7. Hukuk Dairesi 2024/2158 E. , 2025/1128 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/657 E., 2024/791 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Amasya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/56 E., 2023/276 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacılar vekili; Amasya 1. Noterliğinin 16/05/1977 tarihli düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi ile davalılar tarafından davacılara dava konusu taşınmazlardaki hisselerin satışının vaat edildiğini, bedelin ödendiğini ve zilyetliğin teslim edildiğini ileri sürerek tapu iptal ve tescil istemiştir.
II. CEVAP Davalılar vekili süresinde sunduğu cevap dilekçesinde; zilyetliğin devredilmediğini, zamanaşımı süresinin geçtiğini, bedelin ödenmediğini ve sözleşmenin geçersiz olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; bedelin ödendiğinin ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davacılar vekili; taşınmaz zilyetliğinin 47 yıldır müvekkillerinde olduğunu, tanıkların da satış bedelinin ödendiği ve zilyetliğin devredildiği hususlarını ispatladığını, satış bedeli ödenmemiş olsaydı davalıların bunca yıl taşınmaz kullanımını davacıya bırakmayacaklarını ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taşınmaz zilyetliğinin davacılara devredildiği, bu nedenle zamanaşımı savunmasının hakkın kötüye kullanılması sayılacağı ancak satış bedelinin ödendiğinin davacılar tarafından kanıtlanamadığı ve vaade konu payın dava dışı kişilerle davalılar arasında iştirak halinde mülkiyete tabi olduğundan sözleşmenin ifa olanağının da bulunmadığı gerekçeleriyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili, istinaf başvurusundaki gerekçeleri ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/4 hükmü, 2. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanunun 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. 3. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel, Türk Borçlar Kanunu'nun 97 nci maddesi uyarınca depo ettirilmelidir. 4. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi şöyledir: "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir." 5.TBK'nın 97. maddesine göre davacı vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedeli vaat borçlusuna ödemeden, tescil talebinde bulunamaz. Davacı açtığı ferağa icbar suretiyle tescil istemli bu davada aynı zamanda borcunun ifasını karşı tarafa teklif etmiş sayılacağından, sözü edilen yasa hükmü uyarınca yargılama aşamasında ifayı teklif eden davacıya borcunu ifa etmek üzere uygun bir süre verilmeden dava reddolunamaz. 6. Öte yandan, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. 3. Değerlendirme 1.Somut uyuşmazlıkta, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine kararı verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamakta ise de reddin gerekçesi doğru değildir. 2. Yukarıda açıklandığı üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Türk Borçlar Kanunu'nun 97 nci maddesinde öngörülen birlikte ifa kuralı uyarınca depo ettirilmelidir. 3. O halde, ispat yükü davacı üzerinde bulunan edimin yerine getirildiği iddiasının kanıtlanamadığının kabulü halinde; yukarıda açıklandığı gibi Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesindeki birlikte ifa kuralı gereğince davacıların edimlerin yerine getirilmesinin sağlanması gerekmektedir. 4. Ancak, satış vaadine konu pay, halen elbirliği mülkiyeti şeklindedir. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu sebeple, sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle karar verilmesi bozmayı gerektirir. 5.Ne var ki; anılan husus, yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden sonucu itibarıyla doğru bulunan davanın reddine ilişkin İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinin yukarıda açıklandığı şekilde değiştirilerek ve düzeltilerek onanması, istinaf başvurusunun esastan reddine dair Bölge Adliye Mahkemesi kararının ise ortadan kaldırılması gerekmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının gerekçe yönünden kabulü ile istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, sonucu itibarıyla doğru olan İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinin yukarıda açıklanan şekilde DEĞİŞTİRİLEREK VE DÜZELTİLEREK ONANMASINA, Peşin yatırılan harcın yatıranlara iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.02.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.