6. Hukuk Dairesi 2023/3345 E. , 2025/1317 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/658 E., 2023/1084 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Menderes 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2016/271 E., 2020/229 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici arasında 13.01.2011 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme imzalandıktan sonra aradan geçen zamana rağmen yüklenicinin edimlerinin bir kısmını eksik bir kısmını hiç yerine getirmediğini, davacının arsalarına emsal olan taşınmazların daha çok avantajlı sözleşmelerle yüklenicilere verildiğini beyan ederek sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine, tapu kaydında bulunan şerhin terkinine ve sözleşmede belirlenen gecikme tazminatının davacıya yasal faizi ile birlikte ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşmeye göre arsa sahiplerine %23, yükleniciye %77 olacak şekilde paylaşım oranının kararlaştırıldığını, davacıya ait parselin 5 ayrı parsele ifraz edildiğini, yüklenicinin paylaşım oranına göre davacılara ait olması gereken dairelerin teslim edildiğini ileri sürerek, 331 ada, 4 ve 5 parsel, ile 332 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki arsa tapularının adına tescilini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP Asıl davada davalı vekili, sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirdiğini, davacıya düşmesi gereken dairelerin davacıya teslim edildiğini, hatta sözleşmede kararlaştırılandan fazla m²’de taşınmaz teslim edildiğini, davacının haksız kazanç sağlama peşinde olduğunu ileri sürerek davanın reddini istemiştir. Birleşen davada davalı vekili, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, asıl davada, davacının gecikme tazminatı istemi yönünden hiç harç yatırmamış olması nedeniyle bu istem yönünden davanın açılmamış sayılmasına, iki parsel üzerinde yapılan blokların tamamlandığı, yapı kullanım belgeleri alınarak dairelerin davacıya teslim edildiği, davacının oturarak veya 3. kişilere satarak bu daireler üzerinde tasarrufta bulunduğu, üzerinde yapı bulunmayan üç parsel üzerinde ise halen parselasyon çalışmaları devam ettiğinden bu parseller için yüklenici yönünden objektif imkansızlık hali oluştuğu, sözleşme kapsamındaki tüm parsellerde inşaat tamamlanmış olsa idi davacıya düşecek bağımsız bölüm alanının tespiti için rapor alındığı, ancak celbedilen son imâr kayıtlarına göre 332 ada, 1 parsel sayılı taşınmazın (yeni 980 ada 1 parsel) belediye hizmet alanında, kamu hizmetine ayrılmış olması itibariyle sözleşmedeki paylaşıma dahil edilemeyeceği, bu parsel yönünden her iki taraf için de ifa imkansızlığı bulunduğunun değerlendirildiği, diğer parsellere ilişkin hesaplama yapılan 04.03.2020 tarihli raporda mevcut yapılar ile birlikte 331 ada 4 ve 5 parsellerde davacıya düşecek mesken alanlarının toplamının (%23) 486,87 m² olduğu, oysa ki sadece 330 ada 5 ve 6 parselde toplam 603 m²lik meskenin davacıya verildiği, 116,13 m²lik alanın fazla verildiğinin belirlendiği, bu haliyle davalı-birleşen davacı yüklenici tarafından süresi içerisinde sözleşmede kararlaştırılandan daha fazla alana sahip bağımsız bölümlerin davacıya teslim edildiği ve 5 parsel zemin 3 no'lu bağımsız bölüm dışındakilerin davacı tarafından 3. kişilere devredildiğinin anlaşıldığı gerekçesiyle, davacının sözleşmenin feshi isteminin yerinde olmadığı kanaatine varılarak asıl davadaki fesih isteminin reddine, gecikme tazminatı istemi yönünden davanın açılmamış sayılmasına, birleşen davadaki tapu iptal tescil isteminin ise 332 ada, 1 (980 ada 1) parsel dışındaki taşınmazlar yönünden kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde, taraf vekillerince, istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl davada davacı-birleşen davada davalı arsa sahibi vekili temyiz dilekçesinde; a. Gecikme tazminatı ve sözleşmenin ileriye etkili fesih taleplerinin her ikisi yönünden de 2500,00 TL harç yatırıldığını, b. İleriye etkili fesih taleplerinin haklı nedene dayandığını, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini beyan etmektedir. 2. Asıl davada davalı-birleşen davada davacı yüklenici vekili temyiz dilekçesinde; a. 980 ada, 1 parsel yönünden tapu iptali ve tescil taleplerinin reddinin yerinde olmadığını, b. Davacı-birleşen davada davalıya ait 332 ada 1 (980 ada 1) parseldeki payın, sözleşmeye yani düzenlemeye tabi tutulan konu arsanın, İmar Kanunu ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğe göre DOP kesintisi yapıldıktan sonra, düzenlemeden önceki yüz ölçümüne göre yüzde kırk beşini geçtiği için kamu mülkiyete geçirilemeyen kısmı olduğunu, c. Kamu belediye hizmetine ayrılmış olan bu özel mülkiyetteki payların öncelikle idarenin ya trampasına konu olacağını ya da idare tarafından kamulaştırılacağını, d. İlgili belediyenin beş + bir yıllık sürede bu idari işlemi yapmadığı takdirde tarafların tazminata konu idari dava açma hakları olduğunu, hal böyle iken yerel mahkemenin ve sonra da istinaf mahkemesinin davacı-birleşen davada davalının bu payını sanki kamu mülkiyetindeymiş gibi ifa imkansızlığı var diye değerlendirmesinin hukuka aykırı olduğunu, e. Birleşen davada karar ve ilam harcının hesaplamasında hata olduğunu beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı tarafından ileriye dönük feshi, tapudaki sözleşmeye ilişkin kaydın terkini ve gecikme tazminatı talebine; birleşen dava ise, tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. İleriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan bedel (arsa tapusu) ve buna karşılık gelen bağımsız bölümler olduğundan, ileriye etkili fesih halinde yüklenici işi tamamen ifa etseydi alabileceği bağımsız bölüm tapusu, işin yüklenici tarafından terk edildiği seviyesine oranlanarak bulunacak fiziki orana denk gelen bağımsız bölüm ve tapusudur. Yani işin eksik bırakıldığı oranda yüklenici tapu almaya hak kazanamayacaktır. Somut olayda;taraflar arasında düzenlenen sözleşmede %23-%77 olacak şekilde paylaşım oranı kararlaştırılmış olup ileriye etkili fesih talebi değerlendirilirken sözleşme konusu tüm parseller incelenip fiilen gerçekleşen oranın belirlenip bu orana göre yüklenicinin alacağı arsa payının hüküm altına alınması gerekir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise arsa sahibine ait 332 ada, 1 (980 ada 1) parselin kamu hizmetine ayrıldığı gerekçesiyle bu parsel hesaba katılmadan yapılan belirlemelere göre hesaplama yapıldığı anlaşıldığından verilen karar doğru olmamıştır. Mahkemece yapılması gereken iş bilirkişilerden açıklanan ilkelere uygun olarak kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile yüklenicinin üstlendiği işlerin tamamının dikkate alınarak belirlenen fiziki orana uygulanmak suretiyle yüklenicinin alabileceği arsa paylarının belirlenmesi suretiyle asıl ve birleşen davadaki talepler hakkında karar verilmesinden ibarettir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının taraflar yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! f4e39b1ae6ed9c74 593e816c14011736