3. Hukuk Dairesi 2024/2620 E. , 2025/2660 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi SAYISI: 2024/240 E., 2024/1482 K. İLK DERECE MAHKEMESİ: Kocaali Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI: 2022/332 E., 2023/208 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalılardan Kooperatif vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; Dosya içeriğine göre hüküm altına alınan ve davalı vekili tarafından temyize konu edilen toplam miktar 120.778,94 TL olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362. maddesi uyarınca kesinlik sınırı olarak belirlenen 378.290,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmakla; davalı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir. Davacı vekilinin gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili; davacı şirketin 15.07.2004 tarihli kira sözleşmesi ile davalı Kooperatife ait 3 katlı fındık fabrikasını 19 yıl süre ile kiraladığını, 19 yıllık kira bedelinin peşin ödendiğini, fındık fabrikasının davalı Kooperatiften yıkık ve ağır hasarlı bir biçimde kiralandığının Kocaali Sulh Hukuk Mahkemesinin 1999/16 D.İş dosyası ile tespit edildiğini, davacı şirketin ticari faaliyet göstermek amacıyla bütün bakım ve onarım işlerini yaptırarak binayı güçlendirdiğini, binanın çevresine beton duvar, üç odalı idari bina, kabukluk binası yaptırdığını, fabrikanın kamulaştırma sahası içerisinde kalması nedeniyle Kocaali Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/98 E. sayılı dosyası ile kamulaştırıldığını ve toplamda 935.648,00 TL değer biçildiğini, fabrika binası için tespit edilen 644.155,50 TL değerin %50'sine karşılık gelen 322.077,00 TL'nin müvekkil şirketin hakkı olduğunu, kaldıki fabrika binasının haricinde zorunlu olarak yaptırılan müştemilatın değeri olan 64.062,00 TL'nin de müvekkil şirkete ödenmesi gerektiğini, kira sözleşmesi gereği şayet fındık fabrikasının istimlak edilmesi halinde fabrika binasının mekanik aksamının başkaca bir yere kiracı tarafından taşınacağı hususu belirtildiğinden montaj ve demontaj bedeli olarak tespit edilen 113.720,00 TL'nin de davalılar tarafından karşılanması gerektiğini ileri sürerek; kamulaştırılan gayrimenkul üzerindeki muhteviyatın müvekkil şirket tarafından yapıldığının tespiti ile bu bedellerin karşılığı olan bölüm 547.589,00 TL'nin davalıdan faiziyle tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP 1.Davalı ... vekili; kira akdinin sadece taraflarını bağlayıcı bir özelliğe sahip olduğunu, Kurumun 3. kişi olması sebebiyle kira sözleşmesinden doğan sorumluluktan ve kira ilişkisi nedeniyle yapılan tadilatlardan sorumlu tutulamayacağını, uyuşmazlıkta taraf sıfatına haiz olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Davalı Kooperatif vekili; 19 yıl süre ile bedeli peşin ödenmiş bir kira akdinin bulunmadığını, davacının iddia ettiği gibi taşınmazın üzerine yapılan bakım ve onarımların ödenmesi gereken 16 yıllık kira bedeline peşin olarak sayıldığını ve geri kalan 3 yıllık bedelin ödenmediğini, davacının iddialarının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 15.07.2004 tarihli kira sözleşmesinin (9.) maddesinde; "fabrika gerektiği şekilde onarıldıktan sonra 16 yıllık kira bedeli peşin olarak ödenmiştir. Geri kalan 3 yıllık kira bedeli günün şartlarına göre tespit edilip bu değer üzerinden ödenecektir." hükmüne, (10.) maddesinde; "Şayet iş bu kiralanan fındık fabrikası istimlak edildiği takdirde fabrika kiracı tarafından başka bir yere taşıyabilir." hükmüne yer verildiği, Melen Barajı inşaatı nedeniyle kira sözleşmesine konu fındık fabrikasının kamulaştırıldığı, 1999/16 D. İş esas sayılı dosyasında bakım ve onarım maliyetinin bina maliyetine oranının %50 olarak hesaplandığı, davacı tarafından yapılan onarımın kamulaştırma bedeline de bu oranda yansıdığı, kira sözleşmesinin (9.) maddesi uyarınca davacının binaya yapacağı onarım karşılığında 16 yıllık kira bedelini peşin olarak ödemiş sayılacağı, kamulaştırmanın da 2014 yılında gerçekleştirildiği, 16 yıllık peşin kiranın 10 yılının davacı tarafından kullanıldığı, fabrika binası yönünden yapılan faydalı ve zorunlu imalatların kamulaştırma bedeline yansıyan kısmı olan 322.077,16 TL'nin davacının kalan 6 yıla oranında talep edebileceği tutarın 120.778,94 TL olduğu, yine kira sözleşmesinin (8.) maddesinde fabrikaya konulacak ekipmanların kantar, bekçi kulübesi ve büro malzemelerinin süre bitiminde fabrikaya bırakılacağının kararlaştırıldığı, hal böyle olunca davacı tarafından yaptırılan idari bina, kantar odası, kabukluk binası, kantar betonarmesi, saha betonu ve çevre duvarlarının sözleşme hitamında davalı kiraya verene bırakılacağının kararlaştırılmış olması nedeniyle bu imalatların bedeline hükmedilemeyeceği, kira sözleşmesinden kamulaştırma halinde fabrikayı kiracının taşıyabileceği düzenlenmiş ise de, taşıma bedelinin kiraya verene ait olacağına ilişkin kira sözleşmesinde herhangi bir düzenleme ve taahhüt bulunmadığından montaj - demontaj bedeli talebinin kabul edilemeyeceği, davalı ...'nin taşınmazı usulüne uygun olarak kamulaştırıp kamulaştırma bedelini de Kamulaştırma Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca süresinde bankaya bloke ettiğinden pasif husumet sıfatı bulunamayacağı gerekçesiyle; davanın davalı ... yönünden pasif husumet yokluğundan reddine, davalı Kooperatif yönünden kısmen kabulü ile 120.778,94 TL'lik kamulaştırma bedelinin vadeli hesaba aktarıldığı 24.06.2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili ile davalı Kooperatif vekili tarafından istinaf edilmiştir.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kararda Mahkemenin değerlendirmesi bakımından usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili ve davalı Kooperatif vekili tarafından temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; davalı Şirketin binayı bakım ve onarım yaptırarak güçlendirdiğini, bu işler için 322.077,00 TL harcadığını, ayrıca bina için müştemilat yaptığını, kira sözleşmesinde özel kısımda mücbir sebep durumunda montaj ve demontaj bedelinin davalıya ait olacağının hükme bağlandığını, bu bedelin davalıdan tahsili gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Gerekçe ve Değerlendirme Uyuşmazlık, kiralananın kamulaştırılması sebebiyle yapılan imalatlar ile müştemilatların bedelleri ile montaj ücretinin kiraya veren ile kamulaştırma yapan idareden tahsili istemine ilişkindir. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle davacı ile davalı Kooperatifçe imzalanan kira sözleşmesinin (10.) maddesi dikkate alındığında, tarafların kamulaştırma işlemini öngörmesine, sözleşmede kiracıya fabrikayı taşıma imkanı tanınmakla demontaj bedelinin kiraya verene ait olacağına dair hüküm bulunmamasına, kiralananı 10 yıl süreyle kullanan davacı kiracı lehine kalan kira süresiyle orantılı olarak kira bedeli karşılığı olmak üzere öngörülen imalat bedelinin tahsiline karar verilmesinin yerinde olduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı vekilinin temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE, 2. Davacı vekili tarafından temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz harcının mahallinden davacıdan alınmasına, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 07.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! 6aecaa7e88a6b3aa c268f574bd3cb3a1 This XML file does not appear to have any style information associated with it. The document tree is shown below. 3. Hukuk Dairesi 2024/2620 E. , 2025/2660 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi SAYISI: 2024/240 E., 2024/1482 K. İLK DERECE MAHKEMESİ: Kocaali Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI: 2022/332 E., 2023/208 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalılardan Kooperatif vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; Dosya içeriğine göre hüküm altına alınan ve davalı vekili tarafından temyize konu edilen toplam miktar 120.778,94 TL olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362. maddesi uyarınca kesinlik sınırı olarak belirlenen 378.290,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmakla; davalı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir. Davacı vekilinin gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili; davacı şirketin 15.07.2004 tarihli kira sözleşmesi ile davalı Kooperatife ait 3 katlı fındık fabrikasını 19 yıl süre ile kiraladığını, 19 yıllık kira bedelinin peşin ödendiğini, fındık fabrikasının davalı Kooperatiften yıkık ve ağır hasarlı bir biçimde kiralandığının Kocaali Sulh Hukuk Mahkemesinin 1999/16 D.İş dosyası ile tespit edildiğini, davacı şirketin ticari faaliyet göstermek amacıyla bütün bakım ve onarım işlerini yaptırarak binayı güçlendirdiğini, binanın çevresine beton duvar, üç odalı idari bina, kabukluk binası yaptırdığını, fabrikanın kamulaştırma sahası içerisinde kalması nedeniyle Kocaali Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/98 E. sayılı dosyası ile kamulaştırıldığını ve toplamda 935.648,00 TL değer biçildiğini, fabrika binası için tespit edilen 644.155,50 TL değerin %50'sine karşılık gelen 322.077,00 TL'nin müvekkil şirketin hakkı olduğunu, kaldıki fabrika binasının haricinde zorunlu olarak yaptırılan müştemilatın değeri olan 64.062,00 TL'nin de müvekkil şirkete ödenmesi gerektiğini, kira sözleşmesi gereği şayet fındık fabrikasının istimlak edilmesi halinde fabrika binasının mekanik aksamının başkaca bir yere kiracı tarafından taşınacağı hususu belirtildiğinden montaj ve demontaj bedeli olarak tespit edilen 113.720,00 TL'nin de davalılar tarafından karşılanması gerektiğini ileri sürerek; kamulaştırılan gayrimenkul üzerindeki muhteviyatın müvekkil şirket tarafından yapıldığının tespiti ile bu bedellerin karşılığı olan bölüm 547.589,00 TL'nin davalıdan faiziyle tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP 1.Davalı ... vekili; kira akdinin sadece taraflarını bağlayıcı bir özelliğe sahip olduğunu, Kurumun 3. kişi olması sebebiyle kira sözleşmesinden doğan sorumluluktan ve kira ilişkisi nedeniyle yapılan tadilatlardan sorumlu tutulamayacağını, uyuşmazlıkta taraf sıfatına haiz olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Davalı Kooperatif vekili; 19 yıl süre ile bedeli peşin ödenmiş bir kira akdinin bulunmadığını, davacının iddia ettiği gibi taşınmazın üzerine yapılan bakım ve onarımların ödenmesi gereken 16 yıllık kira bedeline peşin olarak sayıldığını ve geri kalan 3 yıllık bedelin ödenmediğini, davacının iddialarının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 15.07.2004 tarihli kira sözleşmesinin (9.) maddesinde; "fabrika gerektiği şekilde onarıldıktan sonra 16 yıllık kira bedeli peşin olarak ödenmiştir. Geri kalan 3 yıllık kira bedeli günün şartlarına göre tespit edilip bu değer üzerinden ödenecektir." hükmüne, (10.) maddesinde; "Şayet iş bu kiralanan fındık fabrikası istimlak edildiği takdirde fabrika kiracı tarafından başka bir yere taşıyabilir." hükmüne yer verildiği, Melen Barajı inşaatı nedeniyle kira sözleşmesine konu fındık fabrikasının kamulaştırıldığı, 1999/16 D. İş esas sayılı dosyasında bakım ve onarım maliyetinin bina maliyetine oranının %50 olarak hesaplandığı, davacı tarafından yapılan onarımın kamulaştırma bedeline de bu oranda yansıdığı, kira sözleşmesinin (9.) maddesi uyarınca davacının binaya yapacağı onarım karşılığında 16 yıllık kira bedelini peşin olarak ödemiş sayılacağı, kamulaştırmanın da 2014 yılında gerçekleştirildiği, 16 yıllık peşin kiranın 10 yılının davacı tarafından kullanıldığı, fabrika binası yönünden yapılan faydalı ve zorunlu imalatların kamulaştırma bedeline yansıyan kısmı olan 322.077,16 TL'nin davacının kalan 6 yıla oranında talep edebileceği tutarın 120.778,94 TL olduğu, yine kira sözleşmesinin (8.) maddesinde fabrikaya konulacak ekipmanların kantar, bekçi kulübesi ve büro malzemelerinin süre bitiminde fabrikaya bırakılacağının kararlaştırıldığı, hal böyle olunca davacı tarafından yaptırılan idari bina, kantar odası, kabukluk binası, kantar betonarmesi, saha betonu ve çevre duvarlarının sözleşme hitamında davalı kiraya verene bırakılacağının kararlaştırılmış olması nedeniyle bu imalatların bedeline hükmedilemeyeceği, kira sözleşmesinden kamulaştırma halinde fabrikayı kiracının taşıyabileceği düzenlenmiş ise de, taşıma bedelinin kiraya verene ait olacağına ilişkin kira sözleşmesinde herhangi bir düzenleme ve taahhüt bulunmadığından montaj - demontaj bedeli talebinin kabul edilemeyeceği, davalı ...'nin taşınmazı usulüne uygun olarak kamulaştırıp kamulaştırma bedelini de Kamulaştırma Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca süresinde bankaya bloke ettiğinden pasif husumet sıfatı bulunamayacağı gerekçesiyle; davanın davalı ... yönünden pasif husumet yokluğundan reddine, davalı Kooperatif yönünden kısmen kabulü ile 120.778,94 TL'lik kamulaştırma bedelinin vadeli hesaba aktarıldığı 24.06.2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili ile davalı Kooperatif vekili tarafından istinaf edilmiştir.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kararda Mahkemenin değerlendirmesi bakımından usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili ve davalı Kooperatif vekili tarafından temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; davalı Şirketin binayı bakım ve onarım yaptırarak güçlendirdiğini, bu işler için 322.077,00 TL harcadığını, ayrıca bina için müştemilat yaptığını, kira sözleşmesinde özel kısımda mücbir sebep durumunda montaj ve demontaj bedelinin davalıya ait olacağının hükme bağlandığını, bu bedelin davalıdan tahsili gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Gerekçe ve Değerlendirme Uyuşmazlık, kiralananın kamulaştırılması sebebiyle yapılan imalatlar ile müştemilatların bedelleri ile montaj ücretinin kiraya veren ile kamulaştırma yapan idareden tahsili istemine ilişkindir. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle davacı ile davalı Kooperatifçe imzalanan kira sözleşmesinin (10.) maddesi dikkate alındığında, tarafların kamulaştırma işlemini öngörmesine, sözleşmede kiracıya fabrikayı taşıma imkanı tanınmakla demontaj bedelinin kiraya verene ait olacağına dair hüküm bulunmamasına, kiralananı 10 yıl süreyle kullanan davacı kiracı lehine kalan kira süresiyle orantılı olarak kira bedeli karşılığı olmak üzere öngörülen imalat bedelinin tahsiline karar verilmesinin yerinde olduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı vekilinin temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE, 2. Davacı vekili tarafından temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz harcının mahallinden davacıdan alınmasına, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 07.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! 6aecaa7e88a6b3aa c268f574bd3cb3a1 ... ...