6. Hukuk Dairesi 2025/948 E. , 2025/3654 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/319 E., 2024/180 K. İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar; davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 30.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'nün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; dava dışı eski arsa sahipleri .... ve ... ile yine dava dışı ... Turzm. Eğt... Ltd. Şti. arasında 20.03.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, dava dışı arsa sahiplerinin sözleşmeye konu taşınmazlarla birlikte sözleşmeden doğan tüm hak ve yükümlülükleri müvekkili kooperatife devrettiklerini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/362 Esas, 2012/446 Karar sayılı kararıyla geriye etkili olarak feshedildiğini ve kararın kesinleştiğini, dava dışı yüklenici şirketin kendisine avans olarak devredilen taşınmazda kat irtifakı tesis ettirerek üçüncü kişilere bağımsız bölüm sattığını, yüklenici şirket edimlerini yerine getirmediğinden ondan temlik yoluyla bağımsız bölüm devralan kişilerin, bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap etmelerinin mümkün olmadığını, iyiniyet ve tapuya güven ilkesi iddialarının dinlenme olanağı da bulunmadığını ileri sürerek, tapuda davalı adına kayıtlı 10 07... parsel 4. Blok A Giriş 1 Nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin, dava dışı yüklenici ... Turzm. Eğt...Ltd. Şti.'den değil, tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetle, üçüncü bir kişiden tapuyu devraldığını, arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasınaki ilişkilerden haberdar olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 09.09.2019 tarihli kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararıyla geriye etkili olarak feshedildiği ve feshin kesinleştiği, dava konusu bağımsız bölümün dava dışı yüklenici şirkete avans olarak verildiği, yüklenici şirket, davacı arsa sahibi kooperatife karşı edimlerini yerine getirmediğinden bağımsız bölümün tapusuna hak kazanmadığı ve buna bağlı olarak yüklenici şirketten temlik alan davalının kazanımının korunmasının da mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin 09.09.2019 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 22.09.202 tarihli kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Bölge Adliye Mahkemesinin 09.09.2019 tarihli kararının süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 06.02.2024 tarihli ve 2022/5192 Esas, 2024/532 Karar sayılı kararıyla, daha önce bir başka mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesine rağmen dava dışı yüklenicinin inşaatın yapımına devam ettiği, fesihten sonra da arsa maliki davacı tarafından dava dışı yükleniciye bağımsız bölüm devrinin yapıldığı, feshin muvazaalı olduğunun iddia edildiği, bu durumda, anılan iddialar araştırılarak davacı arsa maliki ile dava dışı yüklenici arasında kesinleşen fesih kararına rağmen, sözleşme ilişkisinin ve işin yapımının fiilen devam edip etmediği, inşaatın dava dışı yüklenici ... Ltd. Şti. tarafından tamamlanıp tamamlanmadığı hususları incelenip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilerek, İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuştur. İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yükleniciden temlik yoluyla bağımsız bölüm satın alan kişilerin tapuya hak kazanabilmesi için yüklenicinin, arsa sahiplerine karşı olan edimlerini yerine getirmesi gerektiği, ancak bu kuralın muvazaa ve kötüniyet hallerinde geçerli olmadığı, arsa sahibi davacı kooperatif ile dava dışı yüklenici şirket arasındaki fesih davası devam ederken, arsa sahibinin yüklenici şirkete tapu devirleri yapmaya devam ettiği, dolayısıyla fesih kararına rağmen aralarındaki hukuki ilişkiyi sürdürdüklerinin anlaşıldığı, sözleşmenin feshedilmeyip ayakta olduğundan feshe bağlı olarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; a. Delillerinin incelenmediğini, davayı ıslah etmelerine rağmen bu konuda inceleme yapılmadığını, inşaatın kim tarafından devam ettirildiğine dair araştırma yapılmadığını, davayı ... ve dava dışı yüklenici ... İnşaat Şirketine ihbar taleplerinin yerine getirilmediğini, sözleşmenin geriye etkili feshi istemiyle Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2025/166 Esas sayılı dosyasında dava ikame ettiklerini, bu davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini, davalının, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin muvazaalı olduğuna dair bir savunması olmadığını, bu konuda re'sen araştırma yapılamayacağını, b. İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesiz olduğunu, c. Kesinleşmiş mahkeme kararının rağmen feshin muvazaalı olduğunun söylenemeyeceğini, feshin muvazaalı olduğu kabul edilse dahi fesihten sonra inşaatın yüklenici ... İnşaat şirketi tarafından tamamlanıp tamamlanmadığının araştırılmadığını, yapının halen tamamlanmadığını, fesih kararından sonra başka bir firma işi yapmaya yanaşmadığından, yeniden ... İnşaat şirketi ile anlaşma yaptıklarını, şirket 2013-2014 arasında inşaatı tamamlama taahhüdü vermiş olmasına rağmen edimini yine yerine getirmediğini, bundan sonra inşaatın tamamlaması için ... ile anlaşma yapıldığını, sözleşmenin feshinden sonra hangi firma tarafından inşaatın yapımına devam edildiği hususunda kolluk araştırması yapılması gerektiğini, d. Mevcut imalatların iskan almaya uygun olup olmadığının araştırılmadığını beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle, yükleniciden temlik yoluyla bağımsız bölüm devralana karşı açılan tapu iptal ve tescil davasıdır. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Dairemizde duruşmada vekili hazır bulunan davalı yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Alınması gereken harç peşin olarak yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 30.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.