3. Hukuk Dairesi 2024/3184 E. , 2025/3902 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1429 E., 2024/1033 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 12. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/623 E., 2021/1613 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA 1.Asıl davada davacı vekili; taraflar arasında 02.02.2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin düzenlendiğini, davalının müvekkilinin kiralananı kullanmasına engel olduğunu, kiralananı kullanıma sunmak borcunu yerine getirmediğini, turizm işletme belgesi almak için yapılan başvurunun binanın projeye aykırı olması nedeniyle reddedildiğini, kiralananın ayıplı olduğunu, Aralık 2017 tarihinde dükkanın yeniden yapılandırma ve devir ihtimalleri nedeniyle kapatıldığını fakat davalının hukuk dışı bir biçimde kiralanana el koyduğunu, müvekkilinin ekonomik sıkıntılar nedeniyle birkaç ay kira bedellerini ödeyemediğini, bu nedenle davalının kiralanana sokmama, kiralanandan eşya kaçırma gibi hukuk dışı eylemlerde bulunduğunu, davalının eylemleri nedeniyle yapılan şikayet sonucunda kovuşturmaya yer olmadığı kararı verildiğini, kiralananın fiilen kullanılamaması nedeniyle uğranılan müspet ve menfi zararın kapsam ve niteliği yargılama sırasında aldırılacak bilirkişi raporu ile ortaya çıkacağı ileri sürerek; sözleşmenin ifasının engellenmesi nedeniyle 1.000,00 TL müspet ve menfi zararın davalıdan tahsiline karar verilmisini talep etmiştir. 2.Birleşen davada davacı vekili; müvekkilinin kiralana 180.000,00 TL civarında bir alt yapı harcaması yaptığını, Aralık 2017 sonunda dükkanın yeniden yapılandırma ve devir ihtimalleriyle kapandığını fakat davalının hukuk dışı biçimde kiralanana el koyduğunu, dükkan içindeki araç gereçlerin büyük kısmını bilgisi ve onayları dışında aldığını, kiralanan içinde bulunan ve müvekkiline ait olan, davalı tarafından haksız el konulan demirbaş, araç- gereç ve ham madde niteliğindeki malların değerinin ve yine kiralananın kullandırılamaması nedeniyle kiralananın restoran olarak işletmek maksadıyla yapılan tüm alt yapı harcamalarının belirlenmesi ve uğranılan zararın tazmini gerektiğini ileri sürerek; el konulan mallara ilişkin şimdilik 1.000,00 TL, alt yapı harcamalarına yönelik şimdilik 1.000,00 TL’nin tazminine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP 1.Davalı vekili; davacı kiracının Mayıs 2017 tarihinden bu yana kirasını ve abonelik borçlarını ödemediğini, iş yerini kapatarak fiili olarak terk ettiğini, taşınmazdaki demirbaşların kiraya verene ait olduğunun kira sözleşmesinde de açıkça belirtildiğini, davacının ileri sürdüğü altyapı imalatlarını ve bunların bedellerine ilişkin iddialarını da kabul etmediklerini, kira sözleşmesine göre davacının bir altyapı inşa etme hakkı bulunmadığı gibi müvekkillinin de davacıya karşı herhangi bir altyapı harcaması sorumluluğu bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesi hükümlerine göre demirbaşların davalı şirkete ait olduğu, taşınmazın mülkiyetinden kaynaklı vergi borçları dışında bakım, onarım ve her türlü tadilat ve dekorasyondan kiracının sorumlu olduğu, kiraya verenden bunlardan dolayı para talep edilemeyeceğinin kararlaştırıldığı, ayrıca taşınmazın ayıplı olduğu, ruhsat alamama vs. nedenlerle kullanıma uygun halde bulundurulmadığı iddiası yönünden, davacı kiracının basiretli bir tacir gibi davranması, bunu araştırması ve öyle kiralaması gerektiği, ayrıca taşınmazı görmeden kiraladığı iddiasının davacı tarafın tacir olduğu düşünüldüğünde hayatın olağan akışına aykırı olduğu, taşınmazın ayıplı olduğuna dair çekilen bir ihtarın bulunmadığı, eşyalara el konulduğu, hırsızlık ve mala el koyma yönünde iddialarına karşı takipsizlik kararı verildiği ve bu kararın kesinleştiği, sözleşmede alt yapı giderlerini kiraya verenin karşılama yükümlülüğü olmayıp kiracının da yapma yükümlülüğü olmadığının tespit edildiği, kira sözleşmesi içeriği değerlendirildiğinde davacı tarafın el konulduğunu iddia ettiği eşya bedellerinin kendisine ait olduğunu ispatlayamadığı, demirbaş eşyaların davalı tarafa ait olduğu, beraberinde yapılan tefrişattan ve alt yapıya ait bakım ve onarımdan kiracının sorumlu olduğunun sözleşmede kararlaştırıldığı gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; 26.01.2018 tarihinde kiraya veren tarafından kiralanana el konulduğu ileri sürülmesine rağmen olan davanın açıldığı 16.10.2018 tarihine kadar kiracı tarafından bu hususta kiraya verene herhangi bir ihtar gönderilmediği, mahkeme kanalıyla bir tespit yaptırılmadığı, 9 aya yakın bir süre sonra dava açıldığı, bu husustaki ceza soruşturmaları sonucunda kovuşturmaya yer olmadığına karar verildiği, kiracı tarafından kiralanana haksız bir biçimde el konulduğun ispatlanamadığı, bu durumda müspet ve menfi zararların istenemeyeceği, kira sözleşmesinin 9. maddesinde kiralanana yapılacak tadilat masraflarının kiracıya ait olduğu kararlaştırıldığından tadilat masraflar istenemeyeceği gibi, yine kira sözleşmesinin 10. maddesinde kiralanandaki demirbaşların kiraya verene ait olduğu kararlaştırıldığından davacının buna ilişkin taleplerinin de yerinde olmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; kiralananın kullanılmaz halde teslim alındığını, dükkânın tadilatına ciddi harcama yapıldığını, davalının müvekkiline ayıplı mal kiraladığını, Ocak 2018 tarihinde işyerinde bazı alacaklıların icra işlemlerinin başladığını, bu süreçte kiraya verenin bilgisi dahilinde işyerinin yeniden yapılandırılması çalışmasıyla kapandığını, 28.01.2018 tarihinde davalı şirket yetkilisi ile oğlunun dükkânın kapılarını kilitlediğini, önüne bir güvenlik görevlisi yerleştirmek suretiyle haksız olarak dükkanı kullanmasına engel olduğunu, kira sözleşmesine güvenerek yapılan alt yapı ve üst yapı tesisatının boşa gitmesine neden olarak işletmenin kullanılamaz hale getirdiğini, davalının haksız bir şekilde kira sözleşmesi devam ederken, restoran olarak kullanılan kiralanana girerek müvekkiline ait eşyaların pek çoğunu götürdüğünü, ayrıca kiralanana girilememesi nedeniyle hammadde ve mamul maddelerin telef olduğunu, dükkânda bulunan malların tamamının müvekkiline ait olup gerekli belgeler sunulmasına ve/veya celbi talep etdilmesine rağmen Mahkemece dikkate alınmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık; asıl davada, kiralananın kullanılmasının engellenmesi nedeniyle uğranılan zararın tazmini, birleşen davada ise, kiralanan yapılan masrafların ve el konulan eşyaların bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, davalının davacının kiralananı kullanmasını engellediğinin ispatlanamadığı, kira sözleşmesinde demirbaşların kiraya verene ait olduğunun ve kiralanana yapılan masrafların talep edilemeyeceğinin düzenlendiğini anlaşılmakla, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.