3. Hukuk Dairesi 2025/2300 E. , 2025/4229 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1653 E., 2023/244 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 13. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/977 E., 2022/1967 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmiş incelemenin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.03.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, eksikliğin giderilmesi bakımından Bölge Adliye Mahkemesine geri çevrilmesine karar verilen dava dosyasının temyiz incelemesi için yeniden gönderildiği anlaşılmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili; taraflar arasında düzenlenen 22.06.2015 tarihli kira sözleşmesinin süresi dolmadan, davalı kiracının keşide ettiği 11.04.2017 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini 22.10.2017 tarihi itibariyle feshettiğini, 25.10.2017 tarihinde kiralananı tahliye ettiğini, sözleşmenin (6-c) maddesinde yer alan süre dolmadan ve altı aylık feshi ihbarda bulunulmadan kiralananın tahliye edilmesi durumunda altı aylık kira bedelinin erken boşaltma tazminatı olarak talep edileceği şeklindeki hüküm uyarınca, kiralananı erken tahliye eden davalı şirket hakkında açılan davada, davacı kiraya verenin 757.560,00 TL erken tahliye tazminatı talep etmesinde haklı olduğu gerekçesiyle, taleple bağlı kalınarak 1.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile tahsiline karar verildiğini, bu karar ile müvekkilinin 757.560,00 TL alacağının sabit olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 756.560,00 TL tazminatın ilk davanın açıldığı 15.11.2017 tarihinden itibaren işleyecek en yüksek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili; önceki dava kapsamında tanzim edilen bilirkişi raporunun bu davaya dayanak teşkil etmesinin mümkün olmadığını, alacağın zamanaşımına uğradığını, davacı kiraya verenin müvekkilini temerrüde düşürmediğini, taraflar arasındaki sözleşmenin olağanüstü sebeple feshedildiğini, cezai şart olarak talep edilen 6 aylık kira bedelinin ödenmesinin müvekkilinin ekonomik mahvına neden olacağını, sözleşmenin (6.c) maddesinde belirlenen koşulların gerçekleşmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın erken tahliye edilmesi sebebiyle makul süre bedelinin tahsili istemine ilişkin olarak açılan kısmi davada, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 2022/51 E., 2022/277 K. sayılı ilamıyla erken boşaltma tazminatına ilişkin 5.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verildiği, kararın temyiz aşamasında onanarak, 16.05.2022 tarihinde kesinleştiği, söz konusu kararda davalının 757.560,00 TL makul süre kira bedelinden sorumlu olduğu belirtildiğinden ve bunun 5.000,00 TL'sine yönelik hüküm kurulduğundan kalan kısma davanın kısmen kabulüne karar verildiği, ilk dava ek dava için temerrüt oluşturmayacağından dava tarihi itibariyle faize hükmedilmesi gerektiğinden bahisle; davanın kısmen kabulüne, 752.560,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki 22.06.2015 başlangıç tarihli ve 3+3 yıl süreli kira sözleşmesinin (6/c) maddesinde ‘’sözleşme süresi dolmadan ve 6 ay önce feshi ihbarda bulunmamaları (yani 3 yıllık süre ve takip eden 3 yıllık süre) kiracının tahliyesi durumunda 6 aylık kira bedelini mal sahibi kiracıdan erken boşaltma tazminatı olarak talep eder.’’ hükmünün kararlaştırıldığı, özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları bu şartın tacir olan tarafları bağlayacağı, davalı kiracının 11.04.2017 tarihli ihtarnamesi ile 22.10.2017 tarihi itibarıyla sözleşmeyi feshettiğini bildirdiği akabinde 25.10.2017 tarihinde anahtarı teslim ederek kiralananı tahliye ettiğini, bu durumda davalı kiracı ilk 3 yılllık süre dolmadan taşınmazı tahliye ettiğinden sözleşmenin (6/c) maddesine göre 6 aylık kira bedelini erken boşaltma tazminatı olarak ödemek zorunda olduğundan bu miktara hükmedilmesi ve dava tarihinden itibaren faize karar verilmiş olmasında usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Davacı vekili; dava konusu edilen ve tahsiline karar verilen erken tahliyeye dayalı kira bedelinin alacak değil tazminat niteliğinde olduğunu bu nedenle ilk dava tarihinin faiz başlangıcına esas alınması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. 2.Davalı vekili; hüküm fıkrasında yer almayan kısma yönelik kesin hüküm etkisi doğmadığından, salt kesinleşen karara dayanılmak suretiyle davanın kabul edilmesine olanak olmadığını, zamanaşımı itirazının değerlendirilmediğini, davalının kira sözleşmesini haklı nedenle ve yasal süresi içinde feshettiiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin süresinden önce feshedilmesi nedeniyle erken tahliye tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına ve dava konusu tazminatın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 146. maddesi uyarınca on yıllık zamanaşımı süresine tabi bulunmasına, tahliye tarihi ile davanın açıldığı tarih arasında zamanaşımı süresinin dolmamış olmasına, kısmi olarak açılan önceki davada dava edilen kısım için davalının temerrüde düşmüş olduğunun anlaşılmasına, göre tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, 28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.