3. Hukuk Dairesi 2023/5166 E. , 2025/1228 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/3154 E., 2023/1363 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 17. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2017/294 E., 2022/497 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin eski 2463 ada 18 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan gecekondunun zilyetlik hakkını 1965 senesinde satın aldığını, 775 sayılı Gecekondu Kanunu (775 sayılı Kanun) yürürlüğe girdikten sonra 18 sayılı parselin kendisine tahsis edilmesi için davalı Belediyeye yaptığı başvurunun kabul edilerek 29.7.1968 tarihinde tapuda müvekkili adına tescil edildiğini, arsa bedelinin taksitler halinde davalı Belediyeye ödendiğini ve hiçbir borcunun kalmadığını, davalı Belediyece 11.11.1992 tarihinde yapılan ıslah imar planı çalışmaları neticesinde 18 parsel sayılı taşınmaz karşılığında 9159 ada 19 parsel sayılı taşınmazın 134/161 payının müvekkili adına tescil edildiğini, müvekkilinin daha sonra Belediye adına kayıtlı 27/161 payı da satın alarak taşınmazın tamamına malik olduğunu, 2001 yılında müvekkiline ait 19 sayılı parsel ile eşine ait komşu 18 sayılı parsel üzerine dava dışı yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 2 bodrum kat, bir zemin kat ve 5 normal kattan oluşan bir bina inşa ettirdiklerini, akabinde davalı Belediyece eşlerden sadece birine tahsis yapılabileceği, müvekkiline yapılan tahsisin ise eşine de tahsis yapılmasının 775 sayılı Kanuna aykırı olduğu gerekçesiyle adına yapılan tahsisin iptal edildiğini, ayrıca İstanbul 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/508 E. sayılı dosyasıyla müvekkili aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davası sonucunda, dava konusu 19 parsel sayılı taşınmazda müvekkili adına kayıtlı 134/161 payın iptali ile davalı ... adına tesciline karar verildiğini ve kararın derecattan geçerek 22.06.2015 tarihinde kesinleştiğini, karar neticesinde davalı Belediyenin müvekkili aleyhine sebepsiz zenginleşmiş olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, müvekkilince ödenen arsa bedelinden şimdilik 6.835,00 TL ile taşınmaz üzerine yapılan muhdesat (bina) bedelinden şimdilik 1.000,00 TL olmak üzere toplam 7.835,00 TL'nin yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili; müvekkilince 775 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği gereği 9159 ada 18 parsel sayılı taşınmazın davacının eşine, 19 parsel sayılı taşınmazın 134/161 payının ise davacıya tahsis edildiğini ve 29.07.1968 tarihinde tapuda devir işleminin gerçekleştirildiğini, ancak Emlak İşleri Müdürlüğünce yapılan incelemede, davacı ve eşinin tahsisin yapıldığı tarihte evli olduklarının tespit edilmesi üzerine aleyhlerine tapu iptali ve tescili davası açıldığını, Mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararın derecattan geçerek 22.06.2015 tarihinde kesinleştiğini; Müdürlük kayıtlarında davacı tarafça sözü edilen 6.835,00 TL'lik ödemeye dair bir makbuza rastlanmadığını, yapıldığı iddia edilen ödemenin kanıtlanması ve makbuz asıllarının ibraz edilmesi gerektiğini; İstanbul 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/508 E. sayılı dosyasında aldırılan bilirkişi raporunda, davaya konu 18 ve 19 sayılı parsellerin üzerinde tek blok halinde 11 katlı apartman olduğunun tespit edildiğini, ancak tapu kayıtlarına göre taşınmazların arsa vasfında olup üzerilerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmediğinin anlaşıldığını, dava konusu binanın ise söz konusu taşınmazlar üzerine yapılmış olduğundan müvekkili Belediyenin ve davacı dışında 26 paydaşın da arsa payı oranında bina üzerinde hak sahibi olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İstanbul 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/508 E., 2013/7 K. sayılı ilamının incelenmesinde, İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından dava konusu 9159 ada 18 ve 19 parsel sayılı taşınmazların davalılar Bakiye ve Nurettin Kolbaş adına kayıtlı tapularının iptali ile Belediye adına tescili istemiyle açılan dava sonucunda, davalı Nurettin aleyhindeki davanın reddine, diğer davalı ... aleyhindeki davanın kabulü ile dava konusu 19 parsel sayılı taşınmazın 134/161 payının iptali ile davacı ... adına tesciline karar verildiği ve kararın 22.06.2015 tarihinde kesinleştiği; somut olayda ise taraflar arasındaki uyuşmazlığın, davacı tarafından davalıya ödenen bedelin ve satış sonrası davacı tarafça taşınmazda inşa edilen bina bedelinin sebepsiz zenginleşme kapsamında davacıya ödenip ödenmeyeceği noktasında toplandığı, taşınmaz üzerindeki yapının davacı tarafından inşa edildiği, dosya kapsamında yer alan Belediye Emlak ve İstimlak Dairesi yazı cevabı ile gecekondu beyannamelerine göre tahsis ve satış sırasında teknik ekip tarafından yapılan denetimlerde taşınmaz üzerinde gecekondunun bulunduğu, Mesken ve Gecekondu İşleri Müdürlüğünün 03.09.1999 tarihli raporunda ise gecekondunun yıkıldığının beyan edildiği, 25.08.2005 tarihli raporda da, 18 ve 19 sayılı parseller üzerinde 11 katlı betonarme taşınmazın bulunduğunun belirtildiği, ilgili kayıtlardan mevcut binanın davacı tarafından sonradan inşa edildiğinin, ayrıca davacının 1968-1978 yılları arasında söz konusu taşınmazın satış bedeli olarak 3.569,90 TL ödediğinin anlaşıldığı; tüm dosya kapsamına göre, davalının davacıya ait taşınmazda Mahkeme ilamı ile hak sahibi olduğu, ilgili kararın kesinleşme tarihi itibariyle davalının taşınmazda davacı tarafından inşa edilen muhdesat ve satın alma sırasında ödediği bedel nispetinde zenginleşirken, davacının aynı oranda mal varlığında azalmaya sebep olunduğu, mevcut haklı sebebin Mahkeme ilamının kesinleştiği tarih itibariyle ortadan kalktığı ve bu tarih itibariyle öğrenildiği göz önüne alındığında, davanın yasal süresi içerisinde açılmış olduğu; benimsenen bilirkişi raporlarında da, taşınmaz üzerinde bulunan binanın 22.06.2015 tarihi itibariyle toplam değerinin 929.775,00 TL olup davacı adına kayıtlı iken iptaline karar verilen 134/161 paya tekabül eden kısmın değerinin 773.850,00 TL, ödenen satış bedelinin aynı tarihteki güncellenmiş değerinin ise 12.890,52 TL olmak üzere toplam 786.740,52 TL olarak hesaplandığı, sebebin sonradan ortadan kalkması ile hesap edilen bedelin sebepsiz zenginleşen davalıdan tahsilinin gerektiği gerekçesiyle; davanın kabulü ile 786.740,52 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili ile katılma yoluyla davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmaz üzerindeki bina değeri ile ödenen bedelin güncellenmiş değerinin hesaplanmasına dair kök ve ek bilirkişi raporlarının hüküm kurmaya ve denetime elverişli olduğu anlaşıldığından yeni bir bilirkişi incelemesinin davaya katkısının olmayacağı, bilirkişilerin binanın yıpranma payı ile 3B yapı sınıfı değerlendirilmesinde herhangi bir hukuka aykırılık bulunmadığı gibi, bina imara uygun hale getirildikten sonra tapu iptali ve tescile karar verildiğinden artık enkaz bedelinin ödenmesini gerektirir bir durumun da mevcut olmadığı, bu itibarla İlk Derece Mahkemesince verilen kararda usul ve esas yönünden bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle; başvuruların ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili; bilirkişi raporlarında, müvekkilinin arsa bedeli olarak davalıya ödemiş olduğu 3.569,00 TL’nin yasal faiz dikkate alındığında, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği 22.06.2015 tarihi itibariyle ulaşacağı değer 44.904,55 TL hesaplanmışken, faiz oranları ile paralel seyreden enflasyon oranları ile döviz kuru, asgari ücret ve altın oranları üzerinden yapılan değerlendirme neticesinde 12.890,52 TL olarak belirlenmesinin hatalı olduğunu, bu doğrultuda hükmedilen arsa bedelinin hakkaniyet ilkesiyle bağdaşmayacak ölçüde düşük kaldığını; hükme esas alınan ek raporda, Bakanlığın yayınladığı tebliğdeki birim fiyatlar üzerinden yapılan hesaplamanın rayiç değerleri yansıtmadığını, zira tebliğdeki birim fiyatlarının tüm Türkiye için öngörülen asgari birim fiyatlar olup çoğu bölge için geçerli olan rayiç birim fiyatlarının altında kaldığını, bu nedenle bina değerinin düşük hesaplanmış olduğunu; davaya konu binanın müvekkilinin başvurusu sonucu imara uygun hale getirildiğinden 4-C grubu yapı sınıfı kapsamında değerlendirilerek değerinin bu yapı sınıfı birim fiyatları üzerinden hesaplanması gerektiğini, imara aykırı şekilde yapılmış olmasının yıpranma payı tespit edilirken bir unsur olarak dikkate alınamayacağını, bina değerinden düşülen %25 yıpranma payı oranının fazla olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir. 2. Davalı vekili; talep edilen alacak kalemlerinin zamanaşımına uğradığını, davacı tarafından müvekkiline ait olduğu Mahkeme kararıyla sabit olan taşınmaz üzerine izinsiz bina inşa edildiğinden kabul etmemekle birlikte ancak enkaz bedelinin talep edilebileceğini, binanın kaçak olması nedeniyle imarlı ve yasal mevzuata uygun yapılar emsal alınarak hesaplama yapılamayacağını, emsal alınan arsalar üzerinde ise yapı bulunmadığını, dava dilekçesinde de bina malzeme bedelinin talep edildiğini, bu bedelin Bakanlığın belirlediği birim fiyatlarına göre hesaplanması gerektiğini, aksi yönde tespitler içeren bilirkişi raporlarının hüküm kurmaya ve denetime elverişli olmadığını, ayrıca 775 sayılı Kanun hükümleri uyarınca satış bedeli olmayan tahsis bedelinin iadesi mümkün olmadığı gibi, davacının Kanuna aykırı davranması nedeniyle de iade edilemeyeceğini, dava konusu taşınmazın 134/161 payı yeniden müvekkili adına tescil edildiğinden Kanun gereği bu hisse için herhangi bir bedel ödenmesi gerekmediğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık; davacı adına kayıtlı taşınmaz payının iptali ile davalı ... adına tesciline dair verilen kesinleşmiş Mahkeme kararı nedeniyle davacı tarafından ödenen arsa bedeli ve taşınmaz üzerine inşa edilen bina değerinin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca tahsili istemine ilişkindir. 1. Davacı tarafça davanın başından itibaren dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan binaya ilişkin olarak ilgili Bakanlıktan yapı kayıt belgesi alınmak suretiyle yapının 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri uyarınca imara uygun hale getirildiği belirtmekle birlikte, söz konusu yapı kayıt belgesi ile ilgili sair evraka dosya içerisinde rastlanamadığından eksikliğin giderilmesi için Mahkemesine müzekkere yazılmış, gelen yazı cevabı ve ekli belgelerin incelenmesinde ise; davacının başvurusu üzerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından dava konusu 18 ve 19 sayılı parseller üzerinde bulunan binanın tamamı için 03.01.2019 tarihli yapı kayıt belgesi düzenlenmiş ise de, dava konuyu taşınmazın tamamının satın alınması hususunda davacının davalı Belediyeye herhangi bir başvurusunun bulunmadığı, dolayısıyla yapının yasaya uygun hale getirilmesi için gerekli diğer prosedürlerin davacı tarafından yerine getirilmediğinin bildirildiği anlaşılmakla; davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir. 2. Yukarıda ayrıntılı şekilde açıklandığı üzere, dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan binanın imara uygun hale getirilip getirilmediği tespit edilememiştir. Sadece yapı kayıt belgesinin bulunması ise, yapının imara uygun hale getirildiği anlamına gelmez. Bu hususta İlk Derece Mahkemesince yeterli inceleme ve araştırma yapılmamıştır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 722. maddesinin birinci fıkrasında; "Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin ya da bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur", üçüncü fıkrasında ise; "Arazinin maliki, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.", yine 723. maddesinde; "Malzeme sökülüp alınmaz ise arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hakim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyi niyetli değilse, hakimin hükmedeceği miktar, bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir." hükümleri düzenlenmiştir. Somut olayda ise, davacı kendi kusuru ile davalı ... tarafından adına yapılan tahsisin iptaline sebebiyet vermiş; tahsisin iptali sonrasında davalı Belediyece açılan dava sonucunda da, dava konusu taşınmazda davacı adına kayıtlı 134/161 payının iptali ile davalı ... adına tesciline dair verilen kararın derecattan geçerek 22.06.2015 tarihinde kesinleşmiştir. Bu durumda İlk Derece mahkemesince; davacı tarafından sunulacak deliller de birlikte değerlendirilmek suretiyle, dava konusu binanın imara uygun hale getirebilecek durumda olup olmadığının tespit edilmesi; imara uygun hale getirilebilecek durumda değilse, iyi niyetli olmadığı anlaşılan yapı sahibi davacının sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca ancak yapının enkaz bedelini isteyebileceği göz önüne alınarak bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,27.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.