6. Hukuk Dairesi 2024/1393 E. , 2025/2443 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1813 E., 2024/197 K. BİRLEŞEN DOSYA KİLİS 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ 2016/645 E. 2016/514 K. BİRLEŞEN DOSYA KİLİS 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ 2021/37 E. 2021/281 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Kilis 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/43 E., 2022/218 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen 2016/645 E. sayılı davada davalı ... vekili ve birleşen 2021/37 E. sayılı davada davalı ... A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA 1. Asıl davada davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; davacı müvekkili ile yüklenici ... arasında düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini akdedildiğini, diğer davalıların da yükleniciyle birlikte hareket ettiğini, sözleşmeye konu gayrimenkulün yükleniciye devredildiğini, yüklenicinin sözleşme hükümleri yerine getirilmediğini, ileri sürerek tapu iptali ve tescil mümkün olmazsa taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin tahsilini talep etmiştir. 2. Birleşen 2016/645 E. sayılı davada davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; yüklenici ...’in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazı davalı ...’e devrettiğini bu davalının da taşınmazı davalı ...’a devrettiğini ileri sürerek asıl dava kapsamında tapu iptal ve tescil talepli davayla açılan bu davanın birleştirilerek davalılar hakkında tapu iptali ve tescil mümkün olmazsa taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin tahsilini talep etmiştir. 3. Birleşen 2021/37 E. sayılı davada davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; yüklenici ...’in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazı davalı ...’e devrettiğini, ...’in taşınnmaz üzerinde davalı ... ... lehine ipotek tesis ettiğini, tüm davalıların mal kaçırmak amacıyla muvazaalı hareket ettiğini ileri sürerek asıl dava kapsamında tapu iptal ve tescil talepli davayla açılan bu davanın birleştirilerek ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalılar ..., ... ve ... tarafından davaya cevap verilmemiştir. Birleşen dosyada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin taşınmazı yatırım amaçlı olarak dava dışı ...’ten bedelini ödemek suretiyle satın aldığını, müvekkilinin davacıyı tanımadığını, tapuya güvenen iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu, taşınmazı satın almaya yeterli mali durumunun bulunduğunu beyan ederek açılan davanın reddini talep etmiştir. Birleşen 2021/37 Esas sayılı dosyada davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkiline açılan ipoteğin kaldırılması talebinin ve davanın reddini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenicinin edimlerini ifa etmediği, bağımsız bölümlere hak kazanamadığı, davalılar arasındaki taşınmaz devri işlemlerinin muvazaalı olduğu gerekçesiyle asıl davada davalı ... yönünden, birleşen 2016/645 E. sayılı davada davalılar ... ve ... yönünden ve birleşen 2021/37 E. sayılı davada daval... A.Ş. yönünden davanın kabulü ile taşınmazın tapu kaydının iptaline, taşınmaz üzerindeki birleşen 2021/37 E. sayılı dosya davalısı .... A.Ş. lehine kurulmuş olan ipoteğin kaldırılmasına, taşınmazın takyidatlardan arındırılmış şekli ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde birleşen 2016/645 E. sayılı davada davalı ... vekili ve birleşen 2021/37 E. sayılı davada davalı ... ... A.Ş. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişilerin, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarının kabul edilemeyeceği gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Birleşen 2016/645 E. sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, tapu siciline güvenerek taşınmazı satın aldığını ve TMK.nın 1023. maddesi gereğince iktisabının korunması gerektiğini beyan etmektedir. 2. Birleşen 2021/37 E. sayılı davada davalı ... ... A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; resmi senet ile ...’ in bankadan kullanmış olduğu kredilerin teminatı karşılığında ipotek tesis edildiğini, ipotek teminatına güvenerek davalılardan ...' e birçok kredi kullandırıldığını, bankanın tapu iptali ve tescil davasının davalıları olan ..., ... ve ... arasında nasıl bir iş ilişkisi olduğu konusunda bilgi sahibi olmadığı gibi bilgi sahibi olabilecek konumda olmadığını, tapu siciline güvenerek iyiniyetle hak iktisap ettiğini ve bu hakkının korunması gerektiğini, TMK’ nın 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü şahıs konumunda olduğunu beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, mümkün olmaması halinde tazminat ve takyidatların kaldırılması istemine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kadırılması talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılması gereken iş; yukarıdaki yapılan açıklamalar doğrultusunda temyiz eden birleşen davada davalı ... ve davalı .... A.Ş. yönünden inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 19.06.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! d99582a5df72f60a e05a1e4d9edee9df