6. Hukuk Dairesi 2023/4001 E. , 2025/2435 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi EK KARAR TARİHİ : 21.09.2023 SAYISI : 2022/1924 E., 2023/639 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bulancak 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/294 E., 2021/56 K. Bölge Adliye Mahkemesi ek kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; dava konusu taşınmaz müvekkillerine ait iken davalı yüklenici ... ile 16.04.2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve taşınmaızn 06.06.2018 tarihinde yükleniciye devredildiğini, sözleşmeye göre inşaatın süresinde tamamlanmadığı ve yükleniciye isabet edecek 11 no'lu asma katlı işyerinin davalı ...'a, 7, 8, 9. ve 10. kattaki dairelerin ise davalı ...'a satış gösterilerek temlik edildiğini ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile tapu kayıtlarının iptalini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP 1-Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazı tapu kaydına güvenerek bedeli mukabilinde satın aldığını, davacı tarafın iyiniyetli olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. 2-Diğer Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; mülkiyeti kendisine devredilen taşınmazları satış işlemi ile tapu memuru huzurunda bedelini tamamen ödemek suretiyle satın aldığını, kat irtifak tapusuna dayalı olarak tamamlanmamış inşaata ilişkin satın aldığı kısmın inşaatını tamamlayacağını, kendisinin de mağdur olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 06.06.2018 tarihli inşaat ruhsatının düzenlenmesinden itibaren 1 yıllık süre içerisinde inşaatın tamamlanmadığı ve inşaatın tamamlanma oranının %40 seviyesinde olduğu dikkate alındığında sözleşmenin feshini talep etme koşullarının oluştuğu, nüfusu 50.000'in altında bir ilçe olması bakımından projeden bağımsız bölüm satın alan davalıların da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadığı ve tapu kaydına güvenerek taşınmaz satın aldıklarına dair savunmalarına itibar edilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, bilirkişi raporlarına göre inşaatın tamamlanma oranının % 8,72 olduğu, yüklenicinin inşaatın süresine riayet etmediği, mahkeme kararının yerinde olduğu ancak davacıların dava dilekçelerinde 5. kat 9 ve 10 no'lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptalini talep ettiği ancak mahkemece 4. kat, 9 ve 10 no'lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptaline karar verildiği, harç ve yargılama gideri tek bir kalem halinde hüküm altına alınmış ise de mükerrer tahsilata sebebiyet verilmemesi ve kararın denetiminin sağlanabilmesi amacıyla harç ve yargılama giderlerinin kararda ayrı ayrı gösterilmesi gerektiği gerekçesiyle, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve yeniden hüküm tesisine ve davanın kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesinin 21.09.2023 tarihli ek kararı ile davalı ... vekilinin tamamlanması gereken harç ve gider avansını muhtırada belirtilen bir haftalık kesin süre geçtikten sonra yatırdığı anlaşılmakla davalı vekilinin temyiz başvurusunun HMK'nın 366. maddesi yollaması ile aynı Yasa'nın 344/1 maddesi uyarınca yapılmamış sayılmasına karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; tüm harçlardan müvekkil sorumlu gibi sözleşmeye konu taşınmazın tamamından sorumlu tutularak harç talep edilmesinin ve ek kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazı tapu kaydına güvenerek bedeli mukabilinde satın aldığını, davacı tarafın iyiniyetli olmadığını beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe 1. 6100 sayılı HMK’nın 366. maddesi yollamasıyla 344. maddesi temyiz dilekçesi verilirken gerekli harcın tamamının ödenmesi gerektiği; ayrıca aynı Kanun’un 368., 344. maddelerinde gerekli harcın ödenmemesi halinde yapılacak işlemin usul ve esasları gösterilmiş bulunmaktadır. Buna göre, eksik harç ve giderlerin tamamlanması istemiyle düzenlenen muhtırada yapılması gerekli işlemin ne olduğunun açıkça ve ilgili tarafın yanılmasına neden olmayacak şekilde gösterilmesi; buna yönelik olarak ikmal edilecek harç veya giderin miktarının; yatırılma mercii ve süresinin; yedi günlük sürenin kesin olduğu hususunun ve bunların yapılmamasının sonuçlarının net bir şekilde anlatılması gerekir. Aksi halde, eksik içerikli bildirimin, hukuken geçerli olduğunun kabul edilmesi mümkün olmadığı gibi; usulüne aykırı ve geçersiz belgelerin hak kaybına yol açacak şekilde sonuç doğurması da kabul edilemez. Dolayısıyla kanun hükmüne uygun olmayan muhtıra, gerekleri kanuni süre içinde yerine getirilmiş olmasa dahi, bu muhtıraya dayalı olarak davalının temyizden vazgeçmiş sayıldığının kabulüne imkân bulunmamaktadır. Bölge Adliye Mahkemesince 29.03.2023 tarihinde eksik yatırılan nispi temyiz karar harcı yönünden eksikliğin tamamlanması, yatırılmayan gider harcının da yatırılması için düzenlenen muhtıranın davalı vekiline 03.09.2023 tarihinde tebliğ edildiği, 18.09.2023 tarihinde davalı vekilinin muhtıra gereklerini yerine getirdiği, Bölge Adliye Mahkemesinin 21.09.2023 tarihli ek kararı ile de davalı ... vekilinin muhtırada belirtilen bir haftalık kesin süre geçtikten sonra harcı yatırdığı gerekçesiyle temyiz başvurusunun HMK'nın 366. maddesi yollaması ile aynı Yasa'nın 344/1. maddesi uyarınca yapılmamış sayılmasına karar verildiği anlaşılmıştır. Bölge Adliye Mahkemesince düzenlenen muhtıra içeriğinde belirtilen temyiz başvurma harcının miktarının hatalı olduğu 1.175,70 TL yerine 3.575,37 TL talep edildiği dolayısıyla eksik içerikli bildirimin hukuken geçerli olduğunun kabul edilmesinin mümkün olmayacağı, usulüne aykırı ve geçersiz belgelerin hak kaybına da yol açamayacağı anlaşılmış, ek kararın kaldırılmasına karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesinin 10.11.2021 tarihli kararı yönünden: Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş;projeden bağımsız bölüm satın alan davalının iyiniyet iddiasını nüfusun 50.000'in altında bir ilçe olması üzerinden değerlendirerek sözleşmeden haberdar olabileceği varsayımıyla hareket etmek yerine, karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalı hakkında açılan dava yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1-Bölge Adliye Mahkemesinin 21.09.2023 tarihli ek kararına ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile ek kararın KALDIRILMASINA, 2-Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,18.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.