6. Hukuk Dairesi 2024/1844 E. , 2025/1694 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi BİRLEŞEN DAVA ... 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ 2021/111 ESAS BİRLEŞEN DAVA ... 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ 2016/392 ESAS İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 7. Asliye Ticaret Mahkemesi SAYISI : 2018/141 E., 2023/233 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davalarda davacı vekili, asıl ve birleşen davalarda davalılar ... Proje İnşaat Turizm San. ve Tic. A.Ş., ... Yapı İnşaat Turizm Tic. A.Ş. ve ... İnşaat Turizm San. Tic. A.Ş. vekili ve birleşen davada davalı ...Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA 1. Asıl ve birleşen davalar davacı arsa sahibi vekili asıl dava dilekçesinde; davacı ile davalılar arasında İstanbul ili, ... ilçesi, 774 ada, 53 ve 54 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin olarak ... 3. Noterliği'nin 21/02/2006 tarih ve 04892 yevmiye numarasında kayıtlı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ... 40. Noterliğinin 30.04.2009 tarih ve 05811 yevmiye no'lu ek sözleşmesinin düzenlendiğini; 21.02.2006 tarihli sözleşmede, ... A.Ş. tarafından ...'ye devredilen 774 ada, 53 parseldeki 10351,04 m²'lik ve 74 ada, 54 parseldeki 152 m²'lik arsaların müteahhit davalılar tarafından ...'den satın alınacağı; 30/04/2009 tarihli ek sözleşmede ise ödeme yapılmak suretiyle davalılar tarafından alınan bu kısmın bedelinin belli bir tarihe kadar ödenmesi halinde müvekkiline devredileceğine dair hükümler mevcut olduğunu; o tarihlerde dava dışı ... şirketi ile aradaki ihtilaflar nedeniyle müvekkilinin zor durumda olduğunu; davalıların taşınmazların dava ile ...'den geri alınmasının uzun süreceği, ihale ile ...'den aldıkları kısmı davacı adına aldıkları, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki payların geçerli olacağını belirterek müvekkilinin zorda kalmasını kullanarak hile ile taşınmaza sahip olduklarını; davalılar ile yapılan kök ve ek sözleşmeler gereğince bugüne değin arsa üzerinde hiçbir imalat yapılmadığını, inşaat ruhsatı dahi alınmadığını; ... 15. Noterliğinin 21/09/1988 tarih 066216 yevmiye no'lu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... İnşaat AŞ'ye arsanın 1/2'sinin tapuda devredildiğini ve toplam arsanın %25'lik kısmının kat irtifakı kurulmuş olması nedeni ile 39 adet bağımsız bölümün karşılığı olarak ... İnşaat A.Ş. tarafından ... A,Ş,'ye 40.523.088,00 TL karşılığında devrine muvafakat ederek bu bağımsız bölümlere denk gelen arsa payının tapuda ... adına devir ve ferağ verildiğini, ... İnşaat AŞ'nin inşaatı tamamlayamayacağının anlaşılması üzerine taraflar arasındaki sözleşmelerin feshedildiğini ve müvekkili tarafından açılan ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1992/108-240 E.-K. sayılı dosyasında yapılan yargılamada ... A.Ş. üzerinde kalan %25'lik hissenin müvekkili adına hükmen tesciline karar verildiğini; ... üzerinde bulunup sonrasında ...'ye geçen kısmın iadesine ilişkin olarak taraflar arasında verilen mahkeme kararlarının kesinleşmesi ile dava konusu taşınmazın müvekkiline iade edilmesi hakkının doğduğunu belirterek, davalılar adlarına kayıtlı İstanbul ili, ... ilçesi, ... Caddesi, 85-85/1 pafta, 774 ada, 53 parseldeki 10351,04 m²'lik ve 774 ada 54 parseldeki 152m²'lik kısımların yolsuz tescil nedeniyle iptaline, müvekkili adına tesciline, dava konusu gayrimenkulün uzun süredir haksız ve hukuksuz olarak müvekkilinin elinde olmamasından dolayı bilirkişi incelemesinden sonra belirlenecek rakam kadar arttırmak ve fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile HMK'nın 107. maddesi gereğince şimdilik 100.000,00 TL'nin avans faizi ile tazminaten taraflarına ödetilmesine ve ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. 2. Birleşen ... 7. Asliye Ticaret Mahkemesi 2021/111 Esas sayılı dosyada davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; anılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin gereklerinin yerine getirilmediğini, inşaata hiç başlanmadığını, inşaat ruhsatının bulunmadığını, gönderilen ihtarda belirtilen 3 aylık sürede de alınmadığını, bu sözleşmelerle belirtilen şartlarla ... adına kayıtlı ancak yasal olarak davacıya ait olan hisselerin bedelinin bilahare davacı tarafından davalılara ödenmesi şartıyla ...'den davalı yükleniciler tarafından satın alınacağının öngörüldüğünü, davacının ayrıca tapuda kendi adına kayıtlı olan hisselerin bir kısmının da ferağını verdiğini, davalı yüklenicilerin sözleşme konusu 53 ve 54 no'lu parsellerde ... adına olan hisseleri 11.250.000,00 Euro'ya satın aldıklarını, davacı toprak sahibinin söz konusu bedelin 6.780.000,00 Euro'sunu 2009 yılında davalılara ödediğini, bakiyenin yüklenicinin taşınmazdaki hissesi üzerine ... lehine ipotek tesis edildiğinden ödenmediğini, önceki yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle söz konusu hisselerin mülkiyetini davalı tarafın ya da bir üçüncü kişinin kazanması söz konusu olamayacağından hisselerin tamamının davacıya ait olduğunu, arsa sahibi davacının sözleşmeden doğan yükümlülüğünü yerine getirmesine rağmen, davalı yüklenicinin yükümlülüğünü yerine getirmediğini belirterek; taraflar arasında düzenlenen 21.02.2006 tarihli sözleşme ile 30.04.2009 tarihli ek sözleşmenin davalı yüklenicilerin temerrüdü sebebiyle geriye etkili olarak feshine; sözleşme gereği davalı yüklenicilere devredilen ... 774 ada, 53 parseldeki her bir davalı için 4.502,79 m² olarak toplam 13.508,37 m² ve aynı ada, 54 parseldeki 152 m²'ye isabet eden hissenin davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile her iki taşınmazdaki davalılara geçen payların davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ve davacı adına takyidatsız tescilini, sözleşmeden dönme sebebiyle uğranılan zararlarının ve cezai şart talep etme haklarının saklı tutulmasını talep etmiştir. 3. Birleşen ... 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2016/392 Esas sayılı dosyasında davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; sözleşmenin geriye etkili feshini ve tapu iptal ve tescil istediklerini, taşınmazlar üzerinde tesis edilen ipoteğin kaldırılmasını da talep ettiklerini, söz konusu paylar üzerinde 3. kişilerin iyi niyet iddiasının dinlenemeyeceğini belirterek dava dosyasının ... 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/819 esas sayılı dosyası ile birleştirilerek, ipoteklerin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP 1. Asıl ve birleşen davalar davalı yüklenici şirketler vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile arsa sahibi davacı adına kayıtlı olan 8138184/22000000 hissenin yapılacak olan inşaata karşılık davacı yüklenicilere devredildiğini, ek sözleşme ile kararlaştırılan şartlarda taşınmazlar dava dışı ... adına kayıtlı olan 53 no'lu parselin 10351,04 m²'sine tekabül eden hisse ile 5723632/22000000 hissesi ile aynı yerde bulunan 55423 m² miktarlı 54 no'lu parselde ... adına kayıtlı 5723623/22000000 paya tekabül eden 152 m² ile birlikte toplam 10503,04 m²'nin davalı yükleniciler tarafından ...’den ihale ile satın alındığını, satım bedeli olarak 17.000.000,00 TL ödeme yapıldığını; 21.02.2006 tarihli sözleşmenin bır kısım maddelerinin satın alma bedelinin ödenmesi halinde geçerli olacağının ve bu bedelin Euro karşılığı 11.250.000,00 Euro olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, davacı tarafından yalnızca 6.780.000,00 Euro'sunun ödendiğini, bakiye kalan 4.470.000,00 Euro ödenmesi gereken 31.12.2009 tarihine kadar ödenmediğinden ödenen kısmın davacıya iade edildiğini; dolayısıyla ...’den satın alınan taşınmaz hisselerinin davalılara ait olduğunu, sözleşme gereği davacının taşınmazdaki hisseleri üzerinde bulunan takyidatları kaldırması gerektiği halde kaldırmadığını, hem bu nedenle hem de imar durumundaki sorunlardan dolayı imar durumunun çıkartılıp inşaata başlanılamadığını, davacının kusurlu olduğundan inşaata başlanılması ile ilgili ihtarname çekip 3 ay süre vermesinin doğru olmadığını, ruhsat alınmasında davacının arsa payı üzerinde bulunan takyidatları ve dava dışı idarenin imar uygulamalarından kaynaklanan nedenlerle inşaat ruhsatına müracaat etmesine rağmen ruhsat alım sürecinin devam ettiğini, davalılara atfedilecek kusur ve ihmal olmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir. 2. Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacı ile dava dışı ... İnşaat AŞ ve ... arasındaki sözleşmelerden kaynaklanan davacı taleplerinin müvekkiline yöneltilemeyeceğini, davaya konu taşınmaz üzerindeki 39 bağımsız bölümün 5.723.632/22.000.000 arsa payına isabet eden kat irtifakı hissesinin, Bakanlar Kurulu kararı ile ... ile müvekkili arasında imzalanan 14.12.2001 tarihli protokol ile bilanço değeri üzerinden bedeli ödenerek 25.2.2005 tarihinde müvekkili idare mülkiyetine geçtiğini, bilahare müvekkili idarenin, 53 no'lu parseldeki 39 adet bağımsız bölümle ilgili arsa payını ve 54 no'lu parseldeki hissesini diğer davalılara satarak 5.6.2007 tarihinde devrettiğini, müvekkilinden ... A.Ş.'den devredilen varlıklar ve akitlerden doğan yükümlülükler nedeniyle 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu’nun ek 14 maddesine göre talepte bulunulamayacağını belirterek davanın reddini istemiştir. 3. Birleşen ... 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/392 Esas sayılı dosyasında davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; tapu kayıtlarına göre ipotek konulduğunu; kredi ilişkisinin devam ettiğini, halen bankaya 22.921.409,82 Euro riski bulunduğunu, kötü niyetli olduğuna dair delil bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl dava dosyası için davalı ... yönünden geri alma nedeniyle HMK 123. maddesi uyarınca davanın açılmamış sayılmasına, yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın ... dışındaki diğer davalılar yönünden reddine, tazminat taleplerinin reddine, birleşen 2021/111 Esas sayılı dosya yönünden davanın kabulüne, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersizliğinin tespitine, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalıdan almış olduğu ve sebepsiz zenginleşme teşkil eden 6.500.000,00 USD'yi yüklenicilere geri vermesine, davacı tarafından tevdi mahalline depo edilmesine, davalı yüklenicilerin 2006 ve 2009 tarihli sözleşme nedeniyle davacı arsa sahibinin kendilerine devrettiği İstanbul ili, ... ilçesi, 774 ada, 53 ve 54 parsel sayılı taşınmaz arsa paylarının sebepsiz zenginleşme teşkil etmesi sebebiyle İstanbul ili, ... ilçesi, 774 ada, 53 no'lu parseldeki toplam 13.508,37 m²'ye isabet eden hissenin ve 774 ada, 54 no'lu parseldeki 152,00 m²'lik kısma isabet eden taşınmaz hissesinin davalı yükleniciler adlarına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davalı yükleniciler tarafından ...’den satın alınan kısım yönünden sebepsiz zenginleşme teşkil etmesi nedeniyle, davalı tarafça ödenen 11.250.000,00 EURO nun davalılara verilmek üzere davacı tarafından tevdii mahalline depo edilmesine, davacı tarafça 3 ve 4 no'lu ara karar kapsamında tevdii edilmesi gereken 6.500.000,00 USD ile 11.250.000,00 EURO'nun .../... Adliye Şubesi'nde davacı tarafça açılacak vadeli hesaba karar kesinleştiğinde mevduat faizi ile davalıya ödenmek üzere davacı tarafından depo edilmesine, hesap cüzdanının mahkeme veznesine sunulmasına, davacının sözleşmeden dönme nedeniyle uğranılan zararları ve cezai şart talep haklarının saklı tutulmasına, birleşen 2016/392 Esas sayılı dosya yönünden, davacının, İstanbul ili, ... ilçesi, 774 ada, 53 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı yüklenici için 81.650.872/660.000.000 pay üzerinde davalı ...Ş. lehine 27.06.2007 tarih ve ... yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 10.000.000,00 Euro bedelli ipotek, İstanbul ili, ... ilçesi, 774 ada, 54 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı yüklenici için 5.723.632/66.000.000 pay üzerinde davalı ...Ş. lehine 27.06.2007 tarihli ve ... yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 10.000.000,00 Euro bedelli ipotek, İstanbul ili, ... ilçesi, 774 ada, 53 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı Yüklenici için 81.650.872/660.000.000 pay üzerinde davalı ...Ş. lehine 20.02.2015 tarihli ve 2163 yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 20.000.000,00 Euro bedelli ipoteğin fekki talebinin kabulüne, davaya konu taşınmazların davacı hissesine tekabül eden kısımları üzerindeki ipoteklerin fekkine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davalar davacı arsa sahibi vekili, asıl ve birleşen davalar davalı yüklenici şirketler vekili, birleşen dava davalı banka vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf talebinin yargılama gideri ile harç yönünden kısmen kabulüne karar verilerek; davacı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulüne, davalılar vekillerinin istinaf taleplerinin ayrı ayrı reddine, ... 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 02.03.2023 tarih ve 2018/141 Esas, 2023/233 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, asıl dosya yönünden; davalı ... yönünden geri alma nedeniyle HMK 123. maddesi uyarınca davanın açılmamış sayılmasına, yolsuz tescile dayalı Tapu İptali ve Tescil talebi yönünden davanın ... dışındaki diğer davalılar yönünden reddine, tazminat taleplerinin reddine, Birleşen ... 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/111 Esas sayılı dosya yönünden davanın kabulüne, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersizliğinin tespitine, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalıdan almış olduğu ve sebepsiz zenginleşme teşkil eden 6.500.000 USD'yi yüklenicilere geri vermesine, davacı tarafından tevdi mahalline depo edilmesine, davalı yüklenicilerin 2006 ve 2009 tarihli sözleşme nedeniyle davacı arsa sahibinin kendilerine devrettiği İstanbul ili, ... ilçesi, 774 ada, 53 ve 54 parsel sayılı taşınmaz arsa paylarının sebepsiz zenginleşme teşkil etmesi sebebiyle İstanbul ili, ... ilçesi, 774 ada, 53 no'lu parseldeki toplam 13.508,37 m2 ye isabet eden hissenin ve 774 ada, 54 no'lu Parseldeki 152,00 m²'lik kısma isabet eden taşınmaz hissesinin davalı yükleniciler adlarına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davalı yükleniciler tarafından ... den satın alınan kısım yönünden sebepsiz zenginleşme teşkil etmesi nedeniyle, davalı tarafça ödenen 11.250.000 EURO'nun davalılara verilmek üzere davacı tarafından tevdii mahalline depo edilmesine, davacı tarafça 3 ve 4 no'lu ara karar kapsamında tevdii edilmesi gereken 6.500.000,00 USD ile 11.250.000,00 EURO'nun .../... Adliye Şubesinde davacı tarafça açılacak vadeli hesaba karar kesinleştiğinde mevduat faizi ile davalıya ödenmek üzere davacı tarafından depo edilmesine, hesap cüzdanının mahkeme veznesine sunulmasına, davacının sözleşmeden dönme nedeniyle uğranılan zararları ve cezai şart talep haklarının saklı tutulmasına, birleşen ... 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/392 Esas sayılı dosyası yönünden; davacının, İstanbul ili, ... ilçesi, 774 ada, 53 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı yüklenici için 81.650.872/660.000.000 pay üzerinde davalı ...Ş. lehine 27.06.2007 tarih ve ... yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 10.000.000,00 EURO bedelli ipotek, İstanbul ili, ... ilçesi, 774 ada, 54 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı yüklenici için 5.723.632/66.000.000 pay üzerinde davalı ...Ş. lehine 27.06.2007 tarih ve ... yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 10.000.000,00 EURO bedelli ipotek, İstanbul ili, ... ilçesi, 774 ada, 53 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı yüklenici için 81.650.872/660.000.000 pay üzerinde davalı ...Ş. lehine 20.02.2015 tarihli ve 2163 yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 20.000.000,00 EURO bedelli ipoteğin fekki talebinin kabulüne, davaya konu taşınmazların davacı hissesine tekabül eden kısımları üzerindeki ipoteklerin fekkine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl ve birleşen davalar davacı arsa sahibi vekili temyiz dilekçesinde: asıl davada ...’nin zorunlu dava arkadaşı olduğunu, önceki yükleniciye karşı açılan sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil davasının kabulü nedeniyle işbu asıl davanın da kabulüne karar verilmesi gerektiğini, yüklenicinin kusuru nedeniyle sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerektiğini, yüklenicinin ...’den alınan arsa payı için ödedikleri ihale bedeli olan 17.000.000,00 TL üzerinden depo kararı verilmesi gerektiği beyan etmektedir. 2. Asıl ve birleşen davalar davalı yüklenici şirketler vekili temyiz dilekçesinde: 1988 tarihli sözleşmeden doğan sürecin mahkemece hatalı değerlendirildiğini, ... devredilen hissenin arsa sahibinin hissesi üzerindeki ipotekler nedeniyle düzenlenen protokol kapsamında arsa sahibine ait hisseler olduğunu, mahkemenin ilgili mahkeme dosyalarını incelemediğini, dava konusu sözleşmelerin hatalı değerlendirildiğini, ... adına kayıtlı olan kısmın sözleşme kapsamında olmadığını, ...’nin hissesinin sözleşmelerden bağımsız yüklenicinin kendi nam ve hesabına alındığını, arsa sahipleri adına alınmadığını, ipoteğin tesisinden evvel ...’den alınacak hisse için kullanılacağı ve devamında bu hisse üzerine ipotek tesis edileceği yönünde taahhütte bulunduklarını, ipoteğin ...’den alınan hisse üzerine tesis edildiğini, ek sözleşmenin düzenlendiği tarihte ipoteğin mevcut olduğunu, son konulan ipoteğin ek sözleşmeden 6 yıl sonra tesis edildiğini, arsa sahiplerinin haberi olduğunu, sözleşmedeki feshe ve feshin sonuçlarına ilişkin düzenlemenin, inşaat ruhsatı alınmış olması halinde uygulanabileceğini, inşaat ruhsatı alınmadığından ikinci paragraftaki hükmün uygulanmasının mümkün olmadığını, davacı tarafından satış bedeli olan 11.250.000,00 € 31.12.2009 tarihine kadar ödenmediğinden, ek sözleşme hükümlerinin uygulanmayacağını, kabul anlamına gelmemek kaydıyla hükme en yakın tarihteki değer tespit edilerek ilgili bedelin depo ettirilmesi gerektiğini, 3 aylık süre beklenilmeksizin asıl davanın açıldığını, mahkemece ruhsatın alınmasına ilişkin olarak 3 aylık sürenin bu denli büyük bir projede yeterli olup olmadığının araştırılmadığını, mahkemenin, 3 aylık sürenin Yargıtay içtihatlarına uygun olduğu yönündeki görüşünün; dava konusu projenin, Belediye, Büyükşehir Belediyesi ve Bakanlık izinleri gerektirecek nitelikte olan turizm ticaret Kompleksi, otel kompleksi, alışveriş kompleksi ve residance konut projesi yapımına ilişkin büyük bir proje olduğunun dikkate alınmadığını gösterdiğini, asıl ve ek sözleşme kapsamında, davacının kendisinden kaynaklı takyidatları kaldırmakla yükümlü olmasına karşın, ihtarnamedeki beyanlarının aksine ... Mimarlık tarafından 53 ve 54 no'lu parsellerdeki davacı hisselerine konulan hacizlerin 01.06.2015 tarihinde, satışa arz şerhinin ise 05.06.2015 tarihinde terkin edildiğini, ipoteklerin fekki yönünden verilen kararların çelişkili olduğunu, istinaf mahkemesi kararında gerekçe kısmında sözleşmenin geriye etkili feshinin yerinde olduğu kabul edilirken hüküm kısmında sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine karar verilmiş olmasının çelişki oluşturduğu ve bozmayı gerektirdiğini, davacının sözleşmeden dönme nedeniyle uğranılan zararları ve cezai şart talep haklarının saklı tutulmasına karar verilmiş olmasının hatalı olduğunu, sözleşmenin ifa edilememesinde kusurlu olmadıklarının tespit edildiğini bu nedenle davalı şirketlerin aleyhine mahkeme harcı, avukatlık ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilmesinin de hatalı olduğu beyan etmektedir. 3. Birleşen dava davalı banka vekili temyiz dilekçesinde; ipoteğin ...’den alınan hisse üzerine tesis edildiğini, ipotek tesis edilen hisselerin, avans niteliğinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ifasına yönelik deviredilen hisseler olmadığını, bu nedenle de sözleşmenin 7.1 maddesi ile yasaklanan kısma tabi olmadığını, banka ipoteklerinin bedelsiz olarak fek kararının hatalı olduğunu, taraflar arasındaki ihtilafla banka ipoteklerinin ilgisi bulunmadığından bankanın davaya sebebiyet verdiğinin söylenemeyeceğini, yargılama giderine hükmedilmemesi gerektiğini, TMK'nın m.1023 kapsamında iyiniyetli olduklarını beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, asıl davada tapu iptal ve tescil ile tazminat, birleşen davalarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil, ipoteklerin fekki istemlerine ilişkindir. 1.. Uyuşmazlığa konu Sözleşme ve Ek Sözleşme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun yürürlüğünden önce 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) yürürlükte iken imzalanmıştır. "818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 20/I. maddesine göre: "Bir akdin mevzuu gayrı mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka mugayir olursa o akit batıldır." Aynı şekilde, BK'nın 96. maddesi, "Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat edemedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur." hükmünü taşımaktadır. Keza, BK'nın 117. maddesi "Borçluya isnat olunamayan haller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur.", demek suretiyle, imkânsızlık kavramını düzenlemiştir. Sözleşme konusundaki ifa imkânsızlığı sözleşmenin kurulması sırasında mevcut bulunması ve sonradan giderilmesi mümkün olmayan devamlı imkansızlık olması halinde, objektif yönden imkânsızlık bulunduğundan BK'nın 20. maddesi uyarınca borç ilişkisi esasen meydana gelmeyecektir. Bu itibarla, taraflarca düzenlenen sözleşme batıl olduğundan, taraflar için hüküm ifade etmeyecek ve nedensiz zenginleşme kuralları içinde taraflar, birbirlerine verdikleri şeyleri istirdat etmek hakkını haiz olacaklardır. Sözleşme kurulurken mevcut olan imkânsızlığın, geçici imkânsızlık niteliğinde olması yani imkânsızlığın ortadan kalkabilecek nitelikte olması halinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorunu ortaya çıkar. Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir." (Dairemizin 09.03.2022 gün ve 2022/1045 Esas, 2022/1268 Karar sayılı kararı). Sözleşmelerin akdedildiği tarihte inşaat yapı ruhsatı alınması mümkün değil iken imar durumuyla ilgili idari işlemler sonucu ruhsat alınmasının mümkün hale gelebileceği hallerde bu durum geçici ifa imkansızlığı niteliğinde olduğundan sözleşmelerin baştan itibaren geçersizliği söz konusu olmayıp geçerli bir sözleşme ilişkisinin kurulduğunun kabulü gerekir. Sözleşme geçerli biçimde kurulmuş olmasına rağmen geçici imkansızlığın sürmesi veya imkansızlık hali ortadan kalkmış olmasına rağmen taraflardan birinin tahammül süresinin dolması nedeniyle sözleşmeden dönmek istemesi halinde yapılması gereken iş sözleşmenin yapıldığı sırada geçersiz olduğunun tespitine karar vermek olmayıp sözleşmenin geriye etkili feshi (dönme) koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğini saptayarak bu konuda bir karar vermektir. 2. Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile davalı yüklenici adi ortaklık arasında ... 3. Noterliğinin 21.02.2006 tarih 04892 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Akdedilen Satış Vaadi İçerikli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile 30.04.2009 tarih 05811 yevmiye nolu düzenleme şeklinde akdedilen Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Ek Sözleşme bulunmaktadır. İlk derece mahkemesince verilen kararın gerekçesinde; taraflar arasında sözleşmelerin akdedildiği tarihte inşaat yapı ruhsatı alınamaz olduğunun, ihtilafın her iki tarafınca da ikrar edildiği, ihtilafa başlangıçtaki ifa imkansızlığına bağlı akdin geçersizliği hukuki tavsifinin uygulanması gerektiği açıklamaları yapılarak sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmiştir. Bölge adliye mahkemesince ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında verilen kararın gerekçesinde ise davalı yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle ve davacılar adına sözleşmeden kaynaklı bu hisseleri ihale ile satın almış olduğundan ve sözleşme geriye etkili feshedildiğinden tarafların almış olduklarını iade yükümlülükleri olduğu açıklamasına yer verilmiş iken, yeniden kurulan hükümde davanın kabulüne ve taraflar arasındaki sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmiştir. Bir yandan sözleşmenin geriye etkili feshinden söz edilirken öte yandan sözleşmenin baştan beri geçersiz olduğuna karar verilmesi çelişkilidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 359. maddesinde bölge adliye mahkemesince verilecek kararda bulunması gereken unsurlar belirtilmiştir. Bu hükme göre kararın gerekçesinde; taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan veya olmayan hususlarla bunlara ilişkin delillerin tartışması, ret ve üstün tutma sebepleri, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebebin (HMK 359/1-e) açıklanması, hükmün sonuç kısmında da gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi (HMK 359/2) gereklidir. Yargıtay HGK’nın 24.02.2010 tarihli 2010/1-86 Esas ve 2010-108 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere; “yasanın aradığı anlamda oluşturulacak kararların hüküm fıkralarının açık, anlaşılır, çelişkisiz, uygulanabilir olmasının gerekliliği kadar; kararın gerekçesinin de, sonucu ile tam bir uyum içinde, o davaya konu maddi olguların mahkemece nasıl nitelendirildiğini, kurulan hükmün hangi nedenlere ve hukuksal düzenlemelere dayandırıldığını ortaya koyacak; kısaca, maddi olgular ile hüküm arasındaki mantıksal bağlantıyı gösterecek nitelikte olması gerekir. Zira tarafların o dava yönünden, hukuk düzenince hangi nedenle haklı veya haksız görüldüklerini anlayıp değerlendirebilmeleri ve Yargıtay’ın hukuka uygunluk denetimini yapabilmesi için, ortada, usulüne uygun şekilde oluşturulmuş; hükmün hangi nedenle o içerik ve kapsamda verildiğini ayrıntılarıyla gösteren, ifadeleri özenle seçilmiş ve kuşkuya yer vermeyecek açıklıktaki bir gerekçe bölümünün ve buna uyumlu hüküm fıkralarının bulunması zorunludur.” Mahkemece verilen kararın gerekçesindeki fesih açıklaması ile geçersizliğin tespiti yönündeki hüküm sonucu çelişkili olduğundan, az yukarıda birinci bentte açıklanan esaslar da gözetilerek sözleşme konusundaki ifa imkansızlığının devamlı imkansızlık veya geçici imkansızlık olup olmadığı, geçici imkansızlık ise tahammül süresinin dolup dolmadığı ve sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının mevcut olup olmadığı değerlendirilerek hüküm ve gerekçe çelişkisi yaratılmaksızın denetlemeye elverişli biçimde hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır. Açıklanan esaslara uygun biçimde HMK 359. Maddeye uygun olarak hüküm ve gerekçe çelişkisi yaratılmaksızın yeniden hüküm kurulması için diğer temyiz itirazları şimdilik incelenmeksizin asıl ve birleşen davaların bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 28.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.