Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2025/2200 E., 2025/4635 K. (17.06.2025) – Tapu

8. Hukuk Dairesi 2025/2200 E. , 2025/4635 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1194 E., 2025/60 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 1. Kadastro Mahkemesi SAYISI : 2020/214 E., 2023/5 K. Taraflar arasındaki kadastro tespitine itiraz davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı Hazine vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı Hazine vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: K A R A R 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun (3402 sayılı Kanun) Geçici 8. maddesi uyarınca yapılan kadastro çalışmaları sonucunda, ... ilçesi ... Mahallesi çalışma alanında bulunan 2728 ada 2 parsel sayılı, 432,57 m² yüzölçümündeki taşınmaz, kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanılarak, bahçe niteliği ile davalı ... adına tespit edilmiştir. Davacı Hazine vekili, İstanbul ili ... ilçesi ... Mahallesinde bulunan 2728 ada 2 parsel sayılı taşınmazın zilyetlikle kazanım şartları gerçekleşmeden davalı adına tespit edildiğini belirterek, yapılan kadastro tespitinin iptali ile taşınmazın Hazine adına tespit ve tescilini istemiştir. İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davalı taraf lehine zilyetlike kazanım şartlarının oluştuğu gerekçesiyle davanın reddine, dava konusu İstanbul ili ... ilçesi ... Mahallesi 2728 ada 2 parsel sayılı taşınmazın tespit gibi tesciline karar verilmiş olup; hüküm, davacı Hazine vekili tarafından istinaf edilmiş ve Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine dair verilen karar davacı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, kadastro tespitine itiraza ilişkindir. Çekişmeli taşınmazın bulunduğu yerde 1942 yılında 3116 sayılı Orman Kanunu'na göre orman tahdit çalışması, 23.12.1988 tarihinde ilân edilen 6831 sayılı Orman Kanunu'na orman kadastrosu ve 2/b uygulması bulunmaktadır. Arazi kadastrosu 766 sayılı Tapulama Kanunu'na göre 1971 yılında yapılmıştır. Bilindiği üzere, öncesi boş (hali) ya da ham toprak olan taşınmazların 20 yılı aşkın süre ile ekonomik amaca uygun şekilde ve malik sıfatı ile kullanılması halinde zilyedince iktisabı mümkün olmakla beraber evveliyatı taşlık, kayalık, çalılık gibi yerlerin imar ve ihya edilmeksizin iktisabı olanaksızdır. Bu nedenle de, tescili istenilen yerlerin önceki niteliğinin belirlenmesi zorunludur. 3402 sayılı Kanun'un 17. maddesi gereğince, imar-ihyaya muhtaç olan taşınmazların onaylanmış imar planı kapsamında kalması halinde onay tarihine kadar imar-ihyasının tamamlanmış ve devamında 20 yıllık zilyetlik süresinin doldurulmuş olması halinde kişiler adına tesciline karar verilebileceği tartışmasızdır. Eldeki dosyada çözümlenmesi gereken husus, taşınmazın öncesinin imar-ihyaya muhtaç olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Zira aynı madde kapsamı uyarınca, öncesinde imar-ihyaya muhtaç bulunmayan, boş (hali) arazilerin zilyetlikle tasarruf edilmeye başlanması ve sürdürülmesi halinde 20 yıllık zilyetlik süresinin imar planının onaylandığı tarihe göre değil, duruma göre ihdas, dava, tespit tarihine göre belirlenmesi gerekecektir. Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince her ne kadar yazılı şekilde karar verilmiş ise de yapılan inceleme ve araştırma hüküm vermeye yeterli değildir. Şöyle ki; hükme esas alınan 22.11.2021 tarihli raporda, halihazır durumda taşınmazdaki meyve ağaçlarının 15-16 yaşlı 7 ocak fındık, 15-20 yaşlı 3 adet ceviz, 8-10 yaşlı 5 adet şeftali, 4-5 yaşlı incir gibi muhtelif meyve ağaçları olduğu ve taşınmazda 2000'li yıllardan itibaren meyve tarımı yapılmaya başlandığı, aynı raporda 1990 yılı hava fotoğrafında parselin kuzeyinden başlayarak orman alanının genişlediği ve 2010 yılında parselin kuzeyinde ağaçlık alan yer almakta olup bu ağaçların zeminde yapılan incelemede meyve ağacı olduğunun görüldüğü belirtilmiştir. Ancak ağaç yaşlarından 1990 yılı hava fotoğrafında parselin kuzeyinde görülen ağaçların meyve ağaçları olamayacağı açık olduğu halde, ortaya çıkan çelişki giderilmemiştir. Ayrıca raporda hava fotoğraflarında dava konusu taşınmazda kullanım olup olmadığı hususu belirtilmemiştir. Dosya kapsamından, dava konusu taşınmazın 3402 sayılı Kanun'un 17. maddesi kapsamında imar-ihya gerektiren yerlerden olup olmadığının tereddüte yer vermeyecek şekilde belirlenmediği, dava konusu taşınmazın 1/50.000 ölçekli İstanbul Metropolitan Alan Nazım İmar Planı kapsamında kalıp kalmadığı, ekonomik amaca uygun ve kesintisiz zilyetlik bulunup bulunmadığı hususlarının tereddüde yer vermeyecek şekilde araştırılmadığı anlaşılmıştır. Hal böyle olunca; doğru sonuca varılabilmesi için İlk Derece Mahkemesince öncelikle, dava konusu taşınmazın tespit dışı bırakılma nedeni Kadastro Müdürlüğünden sorularak, yöreye ait en eskisinden itibaren tüm memleket haritası ve hava fotoğraflarının tamamı ile varsa amenajman planı ve komşu parsellere ait kadastro tutanakları, tutanaklar kesinleşmiş ise tapu kayıt örnekleri ve tapu kayıtları mahkeme kararı sonucu oluşmuş ise mahkeme karar örnekleri ve 1/50.000 ölçekli İstanbul Metropolitan Alan Nazım İmar Planı ilgili yerlerden getirtilmelidir. Bundan sonra mahallinde, elverdiğince yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen, davada yararı bulunmayan şahıslar arasından seçilecek üç kişilik yerel bilirkişi kurulu, taraf tanıkları, önceki bilirkişiler dışında halen Tarım ve Orman Bakanlığı ve bağlı birimlerinde görev yapmayan bu konuda uzman bir ziraat mühendisi bilirkişi, bir fen elemanı ve bir jeodezi ve fotogrametri mühendisi aracılığıyla yeniden keşif yapılmalı, bu keşif sırasında, dinlenilecek yerel bilirkişi ve tanıklardan, çekişmeli taşınmazın öncesi itibariyle kime ait olduğu, kimden kime ne zaman ve ne şekilde intikal ettiği, kim tarafından ne zamandan beri ve hangi tasarruflarla zilyet edildiği, özellikle imar-ihya gerektiren yerlerden olup olmadığı, böyle yerlerden ise imar-ihyaya konu edilip edilmediği ve edilmiş ise imar-ihyasının hangi tarihte tamamlandığı hususları etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı, dinlenen yerel bilirkişi ve tanık beyanlarının çelişmesi halinde gerektiğinde yüzleştirme yapılmak suretiyle oluşan çelişkilerin giderilmesine çalışılmalı; bilirkişi ve tanık sözleri komşu parsellerin tespit tutanakları ve dayanaklarıyla denetlenmelidir. Ziraat mühendisi bilirkişiden, nizalı taşınmazın toprak yapısını ve niteliğini, zirai durumunu, üzerinde sürdürülen zilyetliğin şeklini ve süresini, taşınmaz üzerindeki bitki örtüsünü, değerlendirme tarihi açıkça yazılmak suretiyle üzerinde bulunan ağaç türü ve yaşlarını belirten, imar-ihya gerektiren yerlerden olması halinde imar-ihyasının hangi tarihte tamamlandığını ve üzerindeki zilyetliğin hangi tasarruflarla sürdürüldüğünü komşu taşınmazlarla karşılaştırmalı şekilde açıklayan somut verilere ve bilimsel esaslara dayanan, önceki tarihli ziraatçi bilirkişi raporunu da irdeler şekilde ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı, taşınmaz ile çevresinin yakın plan ve panaromik fotoğrafları çektirilip, üzerine taşınmazın sınırlarının işaretlenilmesi istenilmeli; Mahkeme hakiminin, taşınmazın konumuna, niteliğine ve çevre parsellerle karşılaştırılmalı olarak fiziksel özelliklerine ilişkin gözlemi keşif tutanağına aynen yansıtılmalıdır. Jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişiden, taşınmazın kadastro paftasındaki konumunun bilgisayar programı aracılığıyla uydu ve hava fotoğraflarına aktarılması suretiyle, hava fotoğrafları üzerinde stereoskop aletiyle ve temin edilebilecek tüm hava ve uydu fotoğrafları ile memleket haritaları üzerinde de inceleme yaptırılarak, taşınmazın önceki ve şimdiki niteliği, taşınmazın taşlık-çalılık gibi imar ihyaya muhtaç olan yerlerden mi yoksa boş (hali) nitelikte mi bulunduğu, imar-ihyaya muhtaç yerlerden olması halinde imar-ihyasının hangi tarihte tamamlandığı, ekonomik amaca uygun olarak tarım arazisi niteliğiyle kullanılıp kullanılmadığı ve kullanımın hangi tarihten itibaren başladığı hususlarında ayrıntılı rapor düzenlemesi istenilmelidir. Fen bilirkişisine, keşfi takibe, bilirkişi ve tanık sözlerini denetlemeye imkan verir krokili rapor düzenlettirilmeli, bundan sonra dava konusu taşınmazın öncesine ait niteliği doğru şekilde belirlenerek imar-ihya gerektiren yerlerden olması ve 1980 yılında onaylanmış 1/50.000 ölçekli İstanbul Metropolitan Alan Nazım İmar Planı kapsamında kalması halinde onay tarihine kadar imar-ihyasının tamamlanmış ve devamında 20 yıllık zilyetlik süresinin doldurulmuş olması; imar-ihya gerektirmeyen yerlerden olması halinde ise 20 yıllık zilyetlik süresinin tespit tarihine kadar gerçekleşmesi gerektiği dikkate alınmak suretiyle sonucuna göre bir karar verilmelidir. S O N U Ç: Yukarıda açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 17.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.