6. Hukuk Dairesi 2024/1303 E. , 2025/1633 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1056 E., 2024/16 K. Birleşen İstanbul Anadolu 24. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/307 Esas Sy. Dava Dosyasında: Birleşen İstanbul Anadolu 24. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/308 Esas Sayılı Dava Dosyasında; Birleşen İstanbul Anadolu 24. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/309 Esas Sayılı Dava Dosyasında; İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 24. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2018/306 E., 2023/212 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilleri tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 22.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davalı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA 1. Asıl davada davacılar ..., ..., ... ve ... vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin de içlerinde bulunduğu arsa sahipleriyle, davalı yüklenici şirket arasında İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah, 287 Pafta, 2305, 2307, 2313, 2281, 2282, 2283, 2284 ve 2292 adalardaki parselleri kapsayacak şekilde ... 7. Noterliğinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri akdedildiğini, davalı şirket tarafından müvekkillerine gönderilen ... 8. Noterliği'nin 22.01.2013 tarihli ihtarnamesi gereğince, düzenlenen teslim tutanağı ile taşınmazların tahliye edilerek boş olarak davalı şirkete teslim edildiğini, sözleşmenin 31. maddesi uyarınca, davalı şirket tarafından taşınma yardımı ve 6 aylık kira mahrumiyeti bedellerinin, müvekkillerinin ... Bankası'ndaki hesaplarına yatırıldığını, yapılan 6 aylık ödemenin 2013 yılı Mayıs-Ekim aylarını kapsadığını, ancak 2013 yılının Kasım (dahil) ayından dava tarihine kadar olan süredeki kira mahrumiyetlerinin ödenmediğini, davalının temerrüde düştüğünü ileri sürerek müvekkillerinin kira mahrumiyeti alacaklarının tespiti ile her bir müvekkili için 500,00 TL olmak üzere şimdilik 2.000,00 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek en yüksek mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. 2.Birleşen 2018/307 Esas sayılı davada davacılar ... ve ... vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin de içlerinde bulunduğu arsa sahipleriyle, davalı yüklenici şirket arasında İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah, 287 Pafta, 2305, 2307, 2313, 2281, 2282, 2283, 2284 ve 2292 adalardaki parselleri kapsayacak şekilde ... 7. Noterliğinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri akdedildiğini, davalı şirket tarafından, müvekkillerine gönderilen ... 8. Noterliği'nin 22/01/2013 tarihli ihtarnamesi gereğince düzenlenen teslim tutanağı ile taşınmazların tahliye edilerek boş olarak davalı şirkete teslim edildiğini, sözleşmenin 31. maddesi uyarınca, davalı şirket tarafından taşınma yardımı ve 6 aylık kira mahrumiyeti bedellerinin müvekkillerinin ... Bankası'ndaki hesaplarına yatırıldığını, yapılan 6 aylık ödemenin 2013 yılı Mayıs-Ekim aylarını kapsadığını, ancak 2013 yılının Kasım (dahil) ayından dava tarihine kadarki kira mahrumiyetlerinin ödenmediğini, davalı şirketin temerrüde düştüğünü ileri sürerek müvekkillerinin kira mahrumiyeti alacaklarının tespiti ile her bir müvekkili için 500,00 TL olmak üzere şimdilik 1.000,00 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek en yüksek mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. 3.Birleşen 2018/308 Esas sayılı davada davacılar ... ve ... vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin de içlerinde bulunduğu arsa sahipleriyle, davalı yüklenici şirket arasında İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah, 2305, 2307, 2313, 2281, 2282, 2283, 2284 ve 2292 adalardaki parselleri kapsayacak şekilde ... 7. Noterliğinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri akdedildiğini, davalı şirket tarafından müvekkillerine gönderilen ... 8. Noterliği'nin 22.01.2013 tarihli ihtarnamesi gereğince düzenlenen teslim tutanağı ile taşınmazların tahliye edilerek boş olarak davalı şirkete teslim edildiğini, sözleşmenin 31. maddesi uyarınca, davalı şirket tarafından taşınma yardımı ve 6 aylık kira mahrumiyeti bedellerinin, müvekkillerinin ... Bankası'ndaki hesaplarına yatırıldığını, yapılan 6 aylık ödemenin 2013 yılı Mayıs-Ekim aylarını kapsadığını, ancak 2013 yılının Kasım (dahil) ayından dava tarihine kadarki kira mahrumiyetlerinin ödenmediğini, davalının temerrüde düştüğünü ileri sürerek müvekkillerinin kira mahrumiyeti alacaklarının tespiti ile her bir müvekkili için 500,00 TL olmak üzere şimdilik 1.000,00 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek en yüksek mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. 4.Birleşen 2018/309 Esas sayılı davada davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin de içlerinde bulunduğu arsa sahipleriyle, davalı yüklenici şirket arasında İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah, 287 Pafta, 2305, 2307, 2313, 2281, 2282, 2283, 2284 ve 2292 adalardaki parselleri kapsayacak şekilde ... 7. Noterliğinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri akdedildiğini, davalı şirket yanca müvekkillerine gönderilen ... 8. Noterliği'nin 22.01.2013 tarihli ihtarnamesi gereğince düzenlenen teslim tutanağı ile taşınmazların tahliye edilerek boş olarak davalı şirkete teslim edildiğini, sözleşmenin 31. maddesi uyarınca, davalı şirket tarafından taşınma yardımı ve 6 aylık kira mahrumiyeti bedellerinin müvekkillerinin ... Bankası'ndaki hesaplarına yatırıldığını, yapılan 6 aylık ödemenin 2013 yılı Mayıs-Ekim aylarını kapsadığını, ancak 2013 yılının Kasım (dahil) ayından dava tarihine kadarki kira mahrumiyetlerinin ödenmediğini, davalının temerrüde düştüğünü ileri sürerek müvekkillerinin kira mahrumiyeti alacaklarının tespiti ile her bir müvekkili için 500,00 TL olmak üzere şimdilik 3.500,00 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek en yüksek mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili, asıl ve birleşen davalarda cevap dilekçelerinde, davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, hak mahrumiyeti bedellerinin talebi için gerekli koşulların henüz gerçekleşmediğini, davalı şirketin edimlerini yerine getirdiğini, proje alanı içinde bulunan parsele ilişkin olarak riskli alan tespitinin iptal edilmiş olması nedeni ile müvekkili şirketin temerrüdünden bahsedilemeyeceğini savunarak asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, taraf iradeleri ileriye etkili fesih konusunda açıkça uyuşmadığından kural olarak feshin geriye etkili olacak şekilde yapıldığının kabulünün gerektiği, davacı arsa sahipleri temsilcileri tarafından davalıya gönderilen cevabi fesih ihtarnamesinin 3.B bendinde yer alan, sözleşmenin feshinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İl Müdürlüğü ile Tapu Sicil Müdürlüğü'ne bildirilmesi ve bu kapsamda konulan tüm sözleşme şerhlerinin kaldırılması yönündeki talebin sözleşmenin geriye etkili feshi sonucunu doğurur nitelikte bir talep olduğu, sözleşmenin fesih ya da dönme suretiyle sona ermesi halinde geriye etkili sonuç doğuracağı, yani sözleşme hiç yapılmamış gibi başa dönüleceğinden, tarafların sözleşme ile üstlendikleri borçlarını ifa etme yükümlülüğünden kurtulacakları gibi, daha önce ifa ettikleri edimleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilecekleri, davaya konu sözleşmede kararlaştırılan hak mahrumiyeti bedelinin sözleşmenin feshi ya da ifanın çekincesiz olarak kabul edilmesinde dahi ödeneceğine dair bir düzenleme de bulunmadığı, hak mahrumiyeti bedelinin müspet zarar kapsamında olup, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığından sözleşmenin geriye etkili feshi halinde talep edilmesinin mümkün olmadığı, bu itibarla tarafların sözleşmenin feshi konusunda varmış oldukları mutabakat gereğince sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125/III. maddesi gereğince tarafların sözleşme ile üstlendikleri borçlarını iade etme yükümlülüğünden kurtuldukları gerekçesiyle sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde asıl ve birleşen dosyalar davacıları vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "somut olayda; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 31.maddesinde inşaat süresince ödenecek hak mahrumiyet bedellerinin parsellerin tamamının tevhidinden sonra başlayacağı, sözleşmenin 4.maddesinde sözleşmenin diğer parsellerle tevhit işlemi gerçekleşip emsalin 3.72 veya 4.14 emsaline ulaşması halinde geçerli olacağı hüküm altına alındığı, yüklenicinin diğer parsellerle tevhit işlemi gerçekleştirmesi için süre sınırlaması getirilmediği, sözleşmedeki bu hükmün taraflar arasındaki sözleşmeyi geciktirici koşula bağlı "askıda sözleşme" haline getirdiği, dosya kapsamına göre diğer parsellerle tevhit iştemi gerçekleştirilmediğinden, geciktirici koşulun oluşmadığı, davaya konu taşınmazlara yönelik Bakanlar Kurulu tarafından alınan "riskli alan" kararı İdare Mahkemesince kesin olarak iptal edildiği hususları birlikte değerlendirildiğinde sözleşmenin uygulanmasının Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 22.02.2022 gün, 2021/3163 Esas ve 2022/944 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere "hukuki imkânsızlık ve ifa imkânsızlığı" nedeniyle imkansız hale geldiği sonucuna varılmaktadır. TBK'nın 136. maddesi uyarınca borcun ifası, borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşır ise borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkansızlık sebebi ile borçtan kurtulan borçlu karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlüdür. Kaldı ki davalı vekilince yargılama sırasında dava konusu sözleşmenin geriye etkili olarak feshi konusunda taraf iradelerinin birleştiği belirtilerek davanın davanın konusuz kaldığı ileri sürülmüştür. Bu yönde yapılan incelemede; taraf vekillerince dosyaya sunulan beyan dilekçeleri ve davalı yüklenici şirket tarafından arsa maliklerinin temsilcilerine gönderilen ... 9. Noterliği'nin 13.02.2019 tarih ve 05790 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile, arsa malikleri temsilcileri tarafından davalı yüklenici şirkete keşide edilen ... 11. Noterliği'nin 07.03.2019 tarihli ve 02597 yevmiye numaralı ihtarnamelerden dava konusu düzenleme şeklinde arsa payı inşaat sözleşmesinin taraflarca feshedildiği konusunda taraf iradelerinin uyuştuğu görülmektedir. Bununla birlikte, yukarıda açıklandığı üzere şarta bağlı olarak kurulan sözleşmenin uygulanması, İdare Mahkemesi tarafından riskli alan kararının iptal edilmesi ile tevhid işlemi de gerçekleştirilmediğinden tarafların iradeleri dışında hukuki imkansızlık ve ifa imkansızlığı ile imkansız hale geldiğinden sözleşme de geçersiz hale gelmektedir. Geçersiz sözleşmelerde taraflar ancak birbirlerine verdiklerini geri isteyebilirler. Dosya kapsamına ve mahkemece alınan bilirkişi raporuna göre, davalı yüklenici şirket tarafından inşaata henüz başlanmadığı, hatta bazı taşınmazlar üzerinde halen eski metruk yapıların bulunduğu, yargılama sırasında davalı yüklenicinin inşaatı bitirmeye yönelik herhangi bir eyleminin olmadığı anlaşılmaktadır. Davacı taraf, açtığı davada kira mahrumiyeti bedeli talebinde bulunmuştur. Bu talepler niteliği itibariyle müspet zararlardandır. Müspet zararların istenebilmesi için sözleşmenin ayakta olması ya da sözleşme geçersiz veya feshedilmiş ise müspet zararların istenebileceğine dair sözleşmede bir hüküm bulunması gerekmektedir. Taraflar arasındaki sözleşme geçersiz hale geldiği gibi, müspet zararların bu durumda da istenebileceğine dair bir sözleşme hükmü bulunmadığından davacının müspet zararlarını talep etme hakkı bulunmamaktadır "gerekçesiyle asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili temyiz dilekçesinde; a.Gerek mahalli mahkemenin ve gerekse Bölge Adliye Mahkemesinin gerekçelerinde müteahhit firmanın ... 8. Noterliğinden arsa sahipleri temsilciler kuruluna gönderdiği 22.01.2013 tarih ve 3002 yevmiye numaralı ihtarname ile müvekkilerinin taşınmazlarını tahliye etmesini talep etmesinden hiç bahsedilmediğini, b. Müvekkilleri veya temsilcileri ile davalı şirket arasında sözleşmenin feshi konusunda hiçbir mutabakat olmadığını, taraflar arasındaki düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesinin davalı şirket tarafından haksız ve tek taraflı olarak feshedildiğini, kararda yeralan sözleşmenin geriye dönük olarak feshedildiğine ilişkin hukuki değerlendirmelerin de tamamen yanlış ve isabetsiz olduğunu, c.Mahkemenin davacılar lehine olan bilirkişi raporuna göre hüküm kurması gerekirken davayı reddetmesinin hukuka ve usule aykırı olduğunu, d.Mahkemenin kararında atıf yaptığı Yargıtay kararlarının davanın reddini gerektirecek şekilde emsal oluşturacak bir durumu söz konusu olmadığını, kararların esasen davacıların iddialarını destekler mahiyette olduğunu, e.Dava konusu olayda sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanması mümkün olmadığını beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kentsel dönüşüm projesi kapsamında inşaat emsalinin, belirli bir emsal oranına çıkması şartı ile imzalandığı, ancak açılan dava ile taşınmaz riskli yapı niteliğinden çıkarıldığı ve kararın kesinleştiği, bu durumda sözleşmelerde kararlaştırılan emsalin yerine getirilmesinin imkânsız hale geldiği ve sözleşmelerde ifa imkânsızlığının oluştuğu, ayrıca tarafların birbirlerine gönderdikleri ihtarnamelerin içeriği incelendiğinde tarafların iradesinin fesih yönünde birleştiği, davacıların asıl ve birleşen dava dilekçelerindeki taleplerinin müspet zarar kapsamında olduğu, kural olarak feshedilen ve ayakta olmayan bir sözleşmeye dayalı olarak müspet zarar istenemeyeceği, ancak sözleşmede fesih halinde dahi istenebileceği kararlaştırılmışsa talep edilebileceği, sözleşmelerde böyle bir hüküm de bulunmadığı anlaşıldığından asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilinin temyiz istemleri yerinde görülmemiştir. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve göre usul ve kanuna uygun olup, asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan asıl ve birleşen davalarda davalı ... İnşaat Taah. San. Tic. A.Ş. lehine takdir olunun 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, asıl ve birleşen dava davacılarından tahsili ile adı geçen davalı ... İnşaat Taah. San. Tic. A Ş'ye ödenmesine, Aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davacılardan alınmasına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.