7. Hukuk Dairesi 2025/3914 E. , 2025/4190 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1273 E., 2024/1370 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Gebze 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/187 E., 2023/29 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 8 77... parsel E Blok 4 No.lu bağımsız bölümün maliki olduğunu, davalının bu taşınmazda 01.08.2020 tarihinden itibaren bedel ödemeden ikamet ettiğini, davalıya ... . Noterliği ... yevmiye No.lu 21.06.2021 tarihli ihtarname gönderildiğini, ancak davalının işgaline devam ettiğini, dava konusu taşınmazın kooperatif olarak yapıldığını, arsa tapusu bulunduğunu, hem kooperatif üyelerinin hem de arsa maliklerinin ayrı ayrı kendi aralarında yaptıkları çekiliş ile herkesin kendi dairesinin belirlendiğini ve kullanılmaya başlandığını, çekiliş sonucunda toprak sahibi ...'e 2 adet daire kaldığını, bunlardan birinin A Blokta diğerinin de E Blokta olduğunu, müvekkilinin E Bloktaki daireyi ... Basri'den satın aldığını, davalının verdiği cevabi ihtarnamede oturduğu taşınmazı satın aldığını söylediği ... 'in, ...'nin annesi ...'e düşen D Bloktaki daire olduğunu, davalı eğer daire satın aldıysa da yanlış dairede ikamet ettiğini ileri sürerek, davalının taşınmazdan tahliyesini, 01.08.2020 tarihinden itibaren şimdilik 1.000,00 TL ecrimisil bedelinin işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili 23.12.2022 tarihli ıslah dilekçesiyle, bilirkişi raporu ile hesaplanan 7.713,54 TL ecrimisil bedelinin yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; çekilişin tüm tarafların katıldığı ve resmî şekilde düzenlenmiş bir çekiliş olmadığından geçersiz olduğunu, müvekkilinin arsa tapulu E Blok 4 No.lu bağımsız bölümü ... 'den 220.000,00 TL bedelle satın aldığını, taşınmazı satın almadan önce yaptığı araştırmada taşınmaz üzerinde çekilişle ilgili şerh veya beyan görmediğini, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu ve korunması gerektiğini, davacının mevcut taşınmazda dava konusu taşınmaz dışında birçok taşınmazı bulunduğundan ve bunlardan faydalandığından bu davayı açmakta hukuki yararının bulunmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacı dava konusu bağımsız bölümün maliki olduğunu ve başkaca üstün bir hakkı olduğunu kanıtlayamadığından, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunmuş, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının 8 parsel sayılı taşınmazda 11.10.20 11... .06.2012 tarihli satış işlemleriyle edindiği ayrı ayrı 13/ 24... /20, davalının 11.08.2020 tarihli satış işlemiyle edindiği 1/160 payının bulunduğu, taşınmaz üzerinde 6 blok hâlinde binalar bulunduğu, dava konusu yerin de E Blok 4 No.lu daire olduğu, dava konusu taşınmaz üzerinde yapılan dairelere ilişkin olarak arsa sahipleri ve kooperatif üyeleri ile taşınmazdan satın alma sureti ile daire edinenler arasında fiili kullanma biçiminin oluştuğu, arsa sahipleri ile yapı kooperatifi arasında düzenlenen 12.04.2010 tarihli paylaşım sözleşmesi ile 3. grup olarak belirtilen gruba toplam 8 bağımsız bölümün düştüğü, gruptaki 4 kişinin (... , ..., ... ve ...) 4/80 hisse ile taşınmazda paydaş oldukları ve her birine 2 daire isabet ettiği, hissedarlardan dava dışı/tanık ...'ın taşınmazdaki 4/80 hissesini 13.06.2012 tarihinde davacıya satarak devrettiği, davalının pay satın aldığı dava dışı ...'in dava konusu daireye karşılık pay satımını yaptığı 15.09.2019 tarihinde dava dışı ...'ın taşınmazda herhangi bir paydaşlığının bulunmadığı, dava dışı ... tarafından devredilen payın fiili kullanma biçimi ile bu kişi tarafından kullanılan D Bloktaki dairelerden birine ilişkin olduğu, davacının davasında haklı olduğu, 12.04.2010 tarihli paylaşım sözleşmesinde dava dışı ...'a düşen bağımsız bölümler arasında E Blok 4 No.lu bağımsız bölüm olmasa da dosyada dinlenen tanık İbrahim'in dairesini ... 'den aldığını belirttiği, ... 'e düşen taşınmazın E Blok 1 No.lu bağımsız bölüm olduğu, ancak tanığın 3 No.lu bağımsız bölümde oturduğu, henüz kat mülkiyeti/irtifakı kurulmayan bir yer için düzenlenen paylaşım sözleşmesinde belirtilen daire numarasının her zaman değişebileceği gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun kabulü ile, kararın kaldırılmasına, yeniden hüküm tesis edilerek, davacının müdahalenin önlenmesi ve tahliyeye yönelik davasının kabulü ile, davalının 18 77... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ... Sitesi E Blok D:4 No.lu daireden tahliye edilerek el atmasının önlenmesine, davacının ecrimisil talebine ilişkin davasının kısmen kabulü ile, 1.273,54 TL ecrimisil bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; 1. Bilirkişi raporunun hukuka uygun olduğunu, Bölge Adliye Mahkemesinin gerekçesinin hatalı olduğunu, 2. Davacıya yahut davalıya isabet eden dairenin su götürmez şekilde tespit edilmesi gerektiğini, 3. Dosyaya sunulan paylaşım sözleşmesi ve davacı ile dava dışı Basri arasında yapılan sözleşmelerin hukuka aykırı olup bu sözleşmelere bağlı karar verilemeyeceğini, 4. Davacının bu davayı açmakta hukuki yararının bulunmadığını, sitede birden çok taşınmazı bulunup bu taşınmazlardan faydalandığını, 5. Kabul anlamına gelmemek üzere müvekkiline ait taşınmazı kimin kullandığının tespitinin gerektiğini, 6. Müvekkilinin E Blok 4 No.lu bağımsız bölümün belediye kayıtları ve resmi kurumlardaki kayıtlara bakarak iyiniyetle satın aldığını, iyiniyetinin korunması gerektiğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, paydaşlar arasında el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemlerine ilişkindir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 698/2. maddesi paylı mülkiyetin sona ermesi başlığı altında, ''Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.'' Yine aynı kanunun 731. maddesi taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları başlığı altında, ''Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez. '' şeklinde düzenlenmiştir. Dava konusu 18 77... parsel sayılı arsa niteliğindeki taşınmazda davacı ve davalı ile birlikte dava dışı diğer paydaşlar hissedardır. Dava dilekçesinde anlatılan olay örgüsünden anlaşıldığı üzere dava konusu taşınmaz arsa sahipleri tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile kooperatif aracılığıyla inşa edilmiştir. Ayrıca arsa sahiplerinin kendi aralarında yaptıkları 12.04.2010 tarihli adi yazılı bir paylaşım sözleşmesi bulunmaktadır. 12.04.2010 tarihli paylaşım sözleşmesinde bütün paydaşların imzası bulunmamaktadır. Kural olarak paylı mülkiyete dayalı taşınmazlarda paylaşımın resmî şekilde tapu memurunun önünde yapılması gerekmektedir. Ancak dava konusu taşınmazda hem davacının hem de davalının payı olduğundan ve resmi şekilde yapılmış bir paylaşım sözleşmesi yapılmadığından mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi istenemez. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki el atmanın önlenmesini ve/veya ecrimisil isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir. Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması hâlleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır. Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz. Hem davacı hem de davalı bu taşınmazda paylı malik olduklarından istenebilecek olan; taşınmazda yer kullanmayan paydaşın payına vaki olarak, taşınmazda payından fazla yer kullanan paydaşa karşı paya vaki el atmanın önlenmesidir. Dosya kapsamında toplanan deliller ve sunulan belgelerde uyuşmazlık konusu olan taşınmazın E Blok 4 No.lu bağımsız bölüm olduğu söylenmesine karşın 12.04.2010 tarihli paylaşım sözleşmesinde E Blok 4 No.lu bağımsız bölüme ilişkin bir ibare bulunmamaktadır. Dinlenen tanık ...'in soyut beyanlarından E Blok 4 No.lu dairenin gerçekte arsa sahibi ...'a ait olduğu ve davacı ...'a satıldığı belli değildir. İncelenen dosya kapsamında E Blok 4 No.lu dairenin davacıya ait olduğu ve bu taşınmaza ait üstün bir hakkının bulunduğu ispatlanamamıştır. Ancak davalı ile davalının pay satın aldığını söylediği ...'in taşınmazda fiili kullanımının olduğu tespit edilmiştir. O hâlde Mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda araştırma yapılarak, varsa paya vaki el atmanın önlenmesine karar verilmesi gerekirken, hüküm sonucuna bağımsız bölüm numarası yazılmak suretiyle el atmanın önlenmesine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin yatırılan harcın istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.10.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! 6f0f5a779ede064a cd3b1c6e408477a5