6. Hukuk Dairesi 2024/1340 E. , 2025/1634 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1509 E., 2024/311 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Sakarya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/8 E., 2023/455 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 22.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile davalılar vekili Avukat ...'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; dava konusu Sakarya ili, ... ilçesi, ... köyü, 1351 ada, 1 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine inşaat yapımı için, davalı arsa sahipleri ve davacı müteahhitler arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, davalıların sözleşme gereğince edimleri olan hisselerini davacılara devretmekten kaçındıklarını, dava konusu taşınmazlar ile ilgili sözleşmelerin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri olduğunu, davacılar ile davalılar arasında uyuşmazlık konusu olan taşınmazların, Sakarya ili, ... ilçesi, ... Mah., 1350 ada 1 parsel, 1350 ada, 2 parsel, 1350 ada 3 parsel, 1350 ada, 4 parsel ve 1351 ada, 1 parsel olduğunu, bu parsellerin evveliyatında Sakarya ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 244 ada, 245 ada iken birtakım birleşme, ifraz, imar ve tevhid işlemleri sonucu 2010 yılında 244 ada -1350/1,2,3,4 parsel ve 245 ada - 1351/1 parsel olarak değiştiğini, 1351 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde taraflar arasında çıkan ihtilaflar nedeni ile kat irtifakı ve kat mülkiyetinin, davalının tutum ve davranışları neticesinde kurulamadığını ve bu dairelerin resmi tapularının çıkartılamadığını, bu dairelerin 2012 tarihinden bu yana davalı ...'in tasarrufu altında olduğunu, davalı ... ile yapılan 245 ada, 3 parsel sayılı taşınmaza ilişkin 19.10.2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre; mal sahibine 2 adet düz ve 1 adet dubleks daire verileceğini, davacıların, 24.01.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davalı ...'e karşı vermeyi taahhüt ettikleri 2 adet düz ve 1 adet dubleks daireye karşılık, kendisine 1351 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılıp bitirilen D blokdan 3 adet düz daire teslim ettiklerini, davalının 2012 yılından itibaren bu daireleri kullandığını, davalı ... ile yapılan 245 ada, 4 parsel sayılı taşınmaza ilişkin 24.01.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalıya 2 adet düz 1 adet dubleks daire verileceğini,davalının 2012 yılından itibaren bu daireleri kullandığını,arsa sahibi ... ile yapılan 19.10.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, bu arsa sahibine hisselerine karşılık davacıların 3 adet düz ve 1 adet dubleks daire vermeyi taahhüt ettiklerini, davacıların 1350 ada 1 parsel B blok 1 numaralı düz daire ile yine B blok 4 numaralı düz daireyi ...'a teslim ettiklerini belirterek davacılar ... ve ... ile davalı arsa sahipleri ..., ..., ..., ... arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gereğince "devretmeleri gereken hisse oranında davalıların hisselerinin iptali ile davacılar adına tapuya tesciline" karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacıların sözleşmeden kaynaklı edimlerini yerine getirmediklerini, müvekkillerinin davacılara devrini gerektirir bir tapu hissesi olmadığını, davacılara yaptıkları işten fazla tapu devri yapıldığını, davacıların 5 ayrı sözleşmenin konusu olan, 12 normal, 6 dubleks dairenin bir kısmını hiç teslim etmediklerini, bir kısmını ise müvekkillerinin natamam bir şekilde almak zorunda kaldıklarını, sözleşmelerin feshedilmesinden sonra fiilen geçici olarak teslim alınan dairelerdeki eksikliklerin müvekkillerince tamamlanmak zorunda kalındığını, sözleşme konusu dairelerin tamamlanmadığının tespit dosyaları ve davacıların beyanları ile sabit olduğunu,dava dilekçesinde her bir sözleşme tarafı ile ilgili eksik edimlerin ikrar edildiğini, ancak eksikliklerin sadece bu ikrar edilenler olmadığını, davalılardan ... ile aynı gün yapılmış olsa da iki ayrı sözleşme varken, dava dilekçesinde sözleşmelerden bir tanesinin hiçbir yazılı delil sunulmaksızın iptal edilmiş gibi gösterilmeye çalışılarak, 4 adet daireye ilişkin davacıların ediminin yok sayılmaya çalışıldığını, davacılara sözleşmeler karşılığı verilmesi gereken dairelerin ve arsa paylarının fazlasıyla verildiğini, müvekkillerinin borçlu değil, alacaklı durumda olduklarını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gereği davalı tarafın inşaatı tamamlama oranının % 67,51 olduğu, 1351 ada, 1 parselde 6 bloktan sadece 1 tanesinin yapıldığı, bu parselde kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulmadığı, davacıların tam olarak edimlerini yerine getirmedikleri, buna rağmen davalılardan edimlerini yerine getirmelerinin istenilmesinin hakkın kötüye kullanımını teşkil edeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "Davalı ...' e ilişkin 2 adet sözleşme sunulmuş ise de, bilirkişinin davalı ...'in dosyaya sunduğu 2 adet düz, 2 adet dubleks verileceğine dair sözleşmeye itibar edilmesi gerektiğine ilişkin kanaati dikkate alınarak, davalılardan ...'e 2 tane düz, 2 tane dublex, davalılardan ...'e 2 adet düz, 1 adet dubleks, davalılardan ...'a 2 adet düz, 1 adet dubleks daire, davalılar ... ve ...'e 2 adet düz, 1 adet dubleks daire verileceği kararlaştırıldığından, bu arsa sahiplerine toplam 13 adet daire verileceği anlaşılmaktadır. Davacı taraf, ...'e 1350 ada, 3 parsel, A blok 4 no'lu daireyi vererek 1 adet düz daire taahhüdünü yerine getirdiğini, geriye kalan 3 adet bağımsız bölümü 1351 ada, 1 parselde bulunan D bloktan aldığını, davalı ...'in 3 adet bağımsız bölüm taahhüdünün 1351 ada 1 parselde bulunan D bloktan verilerek yerine getirildiğini, davalılar ... ve ...'e 1350 ada 3 parsel B blok 4 no'lu bağımsız bölümün fiili kullanımının verilerek taahhüdün yerine getirildiğini, geri kalan 2 dairenin 1351 ada 1 parsel D bloktan fiilen teslim edilerek, taahhüdün yerine getirildiğini, davalı ...'a 1350 ada 1 parsel, B blok 1 ve 4 no'lu bağımsız bölümler verilerek taahhüdün yerine getirildiğini, kalan daireye ilişkin taahhüdün yerine getirilmediğini iddia etmiştir. Davacılar tarafından 1351 ada, 1 parselde bulunan iskansız ve kat irtifakı bulunmayan taşınmaz üzerindeki 8 adet bağımsız bölümün davalılara fiilen teslim edilerek, taahhüdün yerine getirildiği savunulmuş ise de, sözleşmelerde kat irtifakı kurularak bitmiş hali ile bağımsız bölümlerin teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, bu söz konusu taşınmazlarda yapı kullanma izin belgeleri ve kat irtifakı bulunmadığı, bu sebeple bu dairelere ilişkin teslimin geçerli bir teslim olarak kabul edilemeyecektir. Davalılar ... ve ...'e teslim edildiği belirtilen B blok 4 no'lu bağımsız bölümün tapu kayıtlarına göre davacılardan ... adına kayıtlı olduğundan, bu daireye ilişkin geçerli bir teslim bulunmamaktadır. Davalılardan ...'a teslimi öngörülen 1 adet dubleks dairenin teslim edilmediğinin davacıların kabulünde olduğu anlaşılmaktadır. Bu belirlemeler dikkate alındığında, davacının iddiasının kabulü halinde dahi teslimi öngörülen 13 adet daireden 10 adet daire için geçerli bir teslim söz konusu değildir. Mevcut durumda, sözleşmedeki paylaşıma ve davacı tarafça tamamlanan inşaat seviyesine göre yükleniciye devredilmesi gereken arsa payının devredildiği, davacı yüklenicilerin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmeksizin davalı arsa sahiplerinden, arsa edimlerini yerine getirmelerinin talep edilmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Bu sebeplerle, davacıların tapu iptal ve tescil davasının reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı" gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; a. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre kat irtifakının kurulmasının teslim şartı olmayıp paylaşım şartı olduğunu, istinaf mahkemesi tarafından sözleşmenin hatalı yorumlandığını, b. Hakkın kötüye kullanılması kavramının hatalı yorumlanarak hakkaniyete aykırı hüküm kurulduğunu, c. Dava sürüncemede kaldıkça davalıların haksız kazanımları devam ederken, davacıların hak kaybının da devam etmekte olduğunu, d. Dosya kapsamında esasa ilişkin yapmış oldukları tüm itirazların istinaf mahkemesince değerlendirildiğini, dava dilekçesindeki iddialarının doğru olduğu kanısına varıldığını, ancak sözleşmenin hatalı yorumlanarak davalıların dürüstlük kuralına aykırı hareket ettiklerinin gözetilmediğini, e. Kabul anlamaına gelmemekle birlikte istinaf mahkemesi kararında 13 dairenin 3'ü için geçerli bir teslim olduğunun kabul edilmesine rağmen en azından kısmen kabul kısmen ret kararı verilmesi gerekirken tümden ret kararı verilmesinin çelişki içerdiğini, beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Davacı yükleniciler vekili, taraflar arasında yapılan 19.10.2007 ve 24.01.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı olarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuş ise de, sözleşmeler gereğince yükleniciler tarafından, davalı arsa sahiplerine teslim edilmesi gereken tüm daireler arsa sahiplerine teslim edilmediği gibi, sözleşmelere konu 1351 ada, 1 parseldeki bağımsız bölümlerle ilgili kat irtifakı kurulmadığı ve anılan parselin halen arsa vasfında olduğu anlaşılmaktadır. Kaldı ki, sözleşmeler ve inşaat ruhsatı uyarınca bu parselde yapılması gereken 6 adet bloktan sadece 1 bloğun (D blok) yapımı tamamlanmıştır. Dolayısıyla yüklenicilerin tapu iptali ve tescil talep edebilmeleri için sözleşmelerde kendilerine düşen tüm edimleri yerine getirmedikleri, edimlerini yerine getirmeyen yüklenicilerin tapu iptali ve tescil talep edemeyecekleri dikkate alınarak davacılar vekilin temyiz nedenleri yerinde görülmemiştir. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA, 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalılara verilmesine, Aşağıda yazılı harcın temyiz eden davacılara yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! 79c24ee27e595ea9 f4ebcd558336e331