6. Hukuk Dairesi 2024/3142 E. , 2025/3700 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi SAYISI: 2022/854 E., 2024/958 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin murisi ... ile davalılardan ... Konut Yapı Kooperatifi arasında ... . Noterliği'nin 17.01.2008 gün ve ... yevmiye no'lu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, müvekkillerinin murisi adına kayıtlı 1326 ada, 2 ve 4 parsel no'lu taşınmazların sözleşmeye konu edildiğini, hazırlanacak projeye göre 5 bloktan ibaret apartman yapılacağını, yüklenici kooperatifin sözleşmeyle yüklendiği inşaattaki dairelerin %12'sini arsa sahibi müvekkillerinin murisine iskan ruhsatı da alınmak suretiyle teslim etmeyi taahhüt ettiğini, yüklenilen işin inşaat ruhsatının alınmasını müteakip 24 ay içerisinde tamamlanacağını, sözleşmenin 6. maddesinde "arsa sahibi işbu protokol imzalandıktan sonra arsayı, yükleniciye ilgili tapu sicil müdürlüğünde devir ve teslim edecektir" hükmü taşıdığını, bu nedenle muris tarafından ... Tapu Müdürlüğü'nde 30.01.2008 tarihinde 1313 yevmiye no ile işlem gerçekleştirilmek üzere taşınmazların ferağını vererek edimini yerine getirdiğini, taşınmazları müvekkillerinin murisinden ferağını alarak üzerine geçiren davalı kooperatifin taşınmazları tevhit ettirip 1326 ada, 6 parsele dönüştürüldükten yaklaşık 1 yıl sonra davalı ...'a 1533/2500, devretmekle dava dışı kalan ...'ya 947/2500 hisse ile üzerinde müvekkillerinin murisinin kat karşılığı inşaat hakkı şerhi ile birlikte 11.03.2010 gün ve 3695 yevmiye ile devir ve ferağ verdiğini, yine bu tarihten yaklaşık bir yıl sonra da hissedar ...'nın taşınmaz üzerindeki 947/2500 hissesini davalı ...'a 02.11.2011 gün ve ... yevmiye nolu işlemle devir ve ferağ ettiğini, ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2019/163 Değişik İş sayılı dosyası üzerinden mahallinde tespite gidildiğini, yapılan tespitte arsaya bir çivi bile çakılmadığının görüldüğünü, müvekkillerinin murisinden yaklaşık 12 yıl önce alındıktan sonra yüklenilen taahhütün yerine getirilmediğini ve tevhit edilen taşınmaz üzerinde hiçbir inşai faaliyete geçilmediğini, davalıların taşınmazda müvekkillerinin murisinin lehine şerh bulunması nedeniyle iyiniyet iddiasında bulunamayacaklarını belirterek 1326 ada, 6 parsel sayılı taşınmazın davalılardan ... ile ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri üzerine kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu işlem taşınmazın devri işlemi olduğunu, dava konusu taşınmazın davacıların murisi tarafından devrinin 30.01.2008 tarihinde gerçekleşmiş olduğunu, davaya konu tescil işleminin yapılmasından bu yana 10 yıldan fazla süre geçtiğini, davanın yolsuz tescil iddiasına dayalı bir dava olduğunu, iyi niyetli 3. kişi konumundaki müvekkil yönünden dava zamanaşımı süresi 10 yıl olup, 30.01.2018 tarihinde sona erdiğini, dolayısı ile zamanaşımı süresinin geçtiğini, müvekkilin davacıların murisi ... ile davalı ...Konut Yapı Kooeratifi arasında akdedilen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tarafı olmadığı gibi, dava konusu taşınmazı yüklenici kooperatiften değil, dava dışı 3. kişi ...'dan satın aldığını, müvekkilin dava konusu taşınmazın hukuki durumunu ve evveliyatı öğrenmesi iş bu davanın açılması ile birlikte mümkün olduğunu, müvekkilin taşınmazı imar durumuna ilişkin yapılan çalışma ve masrafları da iş bu davanın açılmasından sonra ... Belediyesi, ... Tapu Müdürlüğü ve ... Ticaret Sicil kayıtlarından ve diğer davalı ...'ın sunduğu beyan ve deliller ile davalı kooperatife ait sicil ve tutanak kayıtlarından öğrendiğini, dava konusu taşınmaz için 500.000,00 TL ödeme yapıldığını, müvekkilin bu ödemeden kaynaklı tüm hakların halefi olduğunu beyanla itirazlarının kabulü ile davanın usul yönünden reddine karar verilmesini istemiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacılar vekilinin taraflarına tebliğ edilen dava dilekçesinde harca esas değer eksik harç yatırmak amacı ile 109.500,00 TL gösterildiğini, mahkeme heyetinin ihtiyati tedbir kararını kabul ettiğini, dava değerinin düşük gösterilmesi nedeni ile eksik teminat miktarını belirlediğini, davaya konu taşınmazın davacıların miras bırakın ...'nın ölmesi ile miras olarak davacılara kaldığını, ... . Noterliği'nin 17.01.2008 tarih ve 431 yevmiye no'lu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ... Konut Yapı Kooperatifi'yle imzalandığını, bu hususta bir itilafın olmadığını, dava dilekçesinde sadece tevhit işlemi yapıldığının eksik olarak belirtildiğini, tevhit işlemlerinden sonrada yüklenici firma ... A.Ş'nin söz konusu taşınmazda kat artışı işlemlerini yaptırdığını, imar durumunda 4 kat olan imarı 8 kata çıkarttığını, 5 blok olarak yapılacak dairelerle ilgili temelleri kazdırdığını, davaya konu taşınmazda 4 kattan 8 kata çıkarılmakla meydana gelen bir inşaat sahası ve değer artışının olduğunu, işlemler yapıldığında müvekkile ...'ın kooperatif üyesi olmadığını, ...'ın kooperatife üye yapıldığını ve kooperatif üyelerinin tüm hisseleri bedelleri kooperatif kayıtlarındaki listelerden çıkartılıp belirlenen üyelere ödenerek bu hisselerin devir alındığını, bu işlem için kooperatif üyelerine üye başı 25.000,00 TL ayrı ayrı ödendiğini, ayrıca 40 ton demir parasınında müvekkil tarafa ödendiğini, ... A.Ş'ye müvekkil tarafından 2 daire ve 150.000,00 TL para yaklaşık 700.000,00 TL para ödendiğini, bu ödemeler yapıldıktan sonra da...'lının bilgisi dahilinde de kooperatif tarafından 1533/25 00... .03.2010 tarihinde 3695 yevmiye no ile satışını yaptığını ve ...'nın ve davacıların haberi ve rızalarının olduğunu, davaya konu taşınmazın müvekkile tarafından alınmasının sebebi kooperatif ve ... A.Ş. tarafından yaptırılan tevhit işlemi, kat artışı ve temellerin kazılmış olması ve bu artışın bedeli olarak ödenen yukarıda açıklanan miktarların ... A.Ş. ve kooperatif üyelerine ödendiğini beyanla davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu 1326 ada, 6 parsel sayılı taşınmazın tapu kayıtları incelendiğinde, taşınmazın 1326 ada, 2 parsel ve 1326 ada, 4 parsel sayılı taşınmazların tevhit, birleştirme işlemi ile oluştuğu, 1326 ada, 2 parsel ve 1326 ada, 4 parsel sayılı taşınmazların davacıların murisi olan ... adına kayıtlı iken muris tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi doğrultusunda davalı kooperatife devredildiği, bu taşınmazların birleştirilerek davaya konu 1326 ada, 6 parsel sayılı taşınmazın oluştuğu, davalı kooperatif tarafından 11.03.2010 tarihinde 1326 ada, 6 parsel sayılı taşınmazın 1553/2500 hissesinin davalı ...'a, 947/2500 hissesinin dava dışı ...'ya satış yoluyla devredildiği, dava dışı ... tarafından da taşınmazdaki 947/2500 hissesinin 02.11.2011 tarihinde davalı ...'a satış yoluyla devredildiği, dava dilekçesinin ekinde sunulan mirasçılık belgesinden davacıların muris ...'nın mirasçıları oldukları, murisin başka mirasçısının bulunmadığı, muris ile davalı kooperatif arasında davaya konu 1326 ada, 6 parsel sayılı taşınmaz yönünden ... . Noterliği'nin 17.01.20 08... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmede işin süresi olarak inşaat projelerinin belediye tarafından onaylanması ve temel inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay olarak belirlendiği, sürenin yüklenici tarafından tek taraflı olarak en çok 5 ay süreyle uzatabileceğinin belirtildiği, mahkemece taşınmazın başında bilirkişilerce keşfin yapıldığı, 16.04.2021 tarihinde yapılan keşif ve alınan rapor doğrultusunda davaya konu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı ve inşaatın bulunmadığı, taşınmazda sadece temel için kazı çalışması yapıldığının görüldüğü, ... Belediye Başkanlığından gelen 01.06.2021 tarihli müzekkere cevabında davaya konu taşınmaza ilişkin herhangi bir yapı ruhsatının bulunmadığının belirtildiği, delil tespitinde yapılan keşif, alınan rapor, mahkemece yapılan keşif alınan rapor, belediyeden gelen müzekkere cevabı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği tarihten itibaren çok uzun sürenin geçmiş olduğu hususları birlikte değerlendirildiğinde muris ...'nın mirasçıları olarak davacılar yönünden kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için haklı nedenin oluştuğu, davalılar ... ve ... vekilleri tarafından sunulan cevap dilekçelerinde, davalıların iyiniyetli malik olduklarının beyan edildiği ancak muris ile davalı kooperatif arasında düzenlenen ... . Noterliği'nin 17.01.20 08... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davaya konu taşınmazın tapu kaydına 10.03.2010 tarihli 3600 yevmiye numaralı işlemle şerh edildiği, davalılar tarafından hisseler tapudan devralınmadan önce tapu kaydında bu şerhin bulunduğu bu nedenle, davalılar ... ve ...'ın taşınmazdaki hisselerini tapuda devralırken muris ile kooperatif arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden bilgilerinin bulunduğunun kabul edilmesi gerektiği bu nedenle de davalıların iyiniyetli malik oldukları yönündeki iddia ve savunmalarının yerinde olmadığı davacıların tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekilince ve davalı ... vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu taşınmazın davacıların murisi ... tarafından yüklenici ... Konut Yapı Kooperatifi'ne devri 30.08.2008 tarihinde gerçekleşmiş olup, zamanaşımı süresi dolduğunu, dolayısıyla mahkemece zamanaşımı def'i hakkında karar verilmeksizin işin esası hakkında hüküm tesis edilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, mahkemece bilirkişi raporuna yapılan itiraz dikkate alınmadan hatalı karar verildiğini, tek bilirkişi kurulundan alınan raporla sonuca varılamayacağını, maddi hakikatin ortaya çıkarılabilmesi ve sağlıklı bir sonuca varılabilmesi için yeniden oluşturulacak ayrı bir kuruldan yeni bir rapor alınması gerektiğini, ... A.Ş'nin batması ve davalı kooperatifin işleri yürütemeyecek durumda olması nedeniyle davacıların murisi ...' nın talebiyle bu zamana kadar kooperatife üyeliği bulunmayan müvekkil ...'ın kooperatife üye yapıldığını ve kooperatif hisselerinin 11.03.2010 tarihinde müvekkil tarafından ödenmek suretiyle devralındığını, tüm bu hisseler için kooperatif üyelerine üye başı 25.000,00 TL, kazı işlemleri, tevhit ve kat artışı işlemleri için ... A.Ş'ye 700.000,00 TL ve ayrıca 40 ton demir parasının da müvekkil tarafından ödendiğini, bu ödemeler yapıldıktan sonrada davacıların murisi ...'nın bilgisi, rızası ve talebi dogrultusunda kendisinin %12 payı tapuya şerh ettirildiğini ve davalı kooperatifin dava konusu tasınmazın 1533/2500 payını ...'nın bilgi ve rızası ile müvekkil ...'a devrettiğini, bu husustan davacıların da haberi ve bilgisi bulunduğunu, Bölge Adliye Mahkemesi gerekçeli kararında, müvekkil ... Konukları'ın yüklenici ile birlikte yüklenici olarak hareket etmiş olması nedeniyle yargılama giderinden de müteselsilen sorumlu olması gerektiğinin belirtildiğini, Bölge Adliye Mahkemesi'nin kararının bu yönüyle de hukuka aykırı olup bozulması gerektiğini, müvekkilin arsa payları satın almakla bir eser gerçekleştirmeyi taahhüt etmediğini, belli bir sonucu meydana getirmeyi vaad etmediğini, müvekkilin, sadece yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile iktisap edeceği payları satın alarak bağımsız bölüm sahibi olmak istediğini, müvekkilin bağımsız bölüm inşa ederek yüklenici ile ortak hareket etmek iradesi olmadığını, bu nedenle yüklenici ile müteselsilen sorumlu tutulmasının mümkün olmadığını beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı ... vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz onama harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 03.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.