6. Hukuk Dairesi 2024/3644 E. , 2025/3594 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/935 E., 2024/1080 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Edirne 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/227 E., 2020/305 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının maliki olduğu dava konusu Edirne ili, .... ilçesi, .... Mahallesinde kain 587 ada, 34 parsel sayılı taşınmazın satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 3/5 hissesinin davalı ...'a devredildiğini, davalının sözleşmeye aykırı olarak 07.07.2015 tarihinde bu hisseyi...'a, ....'ın da ...'a, ...'ın tekrar....'a, ...'ın da ...'a, ...'ın da davalı ...'na satış göstermek suretiyle devrettiğini, tapuda devir işlemi sözleşmenin sebebine bağlı olarak gerçekleştiğinden taşınmazın mülkiyetinin davacıya ait olduğunu, davalının taşınmazla ilgili hiçbir inşaat izni almadığını, yapılan devirlerin de sözleşmenin yerine getirilemeyeceğini ortaya koyduğunu, davalı yüklenicinin komşu taşınmaz olan 26 parselde de aynı yönteme başvurarak muvazaalı işlemler gerçekleştirdiğini, Edirne 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/365 Esas, 2019/84 Karar sayılı kararı ile sözleşmenin iptaline, tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verildiğini belirterek, davacı ile davalı ... arasında yapılan ..... Noterliği'nin 04.06.2015 tarih, .... yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ile davalı ...'na devredilen 587 ada, 34 parsel sayılı taşınmazdaki 3/5 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacı ile diğer davalı arasında akdedilen sözleşme gereğince inşaatın ruhsat alınma tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde anahtar teslimli bitirileceğini, ruhsat alma işleminin yüklenici tarafından gerçekleştirileceğine ilişkin sözleşmede bir madde bulunmadığını, ruhsat alma işlemlerinin davacı malik tarafından gerçekleştirilmesi gerektiğini, davacının ...'a yaptığı hisse devrinin avans niteliğinde olduğunu ve tapu kaydının devredilmiş olsa dahi yüklenicinin edimini tamamen yerine getirmediği sürece ayni hak kazanmasının mümkün olmadığını dile getirse de davalı ...'ın edimini gerçekleştirmek için noter huzurunda imzaladıkları sözleşmeye göre süresi bulunduğunu, davalının taşınmazı tapu kaydında malik gözüken ....'tan devraldığını, tapu siciline güven ilkesinden yararlanması gerektiğini, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu, ayni hakkının korunması gerektiğini belirterek, davanın reddini istemiştir. Davalı ...' usulüne uygun olarak yapılan tebligata rağmen davaya karşı cevap sunmamıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında 04.06.2015 tarihinde akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı ...’ın inşaat ruhsatı almak için herhangi bir başvuruda bulunmadığı ve inşaata başlamadığı, davacının sözleşme akdinden hemen sonra 09.06.2015 tarihli işlemle, 3/5 hissesini davalı yükleniciye devrettiği, davalı tarafından yapılan bu devrin karşılığında, inşaat tamamlandıktan sonra 6 adet dairenin davacıya teslim edilmesi taahhüt edildiği, ancak davalı tarafın yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve inşaat faaliyetlerine başlamaması sebebiyle sözleşmenin ifasının imkânsız hale geldiği, davalının taşınmaz devrinin karşılığında davacılara herhangi bir nakit ödeme yapmadığı gibi, inşaat ruhsatı alımı ve inşaata başlama konularında hiçbir işlem gerçekleştirmediği, davalının temerrüde düştüğü ve sözleşmeyi ihlal ettiği, TBK'nın 473. maddesi uyarınca, yüklenicinin zamanında işe başlamaması ya da sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi, iş sahibinin sözleşmeden dönme hakkını doğurduğu, eser sözleşmesi gereği yükleniciye devredilen taşınmazların avans niteliğinde olduğu ve bu yolla oluşturulan tapu kayıtlarının gerçek mülkiyet durumunu yansıtmadığı, davalı ...'ın, sözleşme ve yasa hükümlerine uygun şekilde edimlerini ifa etmediğinden arsa paylarının mülkiyetinin kazandırılamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne, davacı ile davalı ... arasında akdedilen 04.06.2015 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptaline, davalı ... adına kayıtlı 3/5 payının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. İnşaatın başlangıç süresinin ruhsat süresi olduğunu ve ruhsatın arsa sahibi tarafından alınması gerektiğini, b.Davaya konu taşınmazda devir tarihleri de göz önünde bulundurularak tapu kayıtlarına güven ilkesi kapsamında malik olduklarını, c.Davacı arsa malikinin, binanın projesinin bulunmadığını ve yapı kullanım izni alamayacak durumda olduğunu bilmesine rağmen yükleniciye pay devretmesinin iyiniyetli olmadığını, tapu devrinin muvazaalı olduğunun yazılı delille ispatlanması gerektiğini, yüklenicinin başkalarına pay satışı yaptığını da tapu kayıtlarıyla ve fiilen bilmesine rağmen 2015 yılından bu yana hiçbir yasal girişimde bulunmadığını beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalı ...’nun taşınmaz hissesinin mülkiyetini tapu sicilinde devraldığı anda TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyi niyete sahip olmadığı yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği hususunda ispata yarar delillerin ibrazı için davacı arsa sahibine verilecek makul süre neticesinde oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesidir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! 4e7e40252ab3b814 e909cdf7a7963333