6. Hukuk Dairesi 2024/3339 E. , 2025/2386 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1163 E., 2024/1269 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bodrum 2. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.) SAYISI : 2022/433 E., 2024/131 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davacılar vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü
I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı arsa sahipleri ... ve ... ile davalı yüklenici şirket ve ... arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye düşen Muğla ili, ... ilçesi,....Mahallesi, 2454 parsel sayılı arsa üzerinde inşa edilecek binadan 3/B bodrum 10 numaralı bağımsız bölümün yüklenici tarafından davacılara satıldığını, satış bedelinin ödendiğini, ancak tapu devrinin yapılmadığını ileri sürerek, anılan taşınmazın arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilini, bu mümkün olmaz ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin tespiti ile faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıların, davalı arsa sahipleri ile sözleşme ilişkisi bulunmadığını, ayrıca yüklenicinin edimini yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Davalı yüklenici şirket ve yetkilisi vekili davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile binanın mimari proje ve imara aykırı inşa edildiği, bunun giderilemeyeceği, yüklenicinin edimini yerine getirmediği, davacıların bağımsız bölüme hak kazanmadıkları ve ancak yükleniciden alacak talebinde bulunabilecekleri gerekçesiyle; tapu iptali ve tescil yönünden davanın reddine, alacak davasının kısmen kabulü ile 287.079,00 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile davalılar ... ve ...Harita İnş....Ltd. Şti.'den müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa sahipleri ile davacılar arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi olmayıp, yüklenicinin halefi olarak bağımsız bölüm alacakları da bulunmadığından, davacıların arsa sahiplerine husumet yöneltmesinin mümkün olmadığı, ayrıca davacıların tüketici sıfatını haiz olmaları nedeniyle harçtan muaf oldukları halde kendilerinden peşin ilam harcı alınması doğru olmadığı gibi, alınan bu harçların istek halinde iade edilmesi ve ilam harcının tamamının aleyhinde hüküm kurulan yüklenici şirketten alınması gerektiği belirtilerek, istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davalı arsa sahipleri aleyhine açılan davanın taraf sıfatı yokluğundan reddine, lehlerine maktu vekalet ücretine hükmedilmesine, davalı ... ve davalı şirket aleyhine açılan davanın kabulü ile 287.079,00 TL alacağın dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile adı geçen davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, ödenen peşin ilam harçlarının kararın kesinleşmesi beklenmeden istek halinde davacılara iadesine ve ilam harcının tamamının adı geçen davalılardan müştereken ve müteselsilen alınmasına karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili; yüklenicinin inşaatı %100 oranında tamamlayarak arsa sahiplerine teslim ettiğini, arsa sahiplerinin yapı kayıt belgesi ile iskân belgesiyle ulaşılmak istenen amaca ulaştığı ve satışlar yaptıkları dikkate alındığında tam ifanın söz konusu olduğunun kabulü gerektiğini, bir an için müteahhidin eksik ifada bulunduğu farz edilse dahi, yerine getirdiği edim oranında bağımsız bölüme hak kazandığının dikkate alınmadığını, dava konusu taşınmaz dışında yüklenicinin hakediş alacağı olan ve henüz tapusunu almadığı, 14 taşınmaz daha bulunduğunu, arsa sahiplerinin müteahhide fazla sayıda bina yaptırarak ve mesken amaçlı inşa edilen bağımsız bölümleri ticariye çevirerek iskân alınmasını imkansızlaştırdıklarını, müvekkilinin ve müteahhidin fazla bölümleri yıkarak iskân alınmasını sağlayacak hale getirme talebini bizzat arsa sahiplerinin istemeyip engellediklerini, kendileri de inşaat mühendisi/müteahhit olan ve fazla kâr elde edebilmek amacıyla imara aykırı yapı yapılmasını bizzat isteyen arsa sahiplerinin, daha sonra kendi çizdirdikleri uygulama projesi çerçevesinde inşa edilen bağımsız bölümlerin iskânının alınamamasını ileri sürmesinin dürüstlük kuralına açıkça aykırı olduğunu, tüm bağımsız bölümler için alınmış olan yapı kayıt belgelerinin yok sayılmasının kabul edilemeyeceğini, alacak tutarlarının ödedikleri rakam olan 172.000,00 Euro olduğunu, 2.000,00 Euro depozito ödemesinin dikkate alınmadığını, taşınmazın günümüz değeri dikkate alındığında Euro üzerinden kurulacak hüküm dahi zararlarını karşılamazken tahsiline karar verilen meblağın ağır mağduriyete yol açtığını beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Sonuç 1- Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2- Dava; yüklenicinin temliki sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmaz ise rayiç bedel tahsili istemine ilişkindir. Davacıların terditli talebi taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin tahsili olup, davalı yüklenici şirket ile yapılan satış vaadi sözleşmesinde satış bedeli 190.000,00 Euro olarak belirlenmiş ve bu bedelin tamamı ödenmemiş olduğundan, mahkemece rayiç bedelin tahsiline hükmedilmemesi isabetli olmuştur. Ancak sözleşme ile davacılar taşınmazı Euro karşılığında satın aldıklarından ve satış bedelinin 170.000,00 Euro'luk kısmının ödendiği sabit olduğundan, davacılar 170.000,00 Euro'nun fiili ödemenin yapılacağı tarihteki TL karşılığını yükleniciden talep edebileceklerdir. Bu durumda mahkemece; davacılar tarafından ödenen 170.000,00 Euro satış bedelinin, dava tarihinden işleyecek 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi uyarınca Merkez Bankası'nın Euro ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına uyguladığı en yüksek temerrüt faiziyle birlikte davalı yüklenicilerden tahsiline hükmedilmesi gerekirken, dosya içeriğine uygun düşmeyen gerekçeye dayalı olarak karar verilmesi doğru olmamıştır.
VI. KARAR Açıklanan sebeple, 1- Davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2- Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacılar yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılar ... ve ... Harita İnş....Ltd. Şti.'den tahsili ile davacılara ödenmesine, Peşin alınan harcın istek halinde ilgililere iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 17.06.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. - KARŞI OY YAZISI - Kendine özgü mahiyet arz eden güven sorumluluğu bir kişinin davranışlarıyla başkalarında yarattığı haklı beklentiler nedeniyle oluşan güven ilişkisinden kaynaklanır. Temeli Alman Borçlar Kanunu’nda yer alan, borçlar hukuku mevzuatımızda açık düzenlemesi bulunmayan bu teori bir kimsenin kendi yarattığı dış görünüşün meydana getirdiği sonuçlara kendisinin katlanmasının gerekliliği, aksi yönde bir düşüncenin iyi niyet kurallarına aykırılık teşkil edeceği kabulüne dayanır. Bu sorumluluğun varlığından söz edilebilmesi için güvenin haklı ve korunmaya layık olması, karşı tarafça yaratılan güven hissi nedeniyle hareket ettiğini ileri süren kişinin de dürüst olması gereklidir. Borçlar Kanununda güven sorumluluğuyla ilgili açık bir hüküm bulunmamasına rağmen hukukumuzda güven sorumluluğunun varlığı yargısal uygulamalarda kabul edilmektedir. Güven ilişkisi, TMK m. 2'de ifade bulan dürüstlük kuralı uyarınca belli ölçüde karşı tarafın çıkarlarını gözetme, böylece bildirim, aydınlatma, boş yere güven vermeme, güveni boşa çıkarmama gibi birtakım özen yükümlülükleri doğurmaktadır. Güven sorumluluğuna dayanak teşkil eden bu maddede; herkesin, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeninin korumayacağı hükme bağlanmıştır. Bu hüküm ile haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunluluğu kişilere kanuni bir ödev olarak yüklenmiştir. Güven sorumluluğun kaynağı da bu kanuni ödeve aykırı davranılmak suretiyle bir zarara neden olunmuş olmasıdır. Kanuni bir ödev getirilmiş iken bu ödeve aykırı davranılmasından doğan zararın bir yaptırımla karşılanmamış olması düşünülemez. Bu yaptırım bazen açık bir Kanun hükmü ile düzenlenebileceği gibi açık hüküm bulunmayan hallerde borç ilişkisi doğuran genel hükümlere başvurulmalıdır. Hukukumuzda güven sorumluluğuyla ilgili salt bu konuya özgü genel bir düzenleme bulunmamakta ise de özel bazı düzenlemeler vardır. Bu konuda Türk Borçlar Kanununda yer alan; yanılmasında kusurlu olan yanılanın sözleşmenin hükümsüzlüğünden doğan zararı gidermekle yükümlü olması (TBK 35), Aldatma veya korkutmadan dolayı bağlayıcılığı olmayan bir sözleşmenin onanmış sayılmasının, tazminat hakkını ortadan kaldırmayacağı (TBK 39/2), Temsil olunanın açık veya örtülü olarak hukuki işlemi onamaması hâlinde, bu işlemin geçersiz olmasından doğan zararın giderilmesinin, yetkisiz temsilciden istenebileceği (TBK 47/1) hükümleri örnek olarak verilebilir. Borçlar Kanununa göre borcun kaynakları sözleşme, haksız fiil ve sebepsiz zenginleşmedir. Bunun dışında borcun kaynağı bir kanun hükmü de olabilir. Sözleşmeden doğan borçlarda, borçlunun borcunu anlaşmaya uygun olarak yerine getirmesi gerekir. Borçlu anlaşmaya uygun hareket etmezse, alacaklı borca aykırılık hükümlerini işletir ve mümkün ise borcun aynen ifasını, değilse doğan zararının giderilmesini talep eder. Haksız fiilde de uğranılan zararların giderilmesi talep edilir. Sebepsiz zenginleşmede ise, sadece mal varlığındaki eksilmenin giderilmesinin talep edilmesi söz konusudur. Borcun kaynağı bunların dışında bir kanun hükmü ise kanundaki düzenlemenin içeriğine bakılarak sonuca gidilecektir. Borcun kaynaklarından olan haksız fiiller TBK 49... . maddelerde düzenlenmiştir. Haksız fiilin temelinin düzenlendiği TBK 49. maddeye göre; kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür. Bu temel düzenleme ile bakıldığında, haksız fiil sorumluluğundan bahsedilebilmesi için bir fiilin bulunması, fiilin hukuka aykırı olması, kusurun bulunması, hukuka aykırı fiille zarar verilmesi ve hukuka aykırı fiil ile zarar arasında uygun illiyet bağının bulunması gerekmektedir. Böylelikle haksız fiilin; fiil, hukuka aykırılık, kusur, zarar ve uygun illiyet bağından ibaret olmak üzere beş unsuru bulunduğu söylenebilir. Bu unsurların tümünün bir arada bulunmadığı, bir veya birkaç unsurun eksik olduğu durumlarda, haksız fiilin varlığından söz edilemeyecektir. Güven sorumluluğunda, güven oluşmasına neden olacak dış görünüşün doğması için gerçekleştirilen eylemler fiil unsurunu, kanuni ödev olarak düzenlenen dürüst davranma zorunluluğuna aykırı davranılması hukuka aykırılık unsurunu, karşı yanda gereksiz bir güven oluşturularak yanıltılması kusur unsurunu, yapmak zorunda olduğu giderler veya başkaca uğranılan zararlar zarar unsurunu, zarar ile eylem arasında bir bağ varsa bu da uygun illiyet bağı unsurunu karşıladığından güven sorumluluğu bakımından TBK’nda yer alan haksız fiil hükümleri ile koruma sağlanabilmekte diğer bir ifadeyle verilen zararın yaptırımı karşılanabilmektedir. Haksız fiil hükümleri ile güven sorumluluğunun kanuni dayanağı belirlenebildiğine göre artık kıyasen sözleşme hükümlerine başvurmaya da gerek bulunmamaktadır. Sözleşmesel sorumluluk hükümleri sözleşmeye konu edim borçlarına aykırılık hükümleridir. Bir sözleşme kurulmamış, sözleşmeden kaynaklı bir edim borcu doğmamış iken edim borçlarına aykırılık hükümlerine başvurulması güven sorumluluğunun mahiyeti ve hukuki niteliğine de aykırı olacaktır. Borçların ifa edilmemesinin sonuçları TBK 112 vd. maddelerde düzenlenmiştir. Bu hükümler salt sözleşme ilişkisinden doğan borç için değil, niteliğine uygun düştüğü ölçüde borcun kaynakları olarak belirttiğimiz tüm borç ilişkileri için geçerli genel düzenlemelerdir. Borcun ifa edilmemesinden doğan giderim borcuyla ilgili olarak TBK 1 12... . maddelerde yapılan düzenlemeler bir borcun doğmasına kaynaklık eden hükümler olmayıp doğmuş bir borcun ifa edilmemesinden doğan sorumluluğa kaynaklık eden hükümlerdir. İfa edilmemiş borç sözleşmeden doğabileceği gibi haksız fiilden de doğabilir. Giderim yükümlülüğüne ilişkin hükümler salt sözleşmeye aykırılıkla ilgili olmayıp diğer borç ilişkilerini de kapsadığından bu hükümlerin uygulama alanı bulabilecek olması güven sorumluluğunda sözleşme hükümlerinin uygulanacağı anlamına da gelmemektedir. Giderim borcuyla ilgili sorumluluk ve giderim borcu kapsamı TBK 114. maddede düzenlenmiş olup ikinci fıkrasında haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümlerin, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Haksız fiil hükümleri ile sorumluluğun kaynağı ve uygulanacak hükümleri doğrudan bulunabilir iken bu hükümleri uygulamak yerine hüküm bulunmadığı gerekçesiyle kıyasen sözleşme hükümlerine gidip oradan da TBK 114/2. maddedeki yollama nedeniyle yine kıyasen haksız fiil hükümlerine gitmenin bir anlamı ve gereği de yoktur. Şunu da belirtmeliyiz ki borcun kaynaklarının ne olduğu Kanunda açıkça ve ayrıntılı biçimde düzenlenmiş iken bu kaynaklardan bir borç doğmuyorsa kıyas yoluyla borç ilişkisi yaratılabileceğinden de söz edilemez. TBK 114/2 de kıyasen uygulamadan söz edilmiş olmasını da sözleşmeye aykırılıktan doğan zararların giderimine olanak sağlayan kanuna dayanma unsurunu gerçekleştiren bir hüküm olarak değerlendirmek gerekir. Güven sorumluluğunda kıyasen sözleşme hükümlerinin uygulanmasını mümkün kılan bir hüküm olmadığı için sözleşme hükümlerini uygulayarak bir sorumluluk yaratılması mümkün değildir. Ancak haksız fiilin unsurları itibarıyla güven sorumluluğuna dayanak hüküm bulunabildiğinden doğrudan haksız fiil hükümlerinin uygulanma olanağı mevcuttur. Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; dosya kapsamında toplanan deliller ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılması gereken yapıların yapıldığı ancak arsa üzerinde projeye aykırı ilave inşaatlar ile kaçak ve ruhsatsız bağımsız bölümler yapıldığı ve bu nedenle imara aykırılık bulunduğu anlaşılmaktadır. Yüklenicinin açtığı tapu iptal tescil davası verilen süreye rağmen bu imara aykırılığın giderilmemesi nedeniyle reddedilmiştir. Arsa sahipleri bu imara aykırılığın varlığına rağmen açtıkları sözleşmenin feshi davasında fesih isteğinden vazgeçerek davayı eksik iş bedeli, gecikme tazminatı ve nama ifa istekli ıslah etmişler böylece sözleşmeyi ayakta tutma yolunu tercih etmişlerdir. Buna ilişkin görülen Bodrum 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/409 esas sayılı dosyasında işletmeci ve inşaat mühendisi olan ve basiretli olması gereken arsa sahibi davacıların imar mevzuatına aykırı imalata karşı çıkmadıkları bu nedenle arsa sahipleri yararına kira tazminatına karar verilemeyeceği gerekçesini içerir biçimde davanın reddine karar verilmiş bu karar Yargıtay tarafından onanmıştır. Bu karar ile arsa sahiplerinin bilgisi dahilinde bu yapıların yapıldığı açıkça anlaşılmıştır. Yapının bulunduğu arsada sıradan bir inşaat değil kapsamlı bir site yapılmıştır. İmara aykırılığa rağmen yapı kayıt belgesi alınmak suretiyle bu sitedeki bağımsız bölümler kullanılmaktadır. Site halen kişilerin kullanımında olup davacılara da bağımsız bölüm teslim edilmiştir. Davacılar yüklenicinin bastırdığı broşürler üzerinden bu bağımsız bölümü satın almışlardır. Arsa sahipleri gerek imzaladıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gerekse yükleniciye yaptıkları tapu devirleri ve yapılan ilave imalatlara rağmen yüklenicinin faaliyetine karşı çıkmamak suretiyle üçüncü kişiler nezdinde burada imara uygun bir site inşa edilmekte olduğu konusunda güven oluşmasına neden olacak davranışlar sergileyip bu görüntünün oluşmasına katkı sağlamışlardır. Oluşturulan bu güvene rağmen imar mevzuatına aykırı yapılara karşı çıkmadıkları için doğru projeye göre yapılan imalat bölümleri de imara aykırı hale gelmiş ve davacıların güveni boşa çıkmıştır. Davalı arsa sahiplerinin de davacıların boşa çıkan güvenleri nedeniyle uğradığı zarardan güven sorumluluğu çerçevesinde kısmen sorumlu olduklarının kabulü gerekir. Bu zarar somut olayda yükleniciye yapılmak durumunda kalınan ödeme nedeniyle doğan zarardır. Davalı arsa sahipleri yönünden sorumlu oldukları miktar saptanarak haklarında bir karar verilmesi gerekirken güven sorumluluğu üzerinde durulmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirir. Diğer yönlerden katılmakta isek de davacıların reddedilen sair temyiz itirazları yönünden yukarıda açıklanan nedenle de temyiz itirazları kısmen kabul edilerek bozma kararı verilmesi gerektiği görüşünde olduğumdan bu yönden temyiz itirazlarının reddi yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.