3. Hukuk Dairesi 2025/354 E. , 2025/4119 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/805 E., 2024/1744 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 22. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/56 E., 2022/494 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA 1.Davacı ... vekili; davalı TOKİ tarafından ihtiyari açık artırma yoluyla satışa çıkarılan ... Projesi kapsamında yer alan arsanın 1/200 payını 30.11.2011 tarihinde yapılan ihale ile dava dışı ...'nün konut ihtiyacı için satın aldığını, bilahare dava dışı...'nün ihale satış sözleşmesinden kaynaklı doğmuş ve doğacak tüm haklarını noterde düzenlenen devir temlik sözleşmesi ile müvekkiline devrettiğini, ihale satış bedelinin tamamının ödendiğini ancak dava tarihi itibariyle tapu devrinin yapılmadığını, ihale evraklarında arsanın maksimum inşaat emsalinin E:4,00 ve Hmax=serbest yapılaşma koşullu Bölgesel Ticaret Merkezi olarak belirtildiğini, ancak ihaleden sonra ve tapu devrinden önce kat yüksekliğinin 10 kata düşürüldüğünü, yapılaşma koşullarında aleyhe yapılan değişiklikler sonucu taşınmazın değerinin önemli oranda düştüğünü ve müvekkilinin zarara uğradığını ifade ederek; zarar miktarı Mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile belirli hale geldiğinde talep artırım dilekçesi verilerek artırılmak üzere, şimdilik 50.000,00 TL (maddi tazminatın) dava tarihinden itibaren uygulanacak avans faiziyle birlikte, bu mümkün olmazsa dava konusu payın iptali ile müvekkili adına tapuya tescilini ve yapılaşma koşullarındaki değişiklik nedeniyle gayrimenkulün değerindeki azalmadan dolayı şimdilik 50.000,00 TL belirsiz alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir. 2. Birleşen davada davacı ... vekili; davalı TOKİ tarafından ihtiyari açık artırma yoluyla satışa çıkarılan ... Projesi kapsamında yer alan arsanın 1/200 payını 30.11.2011 tarihinde yapılan ihale ile müvekkilinin konut ihtiyacı için satın aldığını, ihale satış bedelinin tamamının ödendiğini ve 27.01.2017 tarihinde müvekkiline tapu devrinin yapıldığını, ihale evraklarında arsanın maksimum inşaat emsalinin E:4,00 ve Hmax=serbest yapılaşma koşullu Bölgesel Ticaret Merkezi olarak belirtildiğini, ancak ihaleden sonra ve tapu devrinden önce kat yüksekliğinin 10 kata düşürüldüğünü, yapılaşma koşullarında aleyhe yapılan değişiklikler sonucu taşınmazın değerinin önemli oranda düştüğünü ve müvekkilinin zarara uğradığını ifade ederek; zarar miktarı mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile belirli hale geldiğinde talep artırım dilekçesi verilerek artırılmak üzere, şimdilik 40.000,00 TL (maddi tazminatın) 25.06.2020 temerrüt tarihinden itibaren uygulanacak avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili; arsa satış ihalesindeki ilan edilen imar durumu ile 30.11.2011 tarihindeki imar durumunun aynı olup, yapılaşma şartının E:4.000 Hmax serbest olduğunu, ... ve ... Bakanlığının 25.03.2014 tarihli ve 4624 sayılı yazısı gereği ... Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarihli ve 293 sayılı kararı ile yapılaşmış olanlar dışındakilerine Hmax:10 kat olarak yükseklik sınırı getirildiğini, bahse konu değişikliğin İdarenin tasarrufunda olmayıp, bölge geneline yönelik alınmış bir karar olmakla birlikte, anılan bölgede imar planlarının ...tarafından hazırlanarak onaylandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın genel zamanaşımı süresi içinde açıldığı, ...Belediye Meclisinin 14.02.2018 tarihli ve 293 sayılı kararı ile kat yüksekliğinin Hmax:10 kat olarak değiştirildiği, bilirkişi kök ve ek raporunda da tespit edildiği üzere taşınmazda yüz ölçümü ve emsal değişikliği olmadığından toplam inşaat alanının her iki planda da aynı olduğu, ... Bakanlığının yazısına istinaden inşaat alanında farklılık olmayacak şekilde yatay mimariye önem verilerek kat yüksekliğine sınırlandırma getirildiği, imar, yapılabilir inşaat alanı, kot kaybı yönünden dava konusu taşınmazda bir kayıp olmadığı, yapılaşma koşullarındaki değişiklikten dolayı davacı ve birleşen dosya davacısının herhangi bir zararının bulunmadığı gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, asıl ve birleşen davada davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunun yeterli, denetime ve somut olayın özelliklerine uygun olduğu, dava konusu taşınmazın davalı tarafından açık artırma yolu ile satışa çıkarıldığı ve 30.11.2011 tarihinde yapılan ihale sonucunda Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmeleri ile satıldığı, aynı tarihte taşınmazın alıcılara teslim edildiği, satış sözleşmesinin (5.1.) maddesinde; "Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcı'ya ait olacaktır.", (3.) maddesinde ise, "Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu gayrimenkul satış sözleşmesinin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı takdirde bildirilen teslim ihbar tarihi itibariyle teslim almış sayılır. Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim Tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz." düzenlemelerinin yer aldığı, ...Meclisinin 14.02.2018 tarihli kararı ile alandaki kat yüksekliğinin Hmax:10 kat olarak değişikliğe uğradığı, satış sözleşmeleri ve teslim formu ile taşınmazların tesliminin aynı tarihte yapıldığı, taşınmazdaki kat yüksekliğine dair imar proje değişikliğinin taşınmazların satın alınmasından sonra gerçekleştiği, davalı tarafından taşınmazın satışa çıkarıldığı 01.11.2011 tarihindeki yapılaşma koşulu ile ...Meclisinin 14.02.2018 tarihinde tesis ettiği yapılaşma koşulu arasında değer kaybı olmadığı, davacıların imar planı değişikliği öncesinde ve sonrasında somut bir zararları olduğunu ispat edemedikleri, taşınmazların edinildikten sonra yapılan imar değişikliği ile taşınmazdaki inşaat alanında bir değişikliğin olmadığı, gayrimenkul satış sözleşmesinden sonra meydana gelen imar değişikliğinden davalının sorumlu tutulamayacağı, davacı ...'in açtığı asıl davaya maddi tazminat talebi yönünden devam edildiğinin bildirilmesi nedeniyle, kademeli taleplerden tazminat isteminin sonuçlandırılması ile asıl davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, asıl ve birleşen davada davacılar vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Asıl ve birleşen davada davacılar vekili; tapunun asıl davacı ...'e 15.12.2020 tarihinde, birleşen davacı ...'a 27.01.2017 tarihinde devredildiğini, dava konusu taşınmazın 25.03.2014 tarihinde ayıplı hale geldiğini, davada davalının kusursuz sorumluluğuna dayanıldığını, taşınmaz mülkiyeti tescille kazanıldığından ve tescil anına kadarki hasarlar satıcıya ait olduğundan davalı satıcının sorumluluğunun tescil tarihine kadar devam ettiğini, hükme esas alınan raporun eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olduğu gibi itirazlarının da karşılanmadığını, benzer dosyalarda alınan raporlarla değer kaybı zararlarının hesaplandığını, taşınmazdaki kat sınırlamasının hissenin edinilmesinden sonra ... Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarihli kararı ile gerçekleştiğinin kabul edildiğini, oysa işlemin ... ve ... Bakanlığının 25.03.2014 tarihli yazısı ile yerine getirildiğini, alıcılara fiili tesliminin tapu devri ile yapıldığının kabulünün gerektiğini, İlk Derece Mahkemesi kararındaki gerekçeye ve istinaf edenin sıfatına göre davalının hukuki sorumluluğu kesinleştiği halde, İstinaf Mahkemesince davalının hukuki sorumluluğunun bulunmadığı yönünde değerlendirmeler yapılmasının ve davalının hukuki sorumluluğu bulunmadığının kabul edilmesinin kanuna, sözleşmeye ve usuli kazanılmış haklara aykırı olduğunu, ... aleyhine hükmedilen harcın yanlış hesaplandığını, fazla alınan harcın birleşen dosya davacısına iade edilmesinin gerektiğini, dava tarihinden sonra davalı tarafından ...'e tapu devri yapılmakla tapu iptal ve tescile yönelik talebi konusuz kaldığından, Mahkemece konusuz kalan tapu iptali ve tescil talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına, konusuz kalan dava değeri üzerinden davacı yararına nispi vekalet ücreti ve yargılama giderinin tahsiline karar verilmesi gerektiğini ifade ederek; kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl ve birleşen davada, davalıya ait taşınmazın ihale yolu ile satın alınmasından sonra, meydana gelen imar değişikliği nedeni ile yapılaşma koşullarındaki değişiklik uyarınca değerinde azalma olduğu iddiasıyla uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. 1.20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7221 sayılı ... Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlar da Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun çeşitli maddelerinin yanı sıra 8. maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer'i imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği hükmü eklenmiştir. Davacı ...'in haklarını temlik aldığı ... ve birleşen davacı ...'ın adlarına vekaleten ... ile davalı arasında imzalanan adi yazılı 30.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin (3.) maddesi; ''Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı, teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı taktirde bildirilen teslim tarihi itibariyle teslim almış sayılır. Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde, gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz." ve (5.1.) maddesi; ''.. Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.'' şeklindedir. Dosya içerisinde bulunan 30.11.2011 tarihli teslim tutanağı, sözleşme ekinde yer almakta olup, davacı ...'in haklarını temlik aldığı ... ve birleşen davacı ... adına vekaleten hareket eden ...'nın da tutanağı imzaladığı görülmüştür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'un 26. maddesi gereği taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecektir. Taraflar arasında düzenlenen ve yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri gereği, taşınmazın 30.11.2011 tarihinde birleşen davacı ... ile davacı ...'in haklarını temlik aldığı ... adına vekaleten ...'ya teslim edildiği, gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağının tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırıldığı, hükme esas alınan raporda bu değişiklikten kaynaklı olarak davacıların herhangi bir zararının bulunmadığının tespit edildiğinin anlaşılmasına göre; asıl davada davacı vekilinin tüm, birleşen davada davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2.Birleşen davanın açılması sırasında davacı tarafından 683,10 TL peşin harç yatırmış olup, davanın reddine karar verilmiş olması nedeniyle maktu harcın mahsubu ile fazla yatırılan harcın davacıya iadesine hükmedilmesi gerekirken, zuhulen bu harcın davacıdan alınarak hazineye irat kaydedilmiş olması doğru olmayıp bozmayı gerektirir. Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/2 maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Asıl davada davacı vekilinin tüm, birleşen davada davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının "Birleşen dava yönünden;" ile başlayan kısmının (1) numaralı bendinde yer alan "davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına," ibaresinin çıkartılarak yerine "davacıya iadesine," ibaresinin yazılması suretiyle kararın DÜZELTİLEREK ONANMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden birleşen davacıya iadesine, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden asıl davacıya yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 18.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.