3. Hukuk Dairesi 2024/3409 E. , 2025/2667 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/2356 E., 2024/1715 K. İLK DERECE MAHKEMESİ: Bakırköy 7. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2020/221 E., 2021/359 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı ve davalı Banka vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili; Müvekkili ile davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında ''...'' isminde projenin C Blok Bağımsız ... bağımsız bölümünün satışı hususunda Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, mezkur projenin tanıtımında ... A.Ş.nin reklam ve ilanlarının bulunduğunu, davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.nin müvekkilini ve diğer alıcıları/tüketicileri mezkur bankaya yönlendirdiğini, müvekkilinin mezkur bankadan (.../... Şubesinden) kredi kullandığını ve geri kalan ödeme için ise karşı taraf namına olarak bir adet senet düzenlediğini, müvekkilimnin iş bu tarihe kadar ödemelerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, bugüne kadar banka kredisini de eksiksiz olarak ödediğini, sözleşme başında 1.000,00 TL de peşinat olarak ödeme yaptığını, müvekkilinin üzerine düşen tüm sorumlukları yerine getirdiğini, buna karşın sözleşme konusu bağımsız bölümün müvekkiline teslim edilmediğini, dairenin teslimini sözleşmenin imza tarihinden itibaren 18 ay içinde yapılması gerekirken sözleşme imza tarihinden 44 ay geçmesine rağmen bu hususta bir bir işlem yapılmadığını, sözleşmeye göre teslimat yapılmasının mümkün olmadığını, borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kaldığından süre vermeye gerek olmadığını, 17.11.2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin temerrüt ve ifa imkansızlığı kapsamında dönme hakkını kullanarak sözleşmenin geçmişe etkili olarak iptalini talep ettiklerini, sözleşme ve eki olan ödeme tablosunun en başında kredinin bağlı olarak verildiğine ilişkin ibareye yer verildiğini, TKHK 30/4 fırkası gereği davalı bankanın da sözleşmeden dönme kapsamında iade hususunda sorumluluğu bulunduğunu belirterek, 17.11.2016 tarihli .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin temerrüt ve ifa imkansızlığı sebebiyle iptaline, taşınmaz bedeli olarak belirlenen 357.835,00 TL bazında müvekkilinin davalılara borçlu olmadığının tespiti ile kalan kredi tutarları açısından bankaya borçlu olmadığının tespitini, davalı bankaya ödenen 100.000,00 TL ve sözleşme gereğince ödenen 1.000,00 TL peşinat ile 106.350,00 TL senet bedeli olmak üzere toplam 207.350,00 TL'nin davalılardan ödeme tarihleri dikkate alınarak ayrıca ödenen tutarların denkleştirici adalet prensibine göre yeniden hesaplanarak çıkacak tutarın avans faiziyle beraber davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP 1. Davalı ... vekili; davacıya bağlı kredi kullandırılmadığını, davanın pasif husumet yokluğundan reddi gerektiğini, davanın belirsiz alacak olarak açılmasının mümkün olmadığını, davacının sözleşmeden dönme seçimlik hakkını bugüne kadar kullanma talebinde bulunmadığını, sözleşme ile kararlaştırılan teslim süresinin henüz dolmadığını, mücbir nedenlünden kaynaklanan gecikme sürelerinin teslim tarihine ilave edileceğini, dava konusu taşınmazın teslim tarihinin en geç 17.05.2018 olduğunu, OHAL'in mücbir sebep niteliğinde olduğunu, teslim süresinin uzayacağını, henüz teslim süresinin sona ermediğini, sözleşme gereği davacı tarafından temerrüt iddiası ile müvekkili Banka aleyhine işbu davanın ikame edilerek menfi tespit talebinde bulunulması ve bu yolla kredi ödemelerinin iadesinin sağlanılmaya çalışmasının kabul edilebilmesinin mümkün olmadığını, kendi iradesi ile sözleşmeden dönen davacının yapmış olduğu ödemelerin tamamı iade alamayacağını, satıcının kusuru olmaksızın sözleşmeden dönme hakkını kullanan alıcı-davacının cezai şart ödeme yükümlülüğü bulunduğunu, müvekkili bankaya yapılan ödemelerin avans faizi işletilerek iadesinin istenemeyeceğini savunarak davanın reddini dilemiştir. 2. Davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili, davacının talepleri zamanaşımına uğradığını, davanın sebepsiz zenginleşme sağlama amacıyla açıldığını, müvekkil şirket ile davacı taraf arasında İstanbul İli, ... İlçesi, 21 Pafta, 7454 Parselde bulunan ... adlı projede C Blok ... konum nolu bağımsız bölümün satımı konusunda 17.11.2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiğini, tarafların dava konusu taşınmazın 357.835,00 TL bedelle satımı konusunda anlaştığını, davacı tarafın borcunun bitmediğini, ekonomik olarak yaşanan krizler, terör olayları ve 15 Temmuz Darbe Girişimi sonrasında OHAL yönetiminin başlaması tüm ülkede inşaat işlerinin aksamasına neden olduğunu, sözleşme kapsamında mücbir sebep nedeni ile gecikilen sürelerin inşaat teslim süresine ekleneceğini, talep edilen faiz oranının fahiş olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın kısmen kabulü ile, .... Noterliği tarafından düzenlenen 17.11.2016 tarihli ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin iptaline, .... Noterliği tarafından düzenlenen 17.11.2016 tarihli ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle davacının ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'ye borçlu olmadığının tespitine, .... Noterliği tarafından düzenlenen 17.11.2016 tarihli ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle Türkiye ... Bankası A.Ş'ye borçlu olmadığının tespiti isteminin bu davalının sözleşmeye taraf olmaması nedeniyle pasif husumet noksanlığı nedeniyle reddine, davacı ile davalı ... arasında imzalanan 17.11.2016 tarihli kredi sözleşmesi nedeniyle davacının davalı ...'ye dava tarihine kadar 46 taksit ödendiğinden, ödenmemiş olan toplam 135.261,90 TL borçlu olmadığının tespitine, ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre Türkiye ... Bankası A.Ş.'den alınması talebinin, konutun sözleşmedeki teslim tarihine göre davanın 1 yıllık hak düşürücü süre geçmesinden sonra açılmasında ötürü reddine, ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'den alınması talebinin kabulü ile 383.955,81 TL nin dava tarihi olan 25.09.2020 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.den alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla dosya kapsamındaki yazı, belge ve bilgilere, yasaya uygun gerektirici nedenlere, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde dayanılan delillerle, delillerin tartışılması sonucu maddi olay ve hukuki değerlendirmede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına; incelemenin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılıp, kamu düzenine herhangi bir aykırılığın da bulunmamasına, mahkemece verilen kararın yerinde bulunduğu gerekçesiyle davalının ve davacının tüm istinaf itirazları yerinde görülmediğinden istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; kullandırılan kredinin bağlı kredi olması nedeniyle her iki davalının da tüm bedelden birlikte sorumlu tutulması gerektiğini, ayrıca avans faiz işletilerek hesaplama yapılması gerektiğini belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini istemiştir. Davalı Banka vekili, kullandırılan kredinin bağlı kredi olmadığını, bu nedenle herhangi bir sorumluluklarının bulunmadığını, kendileri için husumetten red kararı verilmesi gerektiğini belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ön ödemeli konut satış sözleşmesinden dönülmesi ve ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi kapsamında iadesine ve bağlı kredi nedeniyle de borçlu olmadığının tespiti istemine ilişkindir. 1. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğunun anlaşılmasına göre; davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde değildir. 2. Her ne kadar davacı Tüketici konumunda ise de eldeki uyuşmazlıkta davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş tacir olup, davacının dava dilekçesinde açıkça avans faiz talebinde bulunduğu gözetildiğinde 383.955,81 TL nin dava tarihi olan 25.09.2020 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'den alınarak davacıya verilmesine şeklinde hüküm kurulması gerekirken yanılgılı gerekçe ile yasal faiz işletilerek hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370. maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz eden davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 2. Davacı vekilinin, faize ilişkin temyiz itirazlarının kabulüyle; temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi Kararının hüküm fıkrasının (6) numaralı bendirde yer alan “yasal faiz” ibaresi çıkartılarak yerine “avans faiz” ibaresinin eklenmesi suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 08.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.