6. Hukuk Dairesi 2024/30 E. , 2025/2340 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1340 E., 2023/1220 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2017/853 E., 2022/100 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ile davalı yükleniciler ... ve ... arasında, arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşme ile dava konusu taşınmaza davalıların bina yapacağını, davacıların davalılardan ...'e 05.09.2016 tarihinde sözleşmeye uygun olarak dava konusu gayrimenkulün yarısını tapudan devrederek ve ayrıca ...'e inşaat işlerini yapmak üzere vekalet vermek suretiyle yükümlülüklerini yerine getirdiklerini, buna karşılık davalılardan ...'in kendisine devri yapılan payın 48 m²lik kısmını davalı ...'a, 932,09 m²lik kısmın ise diğer davalı ...'a satış suretiyle devrettiğini, kendi uhdesinde sadece 2 metrekare arsanın kaldığını, bu devirlerin taraflar arasındaki sözleşmenin 15. maddesindeki hükme aykırı olduğunu, ayrıca davalı ...'in uhdesinde bulunan pay üzerine 389.282,18 TL tutarında haciz konulduğunu, davalıların bu devirlerinin ve haciz işleminin davacıların güvenini sarstığını, bu şekilde davalıların sözleşmedeki taahhütlerini yerine getiremeyecekleri hususunda endişe oluşturduğunu ileri sürerek davalı ... ile yapılan 20.08.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, dava konusu gayrimenkulün tapudaki satış ve kaydının iptaliyle hacizlerden arınmış olarak müvekkilleri adına devrettikleri hisse oranında tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalının, dava konusu taşınmazı şirketten satın aldığını, dava dilekçesinde bahsedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberinin olmadığını, müvekkilinin tapu kaydına güvenerek taşınmazı satın alması nedeniyle tapu siciline güven ilkesi uyarınca ediniminin korunması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin, davalılardan ... ve ...' in sahibi olduğu ... İnşaat Gayrimenkul Şirketinden dava konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek dairelerden 3 tanesini 19.11.2016 tarihinde yapılan sözleşme satın aldığını, satış bedeli olarak sahibi olduğu 06... marka aracını ... Noterliğinde davalı ...' e devrettiğini ve .... İnşaat firması tarafından inşa edilen ancak henüz mülkiyeti müvekkilinin üzerine alınmamış, Konya İli .... İlçesi.... mahallesinde kain tapunun 257 64... parsel, 30 no'lu bağımsız bölümde bulunan dairesini de yine bu müteahhit firma sahipleri davalılar ... ve ...' in gösterdiği dava dışı ... adlı kişiye 02.12.2016 devrettiğini, davacıların iddia ettiği üzere müvekkili ile diğer davalılar arasındaki pay devri işleminde herhangi bir muvazaa bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Dahili davalı ... Belediyesi vekili cevap dilekçesinde; müvekkili belediyenin dava konusu sözleşmeye taraf olmadığını, yalnızca dava konusu taşınmaz üzerinde hissesinin bulunmasından dolayı kendisine husumetin yöneltilmesinin mümkün olmadığını, müvekkili ile davalılar arasında mecburi dava arkadaşlığının bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Dahili Davalı ... mirasçıları vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerinin murisi ...'ın davacılar gibi davalı yükleniciler ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, davalı yüklenicilerin edimlerini yerine getirmediklerini, bu nedenle davalı yüklenicilere verdiği vekaleti geri aldığını, davacı arsa sahipleri gibi müvekkillerinin murisinin de mağdur olduğunu, müvekkillerinin murisinin kanser hastası olması nedeniyle davacılarla birlikte hareket edemediğini, müvekkillerinin veya murisleri ...'ın davanın açılmasına sebebiyet vermediklerini, taraf teşkilinin sağlanması için usulen davada taraf olduklarını, müvekkillerinin hakları korunarak davacıların istemlerinin kabulüne ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulmamalarına karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında davacının hissedar olduğu dava konusu taşınmaz için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, tapu hissederlarından ... Belediyesinin inşaat yapılması konusunda sözleşme yapmadığı, tüm paydaşlarca sözleşme yapılamadığı için dava konusu sözleşmenin geçersiz olduğu, keşif tarihinde taşınmazın boş arsa olduğunun tespit edildiği, yüklenicinin temerrüde düştüğü, taraflar arasında yapılan taşınmaz devrinin gerçek satış işlemi olmadığı, yükleniciye verilen avans niteliğinde olduğu, geçersiz olan sözleşme nedeniyle tarafların sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talepte bulunabilecekleri gerekçesiyle; sözleşmenin tüm paydaşlar tarafından imzalanmaması nedeniyle geçersiz olduğunun tespitine, davacılardan davalı yükleniciye pay devri yapan ... ve ... yönünden tapu iptal ve devredilen payların davacılar adına tesciline, davacı ... tarafından yapılan bir pay devri olmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilnin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile davadan sonra, karar tarihi itibariyle davacılardan ...'un ölü olduğu ve mirasçılarının da davada dava dilekçesini ibraz eden vekil tarafından temsil edildikleri açık olmakla ölü kişi adına tapunun tescili kararı verilemeyeceği gözetilerek davacı ...'un devrettiği hissenin davacı ... mirasçıları adına elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil kararı verilmesi gerekirken, ölü kişi adına tescil hükmü kurulması usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle "Konya İli, .... İlçesi, ....Mahallesi, 32578 ada, 3 parsel sayılı taşınmaz üzerinde davalı ... adına kayıtlı olan ... oranındaki tapu kaydının İPTALİ ile ... mirasçıları davacılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... adlarına el birliği mülkiyeti şeklinde TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE," şeklinde karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a.... Enerji Sanayi ve Ticaret A.Ş. şirketinden müvekkilinin dava konusu taşınmazı satın aldığını, ... Enerji Sanayi ve Ticaret A.Ş. ve ondan önce bu taşınmazları alanların davaya dahil edilmeden yargılamaya devam ile hüküm kurulmasının hatalı olduğunu b.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden müvekkilinin haberi ve bilgisi olmadığını, tapu kaydına sözleşmenin şerh edilmediğini, arsayı bedeli karşılığında devraldığını, boş arsa olarak devralmış 3. iyiniyetli kişi konumunda olduğunu, c.550.000,00 TL bedelle aldıklarını, kalan rakamın tümünü davalıların işyerinde elden teslim ettiklerini, tapuda salt bedelin düşük gösterilmesinin muvazaanın varlığını göstermeyeceğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; Yargıtay İçtihat Birleştirme Büyük Genel Kurulu' nun 16.05.2025 tarih ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı ilamı doğrultusunda temyiz eden davalı ... yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesidir. Açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 16.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! bb13d30ce7fd0d30 7cbbfe17f972767b