6. Hukuk Dairesi 2024/1274 E. , 2025/1684 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/628 E., 2024/44 K. İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :
I. DAVA Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında ... 40. Noterliği'nin 11.06.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre binanın inşaat ruhsatı alındıktan sonra 18 ay içinde yapılıp eksiksiz olarak teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, davalının projeye aykırı davrandığını, yapılan inşaata imar mevzuatına ve ruhsata aykırı olduğu gerekçesi ile belediye encümenince yıkım cezası verildiğini ileri sürerek, sözleşmenin feshine, fesih nedeniyle uğranılan zararın tazminine, haksız el atmanın önlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde özetle; davacılara taahhüt edilen dairelerin teslim edildiğini, inşaatın kendisinden kaynaklanmayan nedenlerle uzadığını, binadaki değişikliklerin davacıların lehine yapıldığını, verilen yıkım kararlarının para cezasına çevrildiğini ve taraflarınca ödeneceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEMENİN KARARI Mahkemenin 16.10.2020 tarihli kararı ile 15.11.2018 tarihli yapı kayıt belgesi ile binanın yapı kaydının gerçekleştiği ve bina yasa bağlamında hukuka uygun hale geldiğinden sözleşmenin feshi isteminin reddine, maddi zarar, takas mahsup, yasal faiz ve el atmanın önlenmesi talepleri atiye bırakıldığından bu talepler hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Mahkemenin 16.10.2020 tarihli kararının süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizce, yapı kayıt belgesinin imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olduğu, yapıyı imara uygun hale getirmediği, İmar Kanunu‘nun Geçici 16. maddenin 10.bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesinin yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerli olduğunu, düzenlemenin amacının da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanması olduğunu, aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenicinin, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olacağı ki, bu durumun başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterdiğini, getirilen düzenlemenin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığını, bu nedenlerle mahkemece, sözleşme konusu inşa edilen binaya ... Belediye Başkanlığından, yapı kullanma izin belgesi verilmesinin mümkün olup olmadığı, verilmesi mümkün ise bunun koşulları ve yapılması gereken işlemlerin nelerden ibaret olduğu sorulup, bundan sonra, belediyeden gelecek yazı cevabına göre davalı yükleniciye, inşaatın tamamına yapı kullanma izin belgesini (iskan) alması için belediye ve diğer kurum ve kuruluşlarda arsa sahibi, kat malikleri ve yüklenicinin yapmak zorunda olduğu iş ve işlemleri yapmak üzere yetki ve bu işlemleri tamamlamak üzere makul süre verilmesi, sonuç olarak iskan ruhsatı alınır ise sözleşmenin feshi isteminin reddine, hali hazır durumun devamı halinde ise fesih isteminin kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile belediyece verilen cevabi ile söz konusu yapıya yeni alınmış bir yapı kullanım izin belgesi bulunmadığı, yapıdaki aykırılıkların ruhsata bağlanabilmesinin de mümkün olmadığı belirtildiğinden sözleşmenin feshi talebinin kabulüne, davacılar tarafından davalı aleyhine açılan diğer maddi zarar, takas, mahsup, yasal faiz, el atmanın önlenmesi taleplerinin atiye bıraktığından bu talepler hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalı vekili temyiz dilekçesinde : a.... Belediyesine müzekkere yazılmakla yetinildiğini, bozma kararında belirtildiği şekilde belediyeden cevabi yazı alınmadığını, yapının yasal hale getirilmesi için süre verilmediğini, yapı kayıt belgesi ile yapının hukuka uygun hale geldiğini, binada yapılan tüm değişikliklerin davacılar lehine olduğunu beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre uyuşmazlık, arsa payı karşı inşaat sözleşmenin feshi, maddi zarar, takas mahsup, yasal faiz ve el atmanın önlenmesi talepleri istemlerine ilişkindir. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 Sayılı Kanunun Geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 Sayılı Kanunun 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı, bozma kapsamında belirtilen şekilde araştırma ve inceleme yapıldığı ve belediye tarafından verilen cevabi yazı ile söz konusu yapıdaki aykırılıkların ruhsata bağlanabilmesinin mümkün olmadığı anlaşılmakla; davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davalı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.04.2025 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi. MUHALEFET ŞERHİ 1- Bilindiği üzere eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 2- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. 3- Türk Hukuk Lûgatında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669). 4- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun olarak yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür. 5- Bu noktada uyuşmazlığın çözümü açısından 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16 ncı madde uyarınca yapı kayıt belgesi alınması durumunda bu belgenin sağladığı statüye ilişkin açıklama yapılmasında yarar vardır. 6- 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na geçici 16 ncı madde eklenmiş ve maddenin ilk fıkrası, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve İmar Barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlemesini içermektedir. 7- "Yapı kayıt belgesi” ifadesi, hukukumuza ilk olarak 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı maddesi ile girmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı maddenin gerekçesi de “afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak, dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla 31.12.2007 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracaatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak yapı kayıt sistemine işlenmesi, bu yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi için yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi, maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi” olarak belirtilmiştir. 8- Anılan madde, bir bütün olarak gerekçesi ile birlikte değerlendirildiğinde, imara aykırı yapılarla ilgili bu belgenin başvuru sonucu verilmesiyle yapının kullanılması ile ilgili maliklere bir yetki verildiği, yapının kullanımı ve zilyetliği hususunda idari bir statü sağlandığı anlaşılmaktadır. Yapı kayıt belgesi verilmekle sağlanan bu statü, imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle korunmayan ve aslında yıkılması gereken bir yapının kullanılması konusunda yapı malikine idare tarafından bir koruma sağlamaktadır (Hukuk Genel Kurulunun 31.01.2024 tarihli ve 2023/(15)6-843 Esas, 2024/45 Karar sayılı kararı). 26. Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hâle gelmekte ve bu belge verildikten sonra 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilerek yıkım ve para cezası kararlarının infazı ortadan kalkmaktadır (3194 s. K. geçici md.16/4). 9- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30 uncu maddesinde, yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı) alınması koşuluna bağlanmış; aynı Kanun'un 31 inci maddesinde de, inşaatın bitme gününün kullanma izninin verildiği tarih olduğu belirtilerek kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği, ancak yapı kullanma izin belgesi alan bağımsız bölüm sahiplerinin bu hizmetlerden faydalandırılacağı hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanun'un geçici 16 ncı maddesinin üçüncü fıkrasında ise, yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu düzenlenerek yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep hâlinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği belirtilmiştir. 10- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/5 inci maddesinde; "Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir." Şeklinde yapı kayıt belgesi alınması hâlinde cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği düzenlenmekle birlikte aynı Kanun’un geçici 21 inci maddesine göre yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilâve inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme de yapılabilecektir. 11- Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte ve yapı kayıt belgesine iskân ruhsatı ile aynı fonksiyonu yüklemektedir. Başka bir anlatımla yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı sanki hiçbir aykırılık yokmuş gibi kat mülkiyetine dönüştürebilmekte, her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir. 12- Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/10 uncu maddesinde yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmiş ve bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar için de geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmesi özelliğine etki etmeyecektir. 13- Hemen belirtilmelidir ki, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 683 üncü maddesinde mülkiyet hakkının içeriği, bir şeye malik olan kimsenin hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olduğu şeklinde düzenlenmiştir. 14- Yapı kayıt belgesi ile ilgili bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma haklarına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun Koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16 ncı maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Yapı kayıt belgesi Kanunla yeni bir durum yaratarak yapıyı yasal hâle getiren yeni bir hukuki olgu meydana getirmiş, binanın yasal olmamasına bağlanan hukuki ve cezai yaptırımları ortadan kaldırmak suretiyle bu tür yapılara yapı kullanma izin belgesinin sahip olduğu tüm olanakları sağlayan hukuki bir statü kazandırmıştır. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine (iskân ruhsatına) sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer ile sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerin bedelinden yüklenici sorumlu tutulmalıdır. 15- Yapı kayıt belgesi TMK'nın 683 üncü maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak, öncelikle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16 ncı maddesine aykırı olacağı gibi kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek olan ve anılan Kanun'un ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek sözleşme feshedilmek suretiyle tüm yapının arsa sahiplerine terk edilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi de hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Ayrıca tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak hisse veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davalıların da tapularının iptal edilerek arsa sahipleri adına tescil edilmesi TMK'nın 1023 üncü maddesine aykırı olacaktır. Yukarıda yer verilen tüm gerekçeler Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenmiş olup 09.10.2024 tarih, 2023-(6)-703 E., 2024/506 K. sayılı karar da Yapı Kayıt Belgesine anılan gerekçelerle itibar edilmesi düşüncesiyle bozma kararı verilmiştir. 16- Somut uyuşmazlıkta ... Belediyesi İmar Arşivinde yapılan incelemede 2010 yılına ait yapı ruhsatı alındığı ancak 14.11.2011 tarih, 003434 sayılı Yapı Tatil Tutanağı düzenlendiği ve daha sonra Belediye Encümenince yıkım kararı ve idari para cezası uygulanması kararı alındığı, bu karardan sonra 3194 sayılı İmar Kanununu gecici 16. maddesi gereğince 15.11.2018 tarih ve ... belge numaralı Yapı Kayıt Belgesi alındığı, yukarıda ilgili yasal düzenleme kısmında açıklandığı üzere yıkım kararının uygulanamayacağı ve idari para cezasının tahsil edilemeyeceği, Yapı kayıt belgesi alındığı için ayrıca iskan belgesi aranmasına gerek olmadığı gerekçeleriyle çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.