6. Hukuk Dairesi 2024/190 E. , 2025/779 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1676 E., 2023/1703 K. DAVACILAR : 1-Meridyen İnş. Taah. ve Tic. Ltd. Şti. 2-... vekili Avukat ... Avukat ... İLK DERECE MAHKEMESİ : Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/496 E., 2023/292 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince duruşmalı, davalı vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 27.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan 24.04.1998 tarihli sözleşme ile alt yapı işlerinin yapılması konusunda davalı ile sözleşme imzalandığını, yapılacak iş karşılığında iş bedeli olarak davalıya ait Muğla ili, Bodrum ilçesi, ...Köyü, ... mevkinde kain 912 parsel nolu taşınmazın verilmesinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin üstlendiği yükümlülükleri yerine getirdiğini, 25.06.1999 tarihli ibraname ile de bu hususun teyit edildiğini, bu aşamada davacı şirketin haklarını diğer davacı ...’ye temlik ettiğini, arsanın eski sahibinin açtığı dava nedeniyle ihtiyati tedbir olduğundan davacılar lehine tapu devri yapılamadığını, 2003 yılında söz konusu davanın sonuçlandığını, arsanın 85000/143683 hissesinin davalı adına, 58683/143683 hissesinin üçüncü şahıs adına tapulandığını ve arsa üzerindeki ihtiyati tedbirin kalktığını, aradan üç yıl geçmesine ve müvekkillerinin çok sayıda ihtarına rağmen davalı kooperatifin dava konusu 912 parselde kendisine kalan hissenin tapusunu davacıya vermekten kaçındığını belirterek, a)Sözleşmeye konu Muğla ili, Bodrum ilçesi, ...köyü 912 parsel no.lu taşınmazın davalı adına kayıtlı bulunan 85000/143683 hissesinin tapu iptal ve tesciline, b)Muğla ili, Bodrum ilçesi, ...köyü 912 parselde üçüncü şahıs adına 58683/143683 hisse olarak kayıtlı ve bu hisseye tekabül eden 11534 m² yüzölçümlü taşınmazın davalının taahhüdüne rağmen davacılar adına tescili sağlanmadığından bu taşınmaz borcuna karşılık yine davalı adına kayıtlı 908 parsel no.lu taşınmazdan 11534 m²'lik kısmına tekabül eden hisse tapusunun iptal edilerek öncelikle sözleşmeyi temlik alan davacı ... adına, temlik dikkate alınmazsa diğer davacı şirket adına tesciline, c) a bendindeki talebin kabulü, b bendindeki talebin reddi halinde a bendindeki talep ile birlikte Muğla ili, Bodrum ilçesi, ...köyü 912 parselin 11534 m²'sinin dava tarihindeki değerinden fazlaya ilişkin haklar saklı olmak üzere 10.000,00 TL'nin en yüksek reeskont faizi ile öncelikle sözleşmeyi temlik alan ...’ye, temlik dikkate alınmazsa davacı şirkete ödenmesine, d)Her iki tapu iptal ve tescil talebi kabul edilmediği takdirde Muğla ili, Bodrum ilçesi ...köyü 912 parsel no.lu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinden fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak 10.000,00 TL’nin en yüksek reeskont faizi ile öncelikle sözleşmeyi temlik alan ...’ye, temlik dikkate alınmazsa davacı şirkete ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davacılar vekili 10.06.2013 tarihli ıslah dilekçesi ile; 908 parsel nolu taşınmazdan 11534 m²'lik kısmına tekabül eden hisse tapusunun iptalinin mümkün olmaması durumunda şimdilik 1.711.530,26 TL’nin öncelikle sözleşmeyi temlik alan ...’ye, temlik dikkate alınmazsa davacı şirkete ödenmesine, her iki tapu iptal ve tescil taleplerinin yerinde görülmemesi halinde 15 yıldır kullanımda olan alt yapı imalat değerleri ile davacının uğradığı müspet, menfi zararların karşılığı olarak karara en yakın tarih itibariyle bedelinin tespiti ile şimdilik 1.725.000,00 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı iş sahibi kooperatif vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının adına tescilini talep ettiği taşınmazda dava dışı Ünal Akkoyun’un müşterek malik olduğunu ve dolayısıyla davalının tek başına tasarruf yetkisi olmadığını, taşınmazlar hakkında Ünal Akkoyun tarafından Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesinde 2004/286 Esas numarası ile devam etmekte olan bir izalei şuyu davası bulunduğunu, davacı tarafça dosyaya sunulmuş olan sözleşme metni ve genel kurul tutanaklarından da açıkça görüleceği üzere ortada yasaya uygun şekilde davalı kooperatif genel kurulu tarafından onaylanmış bir satış vaadi sözleşmesi bulunmadığını, genel kurul kararları incelendiğinde dayanak sözleşme üzerinde imzaları olan yönetim kuruluna yönelik hiçbir zaman dava konusu 912 ve 908 parsellerin bu sözleşmede belirtilen bedeller üzerinden ve bu sözleşmede belirtilen usul uyarınca devrine ilişkin yetki verilmediğini, Kooperatif Kanunu 42/6 ve Ana Sözleşme 23/9. maddeleri uyarınca bir taşınmazın satış yetkisinin mutlak surette genel kurulda olup, genel kurul kararı olmaksızın satış vaadi sözleşmesi yapılmasının hukuken imkansız olduğunu, ayrıca söz konusu sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, Kamile Özgüle davacı olarak gösterilmiş ise de, temlike ilişkin bildirimin kayıtlarında olmadığını, yapılan imalatlarda gizli ayıplar bulunduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin TMK'nın 706, 818 sayılı BK'nın 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri gereğince tapu müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğu, bu şekil şartının sözleşmenin geçerlilik şartı olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı, bu suretle sözleşmenin resmi şekil şartını taşımaması nedeniyle geçersiz olduğu, bu durumda uyuşmazlığın sebepsiz zenginleşme kurallarına uygun çözümlenmesi ve tasfiye edilmesinin gerektiği, geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesinin "Denkleştirici Adalet" düşüncesine dayandığı, denkleştirici adalet ilkesinin ise, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade ettiği, şu durumda; hukuken geçersiz sözleşmeler, sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralının hiçbir zaman gözardı edilmemesi gerektiği, denkleştirici adalet kuralı gözetilerek sözleşme tarihinde satış bedeli olarak verilen paranın dava tarihi itibariyle ulaşacağı değerin tespitini içeren, ayrıntılı, gerekçeli, denetime ve hüküm kurmaya elverişli 06.02.2017 havale tarihli bilirkişi heyeti raporunda belirtildiği üzere davacının dava tarihi itibariyle talep edebileceği miktarın 691.274,03 TL olduğu, bu miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmesinin gerektiği, davacı Kamile Özgüle'nin davaya konu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine taraf olmadığı, bu suretle aktif husumet ehliyeti bulunmadığından onun açısından davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle : a. Yüklenicinin borcunu ifa etmesine rağmen şekil noksanlığının ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, davalının sözleşmeyi benimsediğini, davalının üzerine tescilli 912 parsel bakımından tapu iptal ve tescil taleplerinin reddine karar verilmesinin doğru olmadığını, b. Sözleşme geçerli olduğundan üçüncü şahsa verilen taşınmaz hissesinin karara en yakın tarihteki rayiç değerinin davacıya ödenmesi gerektiğini, müspet zarar hesabı yerine denkleştirici adalet ilkesine göre yapılan hesaplamanın da hatalı olduğunu, c. Genel kurulun sözleşmeyi kabullendiğini, d. Temlikin kabul edilmemesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir. 2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle: a. Davanın belirsiz alacak davası olarak nitelendirilmesinin hatalı olduğunu, kısmi dava açıldığı takdirde zamanaşımın sadece talep edilen alacak bakımından kesileceğini, ıslah tarihi itibariyle alacağın zamanaşımına uğradığını, b. Dava tarihinden faiz yürütülmesinin hatalı olduğunu, yasal faize hükmedilmesi gerektiğini, c. Denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılmasının hatalı olduğunu, reddedilen talepler bakımından vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, eser sözleşmesinde kaynaklanan tapu iptal ve tescil, mümkün olmadığı takdirde bedelin tahsili istemine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Taşınmaz satış vaadini içeren sözleşmelerin TMK'nın 706, 6098 sayılı TBK'nın 237, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri gereğince resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Söz konusu şekil şartı geçerlilik şartı olduğundan şekle aykırı yapılan sözleşmeler geçersizdir. Taraflar arasında imzalanan 24.04.1998 tarihli sözleşme ile Muğla ili, Bodrum ilçesi, ...köyü, ... mevkinde kain 912 parsel nolu taşınmazın devri karşılığında davalı kooperatife ait olan inşaatların alt yapı işlerinin davacı yüklenici tarafından yapılacağı, söz konusu sözleşmenin 1997 yılı genel kurulunun kabul etmemesi halinde sözleşmenin geçersiz olacağı kararlaştırılmıştır. Somut uyuşmazlıkta da, söz konusu sözleşme adi yazılı şekilde yapıldığından mahkemece sözleşmenin geçersiz olduğu yönündeki tespit usul ve yasaya uygundur. Kooperatifler Kanunu’nun 42/6 ve davalı kooperatif Ana Sözleşmesi’nin 23/9 maddeleri uyarınca bir taşınmazın satış yetkisi mutlak surette genel kurulda olup, yasada aranan şartları taşıyan bir genel kurul kararı olmaksızın yapılan satışlar da geçersizdir. 1997 yılı genel kurul tutanağı incelendiğinde sözleşmenin genel kurula sunulup satışa dair yetki alınmadığı anlaşıldığından yönetim kurulunun yetkisini aşarak taşınmaz satışına dair sözleşme yapması geçersiz olduğundan geçersiz sözleşme uyarınca taşınmaz devrine ilişkin talebin reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygundur. Sözleşme geçersiz olduğundan geçersiz sözleşmede devri kararlaştırılan taşınmaz değeri karşılığında iş bedeline hükmedilmemesi de doğru olup, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmeyip, reddi gerekmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde tapu iptal tescil olmadığı takdirde bedel talebinde bulunduğundan dava tarihi itibariyle talep edilen taşınmaz değerinin ıslahla da talep edilen alacak miktarından fazla olduğu anlaşılmış olup, dava tarihi itibariyle zamanaşımı süresi dolmadığından davalı vekilinin bu temyiz itirazları yerinde görülmediği gibi, sözleşme geçersiz olduğundan iş bedeli alacağının denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplanıp hüküm altına alınması da usul ve yasaya uygundur. Taraflar tacir olup, yapılan iş de ticari nitelikte olduğundan mahkemece talep gibi reeskont faizine hükmedilmesi de yerindedir. Dava terditli olarak açıldığından terditli taleplerinden bedele ilişkin ikincil talebinin kısmen kabulüne karar verildiğinden kabul ve red edilen miktarlar yönünden hükmedilen vekalet ücretlerinin yerinde olduğu, tapu iptali ve tescile ilişkin asli talep red edilmiş ise de, bedele ilişkin ikincil talep kısmen kabul edildiğinden, taşınmazın bedeli üzerinden davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi de yerinde olduğundan davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, taraf vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı HMK’nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan taraflar yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin taraflardan karşılıklı alınarak birbirlerine verilmesine, Aşağıda yazılı onama harçlarının temyiz eden taraflardan alınmasına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.02.2025 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi. (Muhalif) MUHALEFET ŞERHİ Davacı dava dilekçesinde özetle; Davalı ile aralarında düzenlenen 24.04.1998 tarihli sözleşme ile davalıya ait inşaatın altyapı imalatlarının yapımını üstlendiğini, imalat bedeli karşılığında davalıya ait ...Köyü, ... mevkinde kain 912 parsel nolu taşınmazın verilmesinin kararlaştırıldığını, üstlendiği yükümlülükleri yerine getirdiğini, 25.06.1999 tarihli ibraname ile de bu hususun teyit edildiğini ancak tapu devrinin yapılmadığını, dava dışı eski arsa sahibinin açtığı dava sonucunda arsanın bir kısmının yine dava dışı bir kişi adına tescil edildiğini belirterek 912 parsel nolu taşınmazın davalı adına kayıtlı bulunan 85000/143683 hissesinin tapu iptal ve tesciline, tapu iptal ve tescil talebi kabul edilmez ise bedelinin tespiti ile tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece taraflar arasındaki sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı, taşınmaz devir taahhüdünü içerdiğinden geçersiz olduğu, uyuşmazlığın sebepsiz zenginleşme kurallarına göre çözümlenmesi ve tasfiye edilmesinin gerektiği, denkleştirici adalet kuralı gözetilerek sözleşme tarihinde satış bedeli olarak verilen paranın dava tarihi itibariyle değeri olarak hesaplanan 691.274,03TL üzerinden davanın kabulüne karar verilmiş, tarafların istinaf başvuruları BAM tarafından esastan reddine karar verilmiştir. Kural olarak; eser sözleşmelerinin geçerli olması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Tarafların karşılıklı olarak "icap" ve "kabul" iradelerinin oluşmasıyla eser sözleşmesi ilişkisi kurulur. Yazılı olması ancak, taraflara ispat kolaylığı sağlar. Ne var ki, taşınmaz mülkiyeti nakli borcunu doğuran sözleşmelerin, sözleşme tarihi itibarıyla uygulanması gereken 818 sayılı BK'nın 213 (6098 sayılı TBK 237.md), TMK'nın 706, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca resmi yazılı şekilde yapılması zorunludur. Bu zorunluluk sözleşmenin geçerliliğine ilişkin olup, bu şekil şartına uymayan bir sözleşme geçerli olarak kabul edilemez. Sözleşmenin geçersiz hükümlerine rağmen diğer hükümleri itibarıyla taraflar arasında eser sözleşmesi kurulduğu anlaşılabiliyor ise tarafların hak ve yükümlülükleri bu sözleşmeye göre belirlenmelidir. Çünkü sözleşmenin yorumunda taraf iradelerine önem verilmesi ve sözleşmenin mümkün olduğunca ayakta tutulmaya çalışılması gerekir. Bu nedenledir ki şekil koşuluna uyulmadığından geçersiz olan bir sözleşme tümüyle geçersiz sayılmayıp, şekil koşulu gerektirmeyen hükümleri, kurulduğu anlaşılan eser sözleşmesi için uygulanması gereken geçerli hükümlerdir. Özellikle bedelin devredilecek taşınmaz olarak kararlaştırıldığı eser sözleşmesi taşınmaz devri yönünden geçerli değil ise de yapılacak işin bedeli olarak geçerli ve bağlayıcıdır. Somut olayda taraflar arasında düzenlenen sözleşmede davacının yapacağı imalatların bedelinin 52.000 TL olduğu karşılığında aynı değerde olan davalı kooperatife ait olan arsanın tapusunun devredileceği kararlaştırılmıştır. Bu durumda taraflar arasında imalatın bedelinin götürü olarak belirlendiğinin kabulü gerekir. Mahkemece işin yapıldığı tarih itibariyle yapılan imalatın oranının belirlenip bulunacak oranın bedel karşılığı verilecek arsanın bedelinin işin bittiği tarihteki rayiç bedeline oranlanması suretiyle davacı alacağının belirlenmesi gerekirken sözleşmenin tümüyle geçersiz kabul edilerek denkleştirici bedeline göre belirlenen bedel üzerinde karar verilmesinin hatalı olduğu bu nedenle kararın bozulması gerektiği düşüncesinde olduğumdan sayın çoğunluğun onama görüşüne katılamıyorum SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! 9abc385589d06a25 48af82a2d03b8956