3. Hukuk Dairesi 2024/1557 E. , 2025/3351 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/2137 E., 2024/556 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 2. Asliye Ticaret Mahkemesi SAYISI : 2017/1160 E., 2021/346 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı-karşı davacı, birleşen 2018/659 E. sayılı dosyasında davacı, birleşen 2018/692 E. sayılı dosyasında davalı vekili .... vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı/karşı davalı ... Tur. Özel Eğ. Sağ. Hiz. İnş. Gıda San. ve Tic. A.Ş. vekilleri Avukat ... , Avukat ... ile davalı/karşı davacı ... İnş. Tek. İç ve Dış Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ... sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA 1. Asıl davada davacı ... A.Ş. vekili; tarafların 29.12.2015 tarihli ve 03.06.2016 tarihli ek protokol ile Kocaeli İli ... İlçesi ... mevkiinde 3245 parselde tapuda kayıtlı taşınmaz üzerinde villa inşaatı yapmak konusunda anlaştıklarını ve davalının taşınmaz üzerine yapılacak projenin %50'sine ortak olduğunu, villa projesine bizzat davalının öncülük ettiğini ve davalının fikirleri doğrultusunda mimarı çizimlerin yapılarak imalatlara başlandığını, davalı Şirketin müvekkiline imalatlar yaptırdığını ancak üzerine düşen ödemeleri yapmadığından müvekkilinin iflasın eşiğine geldiğini, bunun üzerine taraflar arasında 31.03.2017 tarihli anlaşma ile müvekkilinin üzerine kayıtlı taşınmazı davalıya sattığını, sözleşmeye göre satış bedelinin 4.000.000 ABD doları olarak belirlendiğini ve bedelin 1.200.000 ABD dolarının satış yapılacağı sırada davalı Şirket tarafından peşin olarak ödendiğini, geri kalan kısmın ise taksitler halinde ödeneğinin düzenlendiğini, davalı şirketin en son 15.07.2017 tarihine ilişkin taksit ödemesini yaptığını, ancak 15.08.2017 tarihli taksiti ödemediğini, bunun üzerine davalı tarafa ihtarname keşide edildiğini ve bunun ödenmemesi üzerine davalı aleyhine ilamsız icra takibi yaptıklarını, davalının bu icra takibine taraflar arasındaki sözleşmenin sorumluluk başlıklı 2. maddesine dayanarak itirazda bulunduğunu, davalının itirazının haksız olduğunu, davalı Şirketin üstüne düşen edimini yerine getirmeden müvekkilinden ediminin ifasını isteyemeyeceğini ileri sürerek; davalının icra takibine yaptığı itirazının iptaline, takibin devamına, borçlunun takip konusu borcu ödeme halindeki USD kuru üzerinden TL olarak tahsiline, ayrıca alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir. 2. Davalı-karşı davacı ... Ltd. Şti. vekili; davacı-karşı davalı Şirketin finans sıkıntısı çektiği için, müvekkili Şirket ile ortaklık kurulduğunu, ancak davacı-karşı davalının piyasa borcu ve inşaat yapımında yaşadığı zorluklar nedeni ile anlaşmazlık doğduğunu, bu nedenle %100 projeyi üstlenmek zorunda kaldığını, Banka ve Belediye ile yapılan görüşmeler ile, davalıya güvenebileceğine dair garanti verdiklerini, ruhsat sorunundan bahsedilmediğini, müvekkkili Şirketin yabancı menşeli olması nedeniyle, Bankanın doğrudan kredi vermediğini, bankanın önerisi üzerine davalının kullanacağı krediye karşılık, taşınmazda ipotek tesisine izin verdiğini, davalının tadilat ruhsatı olmayan bağımsız bölümleri kendisine sattığını, zararı olduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik 1.000,00 TL maddi ve munzam zararın yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsile, bu şekilde tazminat alacağının, davacı/karşı davalı nezdinde bulunan borcundan takas edilmesine, fazla çıkması halinde kalan miktarın ödeme ya da inşaatın yıkıldığı tarihten itibaren işleyecek USD olarak belirlenecek faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir. 3. Birleşen Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/659 E. sayılı dosyasında davacı ... Şirketi Ltd. Şti. vekili; müvekkili şirketin davalı ... şirketinden Kocaeli İli ... İlçesi ... Mah. 3245 nolu parseldeki taşınmazı üzerindeki inşaat ile birlikte 27.03.2017 tarihinde aldığını, davalı Şirketin müvekkili şirkete keseceği faturalardan doğacak KDV'lerle alakalı olarak 300.000 USD'nin ... şirketine ödenmesinin kararlaştırıldığını, bu konuda 30.06.2018 vade tarihli bono tanzim edilerek, davalı ... şirketine verildiğini, sözleşmede bononun 3. kişilere devredilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, müvekkili Şirkete satışı yapılan inşaat mevzuata aykırı olduğundan Belediye tarafından mühürlenerek yıkıldığını, yıkım üzerine müvekkili şirket tarafından ödemeler durdurularak tamamı ayıplı olan inşaata ruhsat alınamadığından ayıplı ürünün müvekkili tarafından kabul edilmediğini, taşınmazın davalı ... Şirketinin kullandığı kredi nedeni ile ...'ye ipotekli olduğunu, sözleşmeye aykırı olarak teminat olarak verilen bononun diğer davalıya ciro edildiğini, davalılardan ... tarafından başlatılan icra takibi nedeniyle dosya borcununun ödendiğini ileri sürerek, 350.000 USD alacağın icra tehdidi nedeni ile ödendiği 02.10.2018 tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı yasanın 4/A maddesi gereği devlet bankalarının 1 yıl vadeli mevduat hesabına uyguladığı en yüksek faiz oranı ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davalıların %40 icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir. 4. Birleşen Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/692 Esas sayılı dosyasında, davacı ... A.Ş. vekili; müvekkili şirketin Kocaeli İli ... İlçesi ... mevkii 3245 parselde tapuda kayıtlı taşınmaz üzerinde villa yapımı projesinde davalı şirketin %50 ortak olduğunu, müvekkili şirketin davalı şirketin talebiyle proje için gerekli imalatları yapmaya başladığını, davalı Şirketin üzerine düşen ödemeleri yapmadığını, müvekkili Şirketin ticari faaliyetlerinin olumsuz etkilendiğini, bu durum üzerine müvekkili Şirketin, projenin kendisine ait olan kısmının tamamını davalı Şirkete sattığını, satış bedelinin 4.000.000 USD olarak belirlendiğini, bu bedelin 1.200.000 USD'lik bölümünün satış yapılacağı sırada davalı şirket tarafından peşin olarak ödendiğini, geriye kalanın ise taksitler halinde ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalı Şirketin en son 15.07.2017 tarihine ilişkin taksit ödemesini gerçekleştirdiğini, geriye kalan ödemeleri ödemekten kaçındığını, davalının edimini yerine getirmesi için ihtarat çıkarıldığını, buna rağmen herhangi bir ödemenin yapılmadığını, davalı Şirket tarafından 15.09.2017-15.12.2017 tarihleri arasındaki taksitlere ilişkin ödemelerin yapılmadığını ileri sürerek, 1.200.000 USD'nin taksitlere ilişkin ödeme tarihlerinden itibaren 3095 sayılı yasa gereğince Devlet Bankalarının dolar ile açılmış 1 yıl vade mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı uygulanarak yabancı para cinsinden faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP 1. Asıl davada davalı vekili; davaya konu alacağın tamamının Kocaeli ... İlçesi ... Mahallesi 3245 ada da bulunan 21.132,41 m² taşınmaz satımı ile alakalı olduğunu, dava konusu yapılan 15.08.2017 tarihli borcun davacının son taksiti olduğunu, kalan taksitlerin ise ... Bankası kredi kefalet alacağı olduğunu, davacının bu alacağına ipotek koyduğu bedelini alarak ipoteği kaldırdığını, bu taksitin davacıya yaklaşık 4 ay önce ödendiğini, davacının da ödeme nedeni ile ipoteğini kaldırarak davacının talep edeceği alacağının kalmadığını, ödeme ile ipoteğin kaldırıldığını, müvekkili Şirkete sattığı inşaatın yıkıldığını, ... Belediyesinin müvekkiline kestiği cezanın kendi hatasından kaynaklanması nedeniyle davacı tarafından ... Belediyesine yatırıldığını, yıkılan bir yer için sözleşmede ödeme talep etmeyeceğinin düzenlendiğini, eksik belge sunarak mahkemeyi yanılttığını, ihtiyati haciz kararını infaz ettiğini, bu nedenle kötüniyetli davacının inkar tazminatına mahkum edilmesini talep ettiklerini belirterek, davanın reddi ile konulan ihtiyati haczin kaldırılmasını, cari ilişkiye dayanılması halinde şirketin zararının karşılanıp inşaata ruhsat aldıktan sonra alacak ve borçların takas edilerek neticeye göre karar verilmesini, davacının %40 icra inkar tazminatı ödemeye hükmedilmesini istemiştir. 2. Karşı davada davalı vekili; davacının dava konusu projenin tüm hukuki durumunu bilerek satın aldığını, taşınmaz üzerine villa inşaatı yapma konusunda anlaştıklarını, 31.03.2017 tarihli anlaşma ile müvekkilinin üstündeki tüm taşınmazları davacıya sattığını, davacı-... Şirketin inşaatın tadilat ruhsatını Belediyeye sunduktan sonra satıcıya( davalı şirkete) yazılı olarak bildireceğini, satıcının yazılı bildirimden sonra en fazla bir ay içinde ruhsat alacağının sözleşmede düzenlendiğini, ... Belediyesinden alınan 16.10.2017 tarihli yazısında arşiv kayıtlarında dava konusu taşınmazın tadilat ruhsatı ile ilgili herhangi bir başvurunun bulunmadığını belirttiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. 3. Birleşen Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/659 E. sayılı dosyasında davalı ... vekili; davacının iddialarının hepsinin diğer davalı ile aralarındaki sözleşmeye dayandığını, davalının diğer davalıdan bonoyu ticari ilişkileri doğrultusunda ciro yoluyla devraldığını, dava konusu senedin sözleşmede geçen senet olduğunun bilinmesinin mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 4. Birleşen Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/659 E. sayılı dosyasında davalı ... A.Ş. vekili; kıymetli evraklarda mücerretlik ilkesinin uygulandığını, iş bu evrakların doğumuna sebep olan ilişkilerden bağımsız ve soyut olduklarını, bir senedin geçerliliğinin herhangi bir sözleşmeye veya hukuki bir ilişkiye bağlanamadığını, bu nedenle davacı Şirketin taraflar arasındaki bir sözleşmeden bahisle bedelsizlik iddiasının hukuki dayanağının bulunmadığını, senet üzerinde devir yasağı anlamı taşıyan herhangi bir şerh de bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 5. Birleşen Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/692 E. sayılı dosyasında davalı ... Ltd. Şti. vekili; davacı şirketin müvekkiline satmış olduğu inşaatı sağlam olarak teslim edemediğini, kaçak olduğu için faturalandıramadığını, davacının alacağı talep edebilmesi için yıkılmayan bir inşaat yapıp, Belediyeden ruhsatını alması ve taşınmaz üzerindeki ipotekleri kaldırması, faturalandırması gerektiğini, müelliflerden ibraname alarak müvekkili şirkete vermesi gerektiğini, davacı tarafın bu edimlerinin tamamını ihlal ettiğini, bu eksiklikleri gidermeden “taksit” talep etme hakkı olmadığını, müvekkili projeyi satın alındığından, proje yıkıldığından dolayı bu ödemenin davacının alacaklarından mahsup edilmesini gerektiğini, her ne kadar söz konusu sözleşmede taraflar ibralaşmışlarsa da tarafların her bir bağımsız bölümün değerini ayrı ayrı belirlemediğini, projenin tamamına bir bedel biçildiğini ve projedeki 9 villanın terasının yıkıldığını, bu nedenle sözleşmedeki yerler ve ibraların hükümsüz kaldığını, müvekkilinden ekspertiz raporu davacı ve banka yetkilileri ile birlikte hileli olarak gizlendiğinden banka ekspertiz raporuna göre belirlenen değer üzerinden yapılan ödemelerin mahsup ve takas edilerek fiyatın belirlenmesi gerektiğini, müvekkilinin yıkılan inşaatı ve sözleşmeyi kabul etmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl dava ve birleşen Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/692 E. sayılı dava dosyası yönünden; taraflar arasında 29.12.2015 tarihinde Kocaeli İli ... İlçesi ... Mahallesi 3226 ve 3231 parselde kayıtlı taşınmazda üzerinde yapılacak inşaat için sermaye tedariki, inşaat yapım aşamalarına ilişkin sözleşme imzalandığı, ... A.Ş.'nin ... İlçesi ... Mahallesi 3226 ve 3232 parselde kayıtlı taşınmazları sermaye olarak koyduğu, ... Ltd. Şti'nin 4.000.000 USD'yi sermaye olarak koyduğu, taşınmaz üzerine yapılacak bağımsız bölüm m2 miktarı ve maliyet giderinin değişmesi nedeni ile 03.06.2016 tarihinde ise ek protokol düzenlendiği, 31.03.2017 tarihinde ise taraflar arasında yeni bir sözleşme düzenlendiği, sözleşmenin 3. maddesinde: ''Tarafların 29.12.2015 tarihli protokol, 03.06.2016 tarihli ek protokol maddelerindeki inşaatın durumu ile ilgili anlaşmazlığından dolayı ve görülen lüzum üzerine bu anlaşmalar karşılıklı feshedilmiştir. Bu iki protokol ile beraber taraflar arasında yapılan tüm sözleşmeler, taahhütler, aracılık sözleşmeleri, temlikler, belge, görevlenedirmeler, bilgi mesajları ve tüm yazışmalar da feshedilmiştir.'' şeklinde düzenleme yer aldığı, sözleşmenin 4. maddesine göre davacı ... A.Ş'nin ... mevkiinde 3245 parsele kayıtlı taşımazın davalı üzerine olmayan kısmının tamamının mülkiyetinin davalıya devredileceği, tevhid ile 3245 parsel olan, inşası devam eden projenin tümünün 4.000.000,00 USD karşılığı devrinin sağlanacağı, sözleşmenin 5. maddesine göre satış bedeli olan 4.000.000,00 USD' nin 1.200.000,00 USD si tapular verilirken peşin olarak ödeneceği, kalan 2.800.000,00 USD'nin de taksitler halinde ödeneceğinin kararlaştırıldığı, davacı tarafın 15.08.2017 tarihinde ödenmesi gereken 300.000,00 USD'nin ödenmemesi üzerine davalı hakkında icra takibi başlattığı, takibe yapılan itiraz üzerine iş bu itirazın iptali davasının açıldığı, yapılan keşif sonucu hazırlanan bilirkişi raporunda dava konusu yapılara ait mimari projelerin başlangıçta taraflarca imzalanarak kabul edildiği, daha sonra imar planı değişikliğinden dolayı tadilat projesinin yapılması gerektiği, 8 adet A bloklarda çekme mesafesini sağlamayan ve fazla yapılan çıkmanın kesilmesi gerektiği, bu nedenle tahakkuk ettirilen idari para cezasının ... firması tarafından ödendiği ve imara aykırılığın giderildiği, imara aykırılıktan dolayı 8 adet villada meydana gelen değer kaybının 729.369,00TL olduğu, değer kaybı sonrası inşaatların maliyetinin 10.147.503,00TL + KDV olduğunun belirlendiği, Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/692 E. sayılı davasının iş bu dava ile birleştirilmesi üzerine, bilirkişi heyetine mali müşavir eklenerek ek rapor alındığı, ek raporda birleşen dosya yönünden imar mevzuatına aykırılıktan oluşan değer kaybının 989.068,00 TL olduğu, inşaat maliyetinin birleşen dosyanın dava tarihi itibari ile 11.589.835,00TL + KDV olduğunun belirtildiği, 31.03.2017 tarihli sözleşmenin 8. maddesinde satıcı ... A.Ş'nin mevcut arsa üzerindeki inşaatta yıkım gerekmeksizin ruhsat alınacağını garanti ettiği, ancak yapılan inşaatta ilgili Belediye tarafından inşaatta ön cephedeki birinci sırada toplam 8 adet villanın bodrum katlarındaki döşeme çıkmasının 1,20 m lik kısmının çekme mesafesinin sağlanması için kesildiği, Belediye tarafından yapılan yıkım üzerine inşatta imar mevzuatına aykırılığın giderilmiş olduğu, ... tarafından idari para cezasının da ödendiği, sözleşme ile taşınmazların da davalıya devredildiği, yapılan inşaat ve yıkılan kısım gözönüne alındığında inşaatın imara uygun hale gelmesine rağmen, tadilat ruhsatı için Belediyeye bu konuda herhangi bir başvurunun yapılmadığı anlaşılmakla davacının sözleşme gereği ödenmeyen taksitleri talep edebileceğinin kabul edildiği, ancak yapılan yıkım sonucu villalarda meydana gelen 729.369,00 TL değer kaybının, davalının takas defi bulunduğu da gözönüne alındığında 1.060.140,00 TL'nin mahsubu ile takibin 330.771,00 TL üzerinden devamına karar verildiği, birleşen Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/692 E. sayılı dava dosyasında ise takas hakkı bozucu yenilik doğuran hak olup bir kez kullanılmakla tükeneceğinden değer kaybı asıl alacaktan takas edilmemiş ve takibin 1.200.000,00 USD üzerinden devamına karar verildiği; karşı dava yönünden davalı-karşı davacının yapılan yıkım sonucu inşaatının imara uygun hale gelip, tadilat projesinin hazırlanarak tadilat ruhsatının alınabilmesine rağmen Belediyeye ruhsat alınması için eksiklikleri tamamlayarak başvuru yapılmadığından inşaatın tamamlanmamasına sebebiyet verdiği, aynı zamanda da haksız ihtiyati hacizden dolayı da tazminat talep etmiş ise de haksız ihtiyati hacizden zarar gördüğünü ispatlayamadığından karşı davanın reddine karar verildiği; birleşen Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/659 E. sayılı dava yönünden davacının keşideci olduğu davalı ... A.Ş.'nin lehdar olduğu bononun, diğer davalı ...'e ciro edildiği ve ... tarafından lehdar ve keşideci hakkında icra takibi başlatıldığı, davacının 350.000 USD'yi icra tehdidi altında ödediği iddiası ile istirdat davası açtığı, davacı bononun taraflar arasında imzalanan sözleşme gereği 3. kişilere devredilemeyeceğini, ... A.Ş 'den müvekkilinin fatura almadığını, ayıpsız ürün teslim edilmediğinden bononun bedelsiz kaldığı iddia edilmiş ise de söz konusu bono incelendiğinde bononun teminat için verildiğine dair bir ibarenin yer almadığı, bononun illetten mücerret olduğu da dikkate alındığında davacı tarafça bononun taraflar arasında imzalanan sözleşme gereği verildiğinin de ispatlanamadığı, ciro silsilesi incelendiğinde ilk cironun lehdar ... A.Ş ye ait olduğu, dolayısıyla ciro silsilesinde kopukluk olmadığı anlaşıldığından birleşen davanın reddine karar verildiği gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulü ile, davalının ... 7. İcra Dairesinin 2017/10498 E. sayılı dosyasına yapmış olduğu itirazın kısmen iptali ile takibin 1.060.140,00 TL alacaktan davalının takas def'ine konu 729.369,00 TL'nin mahsubu sonucu bulunan 330.771,00 TL üzerinden devamına, hüküm altına alınan 330.771,00 TL üzerinden hesaplanacak %20 icra inkar tazminatının davalıdan alınıp davacıya verilmesine, karşı davanın reddine, birleşen Kocaeli 1.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/692 E. sayılı davanın kabulü ile, 1.200.000 USD'nin 300.000 USD‘sine 16.09.2017, 300.000 USD‘sine 16.10.2017, 300.000 USD'sine 16.11.2017, 300.000,00 USD'sine 16.12.2017 tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi gereğince devlet bankalarınca USD cinsi 1 yıl vadeli mevduata uygulanan en yüksek faizi ile davalıdan alınıp davacıya verilmesine, birleşen Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2018/659 E. sayılı davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, ... İnş. Tekstil İç ve Dış Tic. Ltd. Şti. vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesince verilen kararda vakıa ve hukuki değerlendirme noktasında, usul ve esasa aykırılık tespit edilmediğinden, ... Limited Şirketinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı ... Limited Şirketi vekili temyiz yoluna başvurmuştur.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı/ karşı davacı, birleşen 2018/659 E. sayılı dosyasında davacı, birleşen 2018/692 E. sayılı dosyasında davalı vekili; müvekkil şirketin ilgili projede %50 ortak olarak yer aldığını, projenin kalan %50'lik kısmını satın aldığını, dolayısıyla müvekkil şirketin bu zamana kadar yapılan bütün harcamaların yarısını yapmış olarak kabul edilmesi gerekirken bilirkişi raporlarında yanılgılı hesaplama yapılarak, yapılan giderleri yalnızca davacı-karşı davalı yapmış gibi gösterdiğini, bilirkişiler tarafından yapılan hesaplamalarda tıraş edilen terasların değeri, taşınmazların tüm ölçümü yapılıp, terasın eve oranı belirlenmek suretiyle hesaplandığını, ancak söz konusu tıraşlanan teraslar ilgili projede en değerli yerlerden olduğunu, hakkaniyete uygun şekilde hesaplama yapması gereken bilirkişilerin eksik hesaplama ile metrekaresel değerlendirme yaptıklarını, Mahkemece bilirkişi raporuna karşı itirazlarının dikkate almayıp yeni bir bilirkişi heyetinden rapor almadığından hakkaniyete ve hukuka açıkça aykırı bir karar verildiğini, icra inkar tazminatına yönelik istinaf nedenlerinin gerekçelendirilmeden reddedildiğini, değer kaybının belirlenmesi, takas definin uygulanması gibi yargılamayı gerektirir hallerin varlığına rağmen Mahkemece ayrıca icra inkar tazminatına hükmedilmiş olmasının hatalı olduğunu, karşı dava yönünden; ruhsatın alınması 31.03.2017 tarihli sözleşme gereği davacı-karşı davalının sorumluluğundayken müvekkilin ruhsat başvurusu yapmadığı ve inşaatın tamamlanmamasına sebebiyet verdiğinden bahisle karşı davanın reddinin hatalı olduğunu, 31.03.2017 tarihli sözleşmenin sorumluluk başlıklı maddesinin 2. bendinde ruhsatın alınması sorumluluğu apaçık karşı yan ... firmasında olmasına rağmen müvekkilin kusuruymuş gibi değerlendirme yapılmadığını, ilgili maddede açıkça inşaatta yıkım gerekmeksizin ruhsat alınacağını garanti etmektedir denilmiş olmasına rağmen bilirkişi raporunda projedeki imara aykırılık nedeniyle alınan kesim kararı neticesinde 8 adet villa üzerinde teras kısmında yapılan tıraşlama işleminin sorumlusunun müvekkili Şirket olarak değerlendirildiğini, sözleşmeye konu ana maddelerden birisinin ihlal edilmesi nedeniyle müvekkilinin çok ciddi bir zarara uğradığını ve bu nedenle sözleşme gereği ödemelerini durdurduğunu, birleşen 2018/692 Esas sayılı dosyası yönünden; 31.03.2017 tarihli sözleşmenin 8. maddesinde satıcı ... A.Ş'nin mevcut arsa üzerindeki inşaatta yıkım gerekmeksizin ruhsat alınacağını garanti ettiğini, ancak yapılan inşaatta ilgili Belediye tarafından inşaatta ön cephedeki birinci sırada toplam 8 adet villanın bodrum katlarındaki döşeme çıkmasının 1,20 m'lik kısmının çekme mesafesinin sağlanması için kesildiğini, birleşen dosya yönünden imar mevzuatına aykırılıktan oluşan değer kaybı ek bilirkişi raporunda 989.068,00 TL olmasına karşın asıl davada takas def'inde 729.369,00 TL'lik değerlendirmeyi hükme esas aldığını, takas definin birleşen dosyalarda bir kez kullanılacağından bahisle Mahkemenin düşük miktarlı değer kaybı zararını mahsup etmesinin hatalı olduğunu, devamla kararda yıkılan kısım göz önüne alındığında inşaatın imara uygun hale gelmesine rağmen müvekkilin ruhsat başvurusu yapmamasından dolayı davacının sözleşme gereği ödenmeyen taksitleri talep edebileceği kabul edildiğini, ancak sözleşmede açıkça davacı-karşı davalının inşaatta yıkım gerekmeksizin ruhsat alınacağını garanti ettiği ve ruhsat başvurusunun da davacı-karşı davalı tarafından yapılacağının kararlaştırıldığını, bu doğrultuda sorumluluğun müvekkil şirkete yansıtılmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, sözleşmenin temelini oluşturan ana maddelerden biri olan "inşaatta yıkım gerekmeksizin ruhsat alınacağını garanti" maddesi bilirkişiler tarafından göz ardı edilerek rapor hazırlandığını, sözleşmede hakkında açık bir şekilde madde bulunmasına ve yaklaşık olarak bilirkişiler hesaplamasına göre 1 milyon TL'lik "Tıraşlama" işlemi neticesinde görülen değer kaybına rağmen müvekkil Şirketin sorumlu tutularak ve neticesinde haksız karar verildiğini, taraflar arasında akdedilen sözleşmeye rağmen, davacı-karşı davalı tarafından yapı ruhsatına bu derece aykırılık teşkil edecek şekilde hareket etmesi ve neticesinde sözleşmede ödemelerin durdurulabileceğine ilişkin madde hükmü olmasına rağmen davacının ödemeleri istemesinin kötü niyet olduğunu, müvekkil şirketin yapı ruhsatının bu derece aykırı olduğunun bilincinde olsaydı belki de söz konusu satış işleminden caymak durumunda kalacağını, birleşen 2018/659 esas sayılı dosyası yönünden; söz konusu senedin 30.03.2017 tarihli satış sözleşmesinin 6. Maddesine istinaden oluşacak KDV vesair vergilerden dolayı teminat olarak verildiğini, bir bononun teminat olarak verildiğinin kabulü için, o bono üzerinde teminat ibaresinin bulunması zorunluluğu olmadığını, davaya konu senete ilişkin olarak 31.03.2017 tarihli sözleşmede "... KDV ve vergilerden dolayı satıcıya 30.06.2018 tarihinde ya da daha önce 10 villa satarsa 10. Villayı sattığı tarihte 300.000,00 USD satıcıya ödeyecektir. Bundan dolayı ... satıcıya bono tanzim ederek verecek, bono 3. Kişilere devredilmeyecektir." ibarelerinin açıkça yer aldığını, söz konusu bononun sözleşmede teminat bonosu olarak belirlenen bono olduğunun açıkça belirli olduğunu belirterek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, asıl davada; taraflar arasında imzalanan sözleşme gereğince ödenmesi gereken taksitin tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali, karşı davada; davalının sözleşmeden kaynaklı edimini yerine getirmemesi nedeniyle oluşan zararın davalıdan tahsili, birleşen 2018/659 esas sayılı dosyada; icra tehditi altında ödenen senet bedelinin davalılardan tahsili, birleşen 2018/692 esas sayılı dosyada; taraflar arasında imzalanan sözleşmeye gereğince ödenmesi gereken satış bedelinin davalıdan tahsili istemlerine ilişkindir. 1. Taraflar arasında imzalanan 31.03.2017 tarihli satış sözleşmesiyle; ... Şirketinin (satıcı) üzerine kayıtlı taşınmazı ... Ltd. Şti (...) sattığı, sözleşmeye göre satış bedelinin 4.000.000 USD olarak belirlendiği ve satış bedelinden 1.200.000 USD'nin ... Şirket tarafından peşin olarak ödendiği, geri kalan kısmın ise taksitler halinde ödeneceği kararlaştırılmıştır. 31.03.2017 tarihli sözleşmede; tarafların 29.12.2015 tarihli protokol ve 03.06.2016 tarihli ek protokol maddelerindeki inşaatın durumu ile ilgili anlaşmazlığından dolayı ve görülen lüzum üzerine bu protokollerin karşılıklı olarak feshedildikleri belirtildikten sonra, sözleşmenin (4.) maddesinde; bu satış sözleşmesinin imzalandığı gün ve tapu satıldığı gün arsanın satış bedeli olan 4.000.000 USD'nin 1.200.000,00 USD tapular verilirken peşin olarak ödeneceği, geri kalan 2.800.000 USD'nin ise 8 taksit halinde 15.04.2017-15.12.2017 tarihleri arasında ödeneceği, taksitler ödenmeden bağımsız bölümler üzerindeki fek kaldırılıncaya kadar bankada bloke edileceği, fek kalktığında ödemenin serbest bırakılacağının düzenlendiği, tarafların sorumluluklarını düzenleyen (8.) maddesinde; “satıcının mimar tarafından hazırlanacak tadilat ruhsatını alacağını ve mevcut arsa üzerindeki inşaatta yıkım gerekmeksizin ruhsat alınacağını garanti etmektedir. Satıcı 1 ay içerisinde tadilat ruhsatının tüm resmi masrafları alıcıya ait olmak üzere mevcut inşaata uygun (tapuda satış yapıldığı tarihte fiilen zeminde bulunan kaba inşaatların ruhsat almaya uygun olduğunu ve bu nedenle bir zarar doğması halinde sorumluluk satıcıya aittir.) yasal olacak tadilat ruhsatını alacaktır. ..., inşaatın tadilat ruhsatını belediyeye sunduktan sonra satıcıya yazılı olarak bildirecek, satıcıda yazılı bildirimden sonra en fazla 1 ay içinde ruhsatı alacaktır. Aksi takdirde cezai şart uygulanacaktır. ... önlem olarak ödemeyi durdurma hakkına ve bu hakkını taksitli ödemeler bitene kadar saklı tutma hakkına sahiptir. Yenileme Ruhsatı alındıktan sonra tarafların sorumluluğu aynen kaldığı yerden devam eder ve geciken süre kadar taksitler ertelenir ve satıcının ruhsat ile ilgili sorumluluğu bitecektir." şeklinde düzenmelerin yer aldığı anlaşılmıştır. Dosyada yer tüm belgeler ve taraflar arasında imzalan sözleşmenin maddeleri bir bütün halinde incelendiğinde; taşınmazın mimari projesinin ... ve satıcı şirket tarafından hazırlanarak birlikte imzalandığı, sözleşmenin tarafların sorumluluklarını düzenlenen (8.) maddesinde ... Şirketin inşaatın tadilat ruhsatını Belediyeye sunacağının yazılı olduğu, inşaatının imara uygun hale gelmesine rağmen, tadilat ruhsatı için Belediyeye bu konuda herhangi bir başvurunun yapılmadığının Belediyeye yazılan müzekkere cevabı ile sabit olduğu, bu durumda ... ... Ltd. Şti.nin sözleşme gereği asıl ve birleşen 2018/692 E. sayılı davada satış bedelini ödemesi gerektiği, Belediye tarafından projeye aykırılık nedeniyle yapılan yıkım sonucu villalarda meydana gelen değer kaybının bilirkişi tarafından hesap edildiği ve bu değer kaybından sözleşme gereği satıcı Şirket olan ... A.Ş.nin sorumlu olduğu, davalının takas def'i dikkate alınarak, inşaatta yıkım sonucu meydana gelen değer kaybının asıl davada mahsubu ile takibin 330.771,00 TL üzerinden devamına karar verildiği, bilirkişi tarafından yapılan hesaplamanın dosya kapsamına uygun olduğu, sözleşmede taksit miktarları ve ödeme zamanları açıkca ve ayrıca düzenlenmiş olup bu durumda alacak likit olduğundan icra inkar tazminata hükmedilmesinin doğru olduğu, asıl davada ... şirketin zararı hesap edilerek mahsup işlemi yapıldığından karşı davanın reddi gerektiği; bono üzerinde ki senedin teminat senedi olduğuna ilişkin bir ibare yer almadığından ve davalı ... sözleşme ile bağlı olmadığından bu davalı yönünden verilen ret kararının yerinde olduğu anlaşıldığından, asıl dava, karşı dava ve birleşen 2018/692 Esas sayılı dava da ... Ltd. Şti. vekilinin tüm; birleşen 2018/659 E. sayılı davada aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir. 2. Birleşen 2018/659 E. sayılı dava yönünden yapılan incelemede; taraflar arasında imzalanan 31.03.2017 tarihli satış sözleşmenin "Kesilecek fatura miktarları ve kesim tarihi " başlıklı (6.) maddesinde "... ... KDV ve vergilerden dolayı satıcıya 30/06/2018 tarihinde yada daha önce ... 10 villa satarsa 10. villayı sattığı tarihte 300.000,00 (USD) satıcıya ödeyecektir. Bundan dolayı ... satıcıya bono tanzim ederek verecek bono 3. kişilere devredilmeyecektir." şeklindedir. İcra takibine konu bono incelendiğinde; ödeme günü 30.06.2018, miktarı 300.000 USD olarak belirlenmiştir. Dava ve icra takibine konu bononun sözleşme kapsamında düzenlendiği, sözleşmeye aykırı olarak davalı Şirket tarafından ciro edildiği ve son ciranta olan diğer davalı tarafından icra takibine konu edilerek akabinde davacı Şirket tarafından icra takibi nedeniyle ödendiği anlaşılmıştır. Hal böyle olunca, bononun teminat olarak verildiği kabul edilerek davalı Şirket yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan asıl dava, karşı dava ve birleşen 2018/692 E. sayılı dosya yönünden; temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, 2.Temyiz olunan birleşen 2018/659 E. sayılı dosyada davacı vekilinin davalı ... yönünden temyiz itirazlarının REDDİNE, 3. Temyiz olunan birleşen 2018/659 E. sayılı dosya yönünden; İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davalı şirket yönünden davacı yararına BOZULMASINA, 28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacı/karşı davalıdan alınıp davalı/karşı davacı ... İnş. Teks. İç ve Dış Tic. Ltd. Şti.ye verilmesine, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 17.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.