3. Hukuk Dairesi 2024/4108 E. , 2025/3370 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/495 E., 2024/1565 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Antalya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/268 E., 2022/520 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı/birleşen davada davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA 1. Asıl davada davacı vekili; 10.07.2019 tarihinde davalı ile imzalanan adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince, 7009 ada 3 parselde bulunan 15 numaralı bağımsız bölümün 1.750.000,00 TL bedel karşılığında davalı ...'e satıldığını, davalının da borcuna mahsuben maliki olduğu 10179 ada 4 parselde bulunan 12,13,14,15,16 numaralı bağımsız bölümleri 750.000,00 TL bedel karşılığında müvekkiline devretmeyi, bakiye 1.000.000,00 TL bedeli ise 06.08.2019 tarihinde nakden ödemeyi kabul ettiğini, ancak taşınmazların devrinin yapılmış olmasına rağmen, bakiye 1.000.000,00 TL borcun ödenmediğini, işbu alacağın tahsili amacıyla davalı aleyhinde başlatılan takibe haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek; haksız itirazın iptali ile takibin devamına, alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir. 2. Birleşen davada davacı vekili; mali yönden sıkıntı yaşayan davalı şirket yetkilisi ile olan yakın arkadaşlık ilişkilerine güvenerek imzaladığı 10.07.2019 tarihli sözleşme ile davalı şirketin ... Cafe isimli iş yerini müvekkili adına devredeceği, karşılığında ise müvekkili tarafından 10179 ada 4 parselde bulunan 12, 13, 14, 15 ve 16 numaralı bağımsız bölümlerin devrinin gerçekleştirilerek 1.000.000,00 TL bedel ödeneceği hususlarında anlaştıklarını, ancak sonradan sözleşmeye ... Cafe yerine rızası ve bilgileri dışında, henüz inşaatına dahi başlanmamış ve değeri kararlaştırılan bedelin çok daha altında olan farklı bir taşınmazın ada ve parsel numaralarının yazıldığını öğrendiklerini, dolandırıldıklarının anlaşılması üzerine, davalı şirket ile iletişime geçildiği ancak sonuç alınamadığını, sözleşme gereği müvekkili tarafından devri yapılan taşınmazların ise diğer davalı şahıslara satıldığını ileri sürerek; hata, hile, gabin ve muvazaalı satış nedeniyle davalılar adına kayıtlı dava konusu taşınmazlara yönelik tapu iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, 19.04.2022 tarihli ıslah dilekçesiyle talebini, davacı şirket yönünden tazminat davası olarak devam ettirdiklerini beyan ederek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere; şimdilik 5.000,00 TL kira gelir kaybı ve 250.000,00 TL satış değerlerindeki farktan kaynaklanan alacağın sözleşme tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalı şirketten tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP 1. Asıl davada davalı vekili; davacının kötüniyetli olup, müvekkiline ... Cafe isimli taşınmazın bulunduğu 1847 ada 11 parsel sayılı taşınmazı satmayı vaad ve taahhüt etmesine rağmen, hile ve dolandırma kastıyla hareket ederek, yerine sadece temeli atılmış bir inşaat niteliğinde bulunan 7009 ada 3 parselde kayıtlı 15 numaralı bağımsız bölümün satışını yaptığını, davacı hakkında suç duyurusunda bulunulduğunu, ilgili sözleşmenin müvekkili tarafından imzalanmadığını, sözleşmenin içeriğinin kabul edilmediğini, henüz temel aşamasındaki inşaat için 1.750.000,00 TL satış bedeli kararlaştırılmış olmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Birleşen davada davalı şirket vekili; davacı tarafın kötü niyetli ve haksız kazanç elde etmek amacıyla sunduğu asılsız iddiaların mahkemeyi yanıltma amacı taşıdığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 3. Birleşen davada diğer davalılar vekilleri; taşınmazları iyi niyetli satın alan 3. Kişi konumunda olduklarını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Antalya Cumhuriyet Başsavcılığının 2019/6161 sayılı soruşturmasında, asıl davacı şirket yetkilisi M.Ç. hakkında dolandırıcılık suçu yönünden kamu davası açılmasını gerektirir nitelikte her türlü şüpheden uzak ve somut delillerin elde edilememesi gerekçesi ile kovuşturmaya yer olmadığına karar verilmiş ise de, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 74/1 maddesi gereği delil yetersizliği sebebiyle verilen beraat kararları ve kovuşturmaya yer olmadığına dair kararların hukuk mahkemesini sorumluluk tayini yönünden bağlayıcı olmadığından işin özünün incelendiği, davacı şirket tanığı ...'un, sözleşme yapılırken davalı ...'in ... Cafe isimli taşınmazın satışının yapıldığını ifade ettiğini bizzat duyduğu yönündeki beyanı gereği, hayatın olağan akışı uyarınca kimsenin, satın almadığını bildiği bir taşınmazı satın aldığı yönünde beyanda bulunmayacağı, bahsi geçen ... Cafenin bulunduğu binaya ait fotoğrafların dosya içerisinde mevcut olup, binanın cephesinde büyükçe "..." yazısının bulunduğu, yine sözleşmede bilgisi yazılı olan taşınmazın da temel aşamasında olduğunun anlaşıldığı, buna göre birleşen davada davacı ...'in, ... Cafenin ... inşaata ait olduğunu ve kendisine satıldığını düşünmesinin maddi bir temeli bulunduğu, 29.08.2019 tarihli flaş çözüm tutanağı içerisindeki konuşmaların da birleşen davada davacı ...'in gerçeği öğrenir öğrenmez davacı şirket ile iletişime geçtiğini doğruladığı, 21.09.2019 tarihinde sözleşmede yazılı 7009 ada 3 parselde kayıtlı 15 nolu dükkanın kaba inşaat halinde olup, genel iskân belgesinin 2021 yılında alındığını, taşınmazın o tarihteki değerinin 470.000,00 TL olduğu, sözleşme gereği Tevfik'in, ... inşaata devrettiği 10179 ada 4 parselde bulunan 5 adet bağımsız bölümün toplam değerinin ise 720.000,00 TL olup, sözleşme ile ilave olarak Tevfik'in 1.000.000,00 TL borçlanmış olması karşısında edimler arası aşırı dengesizlik olduğunun anlaşıldığı, 6098 sayılı Kanunun 36. maddesine göre; taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esasta olmasa bile sözleşme ile bağlı olmayacağı, buna göre davalı ...'in sözleşme ile bağlı tutulamayacağı, dolayısıyla sözleşmede yer alan 1.000.000,00 TL bedelden sorumlu olmadığı, sözleşme kurulurken aldatma yolu ile davalının iradesi fesada uğratıldığından davalı yararına ayrıca %20 nispetle icra ve inkar tazminatına karar verilmesi gerektiği, birleşen davada gerçek kişi davalılar hakkında açılan tapu iptali ve tescil istemlerinin takip edilmediği, ıslah ile ileri sürülen tazminat istemi yönünden ise; satışı yapılan dükkanın değeri ile davalı şirket adına devirleri yapılan bağımsız bölümlerin değerleri arasındaki farkın 250.000,00 TL olup, 6098 sayılı Kanunun 28. maddesine göre sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık bulunduğu, birleşen davada davacı ...'in deneyimsizliğinden yararlanıldığı, buna göre asıl davadaki hile/aldatma kastının yanında, birleşen dava yönünden gabinin koşullarının mevcut olduğu, birleşen davada sözleşme ayakta tutularak oransızlığın giderilmesi talep edilmiş olmakla, davalı şirketin 250.000,00 TL den sorumlu olduğu, ayrıca ecrimisil tazminatı talep edilemeyeceği gerekçesiyle; asıl davanın reddine, 200.000,00 TL kötü niyet tazminatının davacıdan tahsiline, birleşen davada, gerçek kişi davalılara yönelik tapu iptali ve tescil davalarının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 150. maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına, davalı şirkete yönelik ecrimisil isteminin reddine, edimler arası oransızlığın giderilmesi isteminin kabulü ile 250.000,00 TL tazminatın yasal faizi ile birlikte davalı şirketten tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davacı/birleşen davada davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarihli ve sayılı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı/birleşen davada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı/birleşen davada davalı vekili; davalının, bileşik ikrar mahiyetindeki hata ve hile sebebiyle iradesinin sakatlandığı yönünde iddiasını ispat edemediğini, çelişkili ifadelerde bulunan tanık beyanlarına itibar edilemeyeceğini, Antalya Cumhuriyet Başsavcılığının 2019/60161 sayılı soruşturma dosyasında takipsizlik kararı verildiğini, ceza soruşturmasındaki tespit edilen maddi vakaların hukuk hakimini bağlayacağını, ceza soruşturmasının sonucunun beklenmesine ilişkin kurulan ara karar ile nihai kararın çelişkili olduğunu, müvekkilinin rızası dışında oluşturularak delil olarak sunulan ses kayıtlarının yasak delil kapsamında geçersiz olduğunu, taşınmazın güncel kayıtları incelendiğinde oransızlık söz konusu olmadığını, davalının daha fazla gelir elde ettiğini, basit bir araştırma ile hangi taşınmazı satın aldığını bilebilecek durumda olduğunu, alınan bilirkişi raporundan sözleşmenin hata ya da hileye dayanmadığının ve edimler arasında oransızlık bulunmadığının tespit edildiğini, taşınmazın güncel değerlerine ilişkin tespitin ise yeterince açık olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Asıl davada uyuşmazlık, harici taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan bakiye satış bedelinin tahsili için başlatılan takibe yapılan itirazın iptali, birleşen davada ise hata, hile ve gabin hukuksal nedenlerine dayalı tazminat ve ecrimisil istemlerine ilişkindir. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, 6098 sayılı Kanun'un 28. maddesine göre bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak sureti ile gerçekleştirildiği takdirde, zarar görenin durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın bildirilmesini isteyebileceği, hukuk hâkiminin ceza kararları ve soruşturmalarındaki değerlendirmeler ile bağlı olmadığı, kusurun varlığı ve derecesi, zarar miktarının tayini yönünden bağımsız olduğu ve bu nedenlerle maddi fiilin tespitinde dilerse, kendi açısından yeni bir tespit ve araştırma yapabileceği, taraflar arasında imzalanan 10.07.2019 tarihli satış sözleşmesinde davacı/birleşen davada davalı vekili tarafından alıcıya 7009 ada 3 parselde kayıtlı 15 numaralı bağımsız bölümün devrinin kararlaştırılmış olmasına rağmen, dinlenen tanık beyanları ve dosya kapsamıyla davalı/birleşen davada davacının gerçek iradesinin, ... Cafenin bulunduğu taşınmazı satın almaya yönelik olduğu hususunun belirlendiği, ancak tapuda başka bir taşınmazın devri yapılarak iradesinin fesada uğratıldığı, rıza dışında oluşturulan ses kayıtları delil olarak değerlendirilemeyecek ise de, dosya kapsamından ve devri yapılan mevcut taşınmazların değerlerine ilişkin yapılan araştırmalardan edimler arasında açık oransızlık bulunduğunun hususunun tespit edildiği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda; devri gerçekleştirilen 7009 ada 3 parselde kayıtlı 15 numaralı depolu dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün değerinin, piyasa araştırmaları ışığında, tüm olumlu ve olumsuz yönlerin emsalleriyle kıyaslanması neticesinde, projesindeki alan esas alınarak m² birim değeri üzerinden belirlendiği anlaşılmakla, davacı/birleşen davada davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 18.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! a0986388b1fff7e4 a968868bb59d61de