7. Hukuk Dairesi 2025/3408 E. , 2025/4450 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/110 E., 2025/64 K. İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 615 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, söz konusu taşınmazın sınırdaşı 1752 parsel sayılı taşınmazın eski malikinin davalıya 06.06.2018 tarihinde 500.000,00 TL bedelle taşınmazını sattığını, müvekkilinin bu satıştan haricen haberdar olduğunu, 1752 parselin satış değerinin eski malik tarafından ön alım hakkını engellemek amacıyla yüksek gösterildiğini ve bedelde kasıtlı olarak muvazaa yapıldığını belirterek, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.
II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin eşinin, müvekkiline dava konusu taşınmazı aslında bağışladığını, fakat tapuda satış olarak gösterildiğini, bu durumda davacının ön alım hakkını kullanamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 07.12.2021 tarihli ve 2021/100 Esas, 2021/160 Karar sayılı kararıyla; davalı tarafın iddialarını yazılı delille ispatlayamadığı, tarafların bağıştan ziyade ön alım hakkını bertaraf etmeye yönelik bir devir yaptıkları, davacının sınırdaş komşu olduğu, arazilerin tarımsal arazi oldukları, davanın süresinde açıldığı ve taşınmazın dava tarihindeki gerçek değeri üzerinden ön alım hakkı koşullarının oluştuğu anlaşıldığından davanın kabulüne, 1752 sayılı parselin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin 07.12.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 06.10.2022 tarihli ve 2022/389 Esas, 2022/2207 Karar sayılı kararıyla davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin 06.10.2022 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Dairemizin 28.02.2024 tarihli ve 2022/7166 Esas, 2024/1185 Karar sayılı ilâmı ile "1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. Satıcı ... ile davalı alıcı ..., dosya kapsamında bulunan Aile Nüfus Kayıt Örneğine göre karı-kocadır. Davalı taraf, dava konusu edilen satış işleminin şeklen satış gösterildiğini, aslında başka bir amaca yönelik devir yapıldığını savunmuştur. Mahkemece, tarafların tanıkları dinlenmiş olsa da taraflar arasındaki işlemin gerçek satış niteliğinde mi, yoksa eşler arasındaki başka bir amaca yönelik devir niteliğinde mi olduğu konusunda tanıklara sorular sorulmamış ve bu konuda yeterli araştırma yapılmamıştır. 4. Mahkemece, taraf tanıklarının yeniden celbi ile 27.3.1957 tarihli ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda, satıcı (koca) ile alıcı (kadın) arasında tapudaki satış olarak gösterilen işlemin gerçek satış niteliğinde mi yahut başka bir amaca yönelik işlem olup olmadığı konusunda sorular sorularak tespit yapılması ve ondan sonra karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olarak verilen karar doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "dinlenen tanık beyanlarında davalı tanıklarının davaya konu devrin bağış amacıyla yapıldığını duyduklarını beyan ettikleri, davacı tanığı ...'nin devrin yapıldığını ve 500.000,00 TL bedelin konuşulduğunu yine davalıdan duyduğunu beyan ettikleri, tanık beyanlarının duyuma dayalı oldukları ve davalı tarafından bir kısım kişilere satış bir kısım kişilere bağış olarak bu devri anlattığı, dolayısıyla 06.06.2018 tarihli ... ile ... arasında yapılan ve tapuda satış sözleşmesi olarak gözüken devirde tarafların gerçek iradelerinin tanık beyanları ile şüpheye yer vermeyecek netlikte ortaya çıkarılamadığı, davalı ve eşinden duyuma dayalı ve zayıf olarak nitelendirilebilecek tanık beyanları resmî senet hükmünde olan tapuda yapılan satış sözleşmesinde ortaya koyulan iradenin tersini ispatlayamadığı, kaldı ki davacı tanığı olan ve taraflarla akrabalığı olmayan ..., davalının eşinden taşınmazı davalıya devrettiğini ve 500.000,00 TL bedelle ilgili bir şeyler duyduğunu beyan etmesi de davaya konu devrin bağış iradesiyle yapıldığının net şekilde kabulüne engel teşkil ettiği; yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporları doğrultusunda davacının davaya konu parsele sınır komşusu 615 parsel maliki olduğu, arazilerin tarım arazisi olduğu, davaya konu 1752 parselin ... tarafından davalıya 06.06.2018 tarihinde tapuda resmî senetle satışı yapılırken davacının önalım hakkını kullanmaması için bedelde muvazaa yaparak 500.000,00 TL'ye işlem yapıldığı, davaya konu parselin satış tarihindeki gerçek bedelinin 10.06.2019 tarihli her türlü denetime açık, objektif ve anlaşılır bilirkişi raporunda belirtildiği üzere 63.166,60 TL olduğu, bu satış yapılırken davacıya yasal bildirimde bulunulmadığı ve bu nedenle davacının yasal ön alım hakkı koşullarının gerçek bedel olarak belirlenen 63.166,60 TL üzerinden oluştuğu, tapu harç ve masrafları ile taşınmazın satış bedelinden oluşan önalım bedelinin 65.778,89 TL olduğunun anlaşıldığı" gerekçesiyle davanın kabulüne 1752 parsel sayılı ... adına kayıtlı tapunun iptali ile davacı adına tesciline, taşınmaz bedeli olarak depo ettirilen 65.778,89 TL'nin davalı ...'e ödenmesine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; 1.Davacı tanıklarının devrin amacına ilişkin bilgilerinin olmadığını belirttiğini, davalı tanıklarının ise devrin amacının bağış olduğunu açıkca belirttiklerini, 2. Müvekkilinin aynı mevkide farklı taşınmazlarının bulunduğunu, 3. İşlemin bağış olduğu, davanın reddedilmesi gerektiğini, 4. Mahkemece belirlenecek ön alım bedeli ile dava açılması sırasında gösterilen ön alım değeri arasındaki fark üzerinden müvekkil lehine yargılama gideri ve vekâlet ücreti takdir edilmesi gerekirken Mahkemece belirlenen ön alım bedelinin tamamı üzerinden davacı lehine yargılama gideri ve vekâlet ücretine hükmedilmesinin yasaya aykırı olduğunu beyan etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, sınırdaş arazi malikinin açtığı ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1. Paylı mülkiyet hâlindeki bir taşınmazın paydaşı payını karı-kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış olarak gösterilen bu aktin gerçekte satış olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkı ileri sürülemez. (27.03.1957 tarihli, 12/2 sayılı Y.İ.B.K.) 2. Bu yöndeki savunmanın tanık dâhil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Anılan İçtihadı Birleştirme Kararı sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı kuralının bir istinasıdır. 3. Diğer bir deyişle, satış biçiminde gösterilen sözleşmenin gerçekte bağış sözleşmesi olduğu saptanırsa önalım davasının reddine karar vermek gerekir. 4. Somut olayda; 06.06.2018 tarihli 919 yevmiye numaralı satış işleminde dava konusu 1752 parsel sayılı taşınmazın ... tarafından eşi ...’e satıldığı, tarafların karı-koca olduğu, dosya kapsamında dinlenen tanık beyanlarından satıcı ... ’ün toplulaştırma çalışmaları nedeniyle taşınmazı eşine bedelsiz devrettiği, tapudaki satış işleminin miras hukukuna dayalı bağış işlemi olduğu anlaşıldığından yukarıda açıklanan içtihadı birleştirme kararı doğrultusunda davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir. Kabule göre de; yaygın yargısal içtihatlarda belirtildiği üzere davacının bedelde muvaaza iddiasını somut delillerle ispatı gerekmekte olduğundan Mahkemece tek başına keşifte belirlenen değerin muvaazayı ispatlayan delil olarak kabul edilmesi de doğru görülmemiştir.
VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 20.10.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.