3. Hukuk Dairesi 2024/4287 E. , 2025/2944 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1555 E., 2024/2079 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 7. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2015/152 E., 2021/602 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili; 10.08.2011 tarihli kira sözleşmesi ile mülkiyeti davalılara ait taşınmazın "otel" olarak kullanılmak üzere davacı tarafından kiralandığını, kiralanana ait proje-iskan belgesi bulunmadığını, tadilat-cins değişikliği yapılarak kiralananın otele dönüştürülmesi için gerekli belgelerin davalılarca temin edilmediğini, taşınmazda güçlendirme yapılması gerektiğini, davalıların kendilerine yapılan ihtarlara cevap vermediklerini, ayıba karşı tekeffül borcu altında olduklarını ileri sürerek; sözleşmenin devamı çekilmez bir hal aldığından kira akdinin feshine, davalıların sözleşmeden doğan borçlarını ifa etmemesi sebebiyle toplam 409.893,00 TL zararın sözleşmenin imzalandığı 10.08.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili; sözleşmenin başlangıcından 1 yıl geçmekle alacağın zamanaşımına uğradığını, davalılar ileri yaşta olduklarından taşınmazı kiraya vermek için bir çabaları olmadığı halde davacının uzun süreli ısrarı sonucu kiraya verildiğini, akit öncesi ön görüşmelerin 2-3 yıl sürdüğünü, tadilat ruhsatı olmamasının sorun olmayacağının ve gerekli prosedüründe belediyede halledileceğinin söylendiğini, davacının taşınmazı fiilen ve hukuken mevcut şartlarla bilerek ve isteyerek kiraladığını, taşınmazın otel konseptinde faal hale gelmesi yönündeki tüm prosedürü yürütmeyi ve her türlü edim sorumluluğunu davacının üstlendiğini, taşınmazın daha önce yıllarca farklı iş kollarında işyeri olarak kullanıldığını, dolayısıyla proje ve iskanın ilgili birimlerden temin edilebileceğini, davacının belediyeden ret cevabı aldığı tarihte akdi sona erdirmesi mümkünken akdi uzattığını, muhtemel zararına kendisinin yol açtığını, sözleşmenin (2.4.) maddesinde davacının gerekli araştırmayı yaparak mecuru kiraladığını, sorumluluğun kendisine ait olduğunun belirtildiğini, güçlendirmeye dair resmi karar bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 10.08.2011 tarihli kira sözleşmesinin (2.4.) maddesinin "Kiracı,mecurda yapacağı ticari faaliyete ilişkin olarak Emniyet Müdürlüğü'nden ve diğer yetkili kurum ve kuruluşlardan,mecurun bulunduğu yer ve hukuki statüsüne ilişkin gerekli araştırmayı yaparak mecuru kiraladığını, herhangi bir nedenle mecurun kullanım amacına uygun olmaması veya mecurda kullanım amacına uygun ticari faaliyette bulunulmaması hallerinde tüm sorumluluğun kendisine ait olacağını kabul ve taahhüt eder. Ticari faaliyete ilişkin ruhsatlar da dahil olmak üzere her türlü idari,adli prosedürü tamamlamak kiracının yükümlülüğündedir.Ancak bununla birlikte mecurda yapılacak tadilat ve inşaat ruhsatı ve izin kiracı tarafından tayin edilecek mimar tarafından alınacaktır." hükümünü içerdiği, taşınmazın tahliye edilmediği, kira sözleşmesinde davacı tarafça eksikliği belirtilen hususların sorumluluğunun üstlenildiği ve kiraya veren tarafından kiracıya "kazanç" garantisi verilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmenin (10.) maddesi gereğince davacının davalı taraftan mimar proje masraflarını talep edemeyeceği, mahkeme kararının doğru olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili, kiralananın otel olarak kullanılmak üzere kiralandığını ancak davalıların buna dair yükümlülükleri yerine getirmediklerini, kanunen imarla ilgili iş ve işlemlerin mal sahibince yürütülmesi gerektiğini, sözleşme hükmünün kiracının gerekli girişimlerde bulunmasına yönelik olduğunu, mal sahibinin yükümlülüklerini kaldırmadığını, mecurun projesini mimara vermek için proje iskan belgelerinin talep edildiğini, ancak davalıların teslim etmediğini, mecurun güçlendirilmesi gerektiğinin saklandığını, kiralananın ayıplı olduğunun değerlendirilmediğini, binanın depreme dayanıklı olmadığına dair tanık beynalarına neden itibar edilmediğinin açıklanmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. B. Gerekçe ve Değerlendirme Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin devamının çekilmez hale geldiği iddiasıyla feshi ile tazminat istemine ilişkindir. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, tacir olan davacının basiretli davranma yükümlülüğü kapsamında gerekli araştırmaları yaparak faaliyette bulunacağı yeri kiralaması gerektiği gibi taraflar arasındaki kira sözleşmesinde açıkça kiralananla ilgili tadilat yükümlülüğünün davacı şirket tarafından üstlenildiği, davacının kiralananı mevcut hali ile kiraladığı, kiralananın otel haline getirilmesi yükümlülüğünün kiraya verence üstlenilmediği anlaşılmakla, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.