3. Hukuk Dairesi 2025/483 E. , 2025/4022 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1747 E., 2024/1986 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Aydın 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/307 E., 2024/235 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin davalıya aralarındaki 22.06.2023 tarihli "Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmesi" gereği 500.000,00 TL kapora ödediğini ancak davalının taşınmazı satmaktan vazgeçtiğini, sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olması nedeniyle geçersiz olduğu, yapılan ödeme sebepsiz zenginleşme teşkil ettiğinden iadesi gerektiği halde davalının hakkında başlatılan ilamsız icra takibine haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; davalının itirazının iptaline ve aleyhine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili; davacının müvekkili adına ve hesabına para göndermediğini, davacının emlakçı aracılığıyla müvekkiline ulaştığını, tarafların sözleşmeyi imzalamalarından sonra müvekkilinin Tapu Sicil Müdürlüğünden randevu aldığını, ancak davacının satış bedelini denkleştiremediğini belirterek taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini, sözleşmede satıştan cayan taraf için cezai şart öngörüldüğünü, buna göre davacının 500.000,00 TL ceza ödemesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, sözleşmenin 4. maddesinde alıcının taşınmazı almaktan vazgeçmesi halinde satıcıya 500.000,00 TL tazminat ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, bu durumda satıcının tazminat miktarını mahsup ettikten sonra avansı iade etmesi gerektiği, dosya içeriğine göre satıştan vazgeçen tarafın davacı olup 500.000,00 TL ceza ödemekle yükümlü olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tapuda kayıtlı taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin geçerliliğinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89. maddeleri gereğince resmi biçimde düzenlenmiş olmasına bağlanmış olması nedeniyle taraflar arasındaki resmi şekilde yapılmamış sözleşmenin geçersiz olup hak ve borç doğurmayacağı, geçersiz sözleşmede yer alan cezai şartın uygulanmasının talep edilemeyeceği, zira tarafların geçersiz sözleşmeyi ifaya zorlanamayacağı, bu noktada hangi tarafın sözleşmeden caydığının bir öneminin bulunmadığı gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına davanın kabulüne, davalının takip dosyasında borca yönelik olarak yapmış olduğu itirazının iptaline, icra takibinin asıl alacak miktarı olan 500.000,00 TL üzerinden devamına, icra takibine konu alacağın likit mahiyette olması nedeniyle hükmedilen 500.000,00 TL asıl alacak üzerinden hesaplanacak %20 oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; sözleşmenin satış sözleşmesi olmadığını, tarafların sözleşme yapma saikinin tapu müdürlüğünden randevu alarak taşınmazın resmi satış işlemleri gerçekleştirilene kadar taraflardan birisinin sözleşmeden dönmesini engellemek olduğunu, davacının müvekkilinin nam ve hesabına para göndermediğini, davacının tek taraflı olarak sözleşmeden döndüğünü belirterek, kararı temyiz etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, geçersiz taşınmaz satım sözleşmesi uyarınca ödenilen satış bedelinin tahsili amacıyla başlatılan ilamsız icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Temyiz olunan karardaki gerekçeye, özellikle tarafların arasındaki 22.06.3023 tarihli "Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmesi" başlıklı taşınmaz satış vaadini içeren sözleşmenin ve dahi sözleşmenin 4. maddesinde yer alan cezai şartın, resmi şekil şartını taşımaması nedeniyle geçersiz olmasına, sözleşmenin 2. maddesinde yer alan"satış bedeline mahsuben satıcı, alıcı'dan 500.000 TL (beşyüzbin tl) nakit peşin avans satıcının muvafakati ile emlak komisyoncusuna ... hesabına 22.06.2023 alınmıştır. 23.06.2023 tarihinde ...'a teslim edilecektir." ibaresiyle davacının sözleşme gereği 500.000,00 TL'yi davalıya verdiğinin sabit bulunmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazının reddiyle usul ve yasaya uygun kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.