir.

Türkiye'deki genel enflasyon tek başına TBK m.138 uyarlama sebebi sayılır mı?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uzun süreli kira sözleşmelerinde yalnızca genel enflasyon ve döviz artışını kural olarak tek başına "öngörülemez olağanüstü durum" saymamakta; taşınmazın özel konumu, sözleşme süresi ve somut olayda işlem temelinin gerçekten çöküp çökmediğini birlikte incelemektedir.

Kira uyarlama davasında belirlenen yeni kira bedeli hangi tarihten itibaren geçerli olur?

Kira tespit davasından farklı olarak kira uyarlama davasında (TBK m.138) mahkemece uyarlanan yeni kira bedeli, geçmiş kira döneminin başlangıcından değil davanın açıldığı tarihten itibaren ileriye etkili olarak uygulanır.

Kira uyarlama davası devam ederken kiracı mevcut kira bedelini ödemeye devam etmeli midir?

Evet. Kira uyarlama davasının açılması mevcut kira sözleşmesindeki ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden durdurmaz; mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilmedikçe kiracı mevcut kira bedelini ödemeye devam etmeli, aksi halde temerrüt nedeniyle tahliye riskiyle karşılaşmamalıdır.

Resmî Kaynaklar

Son kaynak kontrolü: 31 Ekim 2026. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınız için avukatınıza danışın.

Kira Uyarlama Davası (TBK m.138) ile Kira Tespit Davası (TBK m.344) Farkları ve Seçim Rehberi 2026

Kısa cevap