7. Hukuk Dairesi 2025/3349 E. , 2025/3637 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2016/691 E., 2021/149 K. Bursa 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı yazılı kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.01.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davalılar ... mirasçıları vekili Avukat ..., diğer taraftan davacı vekili Avukat ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA 1. Davacı vekili; davalı şirket ile arsa sahipleri arasında yapılan kat karşılığı inşat sözleşmesi uyarınca şirkete ait olacak olan yerlerden, noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi uyarınca davacıya satılmış olan Bursa ili, ... ilçesi, ... Mah. 1966 ada 1 parsel numaralı gayrimenkul üzerinde A Blok, 2. Kat 3 numaralı bağımsız bölüm ile, yine aynı gayrimenkul B Blok 1. Bodrum Kat 9 numaralı dükkanın tapularının ipotekten ari olarak iptali ile, geç teslimden dolayı mahrum kalınan kâr hakkında; şimdilik toplam 10.000,00 TL tazminatın davalı ... Yapı Endüstri San. ve Tic. Ltd. Şti' nden tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmesi istemiyle Tüketici Mahkemesine dava açmış, görev uyuşmazlığı sonrası Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesinin 11.11.2016 tarihli kararıyla davaya bakmakla görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu belirlenmiş, dükkana yönelik istem tefrik edilerek ayrı bir esasa kaydedilmiştir.
II. CEVAP Davalı ... vekili; davaya bakmaya Bursa Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli ve yetkili olduğunu, davacı ile davalı yüklenici ... Yapı Ltd. Şti. arasında .... Noterliğinde yapılan 12.07.2025 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi gereğince davacının şahsi hak elde ettiğini, davacı, yükleniciden temellük ettiği kişisel hakkını arsa sahibi davalıya karşı ileri sürebilmesi için yüklenicinin arsa sahibine olan edimini yerine getirmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEME KARARI Mahkemece; davacı ile davalı ... Yapı Endüstri San. ve Tic. Ltd. Şti. Arasında noterde akdedilen satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğu, arsa sahipleri olan diğer davalının bu sözleşmeyi kabul ettiği ve satın alan ...'e tapudan satışının yapılmasını diğer davalı ile aralarındaki sözleşmelerinde belirttiği, davalı şirketin sözleşme gereği inşaatı bitirdiği ancak sözleşme gereğini yerine getirmediği anlaşılmakla tapu iptal tescile yönelik talep bakımından davanın kabulüyle tapu iptali ve tescile, 3.500,00 TL kira bedeli tazminatına karşılık alacağın 12.01.2008 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... Yapı Endüstri San. Tic. Ltd. Şti'den alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili; davada husumetlerinin bulunmadığını, davacının dayandığı sözleşmede taraf olmadıklarını, davacı ile aralarında sözleşmeye dayalı bir ilişki olmadığını, davacının davalı şirketten alacağını tefrik ile ayrılan diğer dosyadan aldığını, her ne kadar yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmışsa da yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, edimini yerine getirmeyen davalı yükleniciye karşı önce ihtarname gönderdiklerini, akabinde dava açtıklarını, davanın derdest olduğunu, hapis hakkını kullandıklarını, tapuyu bu nedenle devretmediklerini, yüklenicinin edimini yerine getirmeden davacının onun hakkına dayalı tapuyu alamayacağını, bu hususta tanık beyanları ile derdest olan davanın delil olarak dikkate alınması gerektiğini, derdest davanın beklenilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil ve geç teslimden kaynaklı tazminat istemine ilişkindir. 1.Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. 2.Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. 3.Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. 4.Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. 5. Somut olaya gelince; yukarıda açıklandığı gibi yükleniciden şahsi hak temlik alanın, bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için yüklenicinin sözleşmeden kaynaklı edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur. Mahkemece her ne kadar yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirdiği kabulüyle tapu iptali ve tescil hükmü kurulmuşsa da; Bursa 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.12.2021 tarih 217/118 Esas 2021/511 Karar sayılı dosyası ile yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediği ve yüklenicinin davacıya temlik ettiği bağımsız bölümün eksik iş bedeline karşılık olmak üzere arsa malikleri üzerinde bırakılmak suretiyle satışına izin verilmiş olduğu görüldüğünden belirtilen bağımsız bölümün yükleniciye kalmayacağı açıktır. Bu nedenle davacının yükleniciden aldığı şahsi hakka dayalı olarak tescil isteminde bulunması olanaklı değildir. Terditli bir tazminat istemi de bulunmadığından, davacının tescil istemine yönelik talebinin ve geç teslimden kaynaklı tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 28.000,00 TL 'nin davacıdan alınarak davalılar ... mirasçılarına verilmesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.