7. Hukuk Dairesi 2024/4800 E. , 2025/2943 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/877 E., 2024/1404 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/601 E., 2024/140 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, davacı vekilinin duruşma isteminin miktar nedeniyle reddine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacılar vekili; mülkiyeti Hazineye ait Kırklareli ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 342 ada 38 parsel sayılı 8.005 m2 yüzölçümlü tarla vasıflı taşınmazı 30.03.2014 tarihine kadar 3 yıldan fazla süredir nizasız şekilde kullanıp ecrimisil ödemesini yaptığından bahisle müvekkili tarafından 4706 sayılı Kanunun 4. maddesinin 12. fıkrası kapsamında ... Milli Emlak Şefliğine 01.08.2018 tarihinde yazılı olarak başvuru yapılarak dava konusu taşınmazın satışı talep edilmişse de, satış işlemlerinin gerçekleştirilemediğini, bunun üzerine, 11.08.2022 tarihinde tekrar yapılan başvuruya, Milli Emlak Müdürlüğünce verilen cevapta; "4706 sayılı Kanunun 4. maddesinin 12. fıkrasının kapsamının tarım arazilerine yönelik olup talepte bulunulan gayrimenkulün ise 01.09.2021 tarihli nazım imar planı kapsamında -konut alanı, ticari alan ve park alanı olarak- ayrıldığı için satışının yapılamayacağı" hususunun taraflarına bildirildiğini, bahse konu gayrimenkulün müvekkiline devredilmemesinin hukuka aykırı olup müvekkilinin doğrudan satış başvurusunu yaptığı 01.08.2018 tarihinin yasadaki 31.12.2019 tarihinden önce olduğunu, dolayısıyla müvekkilinin başvurusunun süresinde olduğu ve müvekkilince doğrudan satış başvurusunun yapıldığı tarihten 3 yıldan fazla süre geçtikten sonra yapılan imar planı değişikliğinin de idarenin keyfi şekilde hareket ettiğini göstermekle bu değişikliğin hukukça korunmayacağını, her halde imar planı değişikliği sonrasında müvekkilinin davaya konu tarım arazisini işlemeye ve ecrimisil ödemesini yapmaya devam ettiğini, tarım arazisinin satışından itibaren otuz yıl içerisinde imar planında tarım dışı amaca ayrılması hâlinde, güncel satış bedeli ile TÜFE oranında artırılarak güncellenen bedeli arasındaki farkın tahsil edileceği yönünde satıştan sonraki imar değişikliklerinin de göz önüne alınarak fark düzenlemesi yapıldığını, gayrimenkulün vasfının değişmesinin satışa ve devre engel olmadığını, süresinde yapılan bir başvurunun mevcudiyeti halinde talebin kabulü gerektiğini ileri sürerek; öncelikle müvekkilinin başvuru tarihi olan 01.08.2018 tarihindeki emsalleri üzerinden satış bedelinin depo edilerek tapunun iptaline ve müvekkili adına tescile karar verilmesini, hükmen tescilin mümkün olmaması halinde terditli olarak, dava tarihindeki emsal bedeller ile başvuru tarihindeki emsal bedeller arasında ciddi fark bulunduğundan ve dava tarihine kadar ayrıca ecrimisil ödenmek zorunda kalındığından oluşacak zararın tazmini kapsamında emsal bir gayrimenkul alınabilmesi başvuru tarihindeki emsal değer ile arasındaki fark ve dava tarihine kadar ödenen ecrimisil bedellerinin toplamının yasal faiziyle davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili; öncelikle davanın idari yargıda görülmesi gerektiğini, taşınmaz kullanıcısı olarak davacının 4706 sayılı Kanunun 4. maddesi kapsamında satın almak için başvuruda bulunduğu taşınmazın ... Belediye Meclisinin 01.09.2021 tarih 2021/72 sayılı kararı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planında konut alanı, yeşil alan ve park olarak ayrıldığının anlaşıldığını, 4076 sayılı Kanunun 4. maddesinin 12. fıkrası ve 382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği kapsamında doğrudan satışa ilişkin olarak; "...Belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan ve imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerini 30.03.2014 tarihi itibariyle, en az 3 yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları veya bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen, kullanıcıları ya da paydaşlarından; 31.12.2019 tarihine kadar bu arazileri doğrudan satın almak için başvuruda bulunan ve tespit tebliğ edilen itiraz ve dava konusu edilmeksizin kabul etmeksizin kabul edenler bu fıkraya göre hak sahibi sayılır..." hükmü yer aldığını, bu nedenle dava konusu taşınmazın anılan Kanunun 4. maddesinin 12. fıkrası ve Milli Emlak Genel Tebliği kapsamında doğrudan satışa konu edilemeyeceğini, bu durumun davacıya bildirildiğini, Belediye Başkanlığı tarafından ... Milli Emlak Müdürlüğü'ne yazılan yazıda; taşınmazın 1/5000 ölçekli nazım imar planında orta yoğunluklu gelişme konut alanı, eğitim alanı, yol ve park olarak ayrıldığı, bahsi geçen parsellerin hali hazırda tarla vasfında olup belediye hizmetlerinden faydalanmadığı ve tarımsal faaliyet gösterildiğinin ifade edildiği; eldeki davanın idari işlemin iptali istemli olup idari yargıda açılması gerektiği, öte yandan 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12. maddesinde; "30 günlük ilan süresi geçtikten sonra, dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir ve bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz." hükmü uyarınca; 10 yıllık hak düşürücü süre içerisinde dava ikame edilerek, iptal ve tescil talep etmeyen davacının davasının hakdüşürücü süreyi de geçirdiğinden zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini, 4076 sayılı Kanun ve Milli Emlak Genel Tebliği kapsamında doğrudan satışa konu edilemeyeceğini, ayrıca davacının yaptığı sözleşme gereği dava konusu taşınmazı tarla vasfıyla kullanması karşılığında ödemiş olduğu ecrimisil bedellerini talep etmesinin de usul ve yasalara aykırı olduğunu, zira Hazineye ait bir taşınmazı ekerek bundan menfaat sağlayan kişinin bu süre zarfında kullanım bedelini mülk sahibine ödemesinin doğal bir durum olduğunu, işbu yasanın 29.06.2001 tarihinde çıkıp yürürlüğe girmesinin geriye dönük ecrimisil talep hakkı bahşetmeyeceğini, dava dilekçesinde dava değeri düşük gösterilmiş olup mahkemece re'sen değerinin belirlenerek harç ve masraflarının bu bedel üzerinden tahsil edilmesi gerektiğini belirterek; davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesince yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "...Davanın, 4706 sayılı Kanunun 4. maddesi uyarınca açılan tapu iptali ve tescil talebine ilişkin olup anılan yasa uyarınca davacının hak sahibi sıfatı taşımasına ve belirtilen yasal süre içerisinde başvuru yapmasına rağmen idarece satış işlemlerinin gerçekleştirilmemesi nedeniyle zarara uğradığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteminde bulunduğu, yapılan incelemede, dava konusu taşınmazın 2008 yılından itibaren davacı tarafından tarımsal amaçlı kullanıldığı ve davalı Hazineye ecrimisil ödediği, taşınmazın 26.04.2012 tarihi itibariyle belediye mücavir alan sınırları içeresinde yer aldığı ve imar planı bulunmayan tarım arazisi vasfı taşıdığı, davaya konu taşınmazı 30/03/2014 tarihi itibariyle en az 3 yıldan beri tarımsal amaçlı kiralayan ve kullanan davacının bu kapsamda başvuru yapma hakkına sahip olup 01.08.2018 tarihinde 4706 sayılı yasa uyarınca taşınmazı satın almak amacıyla 31.12.2019 tarihine kadar yasal süresi içerisinde Hazineye başvuruda bulunduğu, davacının 01.08.2018 tarihli satın alma başvurusuna idarece cevap verilmeyerek yaklaşık dört yıl başvurusunun sürüncemede bırakıldığı, davacıya 19.09.2022 tarihinde verilen cevapta ise taşınmazın 01.09.2021 tarihli Belediye Meclis kararı ile nazım imar planı kapsamında konut alanı, ticari alan ve park olarak ayrıldığından bahisle satışa konu edilmesinin mümkün olmadığının bildirildiği, dava konusu taşınmaza ilişkin imar planı değişikliği yapıldığı sabit ise de değişikliğin davacının başvuru tarihinden yaklaşık üç yıl sonra gerçekleştiği, başvuru tarihi itibariyle davacının tüm yasal şartları ve hak sahibi sıfatını taşıdığı, başvuru tarihi itibariyle kesinleşmiş imar planı değişikliği bulunmadığı, taşınmazın tarım arazisi vasfında olduğu dikkate alındığında başvuru tarihi itibariyle satın alma hakkı mevcut olmasına rağmen davalı İdarece satışın yapılmaması nedeniyle davacının mağdur olduğu, bu nedenle başvuru tarihi itibariyle satışa hak kazanması gerektiği, 4706 sayılı yasa uyarınca taşınmazın imar planında tarım dışı amaca ayrılması halinde, güncel satış bedeli ile satış tarihinden itibaren tüfe oranında artırılarak güncellenen bedel arasındaki farkın satın alandan tahsil edileceği, ilgili düzenleme dikkate alındığında taşınmaza ilişkin imar planı değişikliği akabinde oluşan değer farkını ilerleyen aşamalarda davalı kurumun davacıdan talep hakkının bulunduğu, davacının ilgili ödemeyi yapmaması halinde taşınmazın davalı Kurum adına tescil edilebileceğinin ilgili düzenlemeden anlaşıldığı, davacının ise başvuru tarihi itibariyle hak sahibi olduğu, başvuru tarihine göre tespit edilen bedelin davacı tarafından depo edildiği ve tapu iptal ve tescil talebi için yasal şartların oluştuğu..." gerekçesiyle; davanın kabulü ile, Kırklareli ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 1169 ada 10 parsel sayılı taşınmazın davalı Hazine adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, karar kesinleştiğinde depo edilen 498.959,60 TL bedelin işlemiş faiziyle birlikte davalı Kuruma ödenmesine, karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Hazine vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince yeniden esas hakkında hüküm kurmak suretiyle yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "...4706 sayılı Kanunun 4. üncü maddesinin 12. fıkrasında; 26.04.2012 tarihi itibariyle belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılmış Hazineye ait tarım arazilerini 30.03.2014 tarihi itibariyle en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları veya bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcıları ya da paydaşlarına maddede belirtilen şartlarla doğrudan satışının hüküm altına alındığı; yerel mahkemece yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş ise de; sunulan bilirkişi raporuna göre satın alınma amacıyla başvuru tarihi olan 01.08.2018 tarihinde taşınmazın 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı içerisinde olduğu, imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerinden olmadığı, bu sebeple idarece davacıya satışın yapılmadığı; bu halde, adli yargı mercilerince, idari işlemin konusunu oluşturan hususlarda ve idareyi zorlayacı nitelikte iptal-tescil kararı verilmesi mümkün olmadığından yerel mahkemece yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisinin isabetli olmadığı..." gerekçesiyle; davalı idare vekilinin istinaf talebinin kabulüne, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2022/601 Esas - 2024/140 Karar sayılı, 07.03.2024 tarihli kararının HMK.nun 353/1-b.2 maddesi gereğince kaldırılmasına, davanın reddine, davacı tarafça depo edilen bedelin işlemiş faizleri ile birlikte yerel mahkemece davacıya iadesine, karar verilmiştir.
V. TEMYİZ Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; başvurunun yapıldığı 01.08.2018 tarihinde taşınmazın 1/5000 ölçekli nazım imar planı içinde olduğuna dair dosya kapsamında cevap veya imar kaydı bulunmadığını, tapu kayıtlarına göre tarım arazisi niteliğinde olan taşınmazın fiilen de tarım arazisi olarak kullanıldığını, müvekkilinin 30.03.2014 tarihine kadar üç yıldan fazla süredir taşınmazı nizasız-fasılasız kullanıp ecrimisilini ödediğini, müvekkilinin satış başvurusunun idarece reddedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, eldeki davanın ise dava konusu taşınmazın imar planında olması nedeniyle bölge adliye mahkemesince reddedildiğini, oysa İlk Derece Mahkemesinin 2018 yılındaki satış başvurusunun üzerinden üç yıl geçtiği halde tescil isteminin idarece yerine getirilmemesinin hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle tescil yönünde verdiği kararının yerinde olduğunu, imar planının iptal edilmesi varsayımı altında imar planının dikkate alınamayacağını, zira davalı idarenin satışı yapmamak gerekçesinin 2021 tarihli imar planıyla dava konusu taşınmazın plan dahiline alınması olduğunu, 01.09.2021 tarihinde -konut alanı, yeşil alan, park- olarak ayrılan taşınmazın satışı için başvuru yapılan 01.08.2018 tarihinde nazım imar planı kapsamında olmadığının davalı idarece de kabul edildiğini, kaldı ki 2021 tarihli imar planının kesinleşmemiş olup taşınmazın uygulama imar planı kapsamında olmadığını, tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın fiilen de tarım arazisi olarak kullanıldığını belirterek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık; kişisel hakka dayalı tapu iptal ve tescil, terditli olarak tazminat istemlerine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 29.05.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.