6. Hukuk Dairesi 2024/3186 E. , 2025/1627 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/297 E., 2024/802 K. BİRLEŞEN 2019/349 ESAS SAYILI DAVADA İLK DERECE MAHKEMESİ : Edirne 1. Asliye Hukuk Mahkemesi Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davalarda davacı ..., ..., ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA 1-Asıl davada davacı ... vasileri davacılar vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi ...'in 19.09.2016 tarihinde yüklenici ... Lojistik Hiz. İnş. Tah. Turizm Tic. San. Ltd. ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa hissesini şirkete devrettiğini, sözleşmeye göre yapılacak 176 dairelik sitede 33 adet 2+1, 33 adet 3+1 olmak üzere arsa sahibine toplam 66 adet daire verileceği kararlaştırıldığını,arsa sahibi ...'in kısıtlandığını ve kızları ... ve ...'ın vasi olarak atandığını, vasilerin araştırmaları üzerine yüklenicinin işlemlerini öğrendiğini, yüklenici davalının arsa sahibi ...'in hastalığından faydalanarak taşınmaz üzerinde bulunan ve sözleşmeden sonra konulan kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhini 18.06.2018 tarihinde kaldırtmak suretiyle daireleri üzerine tescil ettirdiği ve daireleri elden çıkarmak ve arsa sahibinin alacağını bertaraf etmek için bir kısmını 3. kişilere sattığını bir kısmını ise kendi uhdesinde bıraktığını, babaları üzerine tescil edilmesi gereken 66 adet daireden sadece 30 adedinin tescil edildiğini, ayrıca arsa sahibi ...'e 5 adet çekin verildiği, verilen 5 adet 1'er milyonluk çekin sonuncusunun ödenmemesi üzerine arsa sahibi ...'in eşi ...'e başka biri adına tescilli 2 adet daire verilerek taahhüt ettiği 66 daireden yalnızca 32 adedini vermiş olunduğunu, tahsil edilen 4 milyonun ise davacının alacağı 34 daire bedelini karşılamadığını, 4 milyonluk nakit bedelin yalnızca 10 daire bedeline denk geleceğini, arsa sahibinin alacağının 24 daire olduğunu ileri sürerek, davanın kabulü ile sözleşmeye göre arsa sahibi ...’e tescil edilmesi gereken taşınmazların tapularının iptalini ve davacı adına tescilini talep ve dava etmişlerdir. Yargılama aşamasında arsa sahibinin vefat ettiği, mirasçılarının davaya katıldığı görülmüştür. 2-Birleşen Edirne 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2019/349 Esas sayılı davasında ... vasileri davacılar vekili dava dilekçesinde; yüklenicinin uhdesinde bulunan bağımsız bölümlerinin de arsa sahibinin alacağını karşılayamayacağını, arsa sahibinin hukuki yararı gözetilerek, davalı üçüncü kişiler üzerinde bulunan tapu kaydına kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin konulması gerektiğini ileri sürerek, dava konusu 2448 ada 3, 4 ve 6 parselde davalılar adına kayıtlı taşınmazların tapu kayıtlarına "Edirne 2. Noterliğinin 19.09.2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile yükümlüdür" şerhi konulmasını talep ve dava etmiştir. Yargılama aşamasında arsa sahibinin vefat ettiği, mirasçılarının davaya katıldığı görülmüştür. 3-Birleşen Edirne 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/479 Esas sayılı davasında ... vasileri davacılar vekili dava dilekçesinde ; arsa sahibi ...'in 19.09.2016 tarihinde yüklenici ... Lojistik Hiz. İnş. Tah. Turizm Tic. San. Ltd. İle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, Edirne 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 2019/344 Esas sayılı dosya ile yüklenici üzerine kayıtlı tapularının iptal edilerek davacı ... üzerine tescili amacıyla dava açıldığını, bu davanın henüz ön inceleme aşamasında olduğunu, sözleşmenin imzalanmasından sonra henüz teslim süresi dolmadan dava konusu bağımsız bölümler üzerine haciz ve ipotek şerhlerinin konulduğu, iyiniyetli olarak kabul edilmelerinin mümkün olmadığını ileri sürerek, tapu kayıtlarında bulunan haciz ve ipotek şerhlerin kaldırılmasını talep etmiştir. Yargılama aşamasında arsa sahibinin vefat ettiği, mirasçılarının davaya katıldığı görülmüştür.
II. CEVAP 1-Asıl davada davalı davaya, cevap vermemiştir. 2-Birleşen Edirne 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2019/349 Esas sayılı davada; a. Davalı ... Lojistik Hizmetleri San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilinin cevap dilekçesinde özetle; arsa sahibi ... ile yüklenici şirket arasında 19.09.2016 tarihinde Edirne 2. Noterliği tarafından düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, akabinde taraflar arasında adi yazılı sözleşme imzalandığını, iki adet sözleşme içeriği incelendiğinde tarafların mutabık kaldıkları konulardaki tüm yükümlülüklerini yerine getirdiklerini, davacının talebinin haksız olduğunu, iyiniyetli olup olmadıklarına bakılmaksızın yükleniciden pay alan üçüncü kişilerin de davada taraf gösterilip taşınmazlarına davalı şerhi işlenmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek davanın reddini istemiştir. b. Diğer davalılar üçüncü kişilerin ayrı ayrı sundukları cevap dilekçelerinde özetle; sözleşmede taraf olmadıklarını, üçüncü kişilere dava açılamayacağını, taraflar arasındaki ilişkiyi bilmediklerini savunarak davanın husumet açısından reddini aksi halde davanın reddini istemiştir. 3-Birleşen Edirne 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/479 Esas sayılı davasında; a.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; iyiniyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir. b.Davalı ... 24.12.2015 tarihli dilekçesi ile açılan davayı kabul ettiğini beyan etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa sahibi ... ile davalı ... arasında 19.06.2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin imzalandığını, daha sonrasında bu sözleşmeyi tadil eden adi yazılı bir sözleşme imzalandığını, ...'in adi yazılı sözleşme ilişkisinin kurulduğu tarihte fiil ehliyetinin bulunduğu ve yüklenicinin sözleşmeye göre edimlerini ifa ettiği gözetildiğinde adi yazılı sözleşmenin geçerli olacağını, davacıların tapu iptali tescil talebinde haklı olmadıkları ve bu talebe bağlı olarak birleşen dava 2019/479 Esas sayılı davasında talep edilen haciz ve şerhlerin terkini talebinin de reddinin gerekeceğini, birleşen dava 2019/349 Esas sayılı dosyasında ise yüklenicinin arsa sahibinin hastalığından faydalanarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhini kaldırttığını ileri sürerek sözleşme şerhinin konulması için talepte bulunduğunu, dosyada alınan ATK raporunda arsa sahibi ...'in şerhi kaldırıldığı tarihte fiil ehliyetinin bulunmadığı anlaşılmış ise de adi yazılı sözleşmede öngörülen edimler yerine getirildiğinde tapu kaydındaki şerhlerin kaldırılacağının düzenlendiği, sözleşmede düzenlenen edimlerin davalı şirket tarafından yerine getirildiği, bu nedenle arsa sahibi ...'in fiil ehliyetinin bulunmadığı öne sürülerek işlemin hükümsüzlüğünün ileri sürülmesinin objektif iyiniyet (dürüstlük) kurallarına aykırı olacağı gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacılar ..., ..., ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Asıl ve birleşen davalarda davacılar ..., ..., ... vekili temyiz dilekçesinde: a. Dava dilekçesini tekrar ettiğini, murisin akıl sağlığının yerinde olmadığının Adli Tıp Raporu ile de sabit olduğunu, sırf davalının geçersiz olan ikinci sözleşmede belirttiği edimleri ifa ettiği için sözleşmenin geçerli hale geldiğine ilişkin değerlendirmenin usul ve yasaya aykırı olduğunu, b. Resmi sözleşme ile adi yazılı sözleşme arasında açık orantısızlık bulunduğunu, c. Adi yazılı sözlşemeye konu tüm çeklerin ödediği iddiasının da gerçeği yansıtmadığını, 27.10.2017 tarihli 600.000,00 TL bedelli çekin iptal edildiğini, yüklenicinin muristen başka bir arsa daha aldığını (Buçuktepe 473 ada 23 parsel) bu arsa karşılığında 1.000.000,00 TL bedelli çek verdiğini, bunu da sanki davaya konu parsellerle alakalıymış gibi gösterdiğini, fakat bu çekide ödemediğini, bu çeke karşılık 2 daireyi ... adına tescil ettiğini bu hususlara ilişkin ... Bankası kayıtlarının celbi talep edilmiş ise de bu kayıtların getirilmediğini, d. Arsa karşılığı inşaat sözleşmesiyle yükleniciye yapılan devirlerin avans niteliğinde olduğu, yüklenicinin edimini yerine getirip sözleşmeye uygun olarak arsa sahibi davacıya sözleşmede belirtilen daireleri eksiksiz ve tam sayıda teslim ettikten sonra kendisine kalan daireler üzerinde hak sahibi olabileceğini, halen davaya konu parsel üzerine inşa edilen sitede iskan alınmadığını, üçüncü kişilere yapılan devirlerin geçersiz olduğunu beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescili ile sözleşme şerhinin konulması ve haciz ve ipoteğin terkini istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup asıl ve birleşen davalarda davacılar ..., ..., ... vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz harcının asıl ve birleşen davalarda davacılar ..., ... ve ...'a yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.04.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.