Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2025/6879 E., 2025/6756 K. (27.10.2025) – Tapu

12. Hukuk Dairesi 2025/6879 E. , 2025/6756 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki şikayetçiler/borçlular tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü: 1-Şikayetçi/borçlular ... Seyahat İşletmeciliği Tic.ve San.A.Ş., ... Tur. Yatırım Tic. ve San.A.Ş. ile ... Tur. Yatırımları Tic. ve San.A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının değerlendirilmesinde; Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, şikayetçi/borçlular ... Seyahat İşletmeciliği Tic.ve San.A.Ş., ... Tur. Yatırım Tic. ve San.A.Ş. ile ... Tur. Yatırımları Tic. ve San.A.Ş. vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının REDDİNE, 2-Şikayetçi ... Tur. Yatırımları Tic.A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının değerlendirilmesinde; a)Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, şikayetçi ... Tur. Yatırımları Tic.A.Ş. vekilinin aşağıdaki bendin dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. b)Dosyadaki bilgi ve belgelerden şikayetçi ... Tur. Yatırımları Tic.A.Ş.'nin dava dışı 2444 ada, 1 parsel numaralı parsel maliki olup, dava konusu 3180 ada, 1 numaralı parselin ihalesinin feshi davasında ilgisiz/3 kişi konumunda olduğu, bu nedenle İİK'nın 7343 sayılı Kanunun 27. maddesi ile değişik 134. maddesi uyarınca ödenmesi gereken nispi harç ve teminat yatırması gerektiği, Mahkemece bu davacıya nispi harcı yatırması için usulüne uygun şekilde süre verilip, nispi harcın süresinde yatırılmaması üzerine 19.12.2024 tarihli oturumda bu davacı açısından dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verildiği, Mahkemece 23.12.2024 tarihli ara kararı ile "işlemden kaldırma" kararından rücû ESAS NO : edildiği ve akabinde 26.12.2024 tarihli karar ile tüm davacıların davasının esastan reddine karar verildiği, Bölge Adliye Mahkemesince tüm davacıların istinaf taleplerinin reddine karar verildiği anlaşılmıştır. Yukarıda açıklandığı üzere, davacılardan ... Tur. Yatırımları Tic.A.Ş.'nin dava dışı 2444 Ada, 1 Parsel numaralı parsel maliki olup, dava konusu 3180 ada, 1 numaralı parselin ihalesinin feshi davasında ilgisiz/3. kişi konumunda olduğu, bu nedenle İİK'nın 7343 sayılı Kanunun 27. maddesi ile değişik 134. maddesi uyarınca ödenmesi gereken nispi harç ve teminat yatırması gerektiği, Mahkemece bu davacıya nispi harcı yatırması için usulüne uygun şekilde süre verilip, nispi harcın süresinde yatırılmaması üzerine 19.12.2024 tarihli oturumda verilen dosyanın HMK'nın 150. maddesi uyarınca işlemden kaldır��lması kararının yerinde olup, bu davacı açısından işlemden kaldırma kararının verildiği 19.12.2024 tarihinden itibaren 3 ay beklenilerek, bu süre içerisinde harcın yatırılmaması halinde AÇILMAMIŞ SAYILMA kararı verilmesi gerekirken esastan ret kararı verilmesi, isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin 08.05.2025 tarih ve 2025/625 E.-2025/844 K. sayılı kararının 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddeleri uyarınca KALDIRILMASINA, Didim (Yenihisar) İcra Hukuk Mahkemesinin 26.12.2024 tarih ve 2024/17 E.-2024/271 K. sayılı kararının re'sen BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.10.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. Üye ...'ın Karşı Oy Yazısı; 1-Şikayetçi ... Tur. Yatır.Tic.A.Ş.'nin temyiz itirazlarının incelenmesinde; Dairemiz sayın çoğunluğunun "...a)Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, şikayetçi ... Tur. Yatırımları Tic.A.Ş. vekilinin aşağıdaki bendin dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. b)Dosyadaki bilgi ve belgelerden şikayetçi ... Tur. Yatırımları Tic.A.Ş.'nin dava dışı 2444 ada, 1 parsel numaralı parsel maliki olup, dava konusu 3180 ada, 1 numaralı parselin ihalesinin feshi davasında ilgisiz/3 kişi konumunda olduğu, bu nedenle İİK'nın 7343 sayılı Kanunun 27. maddesi ile değişik 134. maddesi uyarınca ödenmesi gereken nispi harç ve teminat yatırması gerektiği, Mahkemece bu davacıya nispi harcı yatırması için usulüne uygun şekilde süre verilip, nispi harcın süresinde yatırılmaması üzerine 19.12.2024 tarihli oturumda bu davacı açısından dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verildiği, Mahkemece 23.12.2024 tarihli ara kararı ile "işlemden kaldırma" kararından rücû edildiği ve akabinde 26.12.2024 tarihli karar ile tüm davacıların davasının esastan reddine karar verildiği, Bölge Adliye Mahkemesince tüm davacıların istinaf taleplerinin reddine karar verildiği anlaşılmıştır. Yukarıda açıklandığı üzere, davacılardan ... Tur. Yatırımları Tic.A.Ş.'nin dava dışı 2444 Ada, 1 Parsel numaralı parsel maliki olup, dava konusu 3180 ada, 1 numaralı parselin ihalesinin feshi davasında ilgisiz/3. kişi konumunda olduğu, bu nedenle İİK'nın 7343 sayılı Kanunun 27. maddesi ile değişik 134. maddesi uyarınca ödenmesi gereken nispi harç ve teminat yatırması gerektiği, Mahkemece bu davacıya nispi harcı yatırması için usulüne uygun şekilde süre verilip, nispi harcın süresinde yatırılmaması üzerine 19.12.2024 tarihli oturumda verilen dosyanın HMK'nın 150. maddesi uyarınca işlemden kaldırılması kararının yerinde olup, bu davacı açısından işlemden kaldırma kararının verildiği 19.12.2024 tarihinden itibaren 3 ay beklenilerek, bu süre içerisinde harcın yatırılmaması halinde AÇILMAMIŞ SAYILMA kararı verilmesi gerekirken esastan ret kararı verilmesi, isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin 08.05.2025 tarih ve 2025/625 E.-2025/844 K. sayılı kararının 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddeleri uyarınca KALDIRILMASINA, Didim (Yenihisar) İcra Hukuk Mahkemesinin 26.12.2024 tarih ve 2024/17 E.-2024/271 K. sayılı kararının re'sen BOZULMASINA,..." şeklindeki kararına oy birliğiyle katılıyorum. 2-Şikayetçi/borçlular ... Seyahat İşletmeciliği Tic.ve San.A.Ş., ... Tur. Yatırım Tic. ve San.A.Ş. ile ... Tur. Yatırımları Tic. ve San.A.Ş.'nin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; Şikayetçi/Borçlular sair fesih nedenlerinin yanı sıra dava dilekçelerinde; "...ŞARTNAME ESAS NO : VE İLANDA İHALEYE KONU TAŞINMAZIN ÖNEMLİ NİTELKLERİ YAZILMAMIŞ, YA DA EKSİK YADA HATALI YAZILMIŞTIR. -İHALEYE KONU TAŞINMAZIN OTEL NİTELİĞİNDE OLUP TAPU KAYIDINDA DA AÇIKÇA YER ALMASINA KARŞIN, ŞARTNAME VE İLANDA KİMİ YERDE (Taşınmaz Tapu Kaydı Bölümünde) DOĞRU OLARAK EĞİTİM VE DİNLENME TESİSİ VASIFLI TAŞINMAZ YAZILMIŞ KİMİ YERDE İSE (Otelin Özellikleri Bölümünde) HATALI OLARAK ARSA VASIFLI TAŞINMAZ OLARAK YAZILMIŞTIR. OYSA ŞARTNAME VE İLANDA HATALI YAZILAN TAŞINMAZIN VASFI, TAŞINMAZIN DEĞERİNİ, TALİP OLUNMASINI VE SATIŞ DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEMEKTEDİR. ANCAK TAŞINMAZIN BU ÖZELLİĞİ DE İLAN VE ŞARTNAMEDE YANLIŞ VE ÇELİŞKİLİ YER ALMAKTADIR. -İHALEYE KONU TAŞINMAZIN ADA NUMARASI ŞARTNAME VE İLANDA KİMİ YERDE (Otelin Özellikleri Bölümünde) DOĞRU OLARAK 3180 YAZILMIŞ KİMİ YERDE İSE (Otelin Özellikleri Bölümünde) HATALI OLARAK 4180 YAZILMIŞTIR. -Yine TAŞINMAZIN ODA SAYISI ŞARTNAME VE İLANDA KİMİ YERDE (Otelin Özellikleri Bölümünde) YANLIŞ OLARAK EKONOMİ ODA 34 TOPLAM 304 YAZILMIŞ KİMİ YERDE İSE (Otel Odalarının Özellikleri Bölümünde) DOĞRU OLARAK EKONOMİ ODA 52 TOPLAM 322 YAZILMIŞTIR. Oda sayısı taşınmazın niteliğinin otel olması nedeniyle kapasite ve gelir durumunu doğrudan etkileyen hususlar olup, ilandaki bu yöndeki hata ihaleye katılımı engelleyici niteliktedir. -Şartname ve ilanda taşınmazın denize sıfır konumda olduğu belirtilmediği gibi, TAŞINMAZIN DENİZE EN YAKIN MESAFESİ 500 M. OLARAK YAZILMIŞTIR. Oysa ekli DİDİM İCRA HUKUK MAHKEMESİNİN 2021/126 E. DOSYASI BİLİRKİŞİ RAPORU nda da açıkça belirtildiği üzere TAŞINMAZ DENİZE 55 M. MESAFEDE yani denize sıfır diye tabir edilen konumdadır. Oysa şartname ve ilanda bu husus açıkça hatalı yazılmış olup, böyle değerli bir taşınmazın değerini doğrudan etkileyen önemli özelliği taşınmaza talip olunmasını ve satış değerini doğrudan etkilemektedir. Ancak taşınmazın bu özelliği de ilan ve şartnamede yer almamaktadır..." belirtir nedenlerle 15.02.2023 tarihli ihalenin feshini istemiş olup, aynı nedenlerle istinaf ve temyiz yasa yoluna başvurmuşlardır. Yukarıda özetlenen nedenler, bu haliyle satışa hazırlık işlemi olan satış ilanının yanlışlığı nedeniyle ihalenin feshi istemidir. Kural olarak, satışa hazırlık işlemlerinden kaynaklanan nedenlerle ihalenin feshi isteminde bulunulabilmesi için usulsüz olduğu ileri sürülen hususun ihaleden önce şikayetçiler tarafından öğrenilmemiş olması, öğrenilmiş ise İİK'nın 16/1. maddesinde öngörülen 7 günlük yasal sürede icra mahkemesi nezdinde şikayet konusu yapılması gerekir. Şikayetçiler, fesih nedeni olarak ileri sürdüğü ihaleye hazırlık dönemine ilişkin bir durumu yasal sürede icra mahkemesine şikayet yoluyla ileri sürmezse daha sonra aynı nedene dayalı olarak ihalenin feshini isteyemezler. Satışa hazırlık işlemlerine yönelik şikayet üzerine mahkemece verilecek kararlar kesin olmakla beraber, süresinde şikayet hakkının kullanıldığı hallerde icra mahkemesi kararının ihalenin feshi aşamasında incelenmesi mümkündür. Ancak, yasanın öngördüğü bu olanağı kullanmayanlar, aynı şikayet nedenleriyle ihalenin feshini talep edemezler. Somut olayda; ihaleye konu taşınmaz açık artırma şartnamesi ile tutanağı ve ilanlarda satışa konu otelin özellikleriyle ilgili; "...OTELİN ÖZELLİKLERİ; Belediyede yapılan inceleme sonucunda, kıymet taktirine konu otelin, 16.03.1987 tarihinde inşaat ruhsatı aldığı, Bu inşaat ruhsatına göre 9.5 37... kapalı kullanım alanı olduğu, projesine göre 13 bloktan oluştuğu belirlenmiştir. Bu parsel için ayrıca 24.08.2007 tarihinde 468 Belge numarası ile ilave Restoran ruhsatı alındığı bu ruhsata göre ise restorantın kapalı kullanım alanı 3 05... olduğu belirlenmiştir.Yerinde yapılan ölçümler doğrultusunda, birbirinin aynısı olan A Blok, B Blok ve C Bloğun 1 tanesinin 2.4 08... kapalı kullanım alanının bulunduğu belirlenmiştir. Balkon ve teraslarla birlikte 1 Bloğun Toplam yapı alanının takriben 2.8 60... olduğu belirlenmiştir. Bu Bloklar Z+1 katlı olup bu bloklarda otel odaları bulunmaktadır.3. Yerinde yapılan ölçümler doğrultusunda, D, E ve F Bloğun, toplam 6 70... kapalı kullanım alanının bulunduğu belirlenmiştir. Bu Bloklar Zemin katlı olup bu bloklarda dükkanlar bulunmaktadır. Taşınmazın yapı alanı ile kapalı kullanım alanı aynıdır.Yerinde yapılan ölçümler doğrultusunda, birbirinin aynısı olan G Blok ve H Bloğun 1 tanesinin 5 60... kapalı kullanım alanının bulunduğu belirlenmiştir. Balkon ve teraslarla birlikte 1 Bloğun Toplam yapı alanının takriben 6 50... olduğu belirlenmiştir. Bu Bloklar Z+1 katlı olup bu bloklarda otel odaları bulunmaktadır.Yerinde yapılan ölçümler doğrultusunda, I ve J Bloğun, toplam 2.9 00... yapı alanının bulunduğu belirlenmiştir. Bu Bloklar Zemin + 1 katlı olup bu bloklarda Restaurant, hamam sauna ve spor salonu bulunmaktadır. Yerinde yapılan ölçümler doğrultusunda, K, L ve M Bloğun, toplam 7 60... kapalı kullanım alanının bulunduğu belirlenmiştir. Bu Bloklar Z+1 katlı olup bu bloklarda otel odaları bulunmaktadır. Balkon ve teraslarla birlikte Toplam yapı alanının takriben 8 70... olduğu belirlenmiştir.Projesinde bulunmayan Giriş binası, 2 70... yapı alanına sahiptir. Bu Blok Zemin katlı olup bu blokta resepsiyon bulunmaktadır.Projesinde bulunmayan 2 adet Ruhsatsız Blok bulunmakta olup, bu blokların 1 tanesi Z+1+2 katlı 1 tanesi Z+1 katlı olup takriben 23 50... kapalı kullanım alanı bulunmaktadır. Bu blokların toplam yapı alanı; 27 00... dir.Kıymet taktirine konu arsa üzerinde ki yapıların toplam alanı = 2.8 60... + 2.8 60... + 2.8 60... + 6 70... + 6 50... +6 50... + 2.9 00... +8 70... +2 70... +2.7 00... = 17.2 90... olarak belirlenmiştir. Bu yapılar beş yıldızlı otel katagorisinde olup, 5C yapı sınıfı olarak değerlendirilmiştir. Kıymet taktirine konu arsa üzerinde yapılan ölçümler doğrultusunda takriben 7 80... büyüklüğünde 1 adet yüzme havuzu bulunduğu belirlenmiştir. Bu yapı 4B yapı sınıfı olarak değerlendirilmiştir. Otel takriben 35 yıllık yapı olsa da yaklaşık 1 sene önce her şeyi ile yenilemiş olduğu belirlenmiştir. Otelin “... Otel” olarak işletildiği ve tespit tarihi itibarı ile otelin kapalı durumda olduğu tespit edilmiştir. ... Otel; kütlesi, yerleşimi ve müştemilatları ile birlikte beş yıldızlı otel kapasitesindedir. Giriş binası yeni dekorasyonu ile zengin ve dinamik bir iç mekan oluşturmaktadır. Bu mekan dışarıdan ilk defa gelen kişi için otelin bünyesini kolayca kavramasına imkan sağlamakta ve yönlendirmektedir. Otelde; 108 Adet Aile Odası, 160 Adet Standart Oda, 34 Adet Ekonomi Odası ve 2 Adet Süit oda bulunmaktadır. Toplam 304 odası bulunan otelin, 608 Yatak kapasitesi bulunmaktadır. Otelin restaurant kısmının üzeri cam malzemeden yapılma uzay kafes ile kapatılmıştır. Kıymet taktirine konu otelde 3 (Üç) adet dükkan mevcuttur. 41 80... Parselde bulunan arsa vasıflı taşınmazın belediyede yapılan inceleme sonucunda, 1/1000 lik imar planlarında, Turizim Tesis Alanı ve Günübirlik tesis alanı imarlı olduğu belirlenmiştir. Arsanın denize en yakın mesafesi 500 m dir. OTEL ODALARININ ÖZELLİKLERİ: *Otel koridorlarının taban döşemeleri dekoratif seramik döşemedir. *Otel odalarının duvarlar ve tavanları saten alçı üstü boya olup, tavanlarda dekoratif alçı ESAS NO : yapılmıştır. *Otel odalarında bulunan mobilya ve aksesuarlar sabit olup, birinci sınıf lüks kalitededir. *Otel odalarının iç kapıları 1. Sınıf ahşap malzemeden olup, dış kapı ve pencere doğramaları PVC malzemedendir.. *Otel odalarının giriş kapıları kartlı sistemdir. *Otel odalarının tamamında televizyon bulunmaktadır. *Otel odalarının tamamında kullanılan bütün malzemelerin tamamı 1. Sınıf ve lüks malzeme sınıfına girmektedir. *Otel odalarının tamamında ısıtma-soğutma sistemi bulunmaktadır. Otel odalarının dağılımı; Standart oda 160 adet Familie oda 108 adet, Ekonomi oda 52 adet, Suit oda 2 adet, ODALARIN TOPLAMI= 322 ADET..." olarak gösterilmiştir. Yukarıda açıklanan toplam oda sayıları ve odaların nitelikleriyle ilgili hususlar ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülmüş olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar gerekçesinde; bu iddiaya yönelik şikayetçiler vekiline 13.12.2022 tarihinde satış ilanı tebliğ edildiği halde, satış ilanında hatalı yazıldığı ileri sürülen hususların İİK'nın 16/1. maddesi uyarınca 7 günlük yasal sürede şikayete konu edilmediğinden bahisle istemin reddine karar verildiği görülmüştür. İcra müdürlüğünce ihaleye konu taşınmazın mahallinde 16.03.2021 tarihinde keşif yapılmış olup, refakate alınan 1 inşaat mühendisi, 1 makine mühendisi, 1 elektrik mühendisi ve 1 gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan 4 kişilik bilirkişi heyetinin 21.04.2021 tarihli raporunda; "...Otel odalarının dağılımı: Standart oda 160 adet, familie oda 108 adet, ekonomi oda 52 adet ve suit oda 2 adet olmak üzere odaların toplamının 304 adet.." şeklinde tespitte bulunulduğu ve odaların toplam sayısıyla ilgili basit matematik hatası yapıldığı, gerçekte bilirkişi raporuna göre toplam: 322 adet oda olduğunun anlaşıldığı, icra müdürlüğünce bu rapora uygun şekilde taşınmaz açık artırma şartnamesi ve tutanağı hazırlanması gerekirken, taşınmaz açık artırma şartnamesi ve tutanağında otelin özellikleri kısmında; "...108 adet aile odası, 160 adet standart oda, 34 adet ekonomi odası ve 2 adet suit oda olmak üzere toplam 304 odası bulunan..." şeklinde yazıldıktan sonra aynı satış ilanında bu sefer otel odalarının özellikleri kısmında ise "...Standart oda 160 adet, familie oda 108 adet, ekonomi oda 52 adet ve suit oda 2 adet olmak üzere odaların toplamı 322 adet..." şeklinde yazılmak suretiyle çelişkili ilan oluşturularak taşınmaz (otelin) ihaleye çıkarıldığı, bu hususun da ihaleye katılan/katılacaklar yönünden talep ve talibi olumsuz etkileyeceği aşikârdır. Belirtilen tüm bu nedenlerle, ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir(Zira 12. Hukuk Dairesinin 27.02.2025 tarih, 2025/163 E.-2025/1777 K. ve 11.10.2021 tarih, 2021/8130 E.-2021/8654 K. sayılı emsal içtihatları da benzer nilteliktedir.). O halde, şikayetçi/borçluların temyiz itirazları yönünden kararın BOZULMASINA karar verilmesi gerekirken, aksi yöndeki Dairemizin sayın çoğunluğunun temyiz itirazlarının reddi kararına katılamıyorum.27.10.2025 SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! 4d959d42a1d6c0a4 cba6ca37f0e8c2b1