3. Hukuk Dairesi 2025/28 E. , 2025/4533 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2024/170 E., 2024/349 K. Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, davacı vekiline gerekçeli kararın 06.11.2024 tarihinde tebliğ edildiği, temyiz dilekçesinin yasal temyiz süresi dolduktan sonra 21.11.2024 tarihinde verdiği anlaşıldığından davacı vekilinin temyiz dilekçesinin süre yönünden reddine karar verilmiştir. Davalı ... ... vekilleri ile müflis (...) şirketin iflas memuru vekilinin yasal şartları taşıyan temyiz dilekçelerinin ve müflis şirketin iflas memuru vekilinin adli yardım talebinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili, davalı ... tarafından projelendirilen, diğer davalıların yüklenici oldukları .. ili .. ilçesi 912 adet konut, 32 derslikli ilköğretim okulu ve cami ile ada içi alt yapı genel alt yapı ve çevre düzenlemesi projesi kapsamında yapılan binalarda bulunan 38 adet asansörün TSE tarafından kontrol edilerek hepsinde benzer eksikliklerin tespit edildiğini, kontrol sonucu oluşturulan 30.12.2014 tarihli rapora istinaden asansörlerin tamamına kırmızı etiket yapıştırıldığını, söz konusu eksiklerin gizli ayıp niteliğinde olduğunu, asansörlerin periyodik olarak bakımlarının yapıldığını, bakımlarda birçok parçanın da değiştirildiğini, bu durumun davalılara site yöneticileri ..., ... ve ... tarafından Noter aracılığıyla 23.01.2015 tarihinde davalılara ihbar edildiğini, davalıların olumsuz cevap verdiğini, asansörlerdeki ayıbın can güvenliğini tehlikeye atması nedeniyle asansörlerin Asansör Bakım ve İşletme Yönetmeliğine ve Tebliğe uygun hale getireceklerini, satıcının ağır kusuru nedeniyle zamanaşımı süresinin uygulanmayacağını, her bir asansörde 10.000,00 TL tutarında zarar bulunduğunu ancak kesin zararın yargılama ile ortaya çıkacağını, ileri sürerek fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 40.000,00 TL’nin davalılardan müteselsilen ve müştereken tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 31.01.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle talep sonucunu 495.900,00 TL’ye yükseltmiş, temerrüt tarihinden itibaren yasal faize hükmedilmesini istemiştir.
II. CEVAP Davalı ... vekili, site yönetiminin ortak yerler için bile olsa satıcıya karşı dava açma hakkının bulunmadığını (13.HD, 2006/14502E., 2007/2359K.), bu nedenli davacının aktif husumetinin bulunmaması nedeniyle davanın reddi gerektiğini, konutların alıcılarına 2007 yılında teslim edildiğini, asansörlerin de aynı yıl kullanılmaya başlandığını, 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, asansörlerde gizli veya açık herhangi bir ayıp bulunmadığını, inşaat işinin davalı ... ve ... ortaklığına ihale edildiğini, projenin geçece kabulünün 10.010.2007 tarihinde yapıldığını yüklenici firma tarafından meri yönetmelik hükümlerine asansör direktifi gereklerine ve TSE standartlarına uygun (CE) belgeli olarak imal edildiğini, garanti başlangıcının 10.10.2007 olduğunu, .. belediye Baykanlığından asansör işletme ruhsatı alındığını, ancak dünşadaki teknolojik gelişmelerle beraber asansör teknolojisinin de geliştiğini ve standartlarının yükseldiğini yeni standartlar getiren yönetmelikler yürürlüğe girdiğini, bu doğrultuda asansörlere kırmızı-sarı- yeşil etiket yapıştırılması uygulaması başlatıldığını, dolayısıyla imal edildiği tarihte meri mevzuata uygun olan asansörlere yeni mevzuatta aranan kriterlere göre kırımızı etiket yapıştırılmış olduğunu standartların yükselmesinden müvekkilinin, asansörü imal eden kişinin veya idarenin sorumlu tutulamayacağını, ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmediğini, site yönetiminin malikler adına ayıp ihbarında bulunma hak ve yetkisinin bulunmadığını, ıslahla talep edilen alacağın zamanaşımına uğradığını, savunarak davanın reddini istemiştir. Davalı ... vekili, site yönetim kurulunun ancak 634 sayılı kanunun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabileceğini açılan davanın bunlardan biri olmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını inşaatın geçici kabulünün 10.10.2007 tarihinde kesin kabulünün 10.10.2008 tarihinde yapıldığını, bu tarihten itibaren yaklaşık 7 yıl geçtiğini, bu süre içinde asansörlerin kullanıldığını ve bakımlarının yetkili firmaya yaptırıldığını, davacı tarafın ayıbın ancak uzman kişiler tarafından tespit edilebileceğini ileri sürmüş ise de bakımları yapın firmanın bu konuda uzman olduğunu, yıllarca eksikliği tespit edememiş olmalarının iddia olunan arızaların kullanımdan kaynaklandığını gösterdiğini süresinde ihbarda bulunulmadığını, asansörlerin imal edilmesi ve montajının 2006 yılında yürürlükte bulunan yönetmeliğe uygun olduğunu nitekim projesinin belediye tarafından onaylandığını, ıslahla talep edilen alacağın zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddini istemiştir. Davalı ... vekili, asansörlerin 2006 yılındaki şartlara ve yönetmeliğe göre yapıldığını, belediyece ruhsat verildiğini ve kesin kabulün yapıldığını, iddia edilen sorunların kullanım hatasından kaynaklandığını, davacının sürelere riayet etmediğini, ıslahla talep edilen alacağın zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddini istemiştir,
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemenin 28.01.2020 tarihli kararıyla "...Somut olay değerlendirildiğinde; bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yönetimine yetki vermesi ve site yönetiminin kat malikleri adına; binadaki ortak alandaki ayıplı işlere ilişkin dava açması hukuken mümkün değildir. Bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir. Bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir." gerekçesiyle davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekilince istinaf edilmiştir.
IV. İSTİNAF MAHKEMESİ KARARI Bölge Adliye Mahkemesinin 27.12.2022 tarihli kararıyla Kat mülkiyeti Kanunun 35.maddesinde yöneticinin görev ve yetkilerinin belirlendiği hükümde sayılandan arasında mülkiyet hakkıyla sıkı sıkıya bağı olan ayıp ve eksik iş bedelinin tahsiline ilişkin dava açmanın bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, davacı vekilince temyiz edilmiştir. V.BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Dairenin 21.12.2023 tarihli ilamıyla Binanın ortak alanlarında kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun'un 35. maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği, site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak, adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda, kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğunun varsayılması gerektiği somut olayda dava açılmadan önce, kat maliklerinin, can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda davacı yöneticiye yetki verdiklerini bildirdikleri ve buna yönelik davalı tarafın herhangi bir itirazının bulunmadığı anlaşıldığından davacı site yönetiminin davada taraf ehliyeti bulunduğu gözetilerek işin esasına girilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığı gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yapılan yargılamanın sonucunda verilen tarih ve sayısı ilam başlığında belirtilen kararı ile, iki makine mühendisi, elektrik mühendisi ve tüketici hukuku konusunda uzman bilirkişiler eşliğinde yapılan keşifte; asansörlere ait projelerde kabin raylarının 90 mm olarak belirlenmesine rağmen 70 mm olarak yapıldığının tespit edildiği, bu durumun kabin raylarının katlar arasındaki hareketleri sırasında esnemesine sebep olduğu ve sık sık arızalanmasına sebebiyet verdiği, asansörlerin teknik şartnamesine aykırı şekilde imal edildiği, asansörlerin yapımında imalat ayıbı bulunduğu, bu ayıbın; kat maliklerince ve site yönetimince teknik bilgi gerektirdiğinden tespit edilemeyeceğinden ayıbın gizli ayıp niteliğinde olduğu, bilirkişilerce 38 adet asansörde toplam 60 80... mm genişliğindeki kabin rayları ile bu raylara göre asansör patenleri ve paraşüt tertibatı imalat bedeli ve montaj bedeli harcamasına ihtiyaç duyulacağı, aradan geçen süre zarfında mevzuat koşulları gereği istenilecek değişiklikler hariç tutulmak suretiyle asansörlerin imalat tarihindeki meri mevzuat çerçevesinde piyasa rayiçleri üzerinden yapılan araştırmaya göre her bir asansör için 13.050,00 TL, toplam 38 asansör için 495.000,00 TL harcama yapılması gerektiği hesaplanmış olup, asansörlerin komple değişimine ihtiyaç olmaması nedeniyle amortisman bedeli düşülmesinin uygun olmayacağının belirtildiği, davalılarca ortak çalışma ile yapılan 38 adet asansörün teknik şartnamesi ve projesine aykırı yapıldığı, asansörlerde eksik ifa niteliğinde gizli ayıplar bulunduğu, davacı site yöneticiliğinin malikler adına ayıp oranında indirim/tazminat talebinde bulunabileceği, iş bedelinin yapıldığı yıl dikkate alınarak piyasa rayiçlerine göre hesaplama yapıldığı, davalıların birlikte üstlendikleri işten birlikte sorumlu oldukları, eksik ve ayıplı işler nedeniyle davacıların katlanacağı borcun işi yapanlarca karşılanması gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne, 495.900,00.TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, ıslaha konu 455.900,00.TL 'lik kısma 31.01.2019 ıslah tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasına karar verilmiş hüküm davalılar vekillerince temyiz edilmiştir.
VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili, asansörlerin şartname ve yönetmelik hükümlerine uygun imal edilip teslim edildiğini, bilirkişi raporuna itirazlarında da belirttikleri üzere bilirkişi tarafından asansörlerin imal ve monte edildiği tarihteki yasal düzenlemelerin dikkate alınmadığını yeni mevzuata göre değerlendirme yapıldığını, kat malikleri ile imzalanan Gayrimenkul Satış Sözleşmelerinde konut alıcılarına asansör kabin raylarının 90*90*16 mm olarak imal edileceği yönünde bir taahhütte bulunulmadığını bilakis ihale dokümanında ve ihale teknik şartnamesinde asansör kabin raylarının 70*70*9 mm olacağının belirtildiğini, kaldı ki asansörlerde kabin rayları nedeni ile bir arızanın da söz konusu olmadığını, yük miktarına göre imalatı yapılan 70*70*9 mm kabin raylarının bu yükü fazlası ile taşıma kapasitesine sahip olduğunu, davacının taleplerinin özellikle ıslah edilen miktarın zamanaşımına uğradığını, as-built projenin dikkate alınmadığını, ayıp ihbarına ilişkin değerlendirme yapılmadığını, site yönetimlerinin dava ehliyeti olmadığı, bu yönetimlerin tüzel kişiliğinin bulunmadığı, ancak kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan iş ve işlemlerde taraf ve dava ehliyetine sahip olabileceğini belirterek kararı temyiz etmiştir. Davalı ... (...)Ltd.Şti vekili, davanın zamanaşımına uğradığını, asansörlerin bakımlarını yapan firmanın alanında uzman olduğu ve yıllarca bu eksiklikleri tespit edemediği dikkate alındığında, asansörlerde iddia edilen ayıbın ağır bir ayıp olmadığı, bilirkişi raporunda da ayıbın niteliğine dair tespitlerde bulunulmadığını, bilirkişinin as-built projesini dikkate almadan rapor düzenlemesinin hatalı olduğunu, asansörlerin imalı ve montajı, 2006 yılında yürürlükte bulunan asansör yönetmeliğine uygun olduğunu, asansörlerin yapımını üstlenen firma, projeyi eksiksiz şekilde hazırlayarak ilgili belediyeye sunmuş ve onay aldığını, yapım ve teslim sonrası yapılan değişikliklerden sorumlu tutulamayacaklarını,asansör raylarının 70 mm olarak üretilmesi, ihale dokümanı ekinde verilen Asansör Teknik Şartnamesinde açıkça yazıldığını belirterek kararı temyiz etmiştir. Davalı müflis şirketin iflas memurunun vekili, davanın zamanaşımına uğradığını, asansörler 2006 yılındaki şartlara ve yönetmeliğe uygun olarak imal ve monte edildiğini, ... tarafından kesin kabulünün yapıldığını ve 10 yıldır da kullanılmakta olduğunu, iddia edilen hususların imalattan değil kullanım hatasından bakımlarının yapılmamasından kaynaklandığını, ayıp ihbar sürelerine riayet edilmediğini belirterek kararı temyiz etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece bozma ilamında gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yapılarak yine o ilamda belirtilen hukuki esaslar gereğince karar verilmiş bulunmasına, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmamasına, temyiz edilen karardaki gerekçeye ve özellikle bilirkişi tarafından dava konusu asansörlerin onaylı uygulama projeleri ile imal edildikleri tarihte geçerli standartlara göre inceleme yapılarak özellikle projeye ve tekniğine göre 90mm olması gereken kabin raylarının 70 mm olarak yapılmış olduğunun bu durumun kabin raylarının esnemesine ve asansörlerin sık sık arızalanmasına sebep olduğunun tespit edilmiş, ek raporla davalıların itirazları karşılanarak as-built projenin iş bitiminde ortaya çıkan tabloyu yansıtması sebebiyle dikkate alınmayacağının belirtilmiş olmasına göre davalılar vekillerinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddiyle temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Davacı vekilinin temyiz isteminin süreden REDDİNE, 2.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, Hükmü temyiz eden ...A.Ş. adli müzaheret kararı almış olduğundan, harç alınmasına yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 02.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! 8c66458cdfae3084 5bbf7f1c8c65b928