6. Hukuk Dairesi 2024/519 E. , 2025/773 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/441 E., 2023/1113 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2014/168 E., 2020/249 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalının 04.07.2007 tarihli noterde düzenleme şeklinde arsa payı karşı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede davalının arsa m²'sinin 660 m baz alınarak hissenin yarısını 18.000,00 TL bedelle davacıya satmayı vaatettiğini, davacının da 2 bloktan oluşan inşaatta A bloktan bir dükkan ve 6 daireyi davalıya teslim etmeyi kabul ettiğini, sözleşmenin 7. maddesi uyarınca davalının katılımı ile kat irtifakı kurularak bağımsız bölümlerin 02.07.2009 tarihinde davacı adına tescil edildiğini, 03.07.2009 tarihli adi yazılı sözleşme ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesinin yeniden düzenlendiğini, kat irtifakının kurulması ile müteahhide devri yapılan A blok, zemin kat, 2 no'lu dükkan ve 2. kat, 9 no'lu dairenin inşaatın tamamlanmasının güvencesi olarak 03.07.2009 tarihinde satış yolu ile devrinin davalıya yapıldığını, müvekkili tarafından A blok ince işlerinin bitirilmesine rağmen A blok, 1. bodrum kat, 2 no'lu bağımsız bölümün devrinin yapılmadığını, davalının proje ve sözleşmeye göre kendisine ait taşınmazları teslim aldığını ve kiraya verdiğini ancak söz konusu taşınmazın devrinden kaçındığını, davalıya ihtarname çekilerek tebliğden itibaren 5 gün içinde taşınmazın devrinin yapılmasının istendiğini, ancak davalının cevabi ihtarnameler keşide ettiğini ve Ümraniye 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/78 Değişik İş sayılı dosyası ile delil tespiti yapıldığını, buna davacı tarafından itiraz edildiğini, davalı işlemlerinin tek amacının davalıya ait olan 1 no'lu dükkan ile davacıya ait 2 no'lu dükkanın takas edilmesine yönelik taleplerinin olduğunu, taşınmazın davacıya ait olması nedeniyle 01.01.2014 başlangıç tarihli kira kontratı ile dava konusu taşınmazın 1.700,00 TL bedelle kiraya verildiğini, davalının kiracıya ihtarname keşide ettiğini ve İstanbul Anadolu 23. İcra Müdürlüğü'nün 2014/3018 Esas ve İstanbul Anadolu 24. İcra Müdürlüğü'nün 2014/5408 Esas sayılı dosyaları ile kira alacağı takibi yaptığını ileri sürerek, İstanbul ili, Ümraniye ilçesi, ... Çiftliği, ... parsel, A blok, 1. bodrum kat, 2 no'lu bağımsız bölümün davalı adına olan kaydının iptali ile davacı adına tesciline, 27.06.2012 - 01.04.2014 tarihleri arasındaki kira kaybına ilişkin 10.000,00 TL'nin faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP-KARŞI DAVA Davalı – karşı davacı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasındaki ... 6. Noterliği'nin 04.07.2007 tarihli Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin 7. maddesiyle, davaya konu dükkan ve dairenin, inşaatın tamamlanmasının güvencesi olmak üzere müvekkilinin uhdesinde kaldığını, taraflar arasında imzalanan sözleşme uyarınca toplam inşaat alanının 1/2'sine denk gelecek şekilde 24 ay içinde iskan alınarak sözleşme şartlarına ve mevzuata uygun teslim edileceğinin müteahhit tarafından taahhüt edildiğini, buna göre sözleşmenin imza tarihine 27 ay eklendiğinde müteahhit tarafından 04.10.2009 tarihinde dairelerin iskanının alınmış olması ve sözleşmeye uygun olarak teslimi gerekirken; Ümraniye 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/78 D. İş sayılı dosyasıyla tespit edilen eksik ve ayıplı işler giderilmediğinden, dairelerin kesin tesliminin halen yapılmadığını, dairelerin süresince teslim edilmediğini, daireleri 2011 yılı Nisan ayında fiilen kullanmak zorunda kalarak kiraya verdiklerini, 1 adet dükkanın ise tesisatları dahi yapılmadan sadece duvardan ibaret olarak 2012 yılı Haziran ayında fiilen kiraya vererek kullanmak zorunda kaldığını, müteahhidin sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin ve inşaatın tam ve eksiksiz olarak kesin teslimine ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmediğini, bu nedenle söz konusu dükkân ve dairelerin eksiklikleriyle birlikte teslim alınmak zorunda kalındığını, yükleniciye gönderilen 22.05.2012 tarihli ihtarname ile sözleşmeye konu 6 daire ve 1 dükkanın kesin teslimi ve sözleşmenin 8'inci maddesine göre; eksik işlerin tamamlanması ve gecikilen süre için cezai şart bedelinin ödenmesi için 3 aylık süre verildiğini, bu ihtarnamenin müteahhide 24.05.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen 3 aylık süre içerisinde ve halen akdi yükümlülüklerin tam olarak yerine getirilmediğini, ayrıca 25.06.2012 tarihli ihtarname ile bu hususların ikici kez ihtar edildiğini, Ümraniye 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/78 Değişik İş dosyası ile tespit yapıldığını ve raporda 73.357,10 TL eksik ve ayıplı iş olduğunun tespit edildiğini, 23.10.2012 tarihli üçüncü ihtarnameyle, "önceki ihtarlardaki yükümlülükler yerine getirilmediğinden Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin ve eklerinin haklı nedenle feshedildiğinin, muhatabın sözleşmeye konu A bloku tamamen ve derhal terk etmesi, A blok'daki üzerinde kayıtlı bağımsız bölümleri davacıya devretmesi, üçüncü kişilere devrettiklerinin ise bedellerini derhal iade etmesi gerektiğinin, sözleşmenin fesih tarihine kadar işlemiş olan 74.000,00 TL ve ilk ihtarname tarihinden itibaren bağımsız bölüm başına aylık 1.000,00 TL işleyen cezai şart bedeli ile sözleşmenin 8'nci maddesine göre ilk ihtarname tarihinden itibaren 3 ay içerisinde yükümlülükler yerine getitilmediğinden ilave 25.000,00 TL cezai şart bedeli ile Ümraniye 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/78 Değişik İş dosyası ile tespit edilen eksik ve ayıplı işler bedeli 73.357,10 TL'nin, fazlaya ilişkin talep hakları saklı olmak üzere, ihtarnamenin tebliğinden itibaren 5 gün içerisinde ödenmesi gerektiğinin" ihtar edilmesine rağmen, müteahhidin cezai şartı ödemediğini, dükkan ve daireleri sözleşmeye uygun hale getirmediğini, ayıplı ve eksik işleri tamamlamadığını ve akde aykırı davranışlarını sürdürdüğünü, sözleşme haklı nedenle feshedildiği ve dükkanın mülkiyeti müvekkilinde olduğu halde; müteahhit tarafından dükkanın yetkisiz şekilde kiraya verilmesi üzerine, dükkanı kullanan üçüncü şahıs ...'a 06.01.20104 tarihli ihtarnameyle durumun bildirildiğini ve ecrimisil tutarlarının davacıya ödenmesinin ihtar edildiğini, ödemenin yapılmaması üzerine de icra takibi yapılmış ise de her hangi bir ödeme yapılmadığını, bu esnada müteahhidin baskısı ile kiracının dükkanı boşalttığını, bu nedenle dükkân nedeniyle kira kaybı talep etmesinin dayanaksız olduğunu savunarak davanın reddi istemiş; karşı davada ise davaya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğinin tespitine, şimdilik 5.000,00 TL eksik işler ve kira kaybı olarak maddi zarar ve 5.000,00 TL cezai şart bedelinin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile karşılıklı edimler içeren eser sözleşmesinde, davacı yüklenicinin, edimlerini tam olarak yerine getirmeden, iş sahibinden karşı edimini yerine getirmesini talep edemeyeceği, asıl davada; keşif sonucu alınan bilirkişi raporu içeriğinden; yapı kullanım izin belgesinin alınmış olması ve kat irtifakı kurulmuş olmasına rağmen 13-14 no'lu bağımsız bölümlerin çatı alanlarının büyütüldüğü ve 1. bodrum kat otopark mahalline iki oda yapıldığı anlaşılmakla, ancak bu aykırılıkların tasdikli projesine uygun hale getirilmesi halinde dava konusu İstanbul, Ümraniye, ... Çiftliği, ... parsel, A blok, 1. bodrum kat, 2 no'lu bağımsız bölümün davacı adına tescil edilebileceği anlaşılmakla; davanın reddine karar verilmesi gerektiği, karşı davada ise inşaatın, temel üstü ruhsatının 03.12.2008 tarihinde, yapı kullanma izin belgesinin ise 17.12.2012 tarihinde alındığı, sözleşmenin 8.a maddesine göre işin teslim tarihinin, temel üstü ruhsatının alım tarihinden itibaren 24 ay olarak belirlendiği, bu maddeye göre de, inşaatın teslim tarihinin 30.12.2010 tarihi olduğu, buna göre 6 daire için aylık 1.000,00 TL'den toplam 3 aylık gecikme karşılığı 21.640,00TL kira tazminatı, 25.000,00 TL geç teslim tazminatı ödenmesi gerekeceği, davalı-karşı davacının, eksik ve ayıplı işlemler karşılığı 10.200,00 TL, geç teslim nedeniyle kira karşılığı 21.640,00 TL ve cezai şart karşılığı 25.000,00 TL olmak üzere toplam 56.840,00 TL tazminata hak kazanacağı, sözleşmenin feshi şartlarının ise oluşmadığı gerekçesiyle, asıl davada; davanın reddine, karşı davada; sözleşmenin feshi şartları oluşmadığından bu talebin reddine, eksik ve ayıplı işler bedeli 10.200,00 TL, geç teslim nedeni ile 21.640,00 TL ve cezai şart 25.000,00 TL olmak üzere 56.840,00 TL alacağın davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-karşı davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davadaki tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmiş ise de, dosya kapsamına göre davaya konu binanın yapı kullanma izin belgesi davadan önce 26.12.2012 tarihinde alındığı, 03.07.2009 tarihli adi yazılı sözleşme gereğince A blok ince işleri tamamlandığı, bu durumda kural olarak yüklenicinin inşaatı fen ve sanat kuralları ile projesine uygun olarak yaparak ifa yükümlülüğünü yerine getirmiş olduğunun (birlikte ifa kuralı uyarınca eksik ve ayıplara ilişkin sorumluluğu hariç olmak üzere) kabul edilmesi gerektiği, bu durumda, gerek yüklenicinin kısmen kabul ettiği projeye aykırılık (dairenin büyütülmesi), gerekse diğer projeye aykırılıklara dayalı olarak davalı-karşı davacı arsa sahibinin davacı-karşı davalı yükleniciden bir talepte bulunması mümkün bulunmadığı, buna göre, mahkemece, asıl davadaki tapu iptali ve tescil talebinin, karşı davadaki eksik ve ayıptan kaynaklı alacağa bağlı olduğu göz önünde bulundurularak, bunların birlikte ifa kuralı kapsamında değerlendirilmesi ve bu kural uyarınca karşı davada hükmedilecek eksik-ayıp bedellerinin ödenmesi şartıyla asıl davaya konu bağımsız bölüm tapusunun davacı-karşı davalı adına tesciline hükmedilmesi gerektiği halde, yazılı olduğu şekilde asıl davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olduğu; asıl davaya konu bağımsız bölümün davacı-karş�� davalı yüklenici adına tesciline ancak birlikte ifa kuralı gereğince karşı davada hükmedilecek eksik-ayıp bedellerinin ödenmesi şartıyla karar verilebildiğinden, bu durumda dava tarihi öncesine ilişkin olarak bu bağımsız bölüm için bir kira tazminatı talep edilebilmesi mümkün bulunmadığı, karşı dava yönünden ise; "sözleşmenin feshi ve eksik m² (alan) nedeniyle tazminat" taleplerinin reddine ilişkin olarak davalı-karşı davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmadığı, ancak davacı-karşı davalı vekilince istinaf dilekçesinde bu talep kalemlerinin reddi bakımından lehlerine vekalet ücretine hükmedilmemiş olması bakımından da itiraz ve talepte bulunulduğu, mahkemece yerinde görülmeyen bu taleplere ilişkin olarak davacı-karşı davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği halde bu yönde bir hüküm kurulmamış olması usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle davacı-karşı davalı vekilinin istinaf talebinin; asıl davada tapu iptali ve tescil talebine, karşı davada ise lehlerine hükmedilmeyen vekalet ücretine ilişkin olarak kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kaldırılarak esas hakkında karar verilmesine asıl davada karşı davada hükmedilen 10.200,00 TL eksik ve ayıplı iş bedelinin birlikte ifa kuralı uyarınca davalı-karşı davacıya ödenmesi şartıyla, davacı-karşı davalının tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne, İstanbul ili, Ümraniye ilçesi, ... Mah., ... Çiftliği Mevkii, ... parsel, A blok, 1. bodrum kat, 2 no'lu bağımsız bölüm tapusunun davalı-karşı davacı adına olan kaydının iptali ile davacı-karşı davalı adına tapuya kayıt ve tesciline, karşı davanın kısmen kabul kısmen reddi ile sözleşmenin feshi ve m² (alan) eksikliği nedeniyle tazminat şartları oluşmadığından bu taleplerin reddine, eksik ve ayıplı işler bedeli 10.200,00TL ile geç teslim nedeni ile 21.640,00 TL ve 25.000,00 TL cezai şart bedelleri olmak üzere toplam 56.840,00 TL alacağın dava tarihi olan 13.05.2014 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan tahsili ile davalı-karşı davacıya verilmesine karar verilmiştir. A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı-karşı davalı temyiz dilekçesinde: a. Asıl dava yönünden, kira tazminatının reddine dair kısmın ve tapu iptal tescil talebinin şarta bağlanması kısmının hukuka aykırı olduğunu, b.Karşı davadaki tüm taleplerin reddine karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir. 2. Davalı-karşı davacı temyiz dilekçesinde; a. Asıl dava yönünden, İlk Derece Mahkemesindeki gerekçelerle tapu iptal tescil talebinin reddinin gerektiğini, birlikte ifa kısmına projeye aykırılıkların giderilmesine ilişkin kısımların da eklenmesi gerektiğini, yüklenicinin halen projeye aykırılıkları gidermediğini, eksik ve ayıplı işler bedelinin yaklaşık on sene önce belirlendiğini, hükme en yakın tarih itibariyle serbest piyasa rayiçleri dikkate alınmak suretiyle belirlenmesi gerektiğini, asıl davada aleyhe yargılama giderlerine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, b. Karşı dava yönünden; aleyhe yargılama giderlerine hükmedilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre asıl dava yönünden tarafların tüm; karşı davada yönünden davalı-karşı davacı vekilinin tüm, davacı-karşı davalının aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil ve ecri misil; karşı dava, eksik-ayıplı işler, kira kaybına ilişkin maddi zarar ve cezai şart bedellerinin tahsili istemlerine ilişkindir. 2.1 Taraflar arasında akdedilen 04.07.2007 tarihli noterde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin "İnşaat Süresi ve Cezai Şart" başlıklı 8. maddesinde a) İnşaat süresi ... Sözleşme tarihinden itibaren üç ay içerisinde ruhsat alınacak olup, temel üstü ruhsat tarihinden itibaren ise yirmi dört ay içerisinde inşaat tamamen bitirilecek ve müteahhit bu süre içerisinde inşaatı anahtar teslim şeklinde bitirecektir. b)Belirtilen sürede mal sahibine ait dairelerin tesliminde bir gecikme olması halinde müteahhit mal sahibine, herhangi bir ihtara veya ihbara ya da mahkeme kararına lüzum olmaksızın gecikilen her ay için ve her bir bağımsız bölüm için 1.000,00 TL olmak üzere cezai şart olarak ödeme yapacaktır. Ayrıca yapılan bildirimi takiben üç ay içinde inşaatın bitirilmemesi ve zamanında binanın teslim edilmemesi ya da işbu sözleşmenin herhangi bir hükmünün ihlaline devam edilmesi halinde müteahhit mal sahibine ayrıca 25.000,00 TL cezai şart ödeyeceğini kabul ve taahhüt eder. Cezai şartın bildirimine rağmen, herhangi bir sebeple ödenmemesi halinde mal sahibi göndereceği bir ihtarname ile iş bu sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilirler.." düzenlemesi yer almaktadır. Bölge Adliye Mahkemesince, 04.07.2007 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin "Özel Şartlar" başlıklı 9/b. maddesi gereğince "iskânla birlikte teslim" şartı bulunduğundan, yüklenicinin sözleşme kapsamında arsa sahiplerine karşı teslim edimini ancak iskân aldığı tarihte yapmış olduğunun kabul edileceği, davalı-karşı davacı arsa sahibi tarafından davacı-karşı davalı yükleniciye gönderilen ve Sözleşme'nin 8/b. maddesi kapsamındaki her iki cezai şart bedelinin ödenmesi talebini de içeren Beyoğlu 35. Noterliği'nin 22.05.2012 tarihli ve 22566 yevmiyeli ihtarnamesi de yapı kullanma izin belgesinin alındığı 26.12.2012 tarihinden önce olduğu için, davalı-karşı davacı arsa sahibince karşı davaya konu ayıp işler ve cezai şart bedeli taleplerine ilişkin olarak süresi içinde ayıp ihbarında bulunduğu ve talep hakkını saklı tuttuğu değerlendirilmesi yapılmışsa da davacı yüklenicinin işi Nisan 2011 tarihinde teslim ettiği, teslimden sonra arsa sahibi karşı davacılar tarafından keşide edilen 22.05.2012 tarihli ihtarname tarihi de gözetirerek, 25.000,00 TL cezai şart bedeline hükmedilmemesi gerekirken 25.000,00 TL cezai şart bedelinin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş ise de bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2 hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1-Asıl davada taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddine, Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının asıl davaya yönelik olarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA, 2. Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle, karşı davada, davalı- karşı davacının tüm; davacı karşı davalının diğer temyiz itirazlarının reddine 3. Yukarıda 2.1. bendinde açıklanan nedenlerle davacı-karşı davalının temyiz itarazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının, hüküm fıkrasının (A/4-b) numaralı bendinde yer alan “Eksik ve ayıplı işler bedeli 10.200,00 TL ile geç teslim nedeni ile 21.640,00 TL ve 25.000,00 TL cezai şart bedelleri olmak üzere toplam 56.840,00 TL alacağın dava tarihi olan 13.05.2014 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan tahsili ile davalı-karşı davacıya verilmesine" ibarelerinin hükümden çıkarılarak yerine "Eksik ve ayıplı işler bedeli 10.200,00 TL ile geç teslim nedeniyle 21.640,00 TLcezai şart bedeli olmak üzere toplam 31.840,00 TL alacağın dava tarihi olan 13.05.2014 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan tahsili ile davalı-karşı davacıya verilmesine" ibarelerinin yazılmak suretiyle suretiyle kararın DÜZELTİLEREK ONANMASINA, Fazla yatırılan harçların istek halinde temyiz eden davacı-karşı davada davalıya iadesine, Aşağıda yazılı temyiz harcının davalı-karşı davada davacıdan alınmasına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! 8c3b2a91665b7c3f 7bc4aad6b4c48f94