7. Hukuk Dairesi 2024/4120 E. , 2025/3316 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/537 E., 2024/926 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Trabzon Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2022/460 E., 2023/540 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı Şirket arasında 15.05.2016 tarihinde imzalanan ön ödemeli konut satış sözleşmesi uyarınca müvekkilinin 110.000 Amerikan Doları konut bedelini davalıya ödediği hâlde davalı Şirketin inşaa etmiş olduğu ".... Sitesi"ndeki, B Blok, 18 ve 19 bağımsız bölüm numaralı meskenlerin devir ve teslimini hâla gerçekleştirmediğini, sözleşme uyarınca Mayıs 2017'den devir tarihine kadar davalının müvekkiline ödemesi gereken aylık 600 Amerikan Doları cezai şartı da ödemediğini, davalının şahsı ve sahibi olduğu şirketler adına bankalardan kullandığı krediler nedeniyle dava konusu meskenler üzerine ipotek konulduğunu, tapuların her türlü takyidattan arındırılmış olarak kendisine devredilmesi müvekkilince talep edildiği hâlde bir sonuç alınamadığını ileri sürerek 15.05.2016 tarihli sözleşme uyarınca bedeli ödenmiş meskenlerin tapu kayıtlarının iptaliyle takyidattan ari olarak müvekkili adına tescilini, sözleşme uyarınca Mayıs 2017 itibariyle davalı tarafından ödenmesi gereken aylık 600 Amerikan Doları cezai şartın faiziyle davacıya ödenmesini, bunun mümkün olmaması hâlinde 110.000 Amerikan Doları konut satış bedelinin ödeme tarihinden itibaren faiziyle müvekkiline geri ödenmesini talep etmiştir.
II. CEVAP 1. Davalı ..... Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davacı ile müvekkili Şirket arasında sözleşme bulunmadığından dosyanın görevli asliye hukuk mahkemesine gönderilmesi gerektiğini, müvekkil Şirketin projelerine konu taşınmazların satışı konusunda .... ile müvekkili Şirket arasında harici bir anlaşma bulunduğunu, dava konusu dairelerle ilgili sorumluluğu sebebiyle müvekkili Şirketin ....'e rücu söz konusu olup davacının ifa talebi bulunduğundan davalı ile adi ortaklığı olan ....'in davaya dâhil edilmesi ve davanın açılmasına sebebiyet vermeyen müvekkili aleyhine yargılama giderine hükmedilmemesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. 2. İhbar olunan .... Bank A.Ş. vekili dilekçesinde; müvekkiline ihbar edilen davanın husumet yönünden reddi gerektiğini, zira müvekkilinin imzalanan sözleşmenin tarafı olmadığını, müvekkili banka ile davalı şirket arasında imzalanan genel kredi sözleşmesi uyarınca kullandırılan kredilerin teminatı olarak davalı şirket tarafından müvekkili banka lehine maliki ... ... olan taşınmazlar kaydına tesis edilen ipoteklerin resmî şekil şartlarına uygun olduğunu, iyiniyetli üçüncü kişi olarak müvekkilinin tapu kayıtlarına güveninin korunması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. 3. İhbar olunan .... vekili dilekçesinde; müvekkilinin davalı Şirketi temsile tam vekâletinin olduğunu, her ne kadar adi yazılı da olsa sözleşmenin geçerli olup davalı Şirketi temsilen müvekkili ile bizzat tüketiciler arasında sözleşmeler akdedildiğini, geçersiz olduğu iddia olunan sözleşmelere istinaden bir kısım tapu devirlerinin davalı tarafından geçekleştirildiğini, ipotekli de olsa taşınmazlardan devredilenlerin bulunduğunu, davalının mevduatlarının ihbar olunan bankada olduğunu, davalının hesap hareketleri incelendiği takdirde tüketicilerin gayrimenkulleri ipotek tarihlerinden evvel satın aldıklarının anlaşılabileceğini, ihbar olunan banka ile davalı Şirketin sorumluluğu bulunup müvekkilinin sorumlu olmadığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesince yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın, harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali, takyidattan ari olarak davacı adına tescili, aylık 600 Amerikan Doları cezai şartın davacıya ödenmesi, davalı tarafça tapu devrinin takyidattan ari olarak yapılmasından imtina edilmesi hâlinde davaya konu daireler için davacının ödemiş bulunduğu 110.000 Amerikan Dolarının faizi ile birlikte davalıdan tahsili isteğinden ibaret olduğu, temsilcinin yaptığı sözleşmeyle uyumlu olarak dairelerin davacıya devredildiği, teslim olgusunun davalı tarafça ispat edilemediği ve davacının tapu iptali ve tescil ile 30.05.2017 ile dava tarihi olan 15.05.2018 tarihleri arasına ilişkin 6.900 USD cezai şart alacağına ilişkin davasının haklı olduğu gerekçesiyle, davacının tapu iptali ve tescil talebi yönünden konusuz kalan davası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, davacının cezai şart talebi yönünden davasının kabulü ile 6.900 Amerikan Dolarının dava tarihinden itibaren işleyecek devlet bankalarının USD'ye uyguladığı en yüksek faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 15.05.2015 tarihli iki adet gayrimenkul satış sözleşmesinin, davalı ..... Tic. Ltd. Şti. Şirketi ile davacı arasında akdedildiği, sözleşmelerin konusunun, Trabzon ili, ... ilçesi, ... Mahallesi ... ada ... parselde bulunan ... Sitesi, B Blok, 18 ve 19 No.lu numaralı bağımsız bölümlere ilişkin olduğu, dairelerin bedellerinin toplam 110.000,00-Amerikan Doları olarak kararlaştırıldığı, davalı Şirketin kaşesi kullanılmak suretiyle sözleşmenin imzalandığı, ihbar olunan tarafın şirketi temsile yetkili olduğunun açık olduğu, aralarındaki ilişkinin adi ortaklık olduğu ve parayı da onun aldığı, şirketin yapılan ödemeden haberdar olmadığı yönündeki iddianın 3. kişi durumunda olan ve kötüniyetli olduğu kanıtlanmayan davacı tarafa karşı ileri sürülemeyeceği, bu durumun davalı Şirket ile ihbar olunması istenen ....in arasındaki iç ilişki ile çözülmesi gerektiği, yine dava değeri tapu iptali ve tescil talep edilen taşınmazların değeri ile geç teslim nedeniyle aylık belirlenen tazminat toplamı olup davacı lehine bu bedel üzerinden vekâlet ücreti hesaplanmış olduğu, zira davanın konusuz kalması hâlinde dâhi, davanın açılmasına sebebiyet veren ve yargılamanın sonuna doğru esas talebi konusuz bırakan davalı aleyhine vekâlet ücretinin tamamına hükmedilmesi gerektiği, bunun dışında davacı tarafın yargılama aşamasında ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin ve Mahkemece bu anlamda yargılama yapılmasını istemeden dava konusu taşınmazları hacizli şekilde devraldığı, takyidatların kaldırılması yönünden davalı da göstermediği, dolayısıyla şerhin lehdarı banka yönünden artık bir hüküm kurulmasının mümkün olmadığı, davacı tarafın bu bankaya ayrıca dava açmakta muhtariyeti olduğu, verilen kararda bu anlamda da usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, harç konusunda ise zaten davanın konusuz kalan kısmı açısından değere ekleme yapılmadığı, bu nedenle inceleme konusu kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle taraf vekillerinin yerinde bulunmayan istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde; a.Gerekçeli kararda bankanın taraf gösterilmediği belirtilmişse de bankanın dosyaya dâhili davalı olarak eklendiğini, tüketici olan müvekkilin Türk vatandaşı olmaması sebebi ile teslim usulünün nasıl olacağını tam bilemeyeceğini, ipoteklerin kaldırılması gerektiğini, b.Davanın konusuz kaldığından bahsedilemeyeceğini, zira davada talebine uygun bir sonuç doğmadığını, c.Somut olayda taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin 2015 ve 2016 yılları arasında yapıldığı ipoteklerin 30.01.2018 tarihinde tesis edildiği tapuların 04.12.2018 tarihinde tescil işleminin gerçekleştirildiğini, ilgili Bankanın ve davalı yüklenici firmanın ipotekli tapu devirlerinden dolayı sorumlu tutulmaları gerektiğini, d.Tapu iptali ve tescil talebi yönünden dava değeri olan 110.000 USD üzerinden karar tarihindeki USD/TL efektif satış kuru üzerinden hesaplanacak vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. 2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde; a.Davanın görevli mahkemede açılmadığını, b. Davaya dayanak sözleşme ve tahsilat belgesinin her zaman düzenlenebilir nitelikte ve belgenin fotokopi olup ne zaman düzenlendiğinin meçhul olduğunu, şirket hesabına ödeme yapılmadığını ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık; yüklenicinin (yap-satçı) temliki iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, takyidatların terkini, cezai şartın tahsili, ikinci kademede takyidattan ari olarak tescilin mümkün olmaması hâlinde bedelin tazmini istemine ilişkindir. Haciz şerhinin, ipoteğin ve rehnin terkini istemine ilişkin bu tür davalarda, tüm şerh, ipotek ve rehin lehtarlarının davada davalı olarak yer alması zorunludur. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup mahkemece, yargılamanın her aşamasında re'sen gözetilmesi gerekir. Somut olayda, davacının dava konusu taşınmazın tüm takyidatlardan ari olarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunduğu göz önüne alındığında Mahkemece dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan ipotek lehtarı usulüne uygun davaya dâhil edildikten sonra değerlendirme yapılması gerekirken taraf teşkili tamamlanmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Bozma nedenine göre sair hususların incelenmesine şimdilik yer olmadığına, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,30.06.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.