7. Hukuk Dairesi 2025/3915 E. , 2025/4319 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/960 E., 2024/686 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Sapanca 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/107 E., 2023/86 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden davalı asıl ... ile vekili Avukat ... ve karşı taraftan davacı vekili Avukat ... geldi. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalıların murisi ... arasında 09.12.1998 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, sözleşme kapsamında dava konusu 865 parsel sayılı taşınmazın müvekkili tarafından satın alındığını ve satış bedeli ödenmesine rağmen devrin gerçekleştirilmediğini belirterek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalılar ayrı ayrı verdikleri cevap dilekçelerinde özetle; davanın zamanaşımına uğradığını, satış vaadi sözleşmesinden haberdar olmadıklarını, muris ...’ın sözleşme tarihinde ileri yaşta olup sözleşme yapmaya ehliyeti konusunda tartışma bulunduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde satılamaz şerhinin yer aldığını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 27. maddesi uyarınca sözleşme konusunun (orman vasfı nedeniyle) imkânsız olduğunu ve butlan yaptırımına tâbi sözleşmenin geçerli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte dava konusu taşınmazın beyanlar hanesinde satılamaz şerhinin bulunduğu ve sözleşme konusunun objektif imkânsızlığa tâbi olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında belirtilen; bahse konu satılamaz şerhinin yargılama aşamasında terkin edildiği, "...tamamen orman sınırları içerisinde kalmaktadır..." beyanının rızai devre engel olmadığı, taşınmaz hakkında devri engeller nitelikte kayıt bulunmadığı, hâlihazırdaki beyanın iyiniyetli 3. kişilerin iyiniyetini bertaraf etmek amacıyla konulduğu, dava konusu taşınmazın taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile birlikte davacıya devir ve teslim edildiği, o tarihten bu yana davacının taşınmaz üzerindeki zilyetliğini sürdürdüğü, bu hususunun keşifte dinlenen davacı tanığınca beyan edildiği, davalı tarafın zamanaşımı savunmasının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan "....dürüst davranma kuralı..." ile bağdaşmayacağı, taşınmazın orman olduğu iddiasıyla açılan herhangi bir davaya ilişkin bilgi bulunmadığı ve dolayısıyla neticesi beklenmesi gereken bir dava da olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; Bölge Adliye Mahkemesi kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile sonuca gidildiğini, sözleşmenin imzalandığı 09.12.1998 tarihinde dava konusu taşınmaz üzerinde ( 09.04.1993 tarihinde verilen) satılamaz şerhinin yer aldığını, sözleşmenin başından beri objektif ve sürekli olarak imkansız bulunduğunu, ifa engelinin her iki tarafça bilindiğini, 6098 sayılı Kanun'un 27. maddesi uyarınca hükümsüz sayılması gerektiğini, şerhin terkin edilmesinin tek başına imkansızlığı ortadan kaldırmadığını, yargılama aşamasında terkin edilen şerhin yerine 29.03.2022 tarihinde "Tamamen orman içerinde kalmaktadır." beyanına yer verildiğini, dava konusu taşınmazın kesinleşen orman kadastro ile devlet ormanı sınırları içinde kaldığını, nitekim Orman Genel Müdürlüğü tarafından vekil edenleri aleyhine Sapanca Asliye Hukuk Mahkemesinin 2024/157 Esası üzerinden tapu iptali ve tescil davasının açıldığını, ilgili davada devir ve temliki önleyici "İhtiyati Tedbir" kararı verildiğini, devlet ormanlarının özel mülkiyete konu edilemeyeceğini, sözleşme konusunun ifa edilme imkânı olmadığını, vaade konu edilen taşınmazın başka bir davada mülkiyet uyuşmazlığına konu olduğunu, davacının ıslah yolu ile talep ettiği bedel talebinin reddine karar verilmesi gerektiğini, ıslahın usulüne uygun yapılmadığını, yeni bir talep olarak istendiğini, başvuru harcı yatırılmaksızın terditli talebin ileri sürülmesinin mümkün olmadığını, bedel yönünden 10 yıllık zamanaşımı süresinin de geçtiğini, davacının dava konusu taşınmazda zilyet olduğu gerekçesiyle zamanaşımı def’inin reddine karar verilmesinin hatalı olup fiili zilyetliğin yöntemince ispat edilemediğini, yalnızca davacı tanığının ifadesi ile sonuca gidildiğini, davacı tanık anlatımının eylemli olaylara dayanmadığı gibi davalı tanık beyanlarına neden değer verilmediğinin de izah edilmediğini, bilirkişi raporunda "...keşif günü itibariyle taşınmazın tamamı orman emvali ağaç ve çalılar ile örtülüdür..." şeklinde tespit yapılmasına rağmen bu saptamanın dikkate alınmadığını, davacının dava konusu taşınmazda fiili hakimiyeti bulunmadığını, sözleşmenin yapıldığı sırada muris Osman’ın fiil ehliyetine sahip olup olmadığı araştırılmadan hüküm tesis edildiğini, beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu (eski 865 yeni) 7 93... parsel sayılı taşınmaz hakkında dava dışı Orman Genel Müdürlüğü tarafından dava konusu taşınmazın orman vasfında olduğu iddiasıyla dosyamız davalıları aleyhine Sapanca Asliye Hukuk Mahkemesinin 2024/157 Esası üzerinden tapu iptali ve tescil davası açıldığı ve ilgili davanın henüz kesinleşmediği anlaşılmaktadır. 6100 sayılı Kanun'un 165. maddesine göre; “...Bir davada hüküm verilebilmesi, başka bir davaya, idari makamın tespitine yahut dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise Mahkemece o davanın sonuçlanmasına veya idari makamın kararına kadar yargılama bekletilebilir...”. Somut olayda, davanın esasını etkileyecek olan ve yukarıda esas numarası belirtilen tapu iptali ve tescil davası çözümlenmeden işin esasının kararı bağlanması doğru ve sağlıklı sonuçlar vermeyecektir. Hâl böyle olunca, dava dışı Orman Genel Müdürlüğü tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasının 6100 sayılı Kanun'un 165. maddesi gereğince bekletici mesele yapılması, kesin olarak karara bağlandıktan sonra toplanan bütün deliller birlikte değerlendirilerek dosya kapsamına uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde sonuca gidilmesi doğru değildir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının bozma nedenine göre şimdilik incelenmemesine yer olmadığına, Peşin alınan temyiz karar harcının ilgiliye istek hâlinde iadesine, 28.000,00 TL Yargıtay duruşma vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 14.10.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! b8e71f22ed931222 bcabc25ba487c1f6