3. Hukuk Dairesi 2024/4350 E. , 2025/2947 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/994 E., 2024/1485 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Sakarya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/569 E., 2024/262 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin 15.08.2008 tarihli sözleşme ile 79 (yeni 125 ada 121 parsel) ve 82 (yeni 125 ada 126 parsel) nolu parsellerde bulunan davalının hisseselerini satın aldığını, sözleşme gereğince zilyetliğin müvekkiline verildiğini, ancak tapu tescil işleminin yapılmadığını, tapu devrinin yapılmasına ilişkin ihtardan sonuç alınamadığını ileri sürerek; dava konusu taşınmazların tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması halinde söz konusu yerlerin değerinin piyasa rayiç bedeli üzerinden hesaplanarak davalıdan faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı; davacı ile dava konusu taşınmazların satımı konusunda hem fikir olduklarını, davacı tarafın iradesini sakatlayacak bir beyanda bulunmadığını, taşınmazlardan 125 ada 121 parselin tapu ve tescilinin kendisinin ve diğer mirasçı kardeşlerinin üzerine geçmediğini, taşınmazın halen dava dışı üçüncü kişilerin üzerinde olduğunu, 125 ada 126 parsel üzerinde ise 698 m² hissesi bulunduğunu, taşınmazların kullanımının davacıda olduğunu, davacı ile anlaşmak istediğini ve taşınmazın gerçek rayiç bedelini ödemeyi kabul ettiğini, ancak davacının rayiç bedelin çok üzerinde bedel istemesi nedeniyle anlaşamadıklarını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dinlenen tanık beyanları, alınan bilirkişi raporları, davalının isticvabı, taraf vekillerinin beyanları ve taraflar arasında düzenlenen sözleşme içeriği ve tapu kayıtları birlikte değerlendirilerek; davalının dava konusu taşınmazlardan 125 ada 121 parselde hissesinin bulunmadığı, dava konusu 125 ada 126 parselde ise el birliği mülkiyet halinde 698,98 m² hissesinin bulunması nedeniyle davacının tapu iptali ve tescil talebi kabul edilmediği, davalının cevap dilekçesinde dava konusu taşınmazların rayiç bedeli üzerinden bedel iadesini kabul ettiği, davalı isticvabında da fiili olarak kardeşler arasında sözleşmeye konu edilen taşınmazların 6 eşit hisseye bölündüğü, kendisine ait kısmı davacıya sattığını beyan ettiği gerekçesiyle; davacının bedel iadesine ilişkin isteminin kabulü ile 574.409,38 TL'nın 11.000,00 TL'sinin dava, 563.469,38 TL'nin ıslah tarihinden işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme resmi şekilde yapılmadığı takdirde 4721 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 706., 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237., 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmelerin taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmadığı, ancak tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebileceği, geçersiz sözleşmelerde herkesin aldığını iade etmekle yükümlü olduğu, iade edilirken de ödenen paranın, ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması gerektiği, her ne kadar geçersiz sözleşmelerde tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebileceği kabul edilmekteyse de somut olayda davalının taşınmazların rayiç bedeli üzerinden bedel iadesini kabul ettiği, zilyetlik süresinde zamanaşımının başlamayacağı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal karşılaştırılması yöntemiyle dava konusu taşınmazlardaki davalının payı dikkate alınarak piyasa rayiç değerlerinin belirlendiği, davalı 04.03.2024 tarihli dilekçesiyle emsal taşınmazlara ilişkin satış evraklarını sunduğunu beyan etmiş ise de ilgili evrakların dilekçe ekinde yer almadığı, Mahkemece gerekçeli ve denetime uygun bilirkişi raporu dikkate alınarak davacının terditli talebinin kabulüne dair hükümde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili, müvekkilinin usulsüz tebligat sonucu ihtarnameden haberdar olmaksızın davadan haberdar olduğunu, davacının talebinin zamanaşımına uğradığını, müvekkilinin karşı tarafın iradesini sakatlayacak bir davranışta bulunmadığını, bilirkişi raporunda belirtilen bedellerin rayicin çok üstünde, hakkaniyete aykırı, fahiş ve hükme esas alınamayacak nitelikte olduğunu, 04.03.2024 tarihli beyan dilekçesi ekinde yer alan emsal araştırmalarının ve 31.05.2021 tarihli Sakarya İli Arazi Takdir Komisyonu Kararında belirtilen 2022 yılı emlak vergi değerine esas olmak asgari ölçüde m² birim değeri dikkate alınmadığını belirterek, kararın bozulmasını talep edilmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde rayiç bedel ödenmesi istemine ilişkindir. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle davalının taşınmazların rayiç bedeli üzerinden bedel iadesini kabul etmesine, 16.01.2024 tarihli bilirkişi raporunun 24.01.2024 tarihinde davalı asile tebliğ edilmesine rağmen, 2 haftalık itiraz süresinde itiraz edilmemesine, davalı vekilinin 16.02.2024 tarihinde dosyaya vekaletname sunmasına, 31.05.2021 tarihli Sakarya İli Arazi Takdir Komisyonu Kararının ise 22.03.2024 tarihinde dosyaya sunulduğunun anlaşılmasına göre; davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.