Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2025/4348 E., 2025/5440 K. (18.09.2025) – Tapu

12. Hukuk Dairesi 2025/4348 E. , 2025/5440 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davalı/alacaklı-ihale alıcısı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hâkimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü: Temyiz incelemesinin duruşmalı yapılmasına işin ivediliği ve niteliği nedeniyle 5311 Sayılı Kanunla değişik İİK'nın 366. maddesi hükmü uygun bulunmadığından bu yöndeki isteğin reddine oy birliği ile karar verildikten sonra işin esası incelendi: Şikayetçinin, icra mahkemesine başvurusunda, diğer fesih nedenleri ile birlikte ...., 370 Ada, 675 parselde bulunan fabrika binaları, depo ve taşınmazın; 676 parselde bulunan fabrika binası, su deposu ve taşınmazın; 677 parselde bulunan fabrika binası ve taşınmazın; 678 parselde bulunan fabrika binası ve taşınmazın, sanki tek bir parsel üzerinde taşınmaz gibi satılmasının yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek ihalenin feshi talebinde bulunduğu, İlk Derece Mahkemesince; ihale konusu taşınmazlar arasında ekonomik bütünlük bulunmaması nedeniyle taşınmazların birlikte satılmasının usule aykırı olduğu gerekçesi ile ihalenin feshine hükmedildiği, davalı/alacaklı/ihale alıcısının istinaf yoluna başvurması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği, kararın davalı alacaklı-ihale alıcısı tarafından temyiz edildiği görülmektedir. Dava, İİK'nın 134. maddesi kapsamında ihalenin feshine yönelik şikayettir. Gebze İcra Müdürlüğünün 2019/2782 talimat sayılı dosyasının incelenmesinde; İstanbul 10. İcra Müdürlüğünün 2009/2502 Esas sayılı icra dosyasının alacaklısının temlik alan ...........A.Ş. ve borçluların ......... A.Ş., ............. Boya Kimya San. ve Tic.A.Ş., ............ Oto Boya ve Gereçleri A.Ş., ..............Pazarlama ve Boya Yatırım A.Ş., ........... ...Tozlar San.A.Ş. ile ipotek borçlusu ................. Boyaları San. ve Tic.A.Ş. olduğu, ipotek borçlusu............. Boyaları San. ve Tic.A.Ş.'ye ait "...., 370 ada, 675-676 ve 677 parsel sayılı taşınmazlar" ile borçlu ............. Tozlar San.A.Ş.'ye ait "...., 370 ada, 678 parsel sayılı taşınmazın" satışının yapılması için talimat yazıldığı, taşınmazların 338.186.621,77 TL muhammen bedel üzerinden 02.09.2022 tarihinde yapılan ihalede 170.000.000,00 TL bedelle alacağa mahsuben takip alacaklısı .......... A.Ş.'ye ihale edildiği anlaşılmıştır. İİK’nın 128/5. maddesinde; “Ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütün hâlinde satıldığı takdirde daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve haklar bir bütün olarak paraya çevrilir.“ hükmüne yer verilmiştir. Aralarında ekonomik bütünlük bulunmayan mahcuzların birlikte satılması, eş söyleyiş ile tek bir ihalede satılması kural olarak mümkün değildir. Ancak bir arada bulunması ticari ve ekonomik açıdan faydalı olan, teknik açıdan birbirlerine bağlı ve birbirlerine sağladıkları menfaatin yüksek olması nedeniyle birbirine bağımlı olan, ayrıca bir bütün halinde satılmaları durumunda daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mahcuzların aralarında ekonomik bütünlük bulunduğunun kabulü ile birlikte satılmaları gerekir. 7101 Sayılı Kanun’un 1 maddesi ile İcra İflas Kanunu’na eklenen 128/son maddesinin hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere borçluya ait hacizli malların birlikte satılmasının talebi arttıracağı, ayrı ayrı satımına göre daha yüksek bedel elde edilmesinin beklendiği hallerde, bu malların birlikte satılmasına izin verilmesi alacaklı ve borçlu yararına olacaktır. Somut olayda; 675, 676, 677 ve 678 parsellerin sınırdaş (yanyana) olduğu, üzerlerindeki fabrika, bina ve müştemilatlarıyla birlikte etrafı duvarla çevrili, kapısında ..............abelası ve güvenlik kulübesinin bulunduğu, tüm parsellere tek bir noktadan giriş çıkış mevcut olduğu, Trafo, Mekanik Atölye, Kazandairesi gibi üretim süreçlerinin bir parçası olarak düşünülebilecek yardımcı işletmeler hizmetlerinin ortak olduğu bilirkişi raporları ile tespit edilmiş olup, Gebze İlçesi gibi jeopolitik olarak ticari işletmelerin yoğun olarak bulunduğu bir mevkide bulunan dava konusu taşınmazın, 4 ayrı parsel olarak ayrı ayrı ihale edilmesi E-5 yoluna cephesi bulunan 675 sayılı parsel ile diğer parseller bakımından kıymet değeri farkı yaratacağı, bu şekilde büyük metrekareye sahip bir işletme alanının o mevkide bulunmasının zor olduğu hususları dikkate alındığında, ihale konusu taşınmazlar arasında ekonomik bütünlük bulunduğu ve birlikte satılmasının daha yüksek gelir getireceği ve bu nedenle ihalenin usule uygun olduğu anlaşıldığından, ihalenin feshi isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi ve davalı alacaklı-alıcının istinaf başvurusunun Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddi isabetsiz olup, Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir. SONUÇ : Davalı/alacaklı-ihale alıcısının temyiz isteminin kısmen kabulü ile yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nIn 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nIn 373/1. maddesi uyarınca, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin 21.04.2025 tarih ve 2024/1127 E.-2025/320 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA, Gebze 2. İcra Hukuk Mahkemesinin 03.07.2024 tarih ve 2023/347 E.-2024/339 K. sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 18.09.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. Dr. ...'in Karşı Oy Yazısı; İİK’nın 128. maddesinin son fıkrası 15.03.2018 tarihinde yayınlanarak yürürlüğe giren 7101 sayılı Kanunun 1. fıkrası ile eklenmiştir. Anılan fıkraya göre “Ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütün halinde satıldığı takdirde daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve haklar bir bütün olarak paraya çevrilir.” Anılan fıkranın gerekçesinde borçluya ait hacizli malların birlikte satılmasının talebi artıracağı, ayrı ayrı satımına göre daha yüksek bedel elde edilmesinin beklendiği hallerde bu malların birlikte satılmasına izin verilmesinin borçlu ve alacaklı yararına olacağı, yargı uygulamasının da bu yönde bulunduğu gözetilerek düzenleme yapılmaktadır…” ifadesine yer verilmiştir. Tapu senetlerine bağlı olan taşınmazlar ekonomik bir zorunluluk olmadıkça ayrı ayrı satılacaklarından her taşınmaz için ayrı artırma şartnamesinin düzenlenmesi gerekir. Taşınmazların ticari ve ekonomik bütünlük arz etmesi veya mal ve hakkın bir bütün halinde satılması durumunda daha yüksek gelir elde edileceğinin anlaşılması halinde taşınmazların birlikte satılması söz konusu olabilir. Ticari ve ekonomik bütünlüğün tanımı İcra ve İflas Kanununda yapılmamıştır. Taşınmaz arazilerin mülkiyetinin devrine ilişkin yönetmelikte ekonomik bütünlük kavramı şu şekilde tanımlanmıştır; "Mülkiyeti aynı kişiye ait birden fazla taşınmaz arazinin tarımsal üretim faaliyetine ekonomik bir değer katacak şekilde birbirine bağımlı olarak işletildiği Bakanlıkça tespit edilen arazileri" şeklinde bir tanım söz konusudur. İcra mahkemesince mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak taşınmazlar arasında fiili ve ekonomik bütünlük bulunup bulunmadığı ve birlikte satılması gerekip gerekmediği taşınmazların birlikte satılmasının ayrı ayrı satılmalarına nisbetle daha değerli satılmalarına yol açıp açmayacağı belirlenerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 04.06.2018 tarih 2018/204 Esas- 2018/5742 Karar sayılı kararı da bu yöndedir. Örneğin her iki parsel üzerinde müşterek bir bina olması halinde parseller arasında ekonomik bütünlük olabilir. Parsellerin beraber satılması durumunda daha yüksek bedelle ihale edilebilir. Bilirkişi raporunda borçlu ...Oto boyaları San. ve Tic.A.Ş. ait 675, 676 ve 677 parseller ile ... ...Tozlar San.A.Ş. ait 678 parsel üzerindeki taşınmazlarda bulunan işletmelerde, depolarda kiracı olarak çeşitli sektörlerdeki firmaların faaliyet yaptığı bu taşınmazların süreç (proses) açısından birbirine bağımlı ve tamamlayıcı nitelikte sayılamayacağı, her ne kadar kapısında ...tabelası bulunsa da bu taşınmazların içinde yer alan yapıları kiralayan kiracıların çeşitli sektörlerde faaliyette bulundukları entegre boya üretim tesisi (prosesi) süreci açısından birbiriyle bağımlı ve tamamlayıcı nitelikte işletmeler sayılamayacağı sonuç ve kanaatine varılmıştır. Söz konusu raporda birlikte satılan taşınmazlar arasında ticari ve ekonomik bütünlük bulunmadığı tespiti yapılmıştır. Ekonomik ve ticari bütünlüğün tespiti özel ve teknik bilgiyi gerektirdiği için HMK’nın 266 ve devamı maddeleri uyarınca bilirkişiden oy ve görüşünün alınması isabetlidir. Şayet hakimin bilirkişi raporunu hüküm vermeye yeterli açıklıkta görmez ise HMK’nın 281. maddesinin 2. ve 3. fıkraları uyarınca eksiklik veya belirsizliğin tamamlanması için ek rapor alabilir veya tayin edeceği duruşmada sözlü olarak açıklamada bulunmasını da kendiliğinden isteyebilir. Bilirkişinin görüşü bağlayıcı olmayıp hakimin bilirkişi delilini serbestçe takdir etme yetkisi bulunmaktadır. Ancak bu takdir yetkisi hakimin keyfi karar verebileceği anlamına gelmez. Hakim bilirkişi raporunun içinde yapılan tespitlerden raporu aksine bir çözüme ulaşmış ise bunun dayanaklarını somut, tutarlı ve akılcı bir şekilde ortaya koyarak hükmünü gerekçelendirmek zorundadır. Kaldı ki hükme dayanak ayrıntılı bilirkişi raporundaki tespitlerden birlikte satılan taşınmazlar üzerinde aktif bir boya fabrikasının olmadığı sadece tabelasının olduğu, boya üretimi için gerekli makine ve ekipmanın olmadığı taşınmazlar üzerindeki bina depo vs leri farklı şirketlere kiralandığı farklı sektörlerde faaliyet yapıldığı açıkça anlaşılmaktadır. Üstelik satılan taşınmazların 3 tanesi (675,676,676. Parseller) ...Oto Boyaları A.Ş.’ye, diğer 678 parsel ise ... A.Ş.'ye ait bulunmaktadır. İhaleye esas 12.12.2021 tarihli kıymet takdir raporunda ihaleye konu 675 parselin arsa değerinin 129.314.456,37 TL arsa üzerindeki binaların toplam değerinin 29.463.105 TL taşınmazın toplam değerinin 158.777.561,37 TL olduğu 676 parselin arsa değeri 80.470.235,14 TL bina ve müştemilatı ile birlikte toplam 91.837.618,54 TL, 677 parselin arsa değerinin 24.694.448,13 TL, bina ve müştemilatı ile birlikte toplam 26.901.902,47 TL, 678 parselin arsa değerinin 27.398,64 TL bina ve müştemilatı ile birlikte toplam 31.803.224,48 TL olduğu birlikte ihaleye konu 4 adet parselin toplam değerinin 338.186.621,77 TL olup, bu değerin 261.877,801 TL’sinin arsa değerinden oluştuğu anlaşılmaktadır. Kıymet takdir raporunda yapılan tespitlere göre taşınmazların üzerlerindeki bina ve müştemilattan çok fazla değerli olması nedeniyle ihalede muhtemel alıcıların arsa değerini göz önüne alarak ihaleye gireceği şüphesizdir. Alacaklı Dünya Varlık Yönetim Şirketi elektronik ortamda alacağa mahsuben tek alıcı olarak 170.000.000,00 TL teklif verdiği 2.9.2022 tarihinde yapılan açık artırmada başka teklif veren olmadığından alacaklıya alacağa mahsuben 170.000.000,00 TL'sine 4 adet taşınmazın ihale edildiği görülmektedir. Bu taşınmazların muhammen toplam bedeli 338.186.621.77 TL olup, 02.09.2022 tarihinde yapılan ihalede 170.000.000,00 TL bedele alacağa mahsuben ihale edilmiş olup, muhammen bedelin yarısından az bir bedelle alacağa mahsuben ihale edildiği göz önüne alındığından İİK’nın 128/son fıkrası kapsamında ihaleye konu taşınmazlar arasında ticari ve ekonomik bütünlüğün bulunmadığı, taşınmazların ayrı ayrı satılması halinde çok daha fazla bir ihale bedeli ile satılabileceği anlaşılmaktadır. Taşınmazların ...Mahallesinde E-5 karayolu üzerinde olması her bir taşınmazın yola cephesinin bulunması taşınmazların üzerindeki binalardan ziyade arsa olarak çok değerli olduğu, bu taşınmazların ayrı ayrı satılması halinde daha fazla alıcısı çıkmasının çok muhtemel olduğu, taşınmazların toplam değerinin çok yüksek olması dolayısı ile bu ihaleye girip ihaleyi alabilecek alıcı sayısının az olacağı bu hususun da talep ve talibi etkileyeceği şüphesiz olup ihaleye tek alıcı olarak alacaklının katılıp ihaleyi alması da bu durumu teyit etmektedir. Şu hale göre aralarında ticari ve ekonomik bütünlük bulunmayan ve tamamı tek bir borçluya da ait olmayan bu taşınmazların ayrı ayrı satılmaları gerekirken tek bir ihalede satılmaları talep ve talibi azalttığı tüm dosya içeriği ve bilirkişi raporu ile anlaşılmış olup ihalenin feshi kararının onanması görüşünde olduğumdan, çoğunluğun ek bir rapor dahi alınmasına ihtiyaç duymadan ihalenin feshine karar verilmesi görüşüne katılamıyorum. 18.09.2025 Üye ...'ın Karşı Oy Yazısı; İİK’nın 128/son maddesinde; “Ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütün hâlinde satıldığı takdirde daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve haklar bir bütün olarak paraya çevrilir.” şeklindedir. Somut olayda Gebze İcra Müdürlüğünün 2019/2782 Talimat sayılı dosyasının incelenmesinde; İstanbul 10. İcra Müdürlüğünün 2009/2502 Esas sayılı icra dosyasının alacaklısının temlik alan ... A.Ş. ve borçluların ...Holding A.Ş., ...Boya Kimya San. ve Tic. A.Ş., ..... Oto Boya ve Gereçleri A.Ş., ...Pazarlama ve Boya Yatırım A.Ş., ... ...Tozlar San.A.Ş. ile ipotek borçlusu ...Oto Boyaları San. ve Tic.A.Ş. olduğu, ipotek borçlusu ...Oto Boyaları San. ve Tic.A.Ş.'ye ait "...., 370 Ada, 675-676 ve 677 parsel sayılı taşınmazlar" ile borçlu ... ................Tozlar San.A.Ş.'ye ait "...., 370 ada, 678 parsel sayılı taşınmazın" satışının yapılması için talimat yazıldığı, taşınmazların 338.186.621,77 TL muhammen bedel üzerinden 02.09.2022 tarihinde yapılan ihalede 170.000.000,00 TL bedelle alacağa mahsuben takip alacaklısı ......... A.Ş.'ye ihale edildiği anlaşılmıştır. İİK'nın 128/son maddesi uyarınca aralarında ticari ve ekonomik bütünlük bulunmayan mahcuzların birlikte satılması, eş söyleyiş ile tek bir ihalede satılması kural olarak mümkün değildir. Ancak, mahcuzların aralarında ekonomik bütünlük bulunduğunun belirlenmesi halinde birlikte satılmaları mümkündür. Ekonomik ve ticari bütünlüğün tespiti hâkimin sahip olmadığı özel ve teknik bir bilgiyi gerektirdiğinden 6100 sayılı HMK'nın 266 ve devamı maddeleri gereğince bilirkişinin oy ve görüşünün alınması gerekir. HMK'nın “Bilirkişi raporuna itiraz” başlıklı 281. maddesinin 2. ve 3. fıkrasında “Mahkeme, bilirkişi raporundaki eksiklik yahut belirsizliğin tamamlanması veya açıklığa kavuşturulmasını sağlamak için, bilirkişiden, yeni sorular düzenlemek suretiyle ek rapor alabileceği gibi, tayin edeceği duruşmada, sözlü olarak açıklamalarda bulunmasını da kendiliğinden isteyebilir. Mahkeme, gerçeğin ortaya çıkması için gerekli görürse, yeni görevlendireceği bilirkişi aracılığıyla, tekrar inceleme de yaptırabilir." hükmüne hâvi olup, aynı Kanun'un 282. maddesi ile de hâkimin bilirkişinin oy ve görüşünü diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendireceği belirtilmiştir. Mahkemece, kimya-çevre yüksek mühendisi, endüstri yüksek mühendisi, elektrik-elektronik mühendisi, inşaat mühendisi, makine mühendisi, kadastro fen bilirkişisi marifetiyle mahallinde 06.10.2023 tarihinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak, taşınmazlar arasında fiili, ekonomik ve ticari bütünlük bulunup bulunmadığı ve birlikte satılmalarının gerekip gerekmediğini belirlemek amacıyla rapor alınmıştır. 09.01.2024 tarihli bilirkişi heyet raporunda; 1-Aynı ekonomik bütünlük içinde yer alma durumunu belirlemede; birinin diğerinin fiili olarak tek başına kontrol etme hakkına sahip olup olmadığı, çıkar birliği olup olmadığı, dava konusu parsellerde yer alan faaliyetlerin her birinin ...Boya firmasının ana faaliyeti olan boya üretimi faaliyetini destekleyici süreçleri/prosesleri kapsayıp kapsamadığı şeklindeki kriterlerin esas alındığı; parsel içerisinde yer alan tüm kiracı firmaların kendi faaliyetlerine ait işleri ve üretimi yapmakta olduğunun görüldüğü; firmaların içlerinin tek tek gezildiği, yaptıkları üretimlerin görüldüğü, yaptıkları faaliyetlerin kendi işlerine ait faaliyetler olduğunun tespit edildiği; birbirlerinden bağımsız olarak sadece kendi firma faaliyetlerini yürüttüklerinin görüldüğü; Trafo, Mekanik Atölye, Kazan Dairesi gibi üretim süreçlerinin bir parçası olarak düşünülebilecek yardımcı işletmeler hizmetlerinin ortak olduğu, enerjinin ................ tarafından tek bir sayaç üzerinden kiralayan firmaya fatura edildiği, kiralayan firma tarafından süzme sayaçlar üzerinden kiracı firmalara tek tek fatura edildiğinin tespit edildiği, 2-Isınma ve enerji kaynaklarının kiralayan firma tarafından temin edilmesi kiracı firmaların üretiminin zorunlu bir unsuru olmadığı; firmaların tercihi olduğu; enerjinin ..............tarafından tek bir sayaç üzerinden kiralayan firmaya fatura edildiği; kiralayan firma ise süzme sayaçlar üzerinden kiracı firmalara ortak kullanımlar da dahil edilerek tek tek fatura ettiği; ısınma ve enerji kaynaklarının kiralayan firma tarafından tek bir ana sayaç üzerinden temin edildiği, kiracı firmalara ise süzme sayaçlar üzerinden fatura ettiğinin tespit edildiği; hem trafonun hem jeneratörün parsele ortak hizmet vermesinin nedeninin yukarıda açıklanan tespitler olduğu; bu durumun kiralayan firma ile kiracı firmalar arasında fiili ve ekonomik bütünlük açısından bir gösterge olmayacağı kanaatine varıldığı; depoların bulunduğu yerdeki firmaların kendi yürüttükleri faaliyetlerine yönelik hizmet verdiğinin saptandığı, 3-676, 677 ve 678 numaralı parsellerin kuzeyinde bulunan ................Caddesi’ne cepheli olduğu, bu parsellere ait giriş çıkışların bu cepheden de yapılabileceği görülmektedir. Bu durumda, her ne kadar fiili durumda tüm parsellere tek bir noktadan giriş mevcut olsa da, diğer parsellerin de ...............Caddesi’ne cephesi olduğu için teknik olarak diğer parsellere de giriş sağlanması mümkündür. 675 numaralı parselde bulunan güvenlik kulübesinin fiziken yerinde kalmış olduğu, ancak parsel içerisinde birden fazla firma olduğundan girişte kimlik kontrolü, hangi firmaya gelindiği vb. sorgulamanın yapılmadığı, tam bir güvenlik kontrolü olmadığının görüldüğü, 4-675, 676, 677 ve 678 parsellerin sınırdaş (yanyana) olduğu, üzerilerindeki fabrika, bina ve müştemilatlarıyla birlikte etrafı duvarla çevrili, kapısında ...tabelası ve güvenlik kulübesinin bulunduğu şeklindeki tespitlere ve fiili ticari-ekonomik bütünlük içinde olduğu uzman görüşünde beyan edilse de; parsellerin yola cephelerinin duvarla çevrili olmakla birlikte ana girişteki güvenlik kulübesinin işlevsiz ve fiziken yerinde kalmış olduğu, giriş ve çıkışların kontrol edilmediği, parsellerdeki taşınmazlardaki faaliyetlerin kiracı olarak kendi şirket faaliyetlerini yürüttüğü, birbirinden bağımsız ve farklı sektörlerde hizmet verdikleri veya üretim yaptıkları, dolayısı ile sınırdaş 675, 676, 677 ve 678 parsellerin ve üzerindeki işletilen işletmeler, işletmelerin depoları, tesisleri ve müştemilatlarından oluşan taşınmazların proses açısından birbirine bağımlı ve tamamlayıcı nitelikte sayılamayacağı kanaatinin oluştuğu; ...Oto Boyaları San.Tic.A.Ş.'ye ait 3 adet parselin (ada/parsel: 370/675, 370/676, 370/677) ve ... ...Tozlar San.A.Ş.‘ye ait 1 adet parselin (370/678) ve üzerindeki taşınmazlarda kiracı olarak yürütülen çeşitli sektörlerde faaliyetler olduğu, başka bir ifadeyle entegre bir boya üretim tesisi prosesi açısından birbiriyle bağımlı ve tamamlayıcı nitelikte işletmeler olarak sayılamayacağı sonuç ve kanaatine varıldığı şeklinde tespitler yapıldığı anlaşılmıştır. Dayanak bilirkişi heyet raporunda; "ihaleye konu 675, 676, 677 ve 678 parsellerin sınırdaş (yanyana) olduğu, üzerilerindeki fabrika, bina ve müştemilatlarıyla birlikte etrafı duvarla çevrili, kapısında ...tabelası ve güvenlik kulübesinin bulunduğu şeklindeki tespitlere ve fiili ticari-ekonomik bütünlük içinde olduğu uzman görüşünde beyan edilse de; parsellerin yola cephelerinin duvarla çevrili olmakla birlikte ana girişteki güvenlik kulübesinin işlevsiz ve fiziken yerinde kalmış olduğu, giriş ve çıkışların kontrol edilmediği, parsellerdeki taşınmazlardaki faaliyetlerin kiracı olarak kendi şirket faaliyetlerini yürüttüğü, birbirinden bağımsız ve farklı sektörlerde hizmet verdikleri veya üretim yaptıkları, dolayısı ile sınırdaş 675, 676, 677 ve 678 parsellerin ve üzerindeki işletilen işletmeler, işletmelerin depoları, tesisleri ve müştemilatlarından oluşan taşınmazların proses açısından birbirine bağımlı ve tamamlayıcı nitelikte sayılamayacağı kanaatinin oluştuğu; ...Oto Boyaları San.Tic.A.Ş.'ye ait 3 adet parselin (ada/parsel: 370/675, 370/676, 370/677) ve ... ...Tozlar San.A.Ş.‘ye ait 1 adet parselin (370/678) ve üzerindeki taşınmazlarda kiracı olarak yürütülen çeşitli sektörlerde faaliyetler olduğu, başka bir ifade ile entegre bir boya üretim tesisi prosesi açısından birbiriyle bağımlı ve tamamlayıcı nitelikte işletmeler olarak sayılamayacağı" tespitinde bulunulduğu, 09.01.2024 tarihli bilirkişi raporunda yapılan saptamaların denetime ve hükme esas almaya elverişli olduğu, buna göre ihale konusu 4 farklı parselde bulunan taşınmazlar üzerinde bulunan binalar arasında ticari ve ekonomik bütünlük olmadığı anlaşıldığından şikayete konu ihalenin feshine karar verilmesi usul ve yasaya uygundur(Zîra Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 09.01.2024 tarih, 2023/5914 Esas-2024/110 Karar 09.01.2024 tarih, 2023/5797 Esas-2024/100 Karar, 09.01.2024 tarih, 2023/5803 Esas-2024/99 Karar, 09.01.2024 tarih, 2023/5804 Esas-2024/98 Karar sayılı kararları da benzer niteliktedir.) İhale alıcısı/alacaklı vekili tarafından aşamalarda dosyaya sunulan hukuki mütalaa, uzman görüşleri, teknik rapor ve ek görüşlerde ihaleye konu taşınmazların ticari-ekonomik bütünlük arz ettiğinin belirtilmesine rağmen mahkemece dikkate alınmadığı, çelişkinin giderilmediği belirtilmişse de dosyaya sunulan mütalaanın ve uzman görüşlerinin teknik değil hukuki mahiyette olduğu görüldüğünden, hukuki tespitlerin mahkemeyi bağlamayacağı, dosyaya tarafça sunulan teknik raporun, mahkemece alınan bilirkişi heyet raporunu bertaraf edemeyeceği, zîra hukuku uygulama yetki ve görevinin münhasıran mahkemeye ait olduğu, mahkemece de hükme esas alınan bilirkişi heyet raporunda yapılan tespitlerin denetime elverişli olduğu anlaşılmış olup, bu yöndeki temyiz nedenleri isabetli görülmemiştir. Hâkimin, bilirkişi raporunu serbestçe takdir etmesi ve bilirkişi raporunun aksine de karar verebilmesi, kendisini bilirkişinin yerine koymasını haklı kılmaz. Çünkü hâkimin, bilirkişi raporunun aksine karar verebilmesi, sağlam gerekçeler ve dayanaklar göstermesi koşuluna bağlıdır. Bilirkişinin oy ve görüşünü, hâkimin serbestçe değerlendirebilme yetkisine sahip kılınmış olması, onun bu konuda keyfi bir tutum ve davranış içine girebileceği anlamına da asla gelmez. Hâkim, raporun aksine bir çözümlemeye ulaşmışsa, bunun dayanaklarını somut, tutarlı, açık ve rasyonel bir biçimde ortaya koymak ve vereceği hükümde de tartışmayı yapmak zorundadır(Tanrıver, S.: Hukukumuzda Bilirkişilik, Ankara 2017, s. 124). Hâkimin bilirkişi delilini diğer (takdiri) deliller gibi serbestçe değerlendirme hakkına sahip olmasının anlamı, bilirkişi görüşünün bağlayıcı olmamasıdır. Yoksa, bilirkişi görüşüne ihtiyaç duyan hâkimin, onu tümüyle göz ardı ederek şahsi bilgisi ile karar vermesi değildir(Deryal, Y.: Türk Hukukunda Bilirkişilik, Ankara, 2015, s. 505). Belirtilen nedenlerle; mahkemece aldırılan tek bilirkişi heyet raporu yeterli ve denetlenebilir olarak görülmüyorsa ya yeniden keşif yaptırılarak heyet raporu aldırılmalı ya da mevcut bilirkişilerden raporun eleştirilen yönlerine işaret edilerek ek rapor alınmak suretiyle sonuca gidilmesi gerekir. İhale konusu taşınmazlar arasında ticari-ekonomik bütünlük bulunduğu ve birlikte satılmasının daha yüksek gelir getireceği kanaatiyle ihalenin feshi isteminin reddine karar verilmesi gerektiği yönündeki sayın çoğunluğun kesin bozma kararına iştirak edemiyorum. İhalenin feshine konu taşınmazların muhammen bedeli 338.186.621,77 TL olup 02.09.2022 tarihinde yapılan ihalede 170.000.000,00 TL kaşılığı alacağa mahsuben ihale edildiği, İİK’nın 128/son fıkrası kapsamında taşınmazlar arasında ticari ve ekonomik bütünlüğün bulunmadığının bilirkişi raporuyla anlaşıldığı, taşınmazların ayrı ayrı satılması halinde çok daha fazla bir bedelle satılabileceği kanısının oluştuğu, gayrimenkullerin ... Mahallesinde E-5 karayolunun üzerinde konumlandığı, her bir taşınmazın ana yola cephesinin bulunduğu, taşınmazların üzerindeki binalardan ziyade arsaların daha değerli olduğu, bu taşınmazların ayrı ayrı satılması halinde daha fazla alıcı çıkmasının ihtimal dahilinde olduğu, bütün bu nedenlerle ihalede talep ve talibi etkiler hâlin gerçekleştiği, ihaleye tek alıcı olarak alacaklının katılmasının da bu durumu teyit eder nitelikte olduğu anlaşılmıştır. Yukarıda açıklanan nedenlerle; aralarında ticari ve ekonomik bütünlük bulunmayan ve tamamı tek bir borçluya ait olmayan taşınmazların ayrı ayrı satılmaları gerekirken, tek bir ihalede parsellerin birlikte satılması talep ve talibi azaltıcı nitelikte görülüdüğünden, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının ONANMASINA karar verilmesi gerekirken, aksi yöndeki Dairemizin sayın çoğunluğunun kesin bozma kararına katılamıyorum.18.09.2025