6. Hukuk Dairesi 2025/742 E. , 2025/3422 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/824 E., 2024/1377 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 4. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2014/119 E., 2018/288 K. Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davalılar ... ve ... İnşaat Gayrimenkul San. ve Tic. Ltd. Şti. vekillerince duruşmasız, davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ...., davalı ... vekili Avukat ...., davalı .... ..... San ve Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat .... ile davacı ... vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenici şirketin sözleşmede kararlaştırılan sürede işi tamamlayamadığını, sözleşmenin geriye etkili feshi için gönderdikleri ihtarnameye olumlu yanıt verdiğini, kendisine isabet eden 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümleri tapuda diğer davalılara devrettiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, müvekkiline isabet eden dört dairenin kira bedeli olarak şimdilik 104.000,00 TL’nin davalı şirketten tahsilini, diğer davalılar adına kayıtlı 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP 1. Davalı ... İnşaat Gayrimenkul San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; inşaatın büyük bir kısmının tamamlandığını, bu nedenle feshin ileriye etkili olarak yapılması gerektiğini, davacı arsa sahibine isabet eden dört adet bağımsız bölüm için istenilen 104.000,00 TL kira kaybı talebini kabul ettiklerini beyan etmiştir. 2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin taşınmazı tapuda arsa sahibi davacı ...’tan devraldığını, inşaatın tamamlanacağı hususunda tam bir güvence verilerek tapu devrinin yapıldığını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, satış tarihinde inşaatın %70 seviyesinde tamamlanmış vaziyette olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. 3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin daireyi davacı arsa sahibi ...’tan satın aldığını, yüklenici şirket ile bir sözleşme yapmadığını, ondan temlik almadığını, iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, sözleşmenin feshi halinde kira bedeli istenemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 27.12.2018 tarihli kararı ile inşaatın %80 seviyesinde tamamlandığı, davacı arsa sahibinin bu seviyeye göre geriye etkili fesih istemesinin kötüniyetli bir tutum olduğu, sebepsiz zenginleşmesine ve yükleniciden daire alan diğer davalıların mağduriyetlerine neden olacağı, eksik ve ayıplı imalatlar için yüklenici şirkete ayrıca dava açılabileceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebinin reddine, kira kaybına yönelik talebin kabulü ile 81.240,00 TL’nin davalı yüklenici şirketten tahsili ile davacıya ödenmesine, diğer davalılara karşı açılan tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin 27.12.2018 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesi'nin 16.12.2021 tarihli kararı ile davacı vekilinin istinaf başvursunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Bölge Adliye Mahkemesi'nin 16.12.2021 tarihli kararının süresi içinde davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizce, halihazır durumda inşaatın geldiği seviyenin ve yüklenicinin edimlerini ne oranda ifa ettiğinin tespit edilmesi, gerekirse inşaattaki eksiklikler ile varsa ruhsat ve projesine aykırılıkları gidermek üzere, davalı yüklenici şirket ve/veya onun halefi durumundaki diğer davalılara yetki ve süre verilmesi, nihayet yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde feshin ileriye etkili mi geriye etkili mi olacağının tartışılıp değerlendirilmesi gerektiği belirtilerek, hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaat seviyesinin %75 oranına, hatta projeye aykırılıklar ve ayıplı imalat miktarı dikkate alındığında %70 oranına düştüğü, ayrıca daha önce belirlenen projeye aykırılıların da giderilmediği, yüklenicinin halefi durumunda olan davalı ... vekili bozma sonrası yapılan son celse eksiklikleri tamamlamak için süre talep etmiş ise de, son yapılan keşfe göre inşaatın tespit edilen seviyesi ve giderilmeyen projeye aykırılıkları, bu talebin ilk olarak sözlü yargılamada ileri sürülmüş olması, bu aşamaya kadar bu yönde her hangi bir girişimde bulunulmaması, tam tersine 7 yıl önceki seviyenin bile altına düşülmesi, aradan geçen sürede hiçbir ilerleyişin olmaması, temyiz dilekçesinde belirtilen hususların dahi gerçekleşmediğinin anlaşılması karşısında, yargılamayı uzatmaya matuf olduğu anlaşılan bu talebin yerinde görülmediği, geriye etkili fesih koşullarının oluştuğunun ve davalı yüklenicinin bağımsız bölümlere hak kazanamadığının kabulü gerektiği, yüklenici edimini yerine getirmediğinden ondan tapu devralan davalıların iyiniyetlerinin korunmayacağı belirtilerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile birlikte davalılar ... ve ... adlarına devredilen bağımsız bölüm tapularının iptaline karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalı ... İnş. .... San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde özetle; önceki raporlar sonrasında inşaata devam edilmesine karşın önceki raporlara oranla daha düşük bir belirleme yapılmasının hayatın olağan akışına aykırlık teşkil ettiğini, inşaatın %90 seviyesine ulaştığını, tespit edilen eksikliklerin giderilmesi adına taraflarına süre verilmediğini beyan etmektedir. 2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalıya tapu devrinin bizzat davacı arsa sahibi tarafından yapıldığını, tapu devir tarihi olan 29.05.2012 tarihinde sözleşme gereğince müteahhitin teslim tarihi olan 04.09.2011 üzerinden yaklaşık 6 ay sonra müvekkile tapu devri yaparak sözleşmenin ifa olunacağı hususunda tam bir güvence veren davacının davasının haksız olduğunu, devir tarihinde inşaatın %70 oranında tamamlanmış olduğunu, tapuya şerh edilmiş sözleşmede ve eki olan son sayfadaki inşaat şemasında açıkça görüleceği üzere dava konusu bağımsız bölümün davacı hissesine düştüğünü, raporlar arasındaki çelişkinin giderilmediğini, eksiklerin giderilmesi taleplerinin dikkate alınmadığını beyan etmektedir. 3. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; bağımsız bölümü davacıdan satın aldıklarını, inşaatın büyük bir çoğunluğunun tamamlanmış olduğunu, davalının iyiniyetinin korunması gerektiğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı ... İnş. .... San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. Davalılar ... ve... vekillerinin temyiz itirazları bakımından; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali tescil ve kira kaybının tahsili istemine ilişkindir. Davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... İnş. arasında tanzim edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi 12.01.2010 günü, davalı üçüncü kişilere yapılan devirler öncesinde, tapu kaydına şerh edilmiş ve davalılar bağımsız bölümleri şerhe rağmen, sözleşmeden haberdar oldukları halde satın almışlardır. Bu durumda mahkemece; tapu kaydındaki şerhe rağmen bağımsız bölümleri satın alan davalı üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenemeyeceği gerekçesiyle, tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekirken, yanılgılı gerekçe ile hüküm kurulması doğru olmamış ve kararın bu nedenle bozulması gerekmiş ise de, yapılan yanlışlığın düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, 6100 sayılı HMK'nın 370/4. maddesi uyarınca hükmün gerekçesi düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur.
VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı ... İnş. .... San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin temyiz itirazlarının reddine, 2. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi'nin 26.12.2024 tarihli kararının gerekçesinin DÜZELTİLEREK ONANMASINA, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacı yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine, Peşin alınan harçların istek halinde davalılara iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 14.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! bf56f347656055d8 c878336b3f113fcc