3. Hukuk Dairesi 2025/1295 E. , 2025/4792 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/2386 E., 2025/51 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/438 E., 2023/115 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili; davalı kiraya verenin 15.08.2011 başlangıç tarihli ve 22 yıl süreli kira sözleşmesi gereğince müvekkiline kiraladığı işyeri niteliğindeki mecurun ödenmekte olan kirasının 199.939,25 TL olduğunu, kira bedeli çok yüksek olduğundan müvekkilinin ödeme güçlüğü çektiğini, sözleşmede belirlenen kira parasının uyarlanması gerektiğini ileri sürerek; kira bedelinin aylık 35.000,00 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili; davacının talebini açık şekilde ortaya koyması gerektiğini, dava değerinin ve alınacak harcın yıllık kira bedeli farkı esas alınarak belirleneceğini, davanın zamanaşımına uğradığını, kira sözleşmesinin Vakıflara ait taşınmazın ihalesi suretiyle kiracının serbest iradesiyle yapıldığını, sözleşmeyle belirlenen kira parasını sözleşme süresi içinde uyarlanmasının mümkün olmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. İlk Derece Mahkemesinin 26.11.2020 tarihli kararıyla; mülkiyeti davalı ... Müdürlüğüne ait taşınmazın 22 yıllığına 15.08.2011 tarihli sözleşmeyle davalıya kiralandığı, sözleşmede ilk 4 yılın aylık kira bedelinin 55.950,00 TL olarak belirlendiği, 5. yıl ile 22. yılın sonuna kadar aylık kira bedelinin 111.950,00 TL olarak belirlendiğinin 5. yılın ve devam eden yılların kira bedeline yıllık ÜFE artış oranlarının /bir önceki yılın kira bedelinin ÜFE Oniki aylık ortalamalarına göre değişim oranı esas alınarak) eklenmesiyle oluşacak kira bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığı, dava açıldığı tarihte aylık ödenen kira bedelinin 199.939,25 TL olduğu, sözleşme kurulurken mevcut koşulların öngörülemez şekilde sonradan değişerek tarafların edimleri açısından dengenin sarsıldığı ve davacı açısından aşırı ifa güçlüğü doğduğundan bahisle sözleşmenin uyarlanmasının talep edildiği, emsaller için ilgili vergi dairelerine müzekkerelerin yazıldığı, mahallinde keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda; emsal değerlendirmelerinin yapıldığı, kira süresinin bitmesine 13 yıl kaldığı, davacının belirttiği ekonomik göstergelerde son iki yıldır olağanüstü bir sapma olduğu ve ülkemizde turizm sektöründe dalgalanmalar yaşandığı, kira bedelinin dava tarihi itibariyle 68.000,00 TL olmasının uygun olabileceğine dair rapor düzenlendiğinin anlaşıldığı, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebileceğini, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar ve hükme esas alınabilir nitelikteki bilirkişi raporu uyarınca sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması talebinin haklı olduğu kanaatine varıldığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 10.09.2019 tarihinden itibaren mecurun aylık kirasının 68.000,00 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar vermiş; karara karşı, davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 22.02.2022 tarihli kararıyla; Mahkemece gerekçeli kararda uyarlamaya ilişkin koşulların belirlendiği, ancak dava dosyasında işlem temelinin çökmesi sonucunu doğuracak şekilde somut olguların bulunup bulunmadığı, davacının otel olarak işlettiği yere ilişkin vergi kayıtlarının celp edilmediği, ifa edilen kira bedellerine yönelik uyarlama talep edilemeyeceği, bilirkişiler tarafından uyarlama şartlarına yönelik davacının ifa güçlüğü içerisinde bulunup bulunmadığı hususunun gerekirse ticari defterler de incelenmek suretiyle tespiti gerektiği halde, uyarlama şartlarına ilişkin hiçbir inceleme yapılmaksızın kira parasının tespiti davalarındaki gibi emsal kira bedellerine yönelik düzenlenen raporun hükme esas alınamayacağı, 2886 sayılı Kanuna tabi yapılan kira sözleşmelerinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ( TBK) 344-345. maddelerine göre kira parasının tespitinin istenemeyeceği, ancak davanın hukuki dayanağının TBK'nın 138. maddesi olup tüm özel hukuk ilişkilerine uygulanmasının mümkün olduğu, mahkemece davanın uyarlama olarak kabul edilmesi suretiyle yeterli araştırma yapılmadan karar verildiği, dava dilekçesinin içeriğinde; davacının sözleşmeye göre ödenmesi gereken kiranın ne kadar olduğunun tespitini istemediği, kira bedelinin yüksek olduğundan bahisle indirilmesini talep ettiği, davanın niteliği ve davacının kiracı olması nedeniyle "kira sözleşmesinin uyarlanması" davası olduğu, Mahkemenin, davayı "kira sözleşmesinin uyarlanması" davası olarak nitelendirerek Kanunun 138. maddesi ve bu maddedin uygulanmasına ilişkin yerleşik hale gelen Yargıtay kararları doğrultusunda keşif ve bilirkişi incelemesini tamamlaması, işlem temelinin çöküp çökmediğini davacının tacir sıfatını da dikkate alarak tespit etmesi gerektiği halde davanın esasıyla ilgili olarak gösterilen deliller toplanmadan ve değerlendirilmeden karar verildiği gerekçesiyle istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesinin Kararının kaldırılmasına ve dosyanın Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. 2. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralanan gayrimenkulün dava tarihi itibariyle güncel kira bedelinin ne kadar olabileceğinin tespiti açısından keşif yapılarak alınan bilirkişi raporuna göre, dava konusu gayrimenkulün dava tarihi itibariyle aylık kirasının 68.000,00 TL olabileceğinin belirtildiği, gerçekleşen olağanüstü durumlar açısından, davacının cirosu üzerinde bir etkilenmenin söz konusu olup olmadığının tespiti açısından davacıya ait ticari defterlerin incelenmesi ve davacının aşırı ifa güçlüğü içerisinde olup olmadığının tespiti amacıyla mali müşavir tarafından hazırlanan ve dosyaya sunulan 12.01.2023 tarihli bilirkişi raporunda, davacının sürekli zarar ettiği ve uyarlama şartlarına ilişkin ifa güçlüğü içerisinde bulunduğunun belirtildiği, TBK'nın 138. maddesi kapsamında davacının durumu incelendiğinde; sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum söz konusu olduğu, bu durumun borçludan kaynaklanmamış olduğu, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olduğu ve borçlu açısından ifanın aşırı ölçüde güçleşmiş olduğunun anlaşıldığı, netice itibariyle Kanunun TBK 138. maddesi kapsamında tüm şartların davacı açısından gerçekleşmiş olduğu, davacının şirket olduğu dikkate alındığında "basiretli" iş veren gibi davranması gerektiği ve esasen hukukumuzda prensip olarak uygulanan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri de dikkate alındığında, ödenen aylık kira bedeli (199.939,25 TL) ile raporda belirtilen kira bedeli (68.000,00 TL) arasındaki farkın (199.939,25 TL- 68.000,00 TL = 131.939,28 TL) tarafların hak ve menfaatleri öngörülerek zararın bir nebze olsun hakkaniyet gereği davalı-kiraya veren tarafından da denkleştirilmesi gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın kira bedelinin 10.09.2019 tarihinden itibaren 133.969,62 TL olarak uyarlanmasına karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararında; davacının restorasyon karşılığı vakıf taşınmazını kiraladığı, basiretli bir tacir olarak hareket etmesi gereken davacının ekonomide olumsuz gelişmeler yaşanabileceğini ve enflasyonun artabileceğini, turizm işi ile uğraşması sebebiyle de terör eylemleri olabileceğini ve bunların da olumsuz etkilerini öngörebilecek şekilde hareket etmesi gerektiği, uyarlama şartları arasında yer alan sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olması şartının gerçekleşmediği, dava dilekçesinde ileri sürülen uyarlama sebeplerinin öngörülebilir nitelikte olduğu anlaşıldığından davanın tümden reddi yerine kısmen kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden sübut bulmayan davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı Vekili; istinaf dilekçesinin yeterince irdelenmediğini, sadece basiretli iş adamı noktasından hareketle karar verildiğini, uyarlama davasının olağanüstü koşullarının ve dosyanın kendi özelinde değerlendirilmesi gerektiğini, basiretli bir iş adamının öngöremeyeceği olayların cereyan ettiğini ve sonuçta işbu uyarlama davası açmak zorunda kaldıklarını, 15 Temmuz olayları ve dünyada 2 yıla yakın sürmüş olan Covid-19 salgının basiretli bir iş adamının öngörmesinin mümkün olmayacağını, 6 ayda bir sistematik şekilde bombalama eylemlerinin meydana gelmesi ve faciaların turizm sektörünü adeta yok ettiğini, verilen kararın uyarlama davasının ruhuna ve gerçeklerine, hakkaniyete aykırı olduğunu, Mahkeme kararının esası itibariyle lehlerine verilen kararın yerinde olduğunu ve onanması gerektiğini, kira tutarının bilirkişi raporunda ve Mahkemenin ilk kararında olduğu şekliyle 19.09.2019 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 68.000,00 TL olması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir. TBK'nun 138. maddesinin gerekçesinde; “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, TMK'nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. a. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. ” denilmektedir. Yukarıda açıklanan bilgiler ışığında; tacir olan davacı kiracının restorasyon karşılığı taşınmaz kiralanmasında TTK'nun 18/2 maddesine göre basiretli bir tacir olarak hareket ederek ülkemiz koşullarına göre ekonomide sosyal ve ekonomik koşullara bağlı olarak olumsuz gelişmelerin her zaman yaşanabileceği, terör eylemlerinden etkilenebileceğinin öngörülerek sözleşme şartlarının buna göre kararlaştırılması gerektiği gibi basit yargılama usulüne tabi hukuk yargılamasında davacının dava dilekçesi sonrasında iddianın genişletilmesinin mümkün olmadığından dava dilekçesinde ileri sürülmeyen covid salgınının uyarlama sebebi olarak sonradan ileri sürülmesi iddianın genişletilmesi kapsamında olduğunun anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Fazla alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.