6. Hukuk Dairesi 2024/2189 E. , 2025/1656 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/588 E., 2024/722 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Zonguldak 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/103 E., 2023/411 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ile müvekkili arsa maliki ve dava dışı arsa malikleri arasında 21.07.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 2. maddesine göre her kat malikine birer adet 120 m² brüt alan olmak üzere toplamda 12 adet 3+1 bağımsız bölüm verileceğinin kararlaştırıldığını, yine aynı maddede davacıya normal beşinci kattan daire verileceğinin belirlendiğini, diğer arsa maliklerine dairelerinin teslim edildiğini, müvekkilinin dairesinin verilmediğini, davalı yüklenici şirketin taahhütlerini yerine getirmediğini ve getirmeyeceğini beyan etmesi üzerine, şirket yetkililerini azlettiklerini, azil sonrası şirket yetkilileriyle yapmış oldukları 19.11.2017 tarihli sözleşme ile bina girişi sol ön cepheden bir adet 2+1 kapalı ve yan daire olan 1+1 daireden bir adet oda katılarak 120 m² brüt 3+1 daire yapılarak davacıya verileceğinin kararlaştırıldığını, sonrasında 27.12.2017 tarihli taahhütname ile davacıya verilecek dairenin en üst katın bir altı ana girişin sol köşe 125 m² brüt 3+1 anahtar teslim olarak belirlendiğini sözleşme ve taahhütnameye rağmen davalı yüklenicinin müvekkiline vermesi gereken bağımsız bölümü teslim etmediğini, yüklenicinin elinde birkaç bağımsız bölüm kaldığını, bu nedenle maddi ve manevi tazminat haklarının saklı kalmak koşulu ile binan sol üst köşesinde yer alan ve yüklenici uhdesinde bulunan 56 ve 57 no'lu bağımsız bölümlerin birleştirilerek 3+1 yapılmak suretiyle tapularının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili 14.07.2020 tarihli ıslah dilekçesi ile 56 ve 57 no'lu bağımsız bölümlerinin birleştirilerek 3+1 yapılmasının imkansız hale gelmesi nedeni ile davalı adına kayıtlı bulunan 56 no'lu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tescilini ve sözleşmeye uygun davranılmaması nedeni ile uğramış bulundukları 80.000,00 TL tazminatın davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacıya 5. katta 120 m² 1 adet 3+1 daire verilmesinin kararlaştırıldığını, ancak davacının daha sonra kararlaştırılandan daha fazla yer alabilmek adına müvekkilini azlettiğini, sözleşmenin ekinde davacı yana herhangi bir yer tahsisi yapılmadığını, hissedarlar ile bağımsız bölümün bulunduğu kat hususunda anlaşıldığını ancak bağımsız bölümün bulunacağı cepheye ilişkin bir yer belirlenmediğini, sözleşmenin hükümlerini değiştiren veya ortadan kaldıran tadil sözleşmelerinin resmi düzenleme şeklinde yapılmasının geçerlilik koşulu olduğunu, davacı yan ile yazılı sözleşmeler akdedilmişse de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi haricinde tanzim edilen sözleşmelerin geçerliliği olmadığını, noterde tanzim edilen sözleşme şartlarının uygulanmasının gerektiğini, davacı yanın tescil talep etmiş olduğu dairenin 7. katta olduğunu, davacıya 5. katta daire taahhüt edildiğini, inşaatın tamamlanarak tüm maliklerin oturuma geçtiklerini, davacının talebine konu dairelerin birleştirilmesinin maddi olarak mümkün olmadığını, hali hazırda 5. katta bulunan 41 numaralı dairenin müvekkili adına kayıtlı olduğunu, 41 numaralı dairenin davacı adına tesciline hazır olduklarını belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında resmi şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre davacıya 5. kattan daire verileceğinin kararlaştırıldığı, sonrasında adi yazılı 19.11.2017 tarihli sözleşme ve 27.12.2017 tarihli taahhütname ile davacıya en üst katın bir altı ana giriş sol köşe 125 m² brüt 3+1 dairenin verileceğinin belirlendiği sözleşme ve tahhütnamenin davalı şirket temsilcisi tarafından imzalandığı, imzanın davalı tarafından inkâr edilmediği, yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporlarına göre davacıya verilmesi taahhüt edilen daireye en yakın özellikteki dairenin 56 no'lu daire olduğunun tespit edildiği, davacının bu doğrultuda davasını ıslah ederek 56 nolu bağımsız bölüm yönünden tapu iptal tescil talebinde bulunduğ, 41 no'lu bağımsız bölümün brüt 133,87 m², 3 +1 olduğu keşif tarihi itibariyle serbest piyasa emsal alım satım rayiç değerinin 1.900.425,00 TL olarak hesaplandığı, 56 numaralı bağımsız bölümün ise brüt 146,16 m², 3+1 olduğu keşif tarihli serbest piyasa emsal alım satım rayiç değerinin 2.025,595,00 TL olarak hesaplandığı, dava konusu daireler arasında 125.170,00 TL bedel farkı bulunduğu davacı tarafından bu bedelin depo edilmesi gerektiği, belirlenen kesin sürede davacı tarafından bedelin depo edilmesi üzerine davacının ıslah talebi doğrultusunda 56 no'lu bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı olan tapusunun iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, davacı tarafça ıslah dilekçesi ile davalının sözleşmeye aykırı davranması nedeni ile uğramış olduğu 80.000,00 TL zarar bakımından dava dilekçesi ile talep edilmeyen tazminat talebinin ıslah ile istenemeyeceği, tazminat talebine yönelik olarak usulüne uygun olarak açılmış bir dava da bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının sözleşme ve taahhütnameler uyarınca alması gereken daire m²'sine göre davalının kabul ettiği 41 no'lu daire m²'si arasında davalı aleyhine m² farkı bulunduğu, davacının talep ettiği 56 no'lu daire ile davalı kabulünde olan 41 no'lu daire arasındaki bedel farkının depo ettirilmesi suretiyle 56 no'lu dairenin davacı adına tesciline karar verilmesinin hak ve nesafete uygun olduğu, mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararın yerinde olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir,
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, 19.11.2017 ve 27.12.2017 tarihli taahhütnameler ile müvekkiline verilmesi gereken dairenin binanın sol ön tarafında yola ve denize cepheli olarak belirlendiğini, davalı yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranarak müvekkiline verilmesi gereken daireyi üçüncü kişilere sattığını, bunun üzerine davalı yüklenicinin uhdesinde bulunan mevcut taşınmazlara ihtiyati tedbir konularak tapu iptal ve tescil talebinde bulunduklarını, davalı yüklenicinin müvekkiline 41 no'lu bağımsız bölümü vermeyi teklif ettiğini, mahkemece yüklenici tarafından müvekkiline verilmek istenilen 41 no'lu daire ile 56 nolu bağımsız bölüm arasında metrekare farkı olduğu gerekçesiyle 125.170.00 TL m² bedeli farkının müvekkilinden alınarak davalı tarafa ödenmesi karşılığında tapu iptali tescil kararı verildiğini, müvekkilinin 56 numaralı daireyi isteyerek kabul etmediğini, yüklenicinin edimin fiili olarak yerine getirme olanağı kalmaması nedeniyle müvekkilinin zorunlu olarak 56 nolu daireyi kabul etmek zorunda kaldığını, mahkemece hukuka aykırı olarak sözleşmede hiçbir şekilde yer almayan 41 no'lu daire ile 56 no'lu daire arasında mukayese yaptırılarak bilirkişi raporu alındığını, müvekkilinin borçlu çıkarıldığını, müvekkile verilmesi gereken dairenin binanın sol ön tarafında yola ve denize cepheli olduğunu, mahkemece taraflar arasındaki sözleşmeler gereği müvekkiline verilmesi gereken daire ile istemediği halde kabul etmek zorunda kaldığı 56 no'lu daire arasında mukayese yapılması gerektiğini, bu daire ile müvekkiline zorunlu olarak verilen 56 no'lu daire arasında mukayese yapılması halinde müvekkilinin alacaklı çıkacağını, kararın hukuka aykırı olduğunu ve bozulması gerektiğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmaz üzerine yapılacak 6 normal katlı binanın 5. normal katından davacıya daire verileceğinin kararlaştırıldığı, sözleşme sonrası imzalanan 19.11.2017 tarihli sözleşme ile davacıya verilecek bağımsız bölümün bina 10 katlı ise 9. kat, 12 katlı olursa 11. kattan bina giriş sol ön cepheden 1 adet 2+1 kapalı ve yan daire olan 1 adet 1+1 daireden 1 adet oda katılarak 3+1 daire 120 m² brüt yapılarak davacıya verilmesinin kararlaştırıldığı, 27.12.2017 tarihli taahhütname ile davacı arsa malikine verilecek bağımsız bölümün en üst katın bir altı, ana giriş sol köşe 125 m² brüt 3+1 daire anahtar teslim olarak verileceği, kat artışı halinde yine belirlenecek en üst katın bir altı olmak üzere 3+1 daire anahtar teslim şeklinde verileceğinin yeniden belirlendiği anlaşılmıştır. Her nekadar sonradan düzenlenen sözleşme ve taahhütname adi yazılı olarak düzenlenmiş ve davalı tarafından geçersiz olduğu ileri sürülmüş ise de, asıl sözleşme ile kararlaştırılan bağımsız bölümün verilmemiş olması nedeniyle bu sözleşmelerin geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Mahkemece davalı yüklenicinin uhdesinde kalan ve davacıya vermeyi teklif ettiği 41 nolu bağımsız bölüm ile yargılama sonucu davacıya verilmesine karar verilen 56 nolu bağımsız bölüm arasında metrekare farkı olduğu gerekçesiyle davacıdan ilave metrekare bedeli alınmasına karar verilerek tapu iptali tescil kararı verilmiş ise de, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporlarına göre 41 no'lu bağımsız bölümün 5. normal katta olduğu, bloğun sağ giriş ön cephesinin sağ köşesinde bulunduğu sözleşme ve taahhütname gereği davacıya verilmesi gereken daire ile aynı nitelikte olmadığı tespit edilmiştir. Bu durumda mahkemece davacıya verilmesi gereken bağımsız bölümün satılmış olması nedeniyle almak zorunda kaldığı 56 no'lu bağımsız bölüm ile sözleşme ve taahhütnameye göre davacıya verilmesi gereken bağımsız bölüm arasındaki değer farkının incelenerek gerektiğinde davacıya verilmesi gereken bağımsız bölümün daha değerli olması halinde bu değer farkı da gözetilerek tapu iptal tescil kararı verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olamamış bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 24.04.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi