7. Hukuk Dairesi 2024/4908 E. , 2025/3288 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/3911 E., 2023/1183 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2020/146 E., 2022/725 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili ve davalı .... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacıların 05.05.2013 tarihinde davalı .... Sanayi ve Ticaret A.Ş 'den 3401 ada 3 parsel de kain B Blok 234 numaralı bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazı satın aldıklarını, gayrimenkulün satış bedelinin 407.000,00 TL olarak belirlendiğini, satış bedelinin tamamının ödendiğini, davacının satın almış olduğu taşınmazın üzerinde ilk satın alma tarihinden sonra davalı bankanın başlattığı kambiyo takibi ve diğer mağdurların açtıkları davalarda verilen ihtiyati haciz kararları neticesinde gayrimenkule ihtiyati haciz yoluyla haciz tesis edildiğini belirterek; dava konusu gayrimenkulün sözleşme tarihi olan 05.05.2013 itibari ile mülkiyetinin davacıya ait olduğunun tespitine, dava konusu gayrimenkulün üzerine diğer davalı ... tarafından konulan ihtiyati haciz ve hacizlerin kaldırılmasına, taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizlerin bedelinin taşınmazın değerinden fazla olması sebebi ilk üç talebin kabul görmemesi hâlinde taşınmazın rayiç bedelinin tespit edilerek, tespit edilecek rayiç bedelinin şimdilik 500,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte, davalılardan Emay İnşaat'tan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP 1. Davalı .... Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; inşaat sektöründe yaşanan ekonomik krizin bütün şirketlerde olduğu gibi müvekkili şirketi de etkilediğini ve şirketi dar boğaza soktuğunu, kabul anlamına gelmemek kaydıyla mahkemenin, davacının ikinci talebini değerlendirmeye alması halinde davacının sözleşmenin fesih tarihine kadar uyuşmazlık konusu taşınmazdan faydalanmış olduğu göz önünde bulundurularak, her türlü kullanım bedeli ve yıpranma payının hesaplanmasını ve davanın reddini savunmuştur. 2. Davalı .... vekili cevap dilekçesinde; davalı Banka, davacı ile diğer davalı ... Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında yazılı olarak akdedildiği iddia edilen yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığını, davanın husumet yönünden reddinin gerektiğini, davalı bankanın sadece diğer davalı ... arasında kredi ilişkisi bulunduğunu, davalının mevzuatın aradığı basiretli tacirin kendisinden beklediği tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini, tapuya şer edilmemiş sözleşmeye üstünlük tanınamayacağını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davanın kısmen kabulüne, davacının dava konusu İstanbul ili, .... ilçesi, 283 Pafta, 3401 ada 3 parsel, B Blok, 16. Kat, 234 numaralı bağımsız bölümün sözleşme tarihi itibariyle davacılara ait olduğunun tespiti talebinin reddine, İİK'nun 308/ç maddesi uyarınca konkordato taraflar için bağlayıcı hâle geldiğinden geçici mühlet kararından önce başlatılmış takiplerde konulan ve henüz paraya çevrilmemiş olan davalı ...’ın haczinin hükümden düştüğünün tespitine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı .... vekili istinaf başvurusunda bulunmuş, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taşınmaz mülkiyetinin kazanılma koşullarına ilişkin 4721 sayılı TMK'nın 705 ve 706. maddelerindeki koşulların oluşmadığı, tespit isteminin reddine yönelik kararda bir yanılgı bulunmadığı, mahkemenin gerekçesinde davalı bankanın iyiniyetli olduğunu belirttiği halde hükümde haczin hükümden düştüğünün tespitine karar vermesi ile hükmün ikilemli hâle geldiği, davalı bankanın yargılama esnasında davanın reddini savunması nedeniyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 312/2. maddesindeki koşulların davalı yararına gerçekleşmediği, davalı bankanın dikkat ve özeni gösterdiğinden, iyiniyetli olduğundan bahsedilemeyeceği gerekçesiyle, davalı .... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne; kararın kaldırılmasına, davacının dava konusu İstanbul ili, .... ilçesi, 283 pafta, 3401 ada 3 parsel, B Blok, 16. Kat, 234 numaralı bağımsız bölümün sözleşme tarihi itibariyle davacılara ait olduğunun tespiti talebinin reddine, davacının hacizlerin kaldırılması talebinin kabulüne; davalı ...’ın dava konusu davacıya ait bağımsız bölümdeki 16.04.2018 ve 27.04.2018 tarihli haczlerinin kaldırılmasına karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalı .... vekili temyiz dilekçesinde; a.Tapuya şerh edilmemiş bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini, hukuken geçersiz olduğunu, b.Davalı Bankanın, davacı ile diğer davalı ..... San ve Tic A.Ş. arasında yazılı olarak akdedildiği iddia edilen adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığını, bu sözleşmeden haberdar olmasının da mümkün olmadığını, iş bu davada davalı Banka ile davacı arasında herhangi bir hukuki ilişki bulunmadığını beyan etmektedir. 2. Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; vekâlet ücretinin nisbi olması gerektiğini, davada taraf olmayan 3.kişilerin haklarının zedeleneceği gerekçesi ile dava konusu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme tarihinden itibaren davacıya ait olduğunun tespitine ilişkin talepleri bakımından verilen kararın yerinde olmadığını beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe 1.Uyuşmazlık, mülkiyetin geçtiğinin tespiti, haciz şerhlerinin kaldırılması ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. 2. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371. maddesi ile 369. maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 3. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine, 4. Davalı .... vekilinin temyiz itirazlarına gelince; a.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesinde, "...şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir." denilmiş, yine aynı Kanunun 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde, "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” denilmiştir. b. Dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu 3401 ada 3 parsel B Blok 234 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydına davalı .... lehine 16.04.2018 tarihli ve 27.04.2018 tarihli ihtiyati haciz şerhlerinin tescil edildiği, dava konusu taşınmazın 12.09.2018 tarihinde davacılar adına tescil edildiği, evveliyatında davalı ... Sanayi ve Ticaret A.Ş. kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. c. Açıklanan bilgiler doğrultusunda somut olaya bakıldığında, ihtiyati haciz şerhlerinin konulduğu tarih itibariyle davacı adına dava konusu bağımsız bölüm üzerinde şahsi ve/veya mülkiyete dayalı bir belirtme yer almadığı gibi lehine ihtiyati haciz şerhi verilen davalı Bankanın kötüniyetli olduğunun da ispat edilemediği görülmektedir. d. Hâl böyle olunca; Mahkemece, ihtiyati haciz şerhinin terkini talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde sonuca gidilmesi doğru görülmemiş, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bu nedenle bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Yukarıda V.B.3. paragrafında açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE, Yukarıda V.B.4.(4.a.) ve devamındaki bentlerde açıklanan nedenlerle davalı .... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,26.06.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. K A R Ş I O Y Dava konusu bağımsız bölüm hakkında davacılar ile davalılardan ... inşaat arasında 05.05.2013 tarihinde resmî olmayan gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmış, davacı sözleşme kapsamında ödeme yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmiş, dava konusu taşınmaz tamamlanarak davacıya teslim edilmiştir , Bağımsız bölüm halen davacının kullanımında olup; 12.08.2018 tarihinde davacı adına tescil edilmiştir. Taşınmazın tapu kaydında davalılardan ... Bankası lehine haciz şerhi bulunmaktadır. Davacı tespit isteminin yanında davalı banka lehine olan hacizlerinde terkinini de istemiştir. Türk Medeni Kanunu'nun Dürüst davranma başlıklı 2. maddesine göre; herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Yine iyiniyet başlıklı 3. maddesi gereğince; Kanun'un iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. Türk Ticaret Kanunu'nun Tacir olmanın hükümleri başlıklı 18- (2) maddesi gereğince; her tacir, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü, objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkânlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir. Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamı, hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böylece ağırlaştırılmış sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması olmalıdır. İpotek lehtarı olan finans kuruluşu, davacılara 27.03.2015 tarihinde konut kredisi kullandırmış olduğundan taşınmazda bulunan bağımsız bölümlerin sözleşme ile başka kişi yahut kuruluşlara satılmış olduğunu bilebilecek konumdadır. İpoteğin tesisinde basiretli davranmayan, özen yükümlülüğüne uymayan bankanın iyiniyetli olduğundan bahsedilemeyeceğinden davalı .... lehine olan haczin terkinine dair Mahkeme kararları isabetli olduğundan hükmün onanması gerektiği kanaatindeyiz.