Tahliye Davası Dilekçesi
Tahliye sebebinizi seçin; kira sözleşmesi, ihtar ve süre bilgilerini düzenleyerek sulh hukuk mahkemesine sunulacak dilekçe taslağını hazırlayın.
Kısa Özet
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıyı yalnız Türk Borçlar Kanununda sayılan sebeplerle dava yoluyla tahliye ettirebilir (TBK m. 350–352). Davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve 1 Eylül 2023'ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Her sebebin kendi süresi vardır; çoğunda dava bir ay içinde açılmalıdır. SmartHukuk dilekçe taslağını hazırlar; sebebi, süreyi ve başvuruyu siz ya da avukatınız kontrol edersiniz. Belge; Word (DOCX), PDF ve UYAP (UDF) formatlarında indirilebilir.
Paket Özellikleri
Nasıl İlerler?
- 1Bilgileri girin. Olayı, tarafları ve taleplerinizi günlük dille anlatın.
- 2Önizlemeyi görün. Belge oluşana kadar ödeme yok; taslağınızın başını ücretsiz görürsünüz.
- 3İndirin. Tek belge 89 TL. Word, PDF ve UYAP (UDF) olarak indirilir.
Abonelik yok, tek seferlik ödeme. Üyelik açmadan da tamamlayabilirsiniz. Taslak hukuki danışmanlık değildir; resmî işlemden önce kontrol edilmelidir.
ödeme yok.
Kiraya veren hangi sebeplerle tahliye isteyebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşmeyi dilediği zaman sona erdiremez; kanunda sayılan sebeplerden birine dayanmak zorundadır.
- Gereksinim (TBK m. 350/1): kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
- Yeniden inşa ve imar (TBK m. 350/2): esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekiyor ve bu sırada kullanım imkânsızsa.
- Yeni malikin gereksinimi (TBK m. 351): taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa altı ay sonra dava açabilir.
- Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1): kiracı, taşınmaz teslim edildikten sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse.
- İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): kiracı bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki kez yazılı ve haklı ihtara yol açmışsa.
- Kiracının aynı yerde konutu olması (TBK m. 352/3): kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa.
- On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347): on yıllık uzama süresi sona erdikten sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ayrıca, kiracıya en az otuz gün süre veren yazılı ihtarın ardından temerrüt nedeniyle tahliye istenebilir (TBK m. 315); bu yol icra dairesi üzerinden de işletilebilir.
Dava süreleri
Tahliye davalarının çoğu süreye bağlıdır ve süreyi mahkeme kendiliğinden gözetir.
- Gereksinim ve yeniden inşa: belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde.
- Yeni malik: ya edinmeden itibaren bir ay içinde bildirim yapıp altı ay sonra, ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde.
- Tahliye taahhüdü: taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurulmalı ya da dava açılmalıdır.
- İki haklı ihtar: kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde.
Kiraya veren, dava açacağını süresi içinde kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m. 353).
Dava açmadan önce: arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı ya da arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenir; eklenmezse dava usulden reddedilebilir.
Görevli mahkeme, kira bedeline bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4).
Dilekçede bulunması gerekenler
- Tarafların kimlik ve adres bilgileri, taşınmazın açık adresi
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi ve güncel kira bedeli
- Dayanılan tahliye sebebi ve ilgili kanun maddesi
- Sürenin korunduğunu gösteren tarihler: ihtarın tebliği, taahhüt tarihi, edinme tarihi
- Deliller: kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname ve tebliğ şerhi, tahliye taahhüdü, ödeme dekontları, tanıklar
- Arabuluculuk son tutanağı
Gereksinim nedeniyle tahliye ettirilen yer, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355).
Sık Sorulan Sorular
Aklınıza takılan tüm soruların cevapları
Kiracıyı sebepsiz çıkarabilir miyim?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ilk on yıllık uzama süresi dolmadan hayır. Kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birine dayanmanız gerekir. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz.
Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Sulh hukuk mahkemesinde. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmanız ve anlaşamama tutanağını dilekçeye eklemeniz gerekir.
Evi yeni satın aldım, kiracıyı ne zaman çıkarabilirim?
Kendinizin ya da kanunda sayılan yakınlarınızın ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilirsiniz. Dilerseniz sözleşme süresinin bitimini bekleyip o tarihten itibaren bir ay içinde de dava açabilirsiniz.
Tahliye taahhütnamesi her zaman geçerli mi?
Hayır. Yazılı olmalı, kiracı tarafından kiralanan yer teslim edildikten sonra verilmiş olmalı ve belirli bir tahliye tarihi içermelidir. Sözleşmeyle aynı gün alınan taahhüt geçersiz sayılır.
İki haklı ihtar ne demek?
Kiracının bir kira yılı içinde, farklı aylara ait kirayı zamanında ödemediği için kendisine iki kez yazılı ihtar gönderilmesidir. İhtar tebliğ edilmeden kira ödenmişse o ihtar haklı sayılmaz.
Kiracıyım, bana tahliye davası açıldı. Ne yapmalıyım?
Dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki hafta içinde cevap dilekçesi verin. Dava süresinin geçip geçmediğini, ihtarların size usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğini ve gösterilen ihtiyacın gerçek olup olmadığını kontrol edin.