7. Hukuk Dairesi 2025/2799 E. , 2025/3317 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/3900 E., 2025/581 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ereğli(Konya) 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/75 E., 2024/415 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesince 16.04.2025 tarihli ek karar ile temyiz dilekçesinin kesinlik nedeniyle reddine karar verilmiştir. Ek karar davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, dava dışı hissedarlardan ... , ..., ... ve ...'ın hisselerinin büyük bölümünü davalıya kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince temlik göstererek kişi başı 25.000,00 TL bedelle 29.12.2023 tarihinde ve 26.000,00 TL bedelle 04.01.2024 tarihinde devrettiklerini ileri sürerek 1870 ada 8 parsel sayılı taşınmazda davalı adına olan payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; ön alım hakkının kullanılabilmesi için satım sözleşmesinin tam ve gerçek olarak kurulması gerektiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin avans niteliğinde olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; davanın önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olduğu, taşınmazda paydaş olan dava dışı hissedarların 29.12.2023 ve 04.01.2024 tarihinde paylarını davalıya devrettiği; kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerektiği, önalım hakkının konusunun pay satışı olduğu, gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacağı; kural olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470. (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) 355.) maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin, karşılıklı edimleri içeren iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olduğu, sözleşmenin taraflarından arsa sahibinin, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlü olduğu bu sözleşmelerde ücret (bedel)in, arsa sahibi tarafından ayın olarak ödendiği; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen "avans" niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılmasının mümkün olmadığı; dava konusu temliki işlemlerin dosya arasına alınan ve esasen satış esnasında da tapu müdürlüğüne ibraz edilen ..... Noterliğince düzenlenen 28.12.2023 tarih, ... yevmiye ve 03.01.2024 tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereği yapılmış olması sebebiyle ortada davacıya ön alım hakkı bahşedecek yasanın aradığı anlamda gerçek bir "satış" işlemi bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu taşınmazda davacının dava tarihinde ve hâlen paydaş olduğu, dava dışı önceki paydaşların paylarını kısmen davalıya devrettikleri, Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 2015/1761 Esas, 2017/1052 Karar ve 06.04.2017 tarihli ilâmında da belirtildiği gibi; eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi gereğince, sözleşme konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya yapılmış sözleşmeye diğer paydaşların da muvafakat etmiş olması gerektiği, tüm paydaşlarla sözleşme yapılmadığının anlaşılması halinde ise, sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti ile buna göre bir hüküm tesis edilmesi gerektiği, somut olayda kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilen davaya konu taşınmazın paydaşlarının tamamıyla sözleşme yapılmadığı gibi sözleşmeyi yapan paydaşlar haricindeki diğer paydaş olan davacının yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine muvafakat verdiğine dair bir evrak da dava dosyasında mevcut olmadığına göre 4721 sayılı Kanun'un 692. maddesi uyarınca bir kısım paydaşların katılımıyla yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi/sözleşmelerinin geçersiz olduğu, bu durumda geçersiz olan bir sözleşmeye hukuki bir sonuç bağlanamayacağı; açıklanan tüm bu gerekçelerle; davacının bir kısım paydaşlarla yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği karşısında; davalının davacının ön alım hakkını kullanmasının önüne geçmek maksadıyla hareket ettiği yönünde vicdani kanaat hasıl olmakla davaya konu hisse satışlarının "gerçek birer satış" olduğu ve bu satışların da davacı tarafa ön alım hakkı bahşedeceği, davacı tarafça tapuda gösterilen satış bedelleri ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olan ön alım bedelinin depo edilmiş olduğu gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, 6100 sayılı Kanun'un 353/1-b.2 hükmü gereğince hükmün düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmek üzere Ereğli (Konya) 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.06.2024 tarihli 2024/75 Esas - 2024/415 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne 1870 ada 8 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davacı tarafından ön alım bedeli olarak depo edilen 154.020,00 TL'nin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine kesin olarak karar verilmiştir. 2. Kararın davacı vekili tarafından temyizi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 16.04.2025 tarihli ek kararı ile temyiz isteminin miktar itibarıyla reddine karar vermiştir. V.TEMYİZ A.Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz başvuru dilekçesinde; 1. Davanın tarafı olmayan arsa sahiplerinin mülkiyet hakkının ihlal edildiğini, 2. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olmasının, yapılan devrin ön alım hakkının önüne geçmek amacıyla yapıldığı anlamını taşımayacağını, 3. Dava konusu taşınmazda daha önce yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi ve bu sözleşmeye istinaden yapılan tevhit işleminin iptali ile tapu kaydının ifraz sureti ile eski hale getirilmesi istemi ile Ereğli 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2024/7 Esas sayılı dosyasında devam eden yargılama bulunduğunu, sonrasında dava konusu işlemlerin yapıldığını ve davacının paydaşların iradelerinin satış olmadığını bilmesine rağmen yasa tarafından kendisine tanınan hakkı kötüye kullanarak eldeki davayı açtığını, 4. Dava konusu taşınmazın gayrimenkul değerleme raporu ile 118.404.000,00 TL olarak değerinin belirlendiğini, bu taşınmazın hisselerinin 150.000,00 TL'ye yahut bedelsiz olarak müteaahitlik yapan müvekkil Şirkete devredilmesinin olasılık dışı olduğunu, hususun dahi gerçek bir satış yapılmadığının, hisselerin akdedilen sözleşme uyarınca verildiğinin açık göstergesi olduğunu, 5. Satış haricindeki devirlerde ön alım hakkının kullanılamayacağını, 6. Arsa karşılığı kat yapım sözleşmesinin bir satış olmadığı bu sebeple ön alım hakkının kullanılamayacağını kabul eden Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/14-1765 Esas - 2020/1033 Karar sayılı kararının bağlayıcı nitelikte olduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. B.Değerlendirme ve Gerekçe Dava, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/14-1765 Esas - 2020/1033 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere; gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal ön alım hakkı doğmayacaktır. Ön alım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. 6098 sayılı Kanun'un 470. (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) 355.) maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Bu sözleşmelerde ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edimi ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebilir. 6098 sayılı Kanun'un 183 ve devamı (BK’nın 162 vd.) maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Hemen belirtmek gerekir ki üzerine bina yapılacak taşınmazın paylı mülkiyete konu olması hâlinde 4721 sayılı Kanun'un 692. maddesi uyarınca sözleşmeye tüm maliklerin katılması gerekir. Aksi hâlde sözleşmenin ifa kabiliyeti bulunmadığından geçersiz sözleşme nedeniyle taraflar birbirlerine verdiklerini, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak geri isteme hakkına sahiptirler. Genel olarak eser sözleşmelerinde olduğu gibi arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde de "bedel" sözleşmenin unsurlarındandır. Ancak, yukarda belirtildiği üzere, burada arsa sahibi, inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para vererek değil, kararlaştırılan arsa payını devretmek suretiyle edimini yerine getirir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla verilen "avans" niteliğinde olup; yüklenici yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda "şahsi hak" elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmenin de ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı, ayni hakka dönüşür. Nitekim arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yükleniciden pay iktisap eden üçüncü kişiler, 4721 sayılı Kanun'un 1024. maddesi ve aynı Kanun'un 1023. maddesi hükmünden yararlanamazlar. İnşaatın hukuki anlamda teslimine kadar arsa sahibi avans olarak verdiği payları geri alma hakkına sahiptir. Hukuki teslim ise yapılan inşaatın yasal mevzuata uygun olarak bitirilmesi (iskan izninin alınması) hâlinde gerçekleşmiş sayılır. Bu aşamada arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereğince yükleniciye yapılan pay devrinin gerçek satış sayılıp sayılamayacağı hususu üzerinde durmak gerekir. Az yukarda belirtildiği üzere gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen "avans" niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. Önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün olmadığı gibi, pay karşılığında yüklenicinin yapması gereken sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmesi de düşünülemez. Somut olayda; dava konusu temliki işlemler arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapılmıştır. Bu durumda yapılan pay devirleri gerçek bir satış niteliğinde bulunmadığından, resmî senette yazılı miktarın dava değeri olarak değerlendirilemeyeceği, taşınmazın değerinin de satış bedelinden çok daha yüksek olduğu anlaşılmakla, miktar itibariyle kesinlik sınırının altında kaldığı gerekçesiyle temyiz başvurusunun reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle ek kararın kaldırılmasına karar verilmiştir. Öte yandan gerçek bir satış niteliği taşımayan pay devri nedeniyle önalım hakkınının kullanmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığından hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeple; 1.24.03.2025 tarihli kesinleşme şerhi kaldırılarak, Bölge Adliye Mahkemesinin 16.04.2025 tarihli temyiz dilekçesinin reddine ilişkin EK KARARININ KALDIRILMASINA, 2.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin yatırılan harcın istek hâlinde ilgililere iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,30.06.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. (Karşı Oy) Bütün paydaşların imzalamadığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tekammül etmiş bir sözleşme olmadığından paydaşlardan biri ya da birkaçının bir müteahhit ile imzaladığı sözleşme gerekçesiyle kanunun paydaşa tanıdığı ön alım hakkından mahrum bırakılması kanuna aykırı olduğundan kararın onanması gerektiği düşüncesiyle Sayın Çoğunluğun kararına iştirak edemiyorum.