3. Hukuk Dairesi 2024/3808 E. , 2025/3922 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/714 E., 2024/1302 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 17. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/535 E., 2024/172 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ile davalılardan Belediye vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362. maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun’un 366. maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir. Dosya içeriğine göre davada kabul edilen ve davalı ... vekili tarafından temyize konu edilen toplam miktar 18.160,00 TL olup Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 378.290,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmakla; davalı ... vekilinin temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir. Davacı vekilinin gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili; ...Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamında müvekkilinin 500 m² taşınmazını imzaladığı 21.04.2006 tarihli Arsa Sözleşmesiyle davalı ... Başkanlığına devrettiğini, buna karşın davalı tarafından taşınmaz üzerinde inşa edilecek konutlardan bir adet bağımsız bölümün anahtar teslimi olarak müvekkiline verilmesinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan borç ve yükümlülüklerini usulen yerine getirdiğini, aradan yaklaşık 13 yıl geçmesine rağmen sözleşme gereğince müvekkiline verilmesi öngörülen 1 adet bağımsız bölümün hukuki ve maddi ayıplardan arındırılmış şekilde teslim edilmediğini, bağımsız bölümün müvekkiline 26.08.2017 tarihinde teslim edildiğini, müvekkilinin bağımsız bölümün geç teslimi nedeniyle kira mahrumiyet kaybının bulunduğu gibi verilen bağımsız bölümün, ... Mahallesi 29635 ada 10 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ... Sitesinde bulunduğunu, ... Mahallesi 29634 ada 11 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan bağımsız bölümlerin, ... Sitesindeki bağımsız bölümlerin iki katı fazlasına satıldığını, parsellerin konumu ve çevre düzenlemeleri arasında önemli farklar bulunduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, müvekkiline verilmesi öngörülen bağımsız bölümün süresi içinde teslim edilmemesi nedeniyle 100,00 TL kira tazminatı ile verilen ... Mahallesi 29635 ada 10 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ... Sitesindeki bağımsız bölüm ile ... Mahallesi 29634 ada 11 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan bağımsız bölümler arasındaki değer kaybına karşılık olmak üzere 100,00 TL'nin, yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP 1. Davalı ... vekili; planlama sürecinde açılan davaların projenin sekteye uğramasına sebebiyet verdiğini, müvekkiline atfedilebilecek herhangi bir kusur bulunmadığını, müvekkilinin yargı kararlarına uymak zorunda olduğunu, sözleşmede bağımsız bölüm teslimi için belli bir süre öngörülmediğini, halen yürürlükte olan sözleşme gereğince davacı tarafa verilmesi öngörülen bağımsız bölümün 29.04.2016 tarihinde noter huzurunda kurasının çekildiğini, bağımsız bölümün 26.08.2017 tarihinde davacıya teslim edildiğini, 22.06.2018 tarihinde tapuda gerekli devir ve tescil işleminin gerçekleştirildiğini, sözleşme konusu bağımsız bölümün, inşaat yapım sözleşmesi kapsamında onaylı projelere göre, inşaat tekniğine, fen ve sanat kurallarına ve imar planında yapılaşmaya uygun alan üzerine inşa edildiğini, kullanılan malzemelerin birinci sınıf olduğunu, herhangi bir can ya da mal güvenliği riskinin bulunmadığını, teslim edilecek bağımsız bölümün önce hak sahipleri ve site yönetimi tarafından incelendiğini, eksik ya da hatalı imalat görülmesi halinde site yönetimince hatalı-eksik imalatların tamamlatılarak teslimin gerçekleştirildiğini, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan borç ve yükümlülüklerini süreci içinde ve usulen yerine getirdiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Davalı şirket vekili; davacı ile arasında herhangi bir hukuki ilişki bulunmadığından, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkilinin mevcut akdi ve hukuki ilişkiye göre bir gecikmesinin bulunmadığını, proje bölgesinde inşaatın devamını olanaksız kılan mücbir sebepler bulunduğunu, bu kapsamda imar ve parselasyon planlarına ilişkin iptal davaları açıldığını, iptal ya da yürütmenin durdurulmasını kararlarının süreci olumsuz etkilediğini, davacı tarafa verilmesi öngörülen bağımsız bölümün geç tesliminin söz konusu olmadığını, bunun dışında davacı tarafın değer kaybına ilişkin talebinin yerinde olmadığını, bağımsız bölümlerin kura sonucu hak sahiplerine verildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. İlk Derece Mahkemesinin 18.03.2021 tarihli kararıyla; davalı Belediyenin sözleşmeden kaynaklanan borçlarını süresi içinde ve usulen yerine getirmediği, davacının bağımsız bölümlerin geç teslim edilmesi nedeniyle uğramış olduğu kira mahrumiyet zararını talep edebileceği, sözleşmeye göre bağımsız bölümün teslimi gereken 21.04.2016 tarihinden, bağımsız bölümün fiilen teslim edildiği 02.06.2017 tarihleri arasında geçen dönem için davacı tarafın talep edebileceği kira mahrumiyet bedelinin 13.366,67 TL olduğu, ... Sitesinde bulunan 29635 ada 10 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ... blok ... numaralı bağımsız bölümün verilmesi nedeniyle değer kaybı talebinde bulunamayacağı, projenin yüklenicisi olan davalı şirketin davacı asil ile Belediye Başkanlığı arasında düzenlenen 21.04.2006 tarihli sözleşmenin tarafı olmadığı, bunun dışında davalı şirketin davacı tarafa bu yönde herhangi bir taahhüdünün bulunmadığı gerekçesiyle; davacının davalı şirket hakkında açmış olduğu davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davacının diğer davalı ... aleyhine açmış olduğu davanın kısmen kabulü ile, 13.366,67 TL kira mahrumiyet bedelinin, dava tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 1. maddesi gereğince işletilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin isteminin reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili ile davalı ... vekilinin istinaf başvurusunda bulunmaları üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 05.10.2023 tarihli kararıyla; Dairece Yargıtay aşamasından geçen ve aynı projeye ilişkin olan bu kararın uygulama birliği ve hukuk güvenliğinin sağlanması açısından ''... Projesi'' için projenin 29.12.2015 tarihi itibariyle tamamlanmış olmasının ve bu tarihte makul süresinin dolduğunun kabulü gerektiği, davacıya arsa sözleşmesine uygun olarak ... Projesi imar planı içerisinden konut verilmiş olması, davaya konu konutun arsa sözleşmesi kapsamında yapılarak teslim edilmiş olması nedenleriyle değer kaybına ilişkin talebin yerinde olmadığı, davaya konu edilen konutun davacıya teslimi için kabul edilen makul süre başlangıcı 29.12.2015 tarihi esas alınmak suretiyle yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırılarak gecikme tazminatının hesaplanmasının gerektiği belirtilmek suretiyle, istinaf başvurularının kısmen kabulüne, sair istemlerinin reddine, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yargılamanın yeniden yapılması için dava dosyasının mahalline gönderilmesine karar verilmiştir. 2. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafa belli bir arsa sözleşmesine uygun olarak ... Projesi imar planı içerisinden konut verildiği, davaya konu konutun arsa sözleşmesi kapsamında yapılarak teslim edildiği, 21.04.2006 tarihli Arsa Sözleşmesinde (Eşit) davacıya mutlaka ...'de yer alan bağımsız bölümlerden verileceği yönünde bir taahhütte bulunulmadığı, Ankara Bölge Adliye Mahkemesinin 05.10.2023 tarihli kaldırma kararı gereğince davalı şirket hakkında davanın pasif husumet yokluğunu nedeniyle reddine ilişkin olarak verilmiş olduğu kararın usulen kesinleştiği gerekçesiyle; davalı şirket hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davacının diğer davalı ... aleyhine açmış olduğu davanın kısmen kabulü ile, kira mahrumiyet bedelinin 10.10.2019 tarihinden, 13.266,00 TL miktarın 19.02.2021 tarihinden ve 4.793,33 TL miktarın 21.03.2024 tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 1. maddesi gereğince işletilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin isteminin reddine karar verilmiş; karara karşı taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Dairenin kaldırma kararı doğrultusunda Mahkemece aldırılan Bilirkişi Kurulunun hükme esas alınan 2. ek raporunun yeterli, denetime ve somut olayın özelliklerine uygun ve bilirkişi raporunda hesaplanan kira alacağının konutun bulunduğu semt, kent ve iş merkezlerine uzaklığı, bölgedeki konumu, arz ve talep durumuna uygun bulunduğu, ... Projesinin 29.12.2015 tarihi itibariyle hükmen tamamlanması ve makul inşaat süresinin bu tarihte dolduğunun kabulünün gerektiği, davacıya teslim edilen konut yönünden davacının, kesinleşen yargı kararıyla inşaatın bitirilerek dairelerin teslim edilmesi için gereken makul süre başlangıcı olarak belirlenen 29.12.2015 tarihi ile konutun fiili teslim tarihi olan 02.06.2017 tarih aralığı için kira kaybı tazminatı talep edebileceği, dava konusu konutun üzerinde bulunduğu 29635 ada 10 parsel sayılı taşınmazın eski 902 sayılı kadastral parsel içerisinde kalarak davacıya arsa sözleşmesine uygun olarak üretilen konutun idarece teslim edilmiş olması dikkate alındığında, davacının, değer kaybı tazminatı talep edemeyeceğine yönelik Mahkeme kabulünde her hangi bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, taraf vekillerinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili ile davalılardan Belediye vekili temyiz yoluna başvurmuştur.
V. TEMYİZ A.Temyiz Sebepleri Davacı vekili; dava tarihi itibariyle müvekkilinin alacaklarının Mahkemece hesaplanan rakamlar esas alındığında 2019 yılındaki zararı karşıladığını, ancak karar tarihindeki zararı karşılamaktan uzak ölçekte olduğunu, Mahkemenin zararı hesaplanırken güncel ekonomik koşulların ve hak kayıplarının makul ölçekte taraflar arası dengeyi bozmadan karşılanması gerektiği hususlarını değerlendirmeden bir karar verdiğini, bu durumun Anayasa tarafından güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlali yönünde olduğunu, teslim edilen konutun sözleşme kapsamında imal edilmediğini, dere yatağında olduğunu ve diğer konutlar ile arasında değer farkı bulunduğunu, red edilen kısım yönünden aleyhlerine hükmedilen yargılama gideri ve vekalet ücretinin hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ... Projesi kapsamında taraflarca imzalanan sözleşmeden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemesince; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanan hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, dava konusu bağımsız bölümün inşaatın makul süresinde tamamlanamaması nedeniyle tesliminin gecikmeli olarak yapıldığı, bilirkişi raporunda hesaplanan kira alacağının taşınmazların bulunduğu semt, kent ve iş merkezlerine uzaklığı, bölgedeki konumu, arz ve talep durumuna uygun olduğu, davaya konu konutun arsa ve tesis sözleşmesi kapsamında yapılarak teslim edildiği, Yargıtay kararlarına göre teslim için makul süre kabul edilen 29.12.2015 tarihi ile fiili teslim tarihi arasındaki dönem için yapılan hesaplamanın yerinde bulunduğu, taraflar arasında imzalanan sözleşmede, dairelerin Noter kurası ile belirleneceğini ve şerefiye payı alınmayarak teslim edileceği düzenlemesinin yer aldığı, teslimin sözleşme hükmüne uygun yapıldığı, davacının teslim edilen konut için değer farkı talebinin yerinde olmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı vekilinin temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE, 2. Davacı vekili tarafından temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalı Belediyeye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.