7. Hukuk Dairesi 2025/3802 E. , 2025/4732 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/787 E., 2025/26 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 13. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/192 E., 2021/403 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; davacı vekilinin duruşma istemi değerden reddedilerek; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının murisi tarafından 14.09.1984 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu 5 13... parsel sayılı taşınmazın 115 m²'lik kısmının bedeli ödenmek suretiyle satın alındığını, davacının murisi ile taşınmaz maliki ... arasında öncelikle sözlü anlaşma yapıldığını, murisin aynı yıl taşınmazın üzerine bina inşa ettiğini, ... Belediyesine yaptığı başvurular üzerine bina için ruhsat ve yapı kullanma izni verildiğini, söz konusu taşınmazın yapılan ifraz işlemi sonucunda 31 73... parsel sayılı taşınmaza dönüştügünü, ifraz işlemleri sonrasında taşınmazın yolsuz bir şekilde davacının murisi dışındaki kişiler adına tescil edildiğini, davalıların iyiniyetli olmadıklarını ve taşınmazın davacı murisi tarafından satın alındığını ve binanın yapıldığını bildiklerini belirterek 31 73... parsel sayılı taşınmazın davalılar adına tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, bu talep kabul edilmediği takdirde arsanın iyiniyetli davacıya devrini, bunun da kabul edilmemesi hâlinde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 20.000,00 TL tazminatın davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP 1. Davalı Hazine vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, ayrıca davalı Hazinenin taşınmazı usul ve kanuna uygun olarak edindiğini, bugüne kadar Kurum aleyhine herhangi bir dava açılmadığını, hatta davacının 07.04.2015 tarihinde Kuruma dilekçe ile başvurarak davalı Hazine adına kayıtlı taşınmaz kısmını satın almak istediğini savunarak davanın reddini savunmuştur. 2. Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazla ilgili olarak taraflar arasında Bakırköy 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/238 Esas sayılı dosyasında el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davasının derdest olduğunu, davacının bu davayı uzatmak için işbu davayı kötü niyetle açtığını, davacı murisinin bu taşınmaza tapu kayıtlarına göre hiçbir zaman malik olmadığını, arsa üzerindeki binanın kaçak yapı olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "davacı vekili, davacının murisi ....'in dava konusu hisseyi ... mirasçılarından bedeli ödenerek satın aldıklarını beyan etmiş olup dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kayıtları incelendiğinde ...'ün dava konusu yerde mülkiyet hakkının bulunmadığı, davacıların satışa konu taşınmazın dava konusu taşınmaz olduğunu ispat edemediği, bu durumda taraflar arasındaki sözleşmenin sadece tarafları bağlayacak olup tapu maliklerine karşı etkisi olmayacağından yolsuz tescile dayalı tapu iptal tescil davasının reddine karar verilmesi gerektiği; dava konusu arsa değerinin yapı değerinden fazla olması sebebiyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 724. madde hükmü koşullarının oluşmadığı; 4721 sayılı Kanun'un 723. madde hükmüne göre yapılan incelemede ise; dava konusu taşınmazın satış tarihi olan 14.09.1984 tarihinde tapuya kayıtlı bir taşınmaz olup tapu kayıtlarında davacıların hisseyi satın aldığını iddia ettiği ... mirasçılarının hissesine rastlanılmadığı, bu durumda malzeme sahibince tapuda gerekli incelemeler yapılsa idi taşınmaz üzerinde satış vaadinde bulunanın haksahibi olmadığının anlaşılabileceği, bu nedenle davacıların iyiniyetli kabul edilemeyecekleri gerekçesiyle malzemenin arazi maliki için en alt değeri olan malzeme bedeli üzerinde davanın kabulüne, 114.500,00 TL bedelin davalılardan tapudaki hisseleri oranında alınarak davacılara ödenmesine; dava konusu taşınmazda hissedar olmayan davalı ... yönünden pasif husumet yokluğundan davanın reddine" karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu 31 73... parsel sayılı taşınmazın tedavüllü tapu kaydının incelenmesinde; dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle ve halen davalılar ..., ... ve ... adına paylı mülkiyet şeklinde tarla niteliği ile tapuda kayıtlı bulunduğu, dava dilekçesinde davalı olarak gösterilen ...'nun dava tarihi itibariyle ve halen dava konusu taşınmazda malik olmadığı; Davacı tarafından tapu kayıt maliki olmayan davalı ... aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasının pasif taraf ehliyeti yokluğundan (husumetten) reddine karar verilmesinin usul ve yasaya uygun olduğu; Davacının, muris babası ....'in .... Noterliğinin 14.09.1984 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile İstanbul ili, Zeytinburnu ilçesi, ..... Mahallesi, 30 00... pafta 7 parsel sayılı 4426 m² yüzölçümlü taşınmazın 115 m²'lik kısmını bedelini ödeyerek ve sözleşmeye konu taşınmaz kendisine teslim edilmek suretiyle maliki ... mirasçılarından satın aldığını ve gayrimenkul üzerine bina inşa ettiğini ileri sürerek dava konusu İstanbul ili, .... ilçesi, .... Mahallesi, 31 73... parsel sayılı 119,00 m² yüzölçümlü taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep ettiği, Dava konusu 31 73... parsel sayılı taşınmazın dosyada mevcut tedavüllü tapu kaydından 01.08.1996 tarihinde ifraz işlemi ile ...,... ve ... adına tapuya tescil edildiği, 30 00... parselin ifraz görerek 31 73... ila 49 sayılı parsellere ayrılmış olduğu, alanında uzman bilirkişinin tapu kayıtları üzerinde inceleme yapmak yetki ve görevine istinaden .... Tapu Müdürlüğünde tapu kütüğü sayfalarında gerekli incelemenin yapıldığı ve yapılan inceleme sonunda kök parsel olan 30 00... parsel sayılı 4426 m² yüzölçümlü taşınmazda ... Noterliğinin 14.09.1984 tarih ve ... yevmiye No.lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde bahsedilen davalıların murisleri ... adına kayıtlı herhangi bir hisse bulunmadığı, taşınmazın ifrazı sonrası oluşan dava konusu 31 73... parsel sayılı taşınmazda da ... adına kayıtlı hisse bulunmadığının tespit edildiği, İddia, savunma, sunulan ve toplanan deliller, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde davacının muris babası ... ile satış vaadi sözleşmesi akdedilen satış vaadinde bulunanların murisi ...'ün dava konusu taşınmazda malik olduğu ve mülkiyet hakkı bulunduğu ispatlanamadığından ve davacı lehine 4721 sayılı Kanun'un 724. maddesi gereğince temliken tescil şartları oluşmadığından davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine ilişkin kararın usul ve yasaya uygun olduğu; Davacının 4721 sayılı Kanun'un 723. maddesi uyarınca tazminat istemi yönünden ise; taşınmaz üzerindeki binayı yaptığı iddia olunan davacının murisi ...'in iyiniyetli veya kötüniyetli olup olmadığının tespiti ile davacının tazminat talebi hakkında bir karar verilmesi gerektiği, toplanan deliller ve tüm dosya kapsamından dava konusu taşınmazın satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği 14.09.1984 tarihinde tapuda kayıtlı olduğu ve çapa bağlı bir taşınmaz olduğu, ayrıca davacı murisi ... ile ... mirasçıları arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesi gereğince dava konusu taşınmazda ...'ün hissesine ve mülkiyet hakkına rastlanılmadığı sabit olmakla, bu durum karşısında malzeme sahibinin tapuda gerekli inceleme ve araştırmaları yaptığı taktirde taşınmaz üzerinde satış vaadinde bulunanların hissedar olmadığı ve mülkiyet hakları bulunmadığı anlaşılabileceğinden davacı murisi ...'in iyiniyetli kabul edilemeyeceği ve bu durumda malzeme sahibinin malzeme bedelini talep edebileceği sabit olmakla denetime ve hüküm vermeye elverişli 13.04.2020 tarihli bilirkişi raporunda hesaplanan ve belirlenen 114.500,00 TL'nin davalılardan tapudaki hisseleri oranında tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmesinde usul ve kanuna aykırılık bulunmadığı, Davacının temliken tescil talebi reddedildiğine göre yapı yıkılamadığı takdirde taşınmaz malikinin malvarlığında sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, taşınmaz malikinin malzeme sahibine muhik (haklı) bir tazminat vermesi gerektiği, ancak malzeme sahibi iyiniyetli değilse tazminat miktarı levazımın en az kıymetini geçemeyeceği, bu nedenle dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı yıkılamadığından davalı taşınmaz maliklerinin malvarlıklarında sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden taşınmaz malikleri davalıların, malzeme sahibi davacıya haklı bir tazminat vermeleri gerektiğinden Mahkemece hüküm altına alınan tazminatın davalı tapu maliklerinden hisseleri oranında tahsili ile davacıya verilmesine ilişkin kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, İlk Derece Mahkemesince tüm delillerin toplandığı, değerlendirilip tartışıldığı, kabul ve reddediliş sebeplerinin gerekçeleriyle açıklandığı, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, kamu düzenine aykırılık teşkil eden bir hususa da rastlanmadığı gerekçesiyle davacı vekili, davalı ... Hazine vekili ile davalılar ..., ... vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde; a. Beş tanığın müvekkilin binasının bulunduğu arsayı, müvekkil murisinin ...'den satın aldığını açıkça/kuşkuya yer bırakmaksızın beyan ettiğini, davalıların bu yönde bir itirazı bulunmadığını, b. Müvekkilin murisinin tanık beyanlarından anlaşıldığı üzere, 1969 yılında ...'den dava konusu arsayı satın aldığını, hemen akabinde binasını inşa ederek ..., ..., ... veya başka biri tarafından bir itiraza uğramaksızın nizasız kazasız 40 yılı aşkın süre aynı yerde ikamet ettiğini, c. Dava konusu arsanın sözlü satış ve satış vaadi sözleşmesi tarihlerinde, anne ... veya baba ...'den oğulları ... veya mirasçıları adına intikal eden hisse kalıp kalmadığı incelenmeksizin tapu iptal ve tescil talebinin gerekçesiz olarak reddedildiğini, ç. Miras yolu ile intikal eden bir hisse olmasa bile ...'ün satışı babası adına vekaleten yaptığının hukuken kabul edilebilir olup olmadığının incelenmediğini, d. ...'ün bölgede muhtar oluşunun 1969 yılındaki satışlara etkili olup olmadığının araştırılmadığını, e. Tapu iptali ve tescil talebi saklı kalmak kaydı ile; 4721 sayılı Kanun'un 7 24... . maddeleri yönünden yapılan değerlendirmenin hatalı olduğunu, müvekkilin murisinin, tamamen yetkili kişiden dava konusu arsayı 1969 yılında sözlü olarak satın alarak binasını yaptığını, yapıyı yapmakta haklı sebebinin bulunduğunu, satın alma durumu kabul edilmese dahi, 1969 yılındaki arazi sahibi ..., ... ve ...'ün açık veya örtülü muvafakati ile binanın yapıldığını, f. Müvekkilin murisinin binasını yapmaya başladığından tamamen bitirdiği ana kadar iyiniyetli olduğunu, g. Bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın çapa bağlandığı tarihin belirlenmediğini, h. Bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması yapılmadığını, dosyadaki tek emsal olan belediye değeri dikkate alınırsa bina değeri arsa değerinden fazla çıkmakta ve 4721 sayılı Kanun'un 724. maddesi yönünden taleplerinin haklı hale geleceğini, ı. Emsal asgari levazım bedeli/malzeme bedeli belirlenirken % 30 işçilik bedel oranının neye göre belirlendiği hususunda emsal gösterilmediğini, i. Bilirkişi raporlarına yapılan itirazların gereği gibi incelenmediğini, j. 4721 sayılı Kanun'un 723. maddesine göre hak edilen tazminat tutarı hesabının doğru olmadığını, müvekkil lehine hükmedilmesi gereken tazminatın asgari levazım bedeli değil, muhik tazminat olduğunu, muhik tazminat hesaplanırken davalıların kötü niyetli olduğunun da gözönünde bulundurulması gerektiğini, k. Davalıların, dava konusu taşınmazla ilgili Bakırköy 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/48 Esas sayılı ve Bakırköy 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 2008/173 Esas sayılı dosyaları ile müvekkilinin dava konusu taşınmazda zilyet sıfatı ile malik olduğunu öğrendiklerini, buna rağmen kalan büyük orandaki hisseleri devraldıklarını ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. 2. Davalı Hazine vekili temyiz dilekçesinde; a. Davacının murisi ile ... mirasçıları arasında yapılan sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, ... veya mirasçılarının dava konusu taşınmaza malik olmadıkları gibi, davacı murisi ...'in de taşınmaza malik olmadığını, Bakırköy 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/68 Esas sayılı dosyasından anlaşıldığı üzere taşınmazda muris ... hissedar iken müvekkili idare adına tescil yapıldığını, b. Mahkemece takdir edilen bedelin levazım bedeli mi yoksa tazminat bedeli mi olduğunun açık olmadığını, tazminat olsa dâhi mülkiyeti yasal yolla müvekkili idareye geçmiş bulunan taşınmaz için gecekondu ve işgalci konumundaki davacılara ne ve neden tazminat ödeneceği hususunun açık olmadığını, c. Satış vaadi sözleşmesinin 10 yıllık zamanaşımına tâbi olduğunu, müvekkili Kurumun taşınmazı mahkeme kararı doğrultusunda usul ve kanuna uygun olarak iktisap ettiğini, d. Bilirkişi raporuna itirazlarının değerlendirilmediğini, e. Reddedilen kısım olan tapu iptali ve tescil talebi yönünden müvekkil idare olan ... ve diğer davalılara takdir edilen vekâlet ücretinin eksik olduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. 3. Davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Davacının kötüniyetli haksız şagil olduğunun kabul edilmesine rağmen tazminat talebinin kısmen kabulüne karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, b. Arsa üzerindeki yapının, kaçak olması sebebi ile hiçbir ekonomik değeri bulunmadığını, davalıların haksız ve kötüniyetli eylemleri sebebi ile müvekkillerinin mülkiyet haklarından istifade edemediğini, bu sebeple davacıların müvekkillerden tazminat alacaklısı olmayıp, müvekkillere ecrimisil ödemesi gerektiğini, c. Yapının yıkılmasının, hafriyatının alınıp kaldırılmasının müvekkilleri açısından ayrı bir külfet olup söz konusu kaçak yapının davacı tarafından yıkılmaması sebebi ile müvekkillerin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32... . maddeleri uyarınca haksız biçimde cezalara maruz kalmasının olası olduğunu, d. Bilirkişi tarafından hesap edilen malzeme değerinin binanın yaşı, yıpranma payı dikkate alınmadan, yüksek hesaplandığını, e. Müvekkileri lehine reddedilen tapu iptali ve tescil talebi yönünden taşınmazın değeri üzerinden nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde 4721 sayılı Kanun'un 724. maddesi gereğince tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde aynı Kanun'un 723. maddesi gereğince tazminat istemlerine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup taraf vekillerince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalılara yükletilmesine, temyiz karar harcı davacı taraftan tam alındığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına, Harçlar Kanunu'nun 13/j maddesi gereğince davalı Hazine harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 06.11.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.